# スクール・オブ・ボイス2025 2時間目【不動産投資】講師：稲垣慶州（ヨシクニ）さん／YouTubeチャンネル「東京不動産大学」は↓より アズサンのコミュニティ思考A-Z ポタージュ・コミュニティアクセラレーター 河原アズサンです。 コミュニティ作りの教科書の協調者で コミュニティの専門家として活動しています。 この番組では、そんな僕の日々の気づきから 与え方や人生をいっぱいアップデートする 今すぐ使えるヒントをお届けしています。 アズサンでございます。 今日はコラボ生放送をお届けします。 スクール・オブ・ボイス声のサマースクール2025年 2時間目の授業となる不動産投資の授業となります。 特にマンション投資ですね。 住みながら資産形成するというですね。 概念を提唱しているキズナファクトリー代表取締役 稲垣よしくにさん。 ゲストにお招きしてお話してまいりました。 稲垣さんは知人の紹介でですね。 ぜひアズサンと対談してほしいみたいな そんなご紹介がありまして。 いろいろテーマとかも含めて 僕結構こう見えて投資の話とか好きなので 分かりましたという形で今回お引き受けして スクール・オブ・ボイスの講師としてお招きしたという そんな流れで実現いたしました。 ボイスパーソナリティではなくて YouTubeで結構人気のチャンネルを持たれている そして不動産屋さんとしてもね かなり実績のある方ということですね。 先ほど住む資産形成という本を出されていて それも非常に話題になっているというところで 今回お招きして不動産投資についての話を伺いました。 とはいえですね。結構トピックとした不動産投資全般というか 主に都市部におけるマンション投資 投資といっても実際に要するに 自分の住処を買うということですね。 それしながら資産形成していくという話だったりしますので 不動産投資の授業という風に言うと 若干限定的なトピックだったかもしれませんが 23区内のいわゆるマンション事情みたいなところを知るには かなりいいインタビューになったんじゃないかなという風に思いますので よかったら聞いてみてください。 前提としてお話ししますとですね 投資とか資産形成って本当に正解がない世界ですので 実際やるとなったらですね ご自身でいろいろお調べになって やっぱりご自身のライフスタイルに合った形で リスクみたいなところもしっかりと捉えながらやるというのが 大前提あるかなと思います。 本編でもそのニュアンスをお話ししているので あまり誤解はないかなとは思うんですが そんな感じで何かの参考情報になったら嬉しいなという風に思います。 あと単純にライフスタイルと想像以上に直結する話だったりするので ここのリスナーの現役世代の方々には 結構興味深い話にはなったんじゃないかなという風に思います。 よかったら最後までお聞きください。 それでは次のチャプターから対談本編スタートです。 どうぞ。 # 不動産投資のプロ！稲垣慶州さんに聞く「住む資産形成」の真髄／書籍「住む資産形成」は↓より はい、あずさんです。 毎年夏にですね、スクール・オブ・ボイスという企画をやっております。 これ、声のサマースクール企画という風に呼んでいるんですが、 あの、ボイシーパーソナリティや、ボイシーをやっていなくても、いろんな専門家の方いらっしゃいますので、 まあ、素敵な方を講師役としてお招きして、僕が聞きたいテーマについてね、 ホリハホリ聞いていくという、まあ、独特な学校、それがスクール・オブ・ボイスです。 あの、ぜひね、皆様もお昼休みの時間帯、耳で参加いただきまして、 はい、楽しんでいただければと思います。 で、お便りとかも随時読みながらやってまいりますので、 はい、ぜひ聞きたいこととか、質問とかツッコミとかありましたら、 どしどしとお便りよろしくお願いいたします。 今日はですね、不動産投資の授業ということで、 なんだかすごく固いテーマかなという風に思ったかもしれないんですが、 まあ、僕も素人なジャンルですので、 ぜひもいろいろと興味深いテーマを取り扱ってくださっている、 この方、ゲストでお話を伺いたいと思います。 それでは、稲垣よしくりさん、よろしくお願いいたします。 よろしくお願いいたします。 はい、実は初めましてなんですよね。 はい。 ということで、初対面でまさかの授業をやることになった稲垣さんなのですが、 ひとこなりも含めていろいろお伺いできればと思っておりますので、 よろしくお願いいたします。 よろしくお願いします。 はい、じゃあまずは簡単に自己紹介いただきたいんですが、 稲垣さん、これ不動産屋さんという風に表現したらいいんですかね、稲垣さん。 はい、私不動産屋です。 不動産屋さん。 じゃあちょっと、不動産屋さん、不動産屋さん、 なんか一味違う不動産屋さんな気がしているので、 それも踏まえて簡単に自己紹介をお願いいたします。 はい、株式会社キズナファクトリーという会社の代表をやっております稲垣と申します。 会社のやっている内容としましては、都心マンションの購入の仲介というのを主にやっています。 あと、それからマンションを購入してリノベーションして販売する、 こういった事業を行っております。 SNSで主にマンションの買い方ですね。 今回のお話となっております投資というところで、 自宅マンションを購入して資産としていくというような投資の観点を含めた、 マンションの買い方っていうのを発信しておりまして、 その中で門川さんにお声掛けをいただいて、 今回本を出版するような運びになりました。 