# オープニング はいこんにちは本気不動産の佐藤です。今日も本気で話します。 本日のテーマなんですけれども不動産投資今始めるなら一等もの 区分マンションどちらがいいというようなテーマでお話をさせていただきます。 皆さん買えるんだったら一等もの本当は欲しいところだと思うんですけど なかなかですねこれ実はハードルが高くてまあ区分マンション まあ文庄マンションのね椅子を借り買ってそれを賃貸するとかって言ったところのハードルの 方が確かに低いことは低いんですけども今日はこのあたりについての音お話の方を させていただこうかなと思ってます 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは不動産歴25年 不動産売買件数1200件以上不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報発信をしております 本機不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので 今のうちにフォロー登録だけでもお願いします # 本編 本日、不動産投資、今始めるなら一等もの文庄マンションの移室なのかといったところでのテーマでお話しさせていただくのですが、不労所得になるじゃないですか、不動産投資って。 皆さん結構やりたくてお問い合わせいただくことが非常にあるんですけれど、課題になるのは自己資金だったりするんですよ。 金融機関とか物件の性質だったりとか、この辺りを見られるような形になります。 基本的には所得の高い方からお問い合わせが入るんですけど、自己資金がないとそもそも話にならないというようなところになってしまうんですよね。 というのが、金融機関は勤められている今の勤務状況云々というよりは、どちらかというとしっかりと収支が取れるような不動産を自己資金を投入して買うかどうかといったところを見てくるような格好になるので、 例えばなんですけど、年収が高くても自己資金がなければ、そもそも原資がないというふうにしか見られないので、融資を受けることはできません。 よくネットとかで、ゼロ円から買えますよみたいな訴え文句があるんですけど、あれちょっと私も知識不足でどういうスキームなのかわからないんですけど、 あれと実際の私がやっている実務の中でいうと、金融機関がそこまで甘くないぞというところの体感しかないのが実情なんですよ。 なので、しっかり自己資金をまず貯めるどころか必要になってくるんですけど、感覚的なお話をさせていただきますと、じゃあ自己資金どのぐらい必要なんだろうというお話になりますが、 自己資金については基本的には物件価格の80%ぐらいまでの融資というのが一般的になります。 中には利回りがあまり高くないような物件ですとか、蓄年数が経過しているような物件に関しては、さらに借入額の割合が少なくなってしまう。 例えば60%、70%までの融資であれば大丈夫ですよというような結果でくることが多いです。 なので、基本的には20%から30%ぐらいの自己資金と、あとは処刑費の分ですね。 こちらも借りれないと思っていただいた方がいいので、この分をご準備できないと一棟物とかというのはなかなか買えないというのが実情かと思います。 あとはですね、区分マンションですね。 文庄マンションの一室を買って投資をされるというのが、自己資金ある程度貯めていく中で現実的なところのお話になってくるかと思うんですけども、 文庄マンションの場合ですと、管理費と修繕積立金が関係してきます。 この辺が差し引いた中で、利回り計算とかをしていかないといけないんですけれども、 基本的には一棟物だとこの辺りかからないんですけど、管理費は管理会社を頼むとかかるんですけど、 それ以外の部分に関してはかかってこないものが文庄マンションの一室などになってくると、そこが費用としてかかってくるというところになります。 なので、収益性がある程度見込めると思っていても、思いのほか手元に残るお金は多くなかったりとか、 あとは、修繕発生したタイミングとかで出てくるものがあったり、固定資産税も毎年かかってくるものになりますので、 この辺が必要になってくるかなと。 あとは所得にもよりますが、確定申告が必要になってくるケースがほとんどになってくるかと思いますので、 なのでこの辺、練習にはちょうどいいと思うんですけども、こちらのほうもそんなに甘くはないんですよといったところになるかと思います。 ただ、ハードルが低いので、自己資金を投入するにしても、そのハードルが低い分、 はじめのきっかけとして、まず一室を買って、後々こういったものを増やしていって、一等ものを狙っていくということで、 皆さん徐々に進められることが多いかなというふうに私は肌感で思っています。 