# 高額査定ほど危険！売却9つの勘違い はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 不動産売券、初めての人が9割騙されることということでお伝えさせていただきます。 初めからね、ちょっときつい言い方になっちゃうかもしれないけど、 分かってない中で欲張っちゃう。だから失敗するんだよね。 なのでそこの部分がどういうことなのかというのをちょっと話していこうと思う。 1項目目いきます。 まずはね、一番高い価格を査定してくれた会社に騙される傾向がある。 あくまで査定額、予想価格なんだよ。それをまず理解されてない。 財産の可能性、最大限引き上げてくれたってことじゃないんですか? 違うの。そもそも大間違いさ。 中古で物を売るのと同じような感覚で見てるのかもしれないけど、違うからね。 不動産の仲介査定を混同しちゃってる。 これと仲介っていうのはまるっきりの別に。 不動産も買取と仲介っていうのがあるからね。 買取だったらまだいい。同じだから。 不動産仲介っていうのは予想価格だから何の根拠も理由もない。責任もない。 あくまで予想価格なんだよ。 高い金額出してくれたから、それが決まるに向けて一生懸命動いてくれるとかじゃない。 だから騙されるのさ。あくまで思いますよ。確定じゃないの。 あくまで不動産の査定価格なんて青天井ですよ。いくらでも付けられるんだよっていう話。 本来相場5000万円のところ1億円の値段付けることだってできるわけ。 だけど1億円の値段を付けたらさすがに1億円だと売れるわけがないでしょっていう売り主さんもいるわけ。 1億円の査定額付きましたって言ってそれを真に受ける人もいるからね。 相場5000万円だって1億円で査定額出すやん。 うちを1億円で評価してくれた。 じゃああなたに任せるわっていう何も考えない売り主さんもいるし、 さすがにそんな金額で売れるわけないでしょ。 どのぐらいで決まると思ってるの?だいたい7000万円ぐらいだったら可能性がありますよって言ったら7000万円だよそれでも。 でもそこに可能性を感じる人もいる。 相場で見たら2000万円も高いところ誰も買わないから。 だけど騙されちゃう。 査定書作ってきてくれた時に制約事例ってあると思う。 今までちゃんと取引した価格だったりとか、今市場に出てる売り出し中の物件の価格っていう相場感っていうのに見えてくるので、 そこはちゃんと見ないと出してきてる金額が適当な金額なのか正しい金額なのか判断できない。 よくあるのがチャレンジ価格って言われるもんね。 チャレンジ価格はチャレンジじゃないから。他社に負けないための価格設定。 だから自分たちがチャレンジしてますよっていう風に見えるかもしれないけど、何らやることは変わらないし、 その金額っていうのは根拠がないと。根拠求めてみてくださいよ。 誰も答えられないからきっと。おそらくこのぐらいだったらいけますよとか、 そういう風に話されるだけであって、根拠は示せないと思う。 ということで2項目目、査定書の厚みに騙されるというところね。喜ぶから。 売り主さんだいたい。こんなに調べてくれたのって言われるから。 一つお伝えしてきますのは、査定書作るとき、50枚、60枚、100枚ぐらいは一瞬でできるからね。 そういうソフトがあるもん。住所打ち込みます。面積打ち込みます。向き打ち込みます。 これだけでボンと出るからね。これただ印刷してるだけだから。何も作ってないからね。 なんとなく最後調整ちょっと加えるかなっていうぐらい。 価格の部分の調整をして、印刷って押したら100枚ぐらいすぐ出るから。 それをただお客さんに渡すじゃん。こんなに調べてくれたの。 あらハザードマップまでみたいな話になるんだけど、そういうソフトがあるんです。 なので査定書の厚みとかに騙されるのはパフォーマンスですから。 私たち営業マンなのでパフォーマンスとしてそういうのはすぐ出せますよね。 査定書を見るとしたら、価格もそうだし厚みだったりとか、 こういったところで判断するのはそもそも間違ってるからね。 AI時代ですから今。一瞬で出せるものと思ってもらっていい。 3つ目。これも営業パフォーマンスの一つの部分のお話になるんですけど、 よく見てくれたっていう話をするお客さん。 部屋の中だったりとか、不動産自体をよく見てくれたっていう風に言う方がいらっしゃいます。 よく見てくれたはあながち間違いじゃない。だけど見てるのをパフォーマンスだから。 これは目視だからね。単純に。目視で何が分かるのかっていう話なんだ。 痛み具合とかはパッと見ても分かるじゃない。 