ということで本日に至ります。 はい、よろしくお願いいたします。 本のタイトルは住む資産形成って書いてあるんですが、 そうか、投資目的で物件を買うんじゃなくて住むこと前提で買うんだけれども、 それをある種投資的な意味合いみたいなところも足して、 資産形成にも活かしていく、一挙両得とっていこうみたいな。 かていうとそういう発想っていうことなんですかね。 そうですね。近年言われているのが反重反党という考えでして。 反重反党。なんかかっこいいですね、反重反党。 一般的な用語になりつつあるかなという形なんですけど、 自宅を買って居住するということと、 その購入したマンション自体が資産として形成されていくという 二つの観点をもってマンションを買いましょうといった考え方になります。 つまりそれって難しい言葉で出口戦略なんていうふうに言いますけど、 マンションを買って住んで、そのあと売るっていうところも含めて 意識して買うみたいな、そんなイメージってことなんですか。 そうですね。ちょっと平成ぐらいまでのパラダイムでお話しすると、 マンションを買うとか、お家を買うってことが 対の住処を買うみたいな感覚が強かったと思うんですね。 マイフォームっていう言葉が象徴してますね。 それが生活習慣の多様化ですとか、 そういったことによって皆さんは住み換えていくっていう発想が 強い方が特に都心部に多くなっている傾向があります。 確かに。僕もそうですね。 なので住み換えていきながら、 ご自身の資産を形成していきましょうといった方が多いかなという認識ですね。 なるほど。対の住処ではなく、当然ライフステージも変わるし、 それに合わせてより適切な物件に移っていく中で、 資産価値をむしろ上げながら、 いろいろな物件に移っていくっていうイメージで住んでいきましょうと。 先ほどおっしゃっていただいたように、出口戦略というのは、 住み換えのときに出口戦略を迎えますので、 そのときにしっかりとした、期待通りの金額で売れる物件を選びましょうという考え方ですね。 なるほど。ありがとうございます。 今、不動産投資家のボイシーパーソナリティにもたくさんいらっしゃるんですが、 その中にたまちさんという方がいらっしゃいまして、 たまちさんから都心のマンション購入物件選びが難しそうなイメージですというお便りが入っておりまして、 僕も都心のマンション買うみたいなことを聞いたときに、 ハードル高いって先入観で思っちゃうんですよね。 なのでそのあたりも、きっとハードルが下がるようなノウハウであったりとか知識とか、 終わりだと思うので、じっくりお話を伺って掘り下げていければなというふうに思ってます。 ありがとうございます。 ということで、僕と稲垣さんを繰り返して初対面なんですけど、 最初は稲垣さんのバックグラウンドというか、どんな方なのかを純粋に知りたくて、 ちょっと2、3聞いてみていいですか。 そもそも不動産業に入ったきっかけって、 最初の新卒入社のときに大手に入られたみたいな情報はなんとなく知ってるんですが、 具体的にどういう動機で、自分は不動産だなというふうに思ったんですか。 私今45歳なんですけど、 あ、同い年。 就職氷河期じゃないですか。 就職氷河期だったんですよね。 ひどかったですよね。 家庭無しにひどい歳ですね。 そんな中で、私は大学生のとき司法書士を目指してまして、 司法書士。 そうなんですよ。 司法書士が4年の7月に受験をして落ちたので、 秋採用からスタートしたんですよ。 おっと、4年の秋。 4年の秋に就活する人って、当時でもほとんどいなかったんですけど。 僕7月に大抵取りましたけど、ギリギリしてかったって。 それ以降ってほぼほぼもう閉じてる状態ですよね。 はい、そうなんです。 そのときに陸ナビで募集をしていた大手のCMをやってる会社さんが、 不動産会社だったので、 一社だけ受けてそのまんま入社したっていうどうしようもない動機で、 不動産業界には入りました。 なるほど。 21年掃除が印象的な会社ということですか。 たまたまのご縁ということですよね。 そうですね。たまたま入れていただいたので入社しましたというところで、 きっかけについてはそのような非常にアバウトな動機で、 そこから22年間不動産業をやってますという話です。 そんなたまたまであった不動産業が22年続くって、 僕とかの仕事の内容がコロコロ変わってますけど、同い年で。 全然変わってないっていうのは、 多分不動産業が稲垣さんにとってショーに合ってたのかなって気するんですが、 何が稲垣さんにとってたまたまだと思うんですか。 不動産ってハマったんですかね。 そうですね。私どちらかというと、 人を喜ばせるのが好きなタイプなんですよ。 これって言うと偽善者っぽいんですけど、 やっぱりサプライズして喜んでいただくとか、 そういったことに対して自身が喜びを感じるタイプなんですね。 その究極形として住まいを探してあげて、 それによってすごく喜んでいただくという経験則が自分の中で蓄積されて、 ちょっとやみつきになっちゃったっていうところが強いかなと思います。 確かにね、それこそ家選ぶって一大イベントだから、 そこで一生に一度の買い物かもしれないっていう人に対して、 その大きな買い物で感謝されるっていう経験は確かに、 なかなか他の仕事では味わえないスケール感はあるかもしれないですよね。 そうなんですよね。 なのでお客様に結婚式にお呼びいただいたりとか、 お食事にご招待されるとかもしょっちゅうだったりするので、 本当にありがとうねってことを言っていただける仕事。 