あとは、このマンションの一室を買う場合もそうなんですけども、 すでに入居者がいるようなオーナーチェンジと言われるような物件もありますので、 これを狙っていくと、すでに入居者がいて、そこからスタートができるので、リスクは少ないかなというふうに思います。 あともう一つの考え方なんですけども、今回一等ものなのか、集合住宅についてのお話をさせていただいたんですが、 こだてという手段もありますね。こだてを購入して直して賃貸にするとか、すでに入居者がいるようなこだて賃貸をされているようなところを購入して、 投資物件として扱っていくといったことも視野に入れていくこともできるかと思います。 こちらの場合は管理費とか積立費みたいなものはもちろん発生しませんし、管理会社を通せば管理費はかかってしまうんですけど、 そういう出てくるものが少ないというのがこだてのメリットかなと思います。 ただこだての場合は外周ですね。屋根だったり壁だったりとか、この辺の痛み具合によって出てくるものが大きく変わってきますので、 なのでこの辺の注意はちょっと必要かなというふうに私は思っております。 一応ですね、不動産投資は結構ハードルが高いんですよ。皆さんやりたいというお問い合わせをいただくんですけど、 大半の方が自己資金がやっぱり足りなくて始められない方が多いというのが実情なので、 しっかりお金を貯めてスタートしなければいけないというのが不動産投資の入り口のところには必要になってきますので、 私のお勧めとしましては、できれば一等ものでも、分状賃貸でも何でもいいんですけども、始めるときのお金ですね。 始めに全てを投下してしまうようなお金の使い方をしてしまうと、何かがあったときに追いつかなくなる可能性というのが出てきてしまうので、 できればですね、あるお金ですね、半分ぐらいを投下してまずは練習してみると。 残り半分については何かがあったときに使えるように準備しておくといったところで、まずは慣れていくというところですよね。 その一等目、ある程度落ち着いてきたらその二等目に次手をかけるというようなことで、ある程度その資金を投下していってもいいのかなというふうに思いますので、 始めに全てを投下してしまうような買い方はちょっとリスクがあるので、私はあまりお勧めいたしませんので、このあたり参考にしていただければなというふうに思っております。 # エンディング 最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。 いかがでしたでしょうか。 不動産投資はですね、正直本当に甘くないんですよ。 ハードルが高くて大変なので、 ただ、まあ所有して慣れていくとですね、 まあこれはこれで、 まあ、複収入というかですね、 そういうふうにフロー所得として入ってくるものになりますので、 これはこれでメリットは本当にあると思います。 ただ、入口のですね、そのハードルが高いということは、 結構皆さんですね、 知っておいていただいた方がいいかなというふうに思います。 具体的なね、自己資金どのくらい必要ですといったものに関して、 なかなか情報が出回ってないというかですね、 結構いい話ばかりじゃないですか。 実際ちょっとね、お金0円からでもスタートできますよみたいな 広告もよく目にするし、 年収が高ければ借りれますよみたいなね、 うたい文句で広告されているものを私も見かけます。 ただ、実情ですね、金融機関の見立てとしては、 そのお勤めの状態と不動産投資は切り離して考えることがほとんどなんですよ。 なので不動産投資の方は、不動産投資の中で利益がちゃんと出てるなとかですね、 収支が取れてるなといったことに対して融資を受けれるというような 金融機関はほとんどになりますので、 なので私はちょっとですね、0円からスタートできますよとかっていうのは、 ちょっと危険かなというふうに感じてます。 皆さんがですね、不動産の情報通に慣れるよう、 このチャンネルを通して全力でサポートの方をさせていただきます。 皆様へお願いがあります。 ぜひコメント欄の方にいろんな経験ですね、 の方を投稿していただけるとありがたいなと思います。 様々なお考えもあると思いますので、この辺の投稿もお待ちしてます。 ぜひお願いいたします。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただき、 不動産に関する知識をアップデートしていってください。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けいたします。 これからも応援お願いします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。 ありがとうございました。