できる営業マンだったら何でこうなってるかっていう原因はがっちり見なくても分かる。一瞬で。 私26年この業界でずっといろんな家見続けてるわけ。 そしたらパッと見たときに、例えばマンションの窓回りの結露が何でこれ出てるのかっていうのは 部屋をぐるっと見回したらなんとなく分かる。窓回りだから水分が集中するのは分かるんだよ。 そこには冷たい空気があるっていう理由なんだ。 じゃあ水を発生してるのはどこなんでしょうってなったときは室内に干してる洗濯物なのか。 大体の理由は換気をしっかり行ってない。だから換気扇あまり回されてないんだなっていうのを 頭の中で想像はできるんだけど、それをこんなに痛んじゃってみたいなのをパフォーマンスとしてやってるだけ。 こだても一緒。甘じみがありましたと。これも分かってる部分だったら以前にも直してますの話になるんだけど そうじゃなくて巣が漏れって言って屋根の中で起こってしまってる水分の逃げ場がないものが 表紙に出てきてるっていうのはこれも原因が大体決まってるんだよね。 パッと見た瞬間に雨漏りなのか巣が漏れなのかなんとなくこれもすぐ想像できるから。 マンションを見るにしてもこだてを見るにしても大体の経験値からすぐ答えは出るんですよ。 それよりも重要なのは図面とかをしっかり見てるか見てないか。 図面も平面図一生懸命見てるなんて意味ないからね。あの写真パチパチ撮って終わりですよ。 それよりはもっと深く見る部分がたくさんあってそこはしっかり確認してくれてるかどうかを判断すべきだと。 見るのをパフォーマンス。私たちは一生懸命あなたのお家見てるんですよっていうパフォーマンスしますからねどこの会社も。 なのでそこではないんだっていうのをちゃんと覚えておいてください。 中古マンションって買ってから知らなかったでは遅いんです。 そこで今回マンション購入セミナーという勉強会を開催します。 しかも参加は無料です。 YouTubeでは話し切れないマンション購入で失敗しないためのポイントを会場で私が直接お話します。 もちろんそこで私に質問していただいてもOKです。 各会場20名限定です。 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください。 会場でお待ちしています。 4項目目。あなたの不動産を欲しいと言ってる方がいますという話。 これはね嘘だよ基本。 だってそんなに売る気があるかないかも知らないのに査定訪問がね入った時点であなたのお家欲しいですっていう人がいるわけないじゃん。 手費義務というのがあって外部に告知しちゃいけないんだよ。 たかちゃん不動産だったとするでしょ。 たかちゃん不動産だけに私このエリアで探してます。 このような条件で探してます。 出てきたらすぐ教えてくださいというような人いると思う。 私が探してる身だったらそれだけ条件固まってるんだったらいろんな不動産屋に声をかけておきます。 こっちこっちの不動産屋さんからずっと連絡くるきっと。 ちょっと条件違いに出てきたんですけどたかちゃん買いませんか。 条件違うから買いません。 断れるからいいでしょたかちゃんはね。 じゃない人がいっぱいいるわけさ。 営業されたくないから自分たちで物件探しをする。 とにかく無駄な電話は欲しくない。 スポットで必要な情報しかいらないわけさ。 私がこの業界に入った頃はインターネットでここまで情報収集ができなかったので それこそ業者に声をかけてて情報をもらうっていう時代だった。 その時は確かに有効だったと思う。 だけど今は自分で情報を取り抜ける時代だから その時代にわざわざ業者に声をかけてくださいって手を挙げてる人はいないと思う。 これもね嘘だよ。 すでにお客さんがいますっていうのはね。 ピンポイントで探した人はいませんよ。 5項目目いきますけど。 海外の投資家に売れますとかっていう話をする会社もある。 今ねインターネットに物件掲載するじゃん。 インターネットって世界に発信されてるの皆さん知ってますよね。 なので私たちの会社には普通に海外から欲しい方がいれば問い合わせ入ってくる。 例えばだけど本家不動産のYouTube見てる視聴者の方もさ 海外在住の方もいるし 欲しい方は問い合わせくるから。 このぐらいのタイミングで移りたいので情報もらえますかみたいな。 今見てるんで紹介してくださいみたいな方から問い合わせあったりとかしてたけど だけどそこにねスポットでね投資家がいるのでどうのこうのっていうのないよ。 不動産投資家ってプロだからね。 不動産買うときは安く買う。絶対。 不動産会社の悪い癖なんですけど 表に出さないで水面下で取引した方が高く売れますよみたいなこと言ってくる人いる。 