# 本編 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてお話しさせていただいたりということで、 発信を行っていきますので、これを登録だけでもお願いいたします。 40代以上が絶対に買ってはいけないハズレマンションということでお送りさせていただきます。 いろんなご自身のNGマンションってあると思うんだけど、 本気不動産の動画を作っていく中で、こういうテーマについてのお話を何度かさせていただいています。 初めて見る方もいらっしゃるかと思うので、振り返りというか、 そういったところも含めて見ていただければなと思うんですけど、 狭いよりは広い方がいいじゃないですか。大は小を兼ねる。 狭いも不満になるけど、広すぎてももったいますよ。 広すぎるってどれくらいですか? 一人暮らしで70平米以上とか、私は広いと思う。 3LDKくらいですか? 3LDKくらいだね。 二人だったら? 二人だったら全然60、70はいいんじゃない? 一人だったら60平米あったら結構十分だと思う。 広くリビング取れます?60。 広い広い。だって2LDKで50とか55平米くらいだよ。 十分でしょ。 広すぎるのは確かに悪くはないんだけど、 じゃあ何がネックかっていうと、まず掃除するのが大変でしょ? 大変。 絶対たかちゃん食べるじゃん、いろんなもの。 ゴミ屋敷に近づくよ、そんなの本当に。 もう一つが、面積が大きいと管理費と積立金、まず金額上がるでしょ? 固定資産税も金額上がるからね。 それ分かってるかい?たかちゃん。 特にマンションの固定資産税って建物の比重が大きいから。 頑丈な建物なんで。 蓄電数が古ければ古いほど固定資産税が下がるとしても、 それなりの金額になるよ、きっと。 なので家族構成にもよるけど、ご夫婦だったら60平米とかあってもいいかなと思うけど、 一人暮らしで60超えて70とかまではさすがにちょっと大きい。 広すぎるかなって気がする。 もう一人お子さんがね、成人してお家にいますようでもいいと思うんだけど、 70平米あったらそれなりに生活ができますよ。 荷物の整理はね、ある程度工夫が必要だったりとか、処分するとかっていうのは必要になるかもしれないけど、 いい感じだと思うよ、そんなの。 広いのも最初はいいけど、無駄に感じてしまうかもしれないってことですか? そう、無駄もあるし、やっぱりコストもかかるしとかもあるから、 単身の方とかだと、ほんと下手すると30平米台とかも全然ありだ。 一応ね、今回40台以上の方だから、もう一回ぐらい買い替えとかもあるかもしれないから、 一回その広いところ、たかちゃんは一回住んでみたらいいと思う。 無駄さを感じて、どこかで2、3年後に売りに出せばいいんじゃない? 多分住んでみないとわからないと思います。 相当広いと思うけどね。 ということで、続いて2項目目いきますけども、 資産性で物件を選んでしまう。 売れるかもしれないけど、意識しすぎ、売ることを。 買ってもいない人が売ることを考えるんじゃないかと思います。 将来の予測は誰もできないけど、 なぜそこを資産性と言っちゃうのかね、良くないと思いますよ、私は。 資産性で選んだらどうなるんですか? お屋さんより高い物件を買ってしまう可能性がまず出てくるでしょ? 高いところを買うことを私は否定はしないけど、 後々支払い大変になるかもしれないよって思いながら、 たかちゃんに物件を紹介することになっちゃうじゃない。 なので、それはあんまり本意じゃないんですよ。 売ることを考えるんじゃなくて、 住みやすさだったりとか、使いやすさだったりとか、 そういったところをちゃんと考えて、 自分の身の丈に合ったところを買いませんかっていうのを提案したいんだよ。 とにかく良いものを買おうとか、資産性で選ぼうみたいなところの思考は ちょっと危険かなと思ってるんで、 気をつけながら物件を探した方がいいです。 少しでも良い物件っていう風に考え始めちゃうと、 キリがなくなる、決められなくなるっていう傾向があると思って見てるので、 この思考はちょっと危険なんですよっていうのを ちょっと覚えておいてもらった方がいいかなというところです。 では、3項目目。 通勤が大変っていうマンションですね。 選ぶ中で、ご自身のお勤め先からそこのマンションまで 1回か2回行ってみた方がいいかもしれない。 通勤が大変って言っても、経路とかをあらかじめ調べるわけじゃないですか。 わかるじゃないですか。 経路を調べるでしょ。 だけど通勤時間にその状態になってるかっていう、 経路通りに行けるかどうかさ、どのくらい混んでるかとか。 それはわかんないですね。 予定してたよりも時間がかかるとか、 そういったことは多少あり得るんじゃないかなと私は思ってて、 最近特にね、お仕事させていただいてる地域が関東だったりとかするので、 そのせいもあるかもしれないけど、 やっぱり電車など使われる方が多いと。 