これってなかなか不動産屋じゃないとないのかなと感じてます。 なるほどね。 ただ人によっては逆にプレッシャーみたいなこともある気がするんですよ。 やっぱり一生に一度の買い物に伴走するわけなので。 そういう面でいうと、プレッシャーみたいなものはそんなにないんですか。 私としては全くなくてですね。 そこを跳ねのけるように自分自身がデータの分析であったりとか、 書籍を読んだりとか勉強して、誰よりも自信を持って、 日本一とは言わないですけど、 エージェントの中で最も優秀であるっていう自信が持てる状態にするようにしてます。 最も優秀。なるほど。 優秀な人ってたぶんいっぱいいるじゃないですか。 例えばデータとか数字に強いとか、 大屋さんとのネットワークがありますとか、 いろんな強さみたいなところが不動産業をやってる方の中でもあると思うんですけど、 稲垣さんが他の人と比較したときに、 めちゃくちゃここは自分強いぞっていうポイントって、 不動産屋さんとしての強さってどの辺にあるんですか。 私自身がマンションオタクなんですよね。 オタク。 建造物オタクなんですよ。 建造物オタク。初めて聞いた。 建物がすごく好きでして、 マンションについての今までの価格の推移や取引事例だけじゃなくて、 どこが施工して、どのようなコンクリートを使って、 みたいなところを自分のエリアの物件については全部把握して、 あとマーケットの情報を毎日担当者も一緒に見てるので、 頭の中に入ってるような状態なんですよ。 なるほど。めっちゃマニア。 そうなんですよ。 昔から情報収集力みたいなのあったんですか、子供の頃から。 もともとで言うと、ビックリマンとか全部集めないと気が済まない。 世代だ。同年代だからピンポイントに光景浮かびますね。 ビックリマン流行ってましたね。 そうなんですよ。ファイナルファンタジー、ドラゴンクエストについてもやりきれないところまでやらないと気が済まない。 こういう覚悟だったんですね、もともと。 そういう面で言うと、都道さんに結構ナレッジが必要な職業だから、 転職だったっていうのがわかりますね。 他の方と一般的な都道さんだと2つ明確に違って、 シンプルに家選びをしていればそれだけでいいんですよ。 もう一点として、お客様は1回しか使ってくださらないんですよね。 そうですよね。普通考えたらそうですよね。 私の場合だと、どちらかというと人生のコンサルティングというとおこがましいですね。 人生の設計の中で、どのような立ち位置で今回買っていただくマンションが寄与するのかっていうお話と、 あと2回目3回目っていう形で、継続的にお客様がご利用いただくっていうところが全く他社さんとは違うところですね。 つまりさっきの住み替えみたいなところも前提にして、お勧めして、また次の住み替えのときにもご購入いただくと。 基本的にはそういったお客様が多いです。 へーすごい。それちょっとでも新しいですよね。 普通に聞こえるんですけど、結構新しいと思います。 逆に言うと、なんでそれが普通じゃなかったんですか。 そうですね。1回の取引から次の取引までの間隔が長いじゃないですか。 そうですね。1年後ってわけですね。 その間でフォローをするっていうことがなかなかできてないんじゃないですかね。 あーなるほど。確かに担当の方が同じ会社でも変わるみたいなこともザラですしね。 大手さんだと往々にしてそれがありますね。 でも吉国さんは末永くといったらあれですけど、ずっとフォローできるから、持続的に伴奏ができる。 あとは、お困りごとについては細かいことでも、 昔だったらお電話、今だとLINEで全部私に聞いていただいてるので、 お客様との連絡が途絶えないんですよ。 あーなるほど。だから買い物と買い物の間の期間とかも、 連絡が来て、ちょっとした疑問に答えるとか、そういうことをやっているってことですね。 他社さんだとそこからサポートセンターに移行するとかってことがあったりするんですけど、 生涯担当っていうのを掲げてて。 生涯担当。 ずっとお客様に寄り添ってきて、姿勢を明示してるので、じゃんじゃん連絡が来ます。 すごい関係性で言うと夫婦みたいな感じですね。 へー面白い。 逆に言うと、不動産屋さんというのが一回売ったっきり買ったっきりみたいな関係性になっていたっていうことが、 考えてみるとちょっと不思議だなという気持ちになってきて。 買った方がゴールじゃなくてスタートじゃないですか。 それで言うとそこから出てくる困りごとも当然あるし、 もちろん売りたいみたいなときもあるし、手狭になってきたみたいなタイミングもあるし、 もっともっと寄り添えっていう分野が要素としてあってもいいような、そんな仕事だなと改めて聞きながら思いましたね。 なるほど。面白い。 そんな稲垣さんにちょっと物質系な文投げしていいですか。 はい。 実は僕賃貸派なんですよ。 住み換えっていうところの要素もあるし、やっぱり身軽でいたいみたいなところがあったりもして、 今まで僕賃貸ずっと住んでましたけど、引っ越しの回数結構多いんですね。 賃貸だとやっぱり、仮に変なの外れたとしても引っ越しはいいし、 あとうち今子供が4歳ともうすぐ3歳の年老後二人いるからどんどん子供増えて、 より広いお家が必要になるみたいなこともあったり、 しかも今後例えば小学校になったら一人の部屋が欲しいとか、 多分いろいろな変化が起きてくるでしょうっていうときに、 買っちゃうとその間取りに暮らしが制約されてしまうみたいなイメージもあるし、 もちろんローンとかの制約とかも出てくるしみたいなことを考えると、 賃貸が効率性としてもいいかなっていうふうに思っていたんですよ。 