それね嘘だよ。はっきり言っちゃうけど。 そんなわけない。 投資物件だってまだわかる。 投資家の方って表に出てる物件嫌がるから。 普通の住宅系の不動産あるでしょ。 こういうのは一般の方が買うから水面下で情報交換してるような場面なんかないんだよ。 それよりは普通にインターネットなど見て物件探しされてるから インターネットに載せたらお客さん反応するから。 あ、ここ見たいですとかっていう風に言ってくるので 投資家に売るとかっていうね歌い文句だったりとか 水面下でやりましょうみたいな話はね疑ってかかった方がいい。 うまくいかないよみたいな。 逆に変なあんまり広告してくれないようなね 業者に依頼することになりかねないので 注意した方がいいかなと私は思います。 6項目目ですけど このマンションで探してる方がいますっていうチラシだったりDMを直接的に送ってくる。 これね高級マンションであればあるほど効率がいいから お金持ってるじゃんかいマンション。 私たち不動産業で取引価格に対して報酬額が決まってきます。 例えば5000万円の物件であっても 5000万円に対してのパーセンテージ3%プラス6万円という報酬ね。 これ1億円でも3%プラス6万円。 なので1億円の物件だったら300万円プラス6万円。 306万円の報酬が入ってくるという仕組みになってるから 所有者調べてDM発送するなんて安いものさ。 このマンションで探してる方がいますって直接DM来たら心に響く。 本当にいるのってなるじゃん。 それも結局騙されてる。 よくよく調べてくださいよ。 そのマンション内ですでに売りに出てる部屋ありませんか? あるからだいたい。 なんでそこの部屋買ってないのって疑問持たないんですか? だから目先のDMに騙されちゃう。 地域によってはポスティング嫌がる地域もあるんだけど これ未だにやってる会社あるからね。 それって全部嘘なの。 販売依頼受けるじゃん。 そこで広告を出すとお客さんとりあえず来ますから。 その方を単純にご案内してるだけの 既にお客さんいるように予想を置いて 広告で来たお客さんをご案内してるっていう プロになってることにちゃんと気づきましょうってことです。 じゃあ続いて7項目目いきます。 ネームバリューだったりとか 目先のサービスだったりとか プレゼントをくれる周回数量に値引きますよみたいなね。 こういうようなことで仕事を取っていくとか っていったこともどうなのかなって私は疑問なんですよ。 ネームバリューにかけるのはわかります。 だけど広告費たくさん売ってるからねそういう会社は。 たくさんの売ってる物件の中の 一つにしか過ぎない可能性があるじゃない。 ってなると販売依頼かけたけども 販売活動はどの程度やってくれてるのかわからないよねと。 もしかしたらたくさんある中の 一件にしかなってない可能性はあるし よくあるのが名前が通ってる会社だから 無難に仕事してくれるだろうっていう風に 思ってるかもしれないけど やれることってこの業界って実は決まってるんだよ。 それを知らないわけ皆さん。 やってることは大きい会社だっても 小さい会社だっても基本変わらないんだよ。 パフォーマンスがやっぱり上手だったら すごくやってるんじゃないか。 大きい会社だから無難に進めてくれるだろう っていうことで勘違いして 頼んでしまう。もしくは 今キャンペーンやっててプレゼントがあるので 私たちに任せてもらえませんか。 家を売るとかさ 一大事なわけじゃん。目先の人参にぶら下がってね 飛びついてる場合じゃないでしょ っていうのを私は思います。 それよりも正しく取引してくれるとか 安心して取引できるとか そういう風な安心感を求めた方が いいんじゃないかなとか 手取り額を増やしたいのであれば 1円でも10円でも高く売ってくれる会社を 探した方がいい。 価格交渉とか必ず入りますから そこに対して今売ってる価格を 少しでも安く買えませんか っていう交渉が入るけれども この交渉をどこまで許容できるのか そもそも価格の交渉を受け付けないものなのか それよりも少しでも 高値で取引できるところに フォーカスして動いてくれる業者を ちゃんと選んでいきましょうっていったことで 会社というよりは私 担当者で選ぶべきだと思ってるからね 誰に売ってもらうかっていったことは ちゃんと見極めるべきかなと思うので どちらかというとバックボーンじゃなくて ちゃんと目の前の人が 動いてくれそうかどうかっていうのを ちゃんと判断すべきかなという風に思ってます 続いて8項目 売買契約 いわゆる販売依頼をする契約なんですけど この売買契約っていうのが 