私がもともといた札幌だったりとかね、 札幌の地域はね、やっぱり季節性なんですよ。 冬だったら車通勤などするときに、 渋滞に巻き込まれてしまうとかね。 バスもそうですけどね。 そうだね、バス路線もそうだ。 雪の影響などを受けたりするんですよ。 いつもよりね、3倍4倍時間かかってやっと会社にたどり着くみたいなこともあったりするんだけど、 高設置じゃない場合とかだと、 予想されるのはやっぱりその通勤などで、 シミュレーションで行くとさ、 ここの駅で出発してここに乗り継いでとかっていう風にね、 シミュレーションはできるかもしれないんだけど、 朝のラッシュ状態とかっていうのは確認できなかったり、 その時間を迎えてみないとわからないとかね、 そういったことも予想されるので、 通勤が大変なマンションっていうのは、 買ってしまった後にハズレだったかなとか、 後悔してしまうなとかってなる可能性があるので、 確認してから購入するかしないかの判断をした方がいいかなという風に思ってます。 中古マンションって買ってから知らなかったでは遅いんです。 そこで今回マンション購入セミナーという勉強会を開催します。 しかも参加は無料です。 YouTubeでは話し切れないマンション購入で失敗しないためのポイントを、 会場で私が直接お話しします。 もちろんそこで私に質問していただいてもOKです。 各会場20名限定です。 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください。 会場でお待ちしています。 では続いて4項目目。 これは世代関係ないです。 修繕を諦めているマンションだね。 負けの不動産になっています。 買ってしまったりとか、そもそも気づかないで買ってしまったら危険なんですよ。 売りにくい。本当に。 資産性損なわれています。 諦めているマンションって何かっていうと、 もともとは投資用マンションだったりとか、 賃貸貸しをメインとするような所有権を持って、 賃貸貸しなどを目的としているようなマンションだったりとかっていうのがまず一つでしょ。 もう一つが高齢化が進みすぎているマンション。 賃貸系のマンションであればそもそも、 直す費用よりは収入として見たいんだよ。やっぱり。 収入を得るために、 無居所のことは考えるかもしれないけど、 建物維持のことはあまり考えていない。 家賃が取れればいいというふうに持っていらっしゃる方も少なくなる。 もう一つが高齢化が進んでいるところ。 マンションを直したいけども、 直すだけの資金をみんなで貯めれない、集めれない、 賛成してくれないとかね、 出したいけど賛成できないとかっていったことも考えられる。 今まで貯めてきたものあるじゃないとか。 確かに最低限でいい。 だけどその最低限すら向き合えないというか、 それくらいの資金しか貯まらないというマンションの中にはあるので、 自分たちが使い切ったら終わりみたいな考えで 持っていらっしゃる方もいらっしゃるかもしれないので、 危険かなと思って私は見ています。 では続いて5項目目。 玄関までが遠いマンション。 例えば大型マンションとかであるんですけど、 エントランス入りました。 部屋まで遠いとか、 部屋から駐車場までが遠い。 ゴミ置き場まで遠いとか。 マンション内での移動で遠いっていうところ。 40代以上の方ってまだまだバリッバリ働いてるじゃん。 忘れ物したときですよ。戻らないといけない。 タワーだったらいいかもしれないけど、 ちょっと古いマンモス系マンションだったりとかしたらさ、 エレベーターがなかなか来ないとかさ、 朝のラッシュ時間とかっていうのもあり得るかもしれないし。 7階とかで7階の端とかだったら、 縦にも横にも時間かかるみたいな。 駐車場も重い荷物持って帰ってきて、 お部屋まで遠いのは大変ですね。 私この間行ったマンション、確かにそう言われたら、 あの経路を荷物持って歩くの結構大変だなと思う。 っていうのがあったりとかするので、 エントランスからどこに行くにしても、 敷地内なのに遠いというマンションは多々ありますよね。 それじゃないかもしれないですけど、時間はもったいないですね。 特に平成初期とかぐらいのマンションって、 結構ゴージャスに作ってて、 敷地歩かないといけないみたいなマンションもあったりとかするので、 買い物しても荷物持ってたりとかするとさらに大変。 忘れ物したらまた戻りに行って大変みたいなね。 こういったこともあるかもしれないので、 マンション内でも距離があるというところで入れさせてもらっています。 では続いて、6項目目。 投資マンションですね。 これはね、そもそもね、買っちゃダメレベルですよ。 さっきの修繕諦めてるに近い。 ハズレどころじゃなくて買うなと。 