# 本編 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないような リアルな情報発信も行っていきますし YouTubeの中でお話ししている内容を まとめてお話しさせていただいたり というようなことで発信を行っていきますので これを登録だけでもお願いいたします。 売れる家と売れ残る家の違いといったことで ご説明をしていこうと思っています。 いろんなポイントがあるんですけど 順番にいきましょうか。 まず一つ目なんですけど、ピッチですね。 不動産ってそこに動かない不動産だから 不動産ですね。 そっちに定着している価値っていうのがあったりするじゃん。 なので人気のある地域とそうではない地域という風に 思われがちなんですけど 人気のある地域と人気のない地域じゃないんだよ。 皆さんがやっぱり駅周辺に集中して マンション探しとかね、ホタテ探しをしてるかっていうと 相当に言い切れなくて たかちゃんは今単身だから駅中心がいいなみたいな 考えかもしれないけど お子さんがいらっしゃって 学校とか入ってたりとかすると 駅周辺よりは今の学校を変えたくないっていうところの ニーズになっちゃうんです。 なのでそうなると学校区が人気あったりとか 人気がどこにあるのかは その人それぞれで違うんですよと。 なので一概に駅から遠いから人気がないかというと そういうわけではなくて 都自身が必要としている主要な場所だよね。 そこからの距離感で人気度合いが変わってきますよと。 移動産ってやっぱり万人に売るわけではないので 1人2人欲しいですっていう方が見つかれば それで正解なんですよ。 なので人それぞれによってちょっと価値が変わってきますよ というところになります。 その中でも住みやすい住宅街とか人気のエリアとかの方が やっぱり売れやすいっていうか たくさん求めてる人が多いっていう。 たくさん欲しい人がいるから そこの場所って単純に値段が高いわけです。 高くても決まる。 駅周辺に求めてる人と その住宅街が探してますよみたいな方であれば やっぱり絶対数が違うから そこにベースとなる土地の価格っていうのが 加わってくるようなイメージがある。 だから駅から離れてますよ じゃあ値段がドーンと下がるのか 人気がないのかではない。 単純にただ駅から離れて お客さんの株が少ないから 少し値段が安いよとか こういう風な線引きだけなんだよ。 なのでお客さんがいないかいるかじゃないんだよね。 その地域に基づいた金額設定になってるか なってないかで決まっていかないか というところが変わってくるというところになるので 一つの指標でしかないという風に見てもらう通り リッチに関してはね というところになります。 じゃあ2項目目いきますが よく言われがちなのが 新大審とか旧大審 ここの部分なんです。 ほら旧大審は人気ないっていうことですかね。 いや違います。 新大審で旧大審で 線を引かれる方が多いっていうだけなんですね。 マンションは特にね 新大審旧大審で私線引いてないんですよ。 旧大審でもいい。 なぜなら建物が頑丈で壊れないから。 ただ心配なのは 要は買える用意がちゃんとできるかどうか 資金が絡んでくるというところになるので 例えば新大審だったらローンはできるけど 旧大審だったらできませんとか 税制優遇が受けれる受けれないの 線引きが新大審旧大審 といったところになってくるんですよ。 だからなんか大審制で 建物のその強度での心配をしているというよりは 融資が受けられるかどうかとか 税制優遇が受けられるか受けられないかとか この部分で人気が分かれてきますよと。 特にマンションの場合はそこだよね。 こだての場合とかだと 旧大審とかだとね やっぱり基礎がちょっと弱かったりとかするんですよ。 ここで話しちゃうと長くなるので 機会があればお話ししますけれども こだての場合の新大審旧大審と マンションの場合の新大審旧大審は 違いがあると思ってもらった方がいいので マンションの場合はそこまで心配はしてませんよ というところになりますので 全ての見ていただいた方に 買ってもらうという風にしなくていいんですよ。 一人二人が買ってくれれば 不動産売買は成立するというところになります。 なるほど。 例えばですけどスーモとかで見てて 新大審と旧大審あって 旧大審残ってるのも 古いから残ってるっていう理由だけじゃなくて ローン使う方が使えなくなってしまってるから 現金の方来るまで売れてないっていう感じなんですか? 