曲がって伝わってるような気がします 大きく分けると2種類 1つの業者に任せて販売をしてもらう契約なのか もう1つが 複数の業者に頼めますよ そういう契約なのか 1つの業者で販売依頼いただいた方がありがたいの 私たちとして 複数の業者に声をかけると みんなそれぞれ売る活動を サボり始めるから売れませんよみたいなことを 言ったりする会社があったりする でもいろんな会社に声をかけた方が 広がるんじゃないですか これが違うのさ 販売依頼をいただいてる業者からすると 自分たちが独占販売できてるかどうかの差なんです 独占販売してるものなのか 違うお店に行っても売ってるものなのかどうなのか そこで勘違いが生まれるわけさ 1つの業者で売った方が力が入りますとか 言うんだけど どうなんだろうなって思う 他の業者に負けないように頑張るぞ っていう会社なのか 独占販売じゃないとうちはやりません 頑張れませんっていう会社なのか どの姿勢を信じるかっていう部分だと思う いくつかしかないルール それすらちゃんと守らない会社がたくさんあるから この説明をちゃんとしてくれる会社もあれば 必然的にこの契約ですよみたいな形で 契約結ばされることもあるから 契約には種類があるということは 覚えておいてもらった方がいいと思う 説明ね、ちゃんと聞いた上でどれにするか っていう判断もすべきなんだけど 私はその契約内容によって 売り方を変えるんじゃないっていう姿勢なんだよ 独占販売じゃないと私はやりません っていう姿勢なのか それともいろんなお店に物が並んでるのであれば まあ私たちはそれなりに頑張りますよ っていう会社の姿勢なのか そこはその人によって あと会社の姿勢によってやり方は違うと思いますので その辺りをちょっと確認した方がいいと思います じゃあ最後、9項目ね 一応ね、その契約の内容によって 定期報告っていったものを 私どもは行います 基本は書面で残るとか 証拠が残るような報告の仕方をしてください ただし独占販売の場合は 必ず報告をしないといけない だけど複数業者に声をかけている場合は それぞれの会社は売り主さんに 報告しなくてもいいよということになっている なぜかというと 真ん中に売り主さんがいて いろんな業者に声をかけているので 把握しているのは売り主さんでしょという話 独占販売している会社は 独占販売している以上は 売り主さんに報告をしなさい なぜなら独占販売している業者が 一番物事を知っているでしょという ここなんだけど 報告義務はあるけれども 中身についてのルールは何もない インターネットなどで報告するんだけど インターネットの報告サイトって 一つのクリックで結果報告が見れるわけ それをただ書面に落として 売り主さんに報告している会社にたくさんあるんだよね これが確かに一番分かりやすい 分かりやすいんだけど 説明をしないと分からないような 書類内容になっているものを ただ送り付けて終わりになっていて これで提供報告終わりですよとやっている会社が多い 売り主さんとしては書面で 見てすごくこの会社が 頑張ってくれているんだなと勝手に 勘違いしちゃうんだけど ただプリントアウトして送っているだけの可能性もある 昔は活動といったら チラシ巻きに走り回ったりとか 織り込みチラシの準備したりとか いろいろやることはあったんだけど 今は下手すると ポスティングは逆効果になる可能性が高い なのでしっかりと新聞織り込みなど したいんだけど 新聞撮っている方が約半数台しかいなかったりするので 響かない可能性があるので インターネットに載せるのが一番早い 情報が行き渡りやすい インターネットに掲載するのは 一瞬の作業 一回登録したらあとは条件変更とかね 写真の差し替えコメントの入れ替えだったり 値段の見直しだったり こういった作業はちょっとパソコンをいじって できてしまう活動なので そこまで一生懸命活動できることって あんまりないんですよ 一生懸命業者やってくれてるから ここの業者裏切れないな っていう風になってしまわない方がいいかなと ちゃんと掲載されてるかどうかだったりとか 分析してくれて 報告してくれてるかどうかとか この辺りを見極めるべきだと思う ただ書類を送ってきてくれてるとかは 勘違いを読む可能性があるので それはどこの業者もやってくれるの 基本だから当たり前と思ってもらっていいと思います 本日は同産売却初めての人が 騙されてしまうこととか 打ち入りがちなシェアなについて お話していただいたんですが その中で共通して 気をつけなきゃいけないこと 売り主さんが注目すべきこととか 教えていただきたいです 共通して注意しなきゃいけないことは 