うまくいかないですよ。 一等ものとかであるのよ。じゃないじゃない。 自室を買うとか。 まずこの第一本みたいなところから買うのはあまりよろしくないから。 いずれは大きくしていくための足掛かりとして、 小さいマンションからみたいな方がやりやすかったりとかってないんですか。 それはあるんだけど違う。 投資マンションは、たかちゃんが言う第一本、二本はもっと安いマンション。 あんまり人が選ばないようなね。 築フルで階段とかのマンションとかだけど、 ちゃんと家賃が取れますよみたいなところだったら、 価格も安い、家賃でしっかり回収できるとかっていうスキームがあるじゃん。 だけどそうではなくて、 投資用マンションなんだけどそこそこのレベルのものを買いましたってなったときに、 家賃回収と返済が変わりませんみたいな。 そしたら空き室になった場合どうなるの。 ってなったら単純にローンだけ残ってしまって、 入ってくるまでの数ヶ月、ちょっと気持ち良い思いしないといけないとかね。 そういう風になってしまう可能性があったりするじゃない。 特に借り上げとかもあったりする、こういうところね。 人が入ってても入ってなくても家賃収入があります。 だけど本来もらうはずだった家賃の立ち欠けですよとか、 こういうような物件もあったりします。 こういう借り上げとかしてくれるところとかだと、 不安感薄れるんじゃないかなと思ってるけども、 結局年数重ねていくと、 投資マンションもほら、分譲マンションだから基本的に。 なので修繕、積立金だったりとか大規模修繕などを行う際に、 費用負担などが発生してしまって、そこで赤字になってしまうとかね。 いろんな不安要素があったりとかするので、 投資マンションも知識がない中で買うのはやめた方がいい。 どうせ買うのであれば私は一等ものを勧めたいし、 逆にもっと収益率の高い割り切った物件を買うべきかなと思ってたりもするので、 投資マンションというところで挙げさせてもらってます。 では続いて7項目目になりますが、 マンション全体での賃貸で貸しているお部屋の数が多いというところですね。 賃貸貸しが多いマンションというのは、 もともとは居住用で買ってみなさんで住んでたんだけども、 人が入れ替わるごとに相続などで受け取りました。 じゃあ自分たちは使わないからとりあえず賃貸で貸そうかなみたいな形で賃貸で貸したりとか、 価格が安かったりするとそれこそ投資向けマンションとして購入をして、 賃貸貸しする方も出てきたりすると。 なので個人個人がある程度居住用として考えるのか、 賃貸として貸し出すのかという風になっている。 基本は居住用だけども、 その中に賃貸貸しが増えてきてしまっているというようなマンションになります。 これはどちらかというと少しチクフルで、 世代交代が行われているくらい年数が経ったマンションに見受けられるものなんだけど、 賃貸で入っているにしても文庄マンションを賃貸として借りている方は、 そこそこの所得の方が多いのが実情なんですけど、 とはいえオーナーさんというのはここには住んでいないので、 マンション内で課題となっているような管理を諦めているじゃないんだけど、 何か修理をしないといけないとなった時も後ろ向きな対応になってしまったりとか、 建物自体の維持管理状況についての意識があまり高くないというような方がいらっしゃる場合があります。 住んでいる賃貸で借りている方は普通に賃料払ってお住まいになっていて、 何か不具合があった時にはオーナーさんに対してお伝えして直してもらったりとかっていうのはあるんだけど、 あくまでここの関係は良好だったとしても、 マンション全体の管理に対しては、 もしかすると所有者の方はそこまで気は使ってないというような方も出てくる可能性はあるので、 マンション全体での決めなければいけないことが先送りになってしまったり、 間で時間がかかってしまってなかなか決められないとかね、 そういったことに陥ってしまう可能性があるので、 賃貸出しが多いところというのは不安がちょっとあるかなというところで入れております。 では続いて8項目目、最上階、門部屋になります。 家にいる時間さ、結構少なくない?40代、50代くらい。 仕事忙しくされている方とかプライベートも忙しくされている方だったら確かにそうか。 そう空いてる時間が多いとエアコン止めますよね。 エアコン止めてしまうと最上階のお部屋って結構天井はずっと日に晒された状態になってるし、 門のお部屋になると他のお部屋に比べて直射日光の影響を受けやすい。 なので温度が上がってしまう。 逆に冬場になると風に晒されるとかっていったことで寒さが強くなってしまう。 要は外気温の影響を受けやすいというところになります。 そうなってしまうとお家に帰ってきた時に急いでエアコンを入れるなり暖房機を入れるなりするじゃない。 