金融機関を限定しなければ大丈夫。 旧大審でも貸してくれるところはある? あるんだけど ただそれを探し切れるかどうかと ご自身のルールの中だよね 新大審がいい、金利はこの金利がいい じゃあ金利は変わらないけれども 旧大審は嫌だとか そういうところで選ぶ選ばない という風になってくるので 皆さんがほら、同じさ、意見交換してる中で じゃあ旧大審買うのやめようよみたいなね 話をしてるわけではないので 先入観で選んでないといった可能性はあるかなと 逆に言うとそういったところを 狙って買えるのであれば ちょっとお得に買える可能性はあるよね っていうところで私は考えちゃうので 新と旧で分けるのはどうなんだろう というのは一つ思ってます ただここでお客さんの数が変わってくる というのはありますよと 言ったことを覚えてもらった方がいいかな というところになります では続いて3項目目 資金的に購入しやすいかしにくいか なんですよ 例えば2項目目で出てきた 新旧で分けていったときに 旧大審のものって価格少し抑えてる可能性ある 価格が抑えてあるから 現金で購入できますよ なのか、もともとの 買いたいと考えてた金額の中で 範囲内で探そうと思ったときに ご自身が探してる地域では 旧大審しか選べないよ という風になってしまったときに そこでローンが旧大審だから 組めないとかってなってしまうと 買いにくいじゃないようは なので買いやすいか買いにくいか 買う側の都合ももちろん出てくるんだよ ローンを使って買うのか 現金で買うのか 予算がここまでですよって頭打ちが決まってたり するとその範囲内で どっちどころをどこにしましょう という検討に絶対入るので 皆さんが万人受けする不動産が 買えればいいんですけど 特に現金購入で考えられている方は この予算内というところが 決められたりしているので 予算内で買えるものがあるのかないのか そこの線引きで買える物件は ある程度限定されてくる可能性があるので 資金的に購入しやすいかどうか というところが判断になってきます なのでローンを使って 買われる場合とかは 大きくなりますので バランスを見ないといけないという 部分になってきます 中古マンションって買ってから知らなかった では遅いんです そこで今回マンション購入セミナーという 勉強会を開催します しかも参加は無料です youtubeでは話し切れない マンション購入で失敗しないためのポイントを 会場で私が直接お話しします もちろんそこで私に 質問していただいてもOKです 各会場20名限定です 概要欄のリンクからお申し込みください 会場でお待ちしています では続いて4項目目 資産性と住みやすさ という部分だよね 資産性と住みやすさで考えて 物件探しされると思うんですけど 私は資産性よりは 住みやすさを重視して マンション選びとか子建て選びとかを します。なぜなら資産性って 将来に欠けてる 分かんないじゃん将来 そこが反映するかしない もしかすると将来的に 価値が落ちるまではいかないかもしれないけど 期待したほど伸びないとか そういったことは十分考えられるじゃない 売れ残る家ってどういう感じなんですか 期待してたニュータウンが 失敗したケースは 売れ残っちゃう可能性は高いんじゃない これから発展していくので今はロープライスですよと だけど将来価値が上がる可能性が ありますよといったところに期待をするのか ロープライスですよではなかったとしても ほどほどの金額で売ってて そこの何個か 駅に比べて価格が安いのでみたいな ところで期待して買う とするじゃんだけどそこまで 価値が上がらなかったとか隣の駅より 上がらなかったとかっていうのは十分 考えられるわけじゃん例えばだけど 初めは良かったよとお店の出店いっぱいしたけど でも撤退しちゃったってなったら住みにくくなったり するでしょある程度の世帯数とかを 確保して期待して建てられた ものは1軒売りに出て2軒売りに出て っていうのが重なってったりとかすると 結局売れないからみんなで じゃあ値段徐々に下げていってしまいますよ とかねこういったところになりかねないので 資産性と住みやすさで考えて いった場合にはやっぱり住みやすさ を重視して選んでいけた方が いいかなと期待値で買わない方がいい じゃないかなという風には思っている では続いて5項目目地上性 