っていう人に、これからすぐ施産形成ですよっていう話をするときに、 僕に対してセールスじゃないですけど、どうプレゼンします? これなかなか難しいと、僕賃貸派は全く否定的じゃないんですよ。 皆さんが生活様式に合わせて住まいは選べばいいと思っているので、 どういう方が購入に向いているのかっていうところですと、 買った物件自体がですね、場所を選ばなければ、また数年後も同じ価格で売れるんですよ。 なるほど。 つまり1億円で買った物件が、5年後に1億円で売れたとするじゃないですか。 そうすると5年間家賃が、例えば20万円払われていたとすると、 5年間で1200万円ですよね。 これを経済価値で考えると、1200万円購入してたほうが得だったという結論になるんでしょう。 ああ、確かに。なるほど。 なので大前提、何がボトルネックかというと、 購入しちゃったら売れないんじゃないかっていうこととか、 あとは価値が下がるんじゃないかっていうことなんですね。 この2点については、選ぶ物件さえ間違わなければすぐ売ることができるし、 値段が下がらないということが実現できるんですよ。 ああ、なるほど。 何を選ぶかっていうところですね。 なるほど。じゃあそこのメキキーが重要っていうことでもありますよね。 はい。なのでそこに関しては、 不動産屋さんって専門家のように見られてない節があるじゃないですか。 まあわかんないですけど。 でもお医者さんと弁護士さんって専門家。 でも本当はそのぐらい専門家なはずなんですよ。 ああ、確かに。やっぱ不動産屋さんっていうと、本当はセールスの人ってイメージですよね。 そうです。なんでかっていうと、 売買中間やってる人で宅券持ってない人ほとんどいないんですけど、 宅券持ってなくても物理的にはできるんですよ。 一部できない業務があるだけで。 でもお医者さんとか弁護士さんは無免許ではできなかったりするので。 そうですよね。 だからそういった意味で、本当はめちゃくちゃ専門家であるべきで、 ご自身ではできないことをサポートするから、中間手数料とかをいただくんですよ。 ああ、なるほど。 そこの考え方自体が世間とずれていて。 ああ、確かに。 なので、私たちは皆さんができない分析ですとか、 あとは契約上の注意点とか、他社さんよりも深くやって、 確実性の高い物件というのをご提案して買っていただくというところに、 自分たちはバリューがあると思ってやってます。 ああ、なるほど。 セールスじゃないんですね。売ってはいるけれど。 セールスという感覚は1ミリも持ってないんですね。 へえ、面白い。 とにかく今お便り欄に表示してるんですけど、 先ほどのたまっちさんから来た、 都心のマンション行に物件選びが難しそうなイメージですっていうお便りが来ていて、 まさにどの物件を選ぶかで、バーンて下がっちゃうような人もいれば、 そうじゃない人もいるっていうことだと思うんですけど、 どういうところが物件選びの重視すべきポイントということになってくるんですか。 すごく各論と相論があってですね。 まず相論的なところからお話しすると、 人口が減らないところ。 ああ、なるほど。 総務省の人口動態を見ると予想が出てるので、見ればすぐわかるんですよね。 23区どこでも大丈夫であったりはそれで言うとするんですけど、 その中で人口が減らない前提の上で、 駅から極力近くてマンションがブランドマンションである、 パークなんとかみたいなブランドマンションであることと、 大規模であるっていうところが、これが相論なんですね。 ああ、なるほど。 23区内、駅地下でそこそこ大きい規模。 なるほど。 各論めいたことをせっかくなんでお話しすると、 新築マンションが供給されるかどうかってことが一番大事です。 新築マンションが供給されるか。 一般的な経済合理性で考えると、 新築マンションが供給されることによって、 在庫数が増えるので値段が下がるっていうのが一般論じゃないですか。 そうですね。そうなると思いますよね。 なんですが、不動産の場合、逆の現象になりまして。 そうなんですか。 新築マンションが供給されることによって、 近隣の中古マンションの値段が上がるという現象が起きます。 床の面積は増えるのに。 はい。 それはなぜなんですか。 それはですね、現在のインフレの兆候の中だと、 マンションの価格がどうしても上がってしまうというところ。 具体的に言うと、コロナ前で言うと、 マンションの一坪、専用の一坪を作る原価で、 だいたい200万円ぐらいで、 建築の原価が200万円ぐらいだったんですよ。 建築の原価が今400万円ぐらいかかっちゃうんですよ。 ああ、材料が高騰してるとか、いろいろ聞きますよね。 具体的には、輸入資材の高騰と、 あとは職人さんが減ってたりとか、 残業ができないという問題で、職人のインクも上がってますと。 その2点において、コロナ前後で、 もう2倍ぐらいの建築費になっちゃってるんですよね。 なので、新しく新築が立ってくると、 周辺の相場にある中古物件よりも、 はるかに高い物件が供給されるという現象が起きていて、 そうすると、近隣の中古物件はそれに伴って値段が上がっていく。 というのが現象として見られるものです。 じゃあ、この辺に大きいマンション建つぞみたいなと、 都内でもそこかそこに建設中とか、計画とか、 どこのデベロッパーが開発するだ、みたいな情報って流れてくるから、 その情報が今後この近隣の物件の価値が上がるぞっていうところのある種の、 トリガーになってくるっていう。 