そこからお部屋が温まるまでコンクリートまである程度温めるとか冷やすとかっていうことが必要になってくるので そこに響いてくまでがすごく時間がかかると。 朝迎えてまた出勤する、戻ってくるっていうのを繰り返すわけだから いくら放熱費がかけても部屋の快適性が損なわれて時間がかかってしまうということになってしまう可能性がありますよ。 ということでお金にゆとりがある方であれば最上階門部屋っていうのはいいかもしれないんですけど そうではない方だったりとかお家にいる時間が少ない方などに関しては最上階門部屋はコストがかかる可能性がありますよ。 逆に言うと在宅勤務の方とかだとずっとお家にいらっしゃってエアコンとかも入れたりとかしても 結局ずっと燃料費っていうのは課題となってくる可能性はあるので 最上階門部屋っていうのは大規模な影響を受けやすいということで入れさせていただきました。 それでは最後第9位になりますが鳩のクルーですね。 共存はできない気がするんですよね、鳩とは。 これ地域性もあるの。駅周辺にいるじゃん。公園とかね。 公園だったらまだいいんだよね。公園にたぶん寝床を作ると思うんだよ。 だけど公園的なものが見当たらなかった場合はマンションとかが寝床になってしまう可能性がある。 なので寝床がない鳩さんたちはバルコニーとかそういったところに木を創造してね、泊まりに来るんだと思うんだよ。 だからそこに鷹ちゃんさんが住んでますよとなっても鳩はちょっと困りますよ。 私の家なんですっていうのは向こうの主張であって これ建てたって証拠あるの?って向こうは思ってた。 私は私で何勝手に走路をしてんだよってなるんで。 だからやっぱりそこ戦いになるんですよ。 ここはでもね、致し方ない部分もある。 その地域で欲しかったらちょっと我慢をしないといけないというかね、対策は考えないといけない。 本当に嫌だったら熱湯をするとか、泊まれないようにするとかね、健座みたいな。 つけられてるところもあったりとか見たことはあるんですけど、 そういうような何らかの対処をすることによって来なくするようにする方法はあるようです。 里だけではなく自然の脅威にさらされるっていう部分がいろんな課題があったりするかな。 虫の鳥も彼らも必死なんですよ、自分の家を守るのね。 それと同じように私たちも戦っていかないといけない。 でもその戦う労力とか綺麗でしょ、また帰ってきちゃうとか考えるとそもそも被すっていうか。 見に行った時にね、そのあたりは予見して理解した上で購入するのであればいいんだけど 一応バルコニーになるのもしっかり見て、だいぶ見るようにするとここは対策取れるかなというところではあるんですけど 一応項目として挙げさせてもらいました。 今回40代以上が絶対に買ってはいけないハズレマンションということでお送りさせていただきましたけど 以前の動画なんか見られてる方、答え合わせどうでしょうか。 これだけじゃないんですよ。今まで動画配信させていただいた中でももっともっとたくさんあるんです。 今回新しい目の項目としては通勤関係の部分かなっていうところになるんですけど 以前ほど多くないんですけど不動産買うって抵抗あるんですよ。 本当に買っていいんだろうかっていう不安に変わられる方も少なくないんですけど やっちゃいけない行為的な部分でいくとね、私は先延ばしにする行為だと思ってるんですよ。 身体に入りながらお金貯めようみたいな思考でちょっと先延ばしにしちゃうと。 特にマンション自体のハズレもあれば考え方自体のハズレもあるから。 なのでご理解いただいた方がいいと思います。 地域によってはハズレマンションの項目の中から選ばなきゃいけないってこともあったりするじゃないですか。 そういう時ってやっぱり出てくるまで待った方がいいんですか? だからそれが先延ばしさ。解決方法はいろいろとあるんだよね。 例えばリフォームで解決をするとか地域を変えて解決するとかあるんだけど 私は正直地域を変えるのはあまりお勧めしない。 先延ばしにする時期を待てば出てくるんじゃないかっていうそういう考えもあまりいい方法ではないなというふうに思ってます。 不動産の価格ってこの先どうなるかわからない。値段が上がってしまうかもしれないし このまま横ばいなのか価格が下がるんじゃないかとかそういうお考えもあるかもしれない。 だけど私の予想では多分下がりません。 なのでその中で先延ばしにするとメリットはあるのかっていうと 単純に家賃で何もなくなってしまう。 貯めれたとしてもわずかな金額しか貯まらないとかっていうふうになる可能性があるので 私の最近のお客さんの傾向としてはずっと住み続けるではなくて 特に40代ぐらいの方の思考の中で多いのは 15年から20年ぐらい住めるところをまず抑えて買ってしまおうと。 その後もう一回買い替えをしようみたいな。 やっぱりお金を貯めていくこと大変だったりするので もう確定させてしまってそこに支払いをしていって 後々売ってまた現金化して不動産を買おうとか そういう計画の方が少なくない。 なので今40代以上の方って実はローンを踏める期間が限られてくる世代に入ってくるので 早めに行動に移したほうがいいと思いますので 先延ばしにする行為もお勧めできませんというところになってきますので 物理的なマンションの事情なのか内面的な心理的な状態なのか そういったところはしっかり整理しながら 情報も仕入れて買うタイミングというのをちゃんと見計らうべきなのかなという風に思いますので 今回の動画は参考にしていただければなという風に思っております。 今買ってはいけないハズレマンションということで 久しぶりにハトも登場しましたけど 皆さんにとってこういうマンションを避けていきたいなとか これは今まで見てきた中で外してきましたよみたいなものとかがありましたら ぜひコメント欄の方に投稿の方をお願いいたします。 良かったマンションの話でもいいですし ハズレ引いてしまったという方がいらっしゃいましたら ぜひその実体験コメント欄にいただけますと私ども参考になりますので ぜひ投稿の方お願いいたします。 本日もご視聴いただきましてありがとうございます。 本機不動産の公式LINEなどではマンションの内見チェックリストなどもお配りしています。 こういうハズレを引かないためには担当者も重要なんじゃないかなという風に思ってますので 良い担当者の選び方といったようなプレゼントもお配りしているので ぜひ公式LINEの方にご登録いただいてアンケートに回答いただいて 資料の方を取得していただければなと。 他にもご準備させていただいているものがありますので そういったものを活用いただいてマンション探しのヒントにしていただければなという風に思っております。 オフラインセミナーですね。 開催日時については公式LINEとホームページの方に記載されているんですけれども お時間などありましたらぜひご参加の方お願いいたします。 私が次回にお話しする機会になりますので 他の方はどんな風に質問が出るのかなといったことで参考になると思いますので 参加してみませんかというところになります。 具体的なご相談ですね。 今年こそマンションを買いたいとか不動産を売却したい 相続したものも使ってないのに売りたい、戸建てを買いたいとか この辺りのご相談も受付させていただいております。 具体的なご相談であればですね ぜひホームページ公式LINEの方からお問い合わせの方をお願いいたします。 それではまた次回の動画でお会いしましょう。ありがとうございました。 佐藤社長。 はい。 佐藤社長といえば植物が好きですけど こちらにはないんですか? こちらにはねフェイクがあります。 なんで急にミーハトになっちゃうの? 欲しいのはあるんですよ。 あるけど今時期的なものもあるし 春先に買っておきたいじゃん。 ぐんぐん伸びていくこのタイミングで見たいのもあるんだけど 冷えてくる時期だから 今買ってうまく育てられるかどうかちょっと自信がないと思うんで 大きなものは買わないから 全然緑のもの見えないからどうしたのかなと思って聞いてみました。 生物のね植物に関してはちょっと今要検討ですよ。 これもいいあれもいいってなっちゃうから選んでいこうかなと思ってます。 じゃあまた暖かくなったらもしかしたらこちらの いや我慢できなくて先に買っちゃうかもしれない。 でも今はちょっといないんですよ。 機会があったら登場するかも。 ですね。 はい。 ということでこれからも頑張っていきます。 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 皆様が不動産の情報通になれるよう このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 皆様からのコメントをお待ちしております。 コメントの中からテーマも考えていきたいと思っておりますので ご協力の方をお願いいたします。 ぜひですねこのチャンネルをフォローして 不動産に関する知識をアップデートしていってください。 あとですねYouTubeチャンネル本気不動産の方 こちら本編の方もぜひ見ていただければなという風に思います。 あとですね私ノートですとか まあアメーバブログ この辺りでも情報発信の方を行っていってますので ぜひこちらの方もですね本気不動産で検索いただいて ぜひご視聴の方見ていただければなと思います。 次回もですね皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。本気不動産の佐藤でした。 またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。