ですよねこれはね 売ろうと思ったタイミングなんですけど このタイミングで 周りにライバル物件がどれだけあるか っていうところで価値が変わってきますよ 例えばライバルが誰もいませんと うちしか売ってないと 買ったときはもう好き放題ですよ 値段の付け方が でも多少高くてもここしかないってなったら 買わないベラボーに高かったら 買わないでもちょっと高かったら これから出てくるか分かんないし って思ったら買っちゃうかもしれない だから誰もライバルがいなかったら もうやりたい放題です いくらで買ってくれるか分かんない タカちゃんさんが実はこの地域で探してました という潜在的にタカちゃんさんが いましたよとだけど他に ライバルがいませんと その場合にタカちゃんがそもそも 存在してることも知らないけど 周りにないからちょっと値段高めて出しても 大丈夫かなと思ってそこにタカちゃんが パッと飛びついてきたもんだったら もうやりたい放題ですよ っていうのが一人二人 ポンポンと出てきてくれるような状態なのか たくさんライバル物件が いてどこも値段が変わらない だけど市場自体動いてない ってなった場合は ちょっと値段下げてあげたりとかしないと 反応が多分出てこない お客さんが反応しないという状態になっちゃうので そうなると 価格自体は落とさないといけないし 売れにくくなるっていうね 今まで売れてた価格よりも下げないと決まらない とかそういう風になってしまう可能性は あるので市場性 このタイミングっていうのはすごく重要なんですよ 周りにライバルがいるかいないかで 結構変わりますよ 絶対比較されるから 仮に隣同士の部屋が出てましたよってなった時に 面積も条件もほぼほぼ変わりませんよ となってきたらこっちの方が 大得だなと思った方が選ばれちゃう なのでそこに差をつけるべきだよね っていう話 売ろうと思った時は周りもよく見るってことが大切なんですね 売り方ね っていうのも重要ですよ 続いて6項目目 共用部分の状況 あくまでおまけ程度だと思ってもらった方がいいかな もうさ ご自身でどうしようもできないじゃん このマンションのコントロールって いろんな人が関わってるのがマンションですよね 皆さんで持ってるものですよ っていう考え方なので 一人が一生懸命綺麗にしてても 周りの方が複雑に扱ってしまってれば 共用部分っていうのは 綺麗に見えなかったりするじゃん なので共用部分が皆さんで 綺麗に保たれてるところは 自然と値段が高くなりますよと お客様をご案内する時とかに やっぱりアピールしやすいので 査定する段階ではそこまでではないかもしれないけど 実際に売りに出すってなった場合には 綺麗なところと そうじゃないところであれば 綺麗なところの方が売れやすいというところ お話になりますね 一つの要素ですよというお話はしましたけど 実際に売りに出した時はここ重要なんですよ というところになります では続いて7項目目 明るい部屋と暗い部屋の差ですね それはもう明るい部屋の方がいいじゃないですか そうなんだけど 売り主さん自体はね 気づいてなかったりするんですよ だって自分の部屋しかわからないじゃん 他の部屋と比較しないし これねポイントがあって 内見するタイミングって一瞬でしかないんですよ 15分とか20分くらいの間で 一見バッと見て 買い主さんが いいですね買います買いません という判断をしてくるような感じ この部屋にいる時の第一印象を決めるのは やっぱり入った時の明るさだったりするんですよ なので 明るい印象のところは 早く決まっている傾向があります ちょっと暗い印象のあるところは 時間がかかる傾向があるので 日当たりがいい悪いの話じゃなくて 明るい演出になっているか なっていないかというのが すごくポイントになってくるので テクニック的な部分の要素にはなってくるんですけど 私はここ結構実は気をつけています 物理的に 光が入って明るいのはいいんですけど そうじゃなくても明るくする方法あると そうです 続いて8項目目 リフォーム済みなのか現状は私の物件なのか ここでも違ってくるんですよ 現状のまま買って自分の好きなようにリフォームはしたい気はするんですけど イメージつかないです イメージできる人ならいいんですよ あとはご案内の手順で これは営業マンの力量にもよって 変わってきちゃうんですけど 現状私のお部屋って 基本的には売り抜きさんが使ってた