信じすぎちゃうんだろうね売り主さん 営業マンは基本的に いい人しかいないからお客さんの前では いい顔に惑わされちゃうんだよね どういう風に言えばいい人なのか 作りいい人なのか 見分けることできますか 私は厳しいことを言ってくれる人が 正しいと思う答えとしては 例えば査定の価格って 青天井でいくらでもつけれますよって話をしてるわけじゃない だけどここに対して ちゃんとくさびを打ってくれる方だよね いやいやと その価格はちょっと高すぎますよ はっきり言ってくれる人 これさ安く査定をするために言ってるんじゃないんだよ 言いたくないんだもんだって 嫌われたくないから だけどそこではっきり言ってあげる 仮にだけ3人査定依頼かけましたよと 査定の価格が1億円だったとする 2社が1億円 だけど1社は9000万円だったとするじゃん そうなった時に 9000万円っていう勇気がいると思う だって他の業者を1億円で 査定してくれましたよ 佐藤さんって言われたら いやそれは分かりますと 相場から言うと1億円で実際に取引になったところは この件数しかありませんよとか 実はゼロなんですよとか言われた時に 果たして1億円で決まるか っていう話なんだよ 売り主さんの中では相談があったら 価格の交渉検討しますっていう方いる 交渉なんて入らないからその前に まずは土俵に乗っかってないんだもん お客さんが来てない状態で 誰が交渉してくれるんですかっていうことを 分かってないの 何人かからお問い合わせが来てて ここって価格の交渉できますかとかできませんかとか 私欲しいんですけど この金額になりませんか 初めて交渉っていう土台に乗るけど 誰も交渉の席についてない中で 交渉は生まれないから 厳しいことを言ってくれる人とか ここの部分は会員主さんにとって ネックになると思いますよって はっきり言ってくれるかどうか これは値段の話とはまた切り離して考えないといけないんだけど そういう部分と 具体的な他社が言ってる金額と 負けてるにも関わらず 一生懸命説明してくれてるかどうか 買い取りじゃないか中間って それよりは可能性にかけて話をするわけ 興味を引くために高値で言ってきてる可能性は 十分考えられることを 頭の片隅に置いといてもらったほうがいい 厳しいことを言ってくれる人を まず向き合って話すべきかなと 私は思う 駆動さんの売却の方のお話だったんですけど 失敗してる方とか 駆動さん売れないんだけどって悩んでる方 今日話したお話結構響いてるんじゃないか と思うんですけど 相手はプロなので こういうふうなトークだったのに 事実と違った状態になってますっていう方だったり 実際すごい厳しいこと言われたんだけど その方信じてよかったよ みたいなこととかございましたら ぜひコメント欄の方に投稿の方お願いいたします 私も家庭自体は結構シビアにする方なんですけど 踊らされないようにした方がいいかな というふうに思いますし 先入観で検討されるよりは 売却の場合は結構セカンドオピニオンしてくれる会社が いっぱいあると思うので そういったところで話を聞いてみるっていうのも 手段だと思いますので 行動を起こされた方などいらっしゃいましたら コメント欄の方に投稿の方お願いいたします 本日もご視聴いただきましてありがとうございます 本期不動産の オフラインセミナーと言われる 実際にお会いして行うセミナーなんですけど こちらの方無料開催 行ってまして 毎月のように行っているんですけど テーマはマンション購入だったりするんですけど 実は会会の方とかも結構 参加されてますので ご売却検討の方なども もしいらっしゃいましたら 参加の方お願いいたします 不動産知識の共有みたいな感じで よろしくお願いいたします 具体的なご相談ですね すでに不動産売りに出してるんですけど 全然お客さんがつかない決まらないとか 裏側を知りたいみたいな お話だったりとか もしございましたらぜひお声掛けください 公式LINEとホームページの方で受付の方行ってます あと査定の方ともご依頼も受けておりますので よろしくお願いします それではまた次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました 次回予告 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました 皆様が不動産の情報通になれるよう このチャンネルを通して 全力でサポートさせていただきます 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