はい。最もわかりやすいトリガーなんですね、それが。 なるほど。うちの近所でもいくつか目が浮かべますね。 この辺建つって聞いたことあったり、実際建ってたりするから。 これが一般論で言うと、再開発したら資産価値が上がるって皆さんは思ってるんですけど、 再開発ではなくて新築マンションが供給されるっていうのが一番のトリガーになります。 なるほど。住居とも限らないですね。 はい。 そっかそっか。じゃあ商業施設ができたとしてもそんなにトリガーにはならない。 もちろん資産性という意味では寄与するんですけど、 新築マンションが建つことの方が圧倒的に価格を押し上げる要因としては強いです。 より相関が強いというか。 はい。 へー面白いなぁ。ほうほうほうほう。なるほど。 じゃあそこで大体エリアっていうのはもう絞り込みができちゃうっていうことですよね。 そうですね。簡単に絞り込みできます。 はいはいはい。ですよね。 で、その次にどの物件を選ぶかみたいな話になってくるじゃないですか。 はい。 そのときには、もちろんお客さんのニーズとか家族構成とか、 多分いろんな要素があって、それぞれのニーズに応じて物件を選んでいくと思うんですけど、 吉倉さんがマッチングするにあたって、 どういうポイントで物件とお客さんを引き合わせていくんですか。 結論から言うと、住みたいところを買っていただくになるんですよ。 はー。お客さん目線で選ぶ。 ご自身が住んでいただいてテンションが上がる物件を買っていただくっていうのが次のステップになります。 テンションが上がる。いい表現ですね。 はい。なので重視しているのは、 仮に買ったら5年で2倍になるマンションがあったとして、 そこのエリアに住みたくなかったってことがあったとするじゃないですか。 それよりも、価値が上がらないかもしれないけど、 ご自身のテンションが上がる、そういったマンションを選んでいただけば、 例えばお子さんの学習の環境が良かったりとか、 あとはご自身の仕事を頑張れることによって年収が上がったりとか、昇進したり転職したり、 こういった生活のベースになる住まいから、 ご自身がよりステージが上がっていけるような住居を選んでくださいということをお伝えしています。 はー。人生のステージが上がっていく。 へー。面白い発想ですね。 そうするとステージが上がるトリガーみたいなものは人によっても違うから、 もしかしたらそれまで部屋数が少なくてテレワークができなくてみたいな人が、 完全にテレワークできるようになることで、そういうのが叶うかもしれないし、 子どもが通いたい塾がほとんど都道府県内にあるみたいなエリアに移ることで、 送迎も楽になるし、子どもも疲れなくなるし、みたいなことかもしれないし、 それは人それぞれの上がり方があるということですね。 はい。その通りです。 はー。なるほど。 ちなみに最近はこういう選択する国家って増えてますよって、 トレンドみたいなものってあるんですか? そうですね。やっぱり皆さん生活様式で決まっているのが、 まずお子さんが小さい頃ですね、小学校の前の方がいらっしゃるご家庭は、 2LDKを買われる方が多いです。 2LDKについては資産価値が上がりそうなところをまず選ばれると。 そこからお子さんが小学校に上がるタイミングで就学環境を考えて、 3LDKに住みかえると。 あー。わかるわ。今ちょうどうちそういうのを考え始める時期だから、 なんかそうなるだろうなってすごく想像つきますね。 なるほどなるほど。 っていうご家庭が多いですね。 やっぱり就学っていうところが大きなトリガーになりやすいっていうことですね。 お子さんは、効率に通わせるっていう前提の就学っていう意味の方がお客様のほとんどなので。 そうなんですね。なるほど。 その効率での考え方で言うと、中学校の受験率とかですね。 その辺を気にされたりとか。 やっぱりそのエリアに住みたい、学区に住みたいってことですね。 そうですね。あと分かりやすく言うと、 文京区だと人気の小学校っていっぱいあるんですよ。 はいはいはい。 主には静止小学校っていうのが一番人気なんですけど。 ここの学区で探したりとか。 そういうふうに、お子さんの小学校入学を気に変えるって方が多いかなと思います。 なるほど。 そうなるとそのエリアって結構激戦にならないですか。 激戦です。 ですよね。ということは物件のお値段もそれなりですよね。 お値段もそれなりなんですよ。 そこって資産形成というからには無理なく購入するっていうのがすごく大前提になると思うんですけど。 そういう面で言うと、都心の中古とはいえそれなりの金額のマンションを買いますとなったときに、 いわゆる資産的なプランというか、どれぐらいの金額用意してどういう計画でやっていくのがいいのかとか。 そういうところも含めて、僕とかが仮に自分が買うってなったら、やっぱり真っ先に考えないといけないなと思うんですけど。 そういう状況に対しては、吉国さん、どんなアドバイスだったり、どんな考え方を提示しているんですか。 うちのお客様はですね、銀行から借りるだけ借りたいって言ってくる方が多いんですね。 それってどのぐらいかというと、世帯年収の10倍ぐらい借りれちゃったりするんですよ。 世帯年収の10倍。 でもそれってすごくウェイトが重いんですよ。 レバレッジ効きすぎてる感が吉国さんにありますけど。 それだけ借りてしまうことによって、例えば車を手放さないといけないとか、お子さんの塾を諦めるとかですね。 そういったことが、月の資金使徒の中で起こらないように設計してくださいっていうお話をしてます。 優先順位としては、住宅を購入するということではなくて、 ご自身の生活満足度が維持されたまま住宅を購入するというふうにウェイトを置いてくださいというお話をしてます。 なるほど。そうなってくると借り入れの基準って、もちろん家によるんでしょうけど、 だいたいの裸官として世帯年収の何倍ぐらいの借り入れっていうのが、割とバランスとれやすい感じなんですかね。 先ほど申し上げたように、ご家庭によって資金使徒がさまざまである前提でお話しすると、 だいたい健全であるというのが7倍程度って言われてます。 7倍。 じゃあだいたい世帯年収で800万円とかだと、5、6千万円の物件が買えると。 はい。 あーなるほど。でもわかりやすいですね。それぐらいの基準があって、そこからちょっと無理を聞くのか、そうじゃないのかとか、 手放せる資産が、不要な資産があるのかそうじゃないのかとか、その辺で基準にして選んでいけばいいわけですもんね。 あーなるほど。そう考えてみると、確かに7倍って考えると都内の物件ってそれなりにみんな高いから、うってなるかもしれないけど、 それぐらいの借り入れで無理なくバランスが取れるというのがある程度見えてるのであれば、確かに検討の訴訟が乗っかるなという感じがしますよね。 それでいて、すぐ売れて、基礎金額から既存がないんだったら、経済合理的に考えて買ったほうが得にはなるんですよ。 確かに。大事なのってすぐ手放せるか。流動性というか。 そうなんです。流動性は非常に重要なんですよね。 そうなるとやっぱり人気ある場所で買って、売るときはすぐに買ってもらうというのが重要だということですね。 なるほど。 夫婦二人のペアローンで背伸びした物件を買いたがる方も多いですよね、というお便りが入ってるんですが、 世帯燃焼というのは当然ペアローンを組みたいという方もいらっしゃると思うんですけども、ペアローンについては何か吉国さん的にアドバイスはありますか。 都心の物件を買われるにはペアローンじゃないと買えない状況なんですよ。 なるほど。 特にそれについては是非というのは申してはいないです。 ただ、結婚された方のうち30%以上の方が離婚するので、それは前提として考えておきましょうと。 ただ、離婚したときに売却をしたとしても資産価値が既存していなければ、いまにも離婚もしやすいので。 なるほど。変な話。まあそうですよね。 ただ、離婚前提として家を買う人なんて誰もいないので、一応データとしてこうですよって話はしてますってぐらいですかね。 やっぱりそう考えると、本当に価値を既存せずにすぐ売れるっていうことが、いろいろな意味での備えも含めて重要になってくるってことですよね。 はい。 はー、なるほど。 僕なんかはどっちかっていうと、駅近すぎるとうるさすぎるみたいなイメージが勝手にあって、あんまり実は駅近すんだことないんですよ。 なんか賃貸で済む人あるあるなのかもしれないけど、徒歩券10分ぐらいだったら全然歩くよみたいな、そういう人だったりするんですけど、 やっぱり駅に近いほうが売れやすいような感覚もあるし、この辺のライフスタイルの好みと、とはいえこの物件売れるよねみたいな、さっきの話ちょっと近いかもしれないですけど、 買うときにどんな感じで買われる方って、自分の思考と資産としての価値みたいなところのバランスをとっていくんですかね。 そうですね。これはご家庭によってまちまちっていうのは適切かと思います。 ただ、基本的にはうちのお客様は私たちに任せていただいてます、物件の選定は。 これはちょっと流動性が低いからやめたほうがいいですよとか、これだったら安心ですねっていうところの、しっかりとした線引きのもと提案を敷いてます。 なるほどなるほど。じゃあいくつかの候補を出して、その中で選んでいただくと。 そうですね。 なるほど。でもプロの目線で選んでいただくものだから、すごく安心ですよね。 はい。 ありがとうございます。 ちなみになんですけど、マンションっていつ買うのがいいんですかねって質問もあれなんですけど、 これからも上がるだろうなとか、いろいろな話もありますし、 とはいえ、実際に貯金があるのか、金利がどうなるかみたいな話もいろいろあったりするので、 タイミングを待つのがいいのか、やすぐにでもみたいな感じがいいのかで言うと、いつのタイミングがこれからの資料とかを見たときにはまりそうだなと思います。 それで言うとですね、今すぐって答えになっちゃうんでしょう。 なるほどなるほど。 ただご自身の年齢とかにもよるので、20歳の人が今すぐ買うって全く必要はないじゃないですか。 そうですね。 これは何に関連してくるかっていうと、ローンを汲める年齢と関西年齢に関係してくるんですね。 ほうほうほう。なるほど。 最長80歳までなんですよ、ローンが。 逆に言うと80までは払い続けるみたいな感じになるんですね。学名でとると。 私たちで言うと35年汲める最終の年なんですね、今が。 あーそっか。35年ローンとかで聞くけど、そっかそうですよね。 そうなんです。 っていうような、40代だとそれも考えないといけないですし。 30代の方で言うと、一般的に退職65歳でされたとして、そこから住宅ローンがまだ5年払い続けるのか、65で終わってるのかっていうのは 30歳で汲み始めるか35歳で汲み始めるのかで違ってくるんですよ。 あーなるほど。 そこまで長期を考えられるっていうのはなかなか難しいですけど、 およそ30歳ぐらいになったら朧げに買ったほうがいいのかなっていうのは検討し始めていいんじゃないかなと思います。 なるほどなるほど。確かにちょうど程よい年齢ですよね。 はい。 いやいや、ありがとうございます。今すぐと言われると、そういう選択肢も確かに子供も大きくなるし、小学校のことも考えなきゃなと思うし、いろいろ頭をめぐるものがありますね。 ありがとうございます。 1点だけお伝えしたくて、値段が落ちないよとか値段が上がるよって言うとちょっと誤解されたりするんですよ。 逆に言うと今インフレであるという情勢を考えて、お金の価値が下がってるだけでマンションの価値は一定で保たれてるっていうだけなんですよね。 あ、そっか。円の価値が下がってるんですねインフレって。 っていう状態なので、それと相対的にマンションの価格が高くなっているように見えているという状況なんですよ。 なるほど。 僕がこういう話を前提状況に言わないで話し続けると、ただ単に陶器のような思われ方をしてしまうので。 そうですね。大事な状況ですね。 そういう大事なことをちゃんと伝えることが、よしくにさんの誠実さを物語っている気がして。 これ買ったらもう買ってウハウハだぞみたいな、そういう浮ついた気持ちで買うのはやめようねっていうことでもありますよね。 はい。そのようなテンションでお客様とお話したことは一回もないです。 今までお話を聞く限り、そういう方では絶対ないよなみたいな。 コメントの中でも入ってるんですが、最近正直不動産という漫画とドラマがヒットして、 今お話ししてると正直不動産の主人公の姿とか思い出しながら、僕もお話ししてたんですけど、 やっぱりこうやって考えてみると、不動産業みたいな仕事の色合いも変わってくる世の中なのかもしれないですねって、 稲垣さんのお話を聞いててすっごく思いましたね。 そうですね。不動産業だけでなく、SNSだったりこういう世の中ですから、 いわゆる営業的なお話だとか騙したりとか、そういったものは全く通じなくなると、僕は結構前から思ってて。 そもそもそういうことをしなくて今やってるんで、僕はいよいよ来たなって感じではあるんですけど。 なるほど。ありがとうございます。 確かにいろんな指標の状況とか、世の中のトレンドとかになったときに、 本当におっしゃる通りで、いろんな仕事がよりお客さんに寄り添っていくみたいな要素が増してくるっていうのもそうですし、 僕もやっぱりコミュニティ作りとか企業の組織作りみたいなのの伴奏をやっていたりするので、 スポットでワークショップを提供したり、スポットで研修を提供したりではなくて、 やっぱりお客さんの喧嘩に寄り添っていって、ちゃんとすぐに相談できるパートナーとして一緒に動いていくみたいなところはすごく意識していて、 世の中全体のお仕事がそういう方向性に向かっているなという気は、いなわきさんのお話を聞いてするんですよね。 不動産ってものすごく大きい買い物だし、そんなに頻度多く発生しない買い物だと思っていたけれども、 実は買い物っていうのは生活のスタート地点でしかないし、その後もライフステージの変化がある中で住み換えというのはどんどん発生していくっていうのはもちろん想像できるし、 そういう中で買ってでもどんどん住み換えていく。資産の価値を毀損せずに無理なく住まいというものを選んでいく。 そういうライフスタイルみたいなものは今後どんどん広がっていく可能性があるなと思いましたし、 いなわきさんのような不動産屋さんがどんどん増えてくると、いろんな暮らしの選択肢が増えてくると思うので、すごく面白いなというふうにお話ししながら思いました。 ありがとうございます。 最後に、すむ資産形成という本が最近出されておりまして、その辺のイロハとかもたくさん詰まってると思うんですが、 簡単にどんな本なのかご説明いただいて、Amazonのリンクもこちらに貼っておりますので、興味ある方がいたらぜひ覗いてみてください。 よしこみさん、簡単に本の紹介をよろしくお願いします。 はい、ありがとうございます。こちらのすむ資産形成という本はですね、今いろいろお話ししてきましたが、 そういった私が先ほどお話したような内容が体系的に学べるように記載されております。 実際読んでいただいた方の生の声で、ここが良かったよといただいていることとしては、一番多いのが、具体的なエリア、具体的な物件まで記載されているので、 実践的だったと言っていただいています。 確かに僕も読ませていただいたんですけど、ここまで書いてあったみたいなの正直ありましたね。 そうです。なので買って手に取って読んでいただければ、1760円なんですけど、何千万円分の価値になる可能性があるので、 ぜひ書店やAmazonで手に取っていただければと思います。 逆に言うとこんなにノウハウ出しちゃっていいのかみたいな、素人考えだとそんなことを思っちゃったりしますけども。 情報発信はYouTubeも含めてされているということなので、皆さんも不動産に興味を持った方がいたらチェックしてみてはいかがでしょうか。 当然何より大事なのは投資っていうのは、これも投資だけじゃないかもしれないけども、 それこそ自分の選択で、自分のライフスタイルとかに合わせて無理なく続けていくっていうのがすごく大事なことだと思うので、 もしマンション買いたいなという方がいらっしゃったら、本を読みつつ、もしかしたら稲城さんのYouTubeを見つつ、 自分にとっての理想の生き方みたいなものとか、無理なく生きるためにどうしたらいいのかとか、 その辺も含めていろいろ考えてみると、すごく自分にとっての価値観の棚卸しにもなって学びになるんじゃないかなとお話し聞きながら思いました。 はい。では稲城さん、たっぷりとお時間いただきましてどうもありがとうございました。 ありがとうございました。 ではアーカイブは明日の朝公開いたしますので、今日途中から聞いた方はぜひ復習がてら聞いてみてください。 どうもありがとうございました。失礼いたします。 ありがとうございました。 # 3時間目は「まいどー！ママ起業家の子育てナビ」の岩田かおり・竹内ひとみさんゲストに「ママ起業」の授業です はい、というわけでいかがだったでしょうか。 面白かったという方をひねり代わりにフォローボタンをポチッと押していただきまして、 明日以降も聞いていただけるとすごく嬉しいです。 ハートマークのいいねも大歓迎です。 更新のモチベーションと日々になっております。 はい、というわけでいかがだったでしょうか。 僕は23区内に今賃貸を済んでいる身なんですけど、 そして未就学児2人、年号を育てている段階としては、 ある種一つのオプションとして非常に面白いお話が聞けたなというふうに思いました。 例えば僕、前は文教区に住んでたんですけど、 やっぱり文教区の教育事情みたいなところってすごく聞いてて、 当時は子どももいなかったので、ふーんという感じで聞いてたんですが、 やっぱり学区目当てで住むみたいな方が非常に多いという話は聞いておりましたし、 実際に行列が賃貸物件でもできるみたいな状態だったりしたので、 非常になるほどな、そういうふうに人の住まいというものは移り変わっていくのだなというところを改めて感じて、 すごく面白かったです。 やっぱり受験であったりとか転職であったりとかキャリアの変更であったりとか、 その辺と住まいというのが密接に関わっているというのは当たり前の話なんですけど、 それともいわゆる経済みたいなものが、やっぱりしっかりとリンクをしていて、 ある種仕組みとしてリスクができるだけない形で、 ご自身の理想の住まいを見つけていくみたいなニーズがあるということと、 あとインフレみたいな状況もあるので、社会の変化に適応するためにどういう戦略が必要なのか、 その辺についてのインプットとしてすごく僕は興味深く聞かせていただきました。 一方で、僕の家庭のライフプランみたいなところにどれだけフィットするかというと、 この放送でも何度も繰り返している通り、移住検討とかしていて、 むしろ物件の試算価値としては低いエリアに引っ越そうかな、どうしようかな、 いろいろ検討している状況だったりもしますので、 ある種、真逆とは言わないまでも、すごく自分自身の理想の人生みたいなところを考える上で、 こういう選択肢もあるのか、自分たちは今こういう選択肢を取ろうとしているな、 それぞれメリット・デメリットはあるんだけれども、 それぞれそういう選択をする人たちがいる中で、 自分たちはどういう選択肢を取るのが自分たちが目指す方向性にとってすごくいいのかな、 みたいなところを改めて考えさせられましたし、非常に面白いお話が聞けたなというふうに思っています。 皆さまも住まいみたいな話というのは、いろいろ考えることもあったりすると思うので、 ぜひぜひそれを自分の中でもう一つ潜って考えてみる機会になったらなというふうに思っています。 本編の中でもちらっと触れた、例えばペアローンみたいな話も、 離婚だけがリスクではなくて、出産とか一時給食とか、そういうところも当然リスクとしては出てきますし、 そこを家族としてどう乗り切るかみたいなところも、 やっぱり事前にプランニングが必要だよなという話も例えば考えましたし、 その上でリスクとリターンを相関するというのはよく言われる話なんですけど、 そのリスクというものを自分たちがどう背負って、 その向こう数年の生き方みたいなところを設計していくのか、 その辺のパートナーみたいなところに長木さんという方がいらっしゃるのかなと改めて感じました。 非常に興味深いお話ありがとうございました。 今日のお話は以上となります。 明日以降は通常放送なのでまたやっていきます。 そしてですね、コラボ生放送、次の回も実は決まっておりますので、ぜひアナウンスさせてください。 これがですね、来週の7月の23日同じく正午ということになります。 お相手は毎度ママ起業家の子育てナビ。 こちらのパーソナリティの岩田香里さん、竹内ひとみさん。 ペアです。多分ペアです。 こちらのチャンネルとやります。 お二人とも面識あるんですよ。 関西弁がめっちゃ軽妙な面白いチャンネルなんですけどね。 岩田さんは3人子育て、竹内ひとみさんは4人子育て、 合計7人の子供を育てているそういう方々ですね。 今回はママ起業の授業ということでお話できればというふうに思います。 お二人とも関西弁がめちゃくちゃ軽妙で、 おもろい話が聞けると思いますので、 よかったらお昼休みのお供に聞きに来てください。よろしくお願いします。 3時間目ママ起業の授業です。 そして4時間目、実は収録放送で調整しているんですが、 公開日がまだ未定なのとテーマがまだ決まっていなかったりする。 そんな感じですので、また決まりの次第、 皆さまに共有できればというふうに思います。 ちょっと追って受け付けたかもしれませんね。 僕はすごい楽しみにしています。 よかったらまた聞きに来てください。 ではでは、あなたの一日がラッキーデーでありますように。 ポタージュコミュニティアクセラレーター川原さんでした。 ではまた明日お会いしましょう。失礼いたします。