そのままの状態なんですよ それは傷んでますよ普通に考えて それとリフォームが入っているところって 全然見え方が違うじゃない 特に最近のリフォーム済み物件 農業物件と言われるようなところって 全部きれいに直っちゃってるし 下手すると壁から何かある 現状まで落としてね スケルトンに近いところまでやってる会社さんも あったりしますから 見え方がまるっきり変わってくるので どっちの方が売れやすいか これの判断も結構重要だったりします イメージがつかないので 自分がやりたいことができるのか それにかなったリフォーム代金になるのか 全然見当もつかないですし だったらもう完成形で この金額ですって言ってくれた方が いろいろ納得できる 私も迷うときがあります 会客相談を受けたときに このお部屋の状態だったら 現状渡して売った方がいいものなのか 買取とかにした方が いいのかとか 売り主さんは絶対高く売りたいじゃない 買い主さんは安く買いたいんだけど そこまで売り主さんが求めてなかったとするじゃん 高値で売りたいじゃなくて 相場で売れればいいんだと だけど今のお部屋の状況だと 買い主さんが想像できないので さらに価格を下げないと決まらない可能性が ありますよとかっていう場合だと 売るっていうのを選択した方がいいんじゃないでしょうか っていうお話をさせてもらったり することもあるので ここは営業の感覚にもよると思いますけど 売れ残るとすれば 想像できないところは売れ残りやすい 想像できるところは売れやすい というところの差になってきます 続いて最後9項目いきますが 営業マンの差だね 知らないじゃない買う側はね 自分の条件に合ってると思って 見に行くじゃないその先まで見えてないんだよ 売る立場だったとしたときに 自分の物件を売り込みたい だからタカちゃんから お問い合わせありました 自分の持ってる物件問い合わせしてきたんですよね じゃあ買ってくださいっていうような 営業問い合わせイコール買ってください になっちゃったりするんだけど 確かに自分の物件は売り込んでくれては いるかもしれないけども 探してる条件と違いましたってなったときに 押し売りになっちゃうじゃない でもタカちゃんはここの物件自分に合ってないなってなったら しつこく営業されてる っていう風に感じないでしょ でも実は本当はタカちゃんは 合ってるんだけど他の物件と比較が ちゃんとできてなかったりするんだよ 問い合わせてる先自体が バラバラだったりするので それぞれで営業かけられるので AとBの比較 BとCの比較みたいなものができなかったりするので 自分に合ってるか合ってないかの 判断がつかないと 売り主さん目線でいった場合は 問い合わせがあったときに 本来撮影から入るじゃん 単純に値段だけで終わってしまう営業も ちゃんと売れる道筋だったり ストーリーを考えてくれるような 営業マンにお願いができないと 売れるイメージができてないというか こういう風に売っていくと 売れるんじゃないかっていう ストーリーができてないと ただやみくもに広告を売って お客さんの反応を求めると 言ったところの活動にしかとどまらないので 周りの物件が見えてない状態で アピールができますかっていう話になっちゃう なので他の物件と比較して ここが勝ってるんです そのセールスができるとか こういうことを 内見の前に準備しておいてください ここの部分も実は必要だったりします 他との差別化がどれだけできるか ここで制約率というのは 変わってくるという風に思っていただいた方が いいので営業マンの差も すごく重要になってきますので 単純な金額だったりとか だけで判断しない方がいいと思います 査定額はいくらでも高くつけれるので それは覚えておいていただいた方がいいかな という風に思います 佐藤社長、今売れる家と売れ残る家の違いとか 解説をしていただいたんですが とはいえ顧客からしたら 深くわからないというか ある程度は感覚で選んじゃってるのかな みたいなところはあるんですよ 多分今まで佐藤社長が売れる家になるために 演出してくれてても 見る側はそんなにわからないので 感覚になると思うんですけど 宿年数とかって結構判断としたら 大きいウェイト閉めてるんじゃないですか 閉めてると思う そういうのは基本なわけじゃない 自分の考え邪魔されたくないももちろんあると思う だけどヒントも欲しいと だからこの不動産のYouTube見てるんですよ になると思うんだけど 出会う営業マンによって 説明をちゃんとしてくれる人なのかどうなのか 見つめた方が私はいいと思います 本来不動産って 個人で判断できるほど 甘くはないんだよ だったら私たちの役割いらないんだもんって だけど売り主さんがいて買い主さんがいて ここを仲介ができる っていう仕事ではあるんだけど お客さんがそこに見えてないと ただの物売りになっちゃうじゃない そこまで安い買い物じゃないんだから ちゃんと提案すべきだと思ってるんですよ なので比較して その中で公平な ジャッジをしてもらって 私に合ってるところ ちゃんと背中を押してくれるような 営業に出会わなければ もしかしたら間違った選択を してしまう可能性もあるのかな っていう風に思って見てるので 買い主さん側も多少なりとも 知識をつけて対策を 考えるなりこの方だったら 信頼できるかもみたいなね 方をちゃんと見つけてアドバイスをもらう っていうねこの対策を考えた方が いいと思う。自分で最後まで決めきらない というかね誰かにアドバイスを もらうとかそういう風にして 全部を自分で決めきらないようにした方がいい なのでそのヒントをねちゃんともらいながら 選んでいきましょうというのを お勧めしたいかなというところだね 売れる家と売れ残る家の違い ということでね 愛客の視点のお話も触れつつ 買い主さん側こういうところを対策 打っていきましょうみたいなお話をさせていただいた んですけども私はこういうところを 判断軸として持ってて ここは選ばなかったよとか こっちに決めましたみたいなねお話もちろん あるかと思いますので実体験に 基づくようなコメントなどありましたら コメント欄に投稿いただけるとありがたいです これからね探される方も どのように探していったらいいんでしょうか とかねもっとヒントが欲しいですよみたいな コメントとかがありましたらぜひね ご質問の方などいただけると参考になりますので コメント欄の方に投稿の方をお願いいたします 本日もご視聴いただきまして ありがとうございました 本木不動産の公式LINEでは 不動産購入のヒントとなるような ちょっとプレゼントの方も ご準備させていただいておりまして アンケートの方にお答えいただくと プレゼントの方の取得ができます いい営業マン選びのポイントみたいなものとかも 配りしてますのでぜひですね 公式LINEの方を覗いてみてください 実際にお会いして私が講師を務めて 行うようなセミナーなども行っているんですけども セミナー情報も公式LINEと あとホームページの方にも載ってます まだね物件購入しようかしないか 迷われてる方も 軽い気持ちで参加していただけるような 無料のセミナーを行ってますので ご参加の方をお願いいたします 具体的なご質問ですね 今年ランション買ってしまおうとかね 買い客検討してますみたいな方いらっしゃいましたら ぜひ公式LINEとホームページの方から お問い合わせの方をお願いいたします また次の動画でお会いしましょう ありがとうございました だから鏡とかをちょっと室内に 多めにつけるようにしてるかな 日の入る日には周りからの この反射光というか それをうまく活用できないかなと思ってて 光も反射するようなものを 意識して置いてるのはあるかな 鏡っぽいものだったりとか ガラス製品っぽいものとかは 窓周辺に置くようにして 奥まで光入らないかなと 期待して置いたりはしてるかな 結構レースのカーテンは大きな役割を果たしてるかな っていうところになるかな これだけちょっと気を付けてます わかりました ご協力の方お願いいたします ぜひですね このチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識をアップデートしていってください あとですね YouTubeチャンネル 本気不動産の方 こちらホームペンの方もぜひ見ていただければな という風に思います あとですね私ノートですとか アメーバブログ この辺りでも情報発信の方を 行っていってますので ぜひこちらの方もですね ご参画いただいて ぜひご視聴の方 見ていただければなという風に思いますので よろしくお願いいたします 次回もですね 皆様の人生を豊かにする本気の情報を お届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました