# 変動金利が固定に追いつくシナリオを、どう見ているか おはようございます。元公務員ファイナンシャルプランナーのケンです。 今日は日本から40代のこれから面白くする考え方をお届けします。 今日はですね、トークテーマに沿いまして、住宅ローンは変動か固定かという話をしていきたいと思います。 まあこれはね僕もファイナンシャルプランナーとして活動しておりますので、得意分野ですね。 またね、こう家のね、こう買う時に固定か 変動かって悩む方も多いんじゃないかなというふうに思うんで、これはねしっかりと話し していきたいなというふうに思っております。 ただねこれ、結構話が細かいんですね。しっかりしていこうとすると。細かく話していくともうちょっとね話が小難しくなってしまうので、 若干説明的なですね、まあちょっと誤りみたいなものは含んでしまうんですけども、 少し分かりやすさ重視で、細かいところはちょっと目をつぶっていただいて、分かりやすさ重視で 話をしていきたいなというふうに思っております。 で、ファイナンシャルプランナーの立場から、僕の立場から言わせていただくと、僕は間違いなく 変動にします。まあ固定にする意味は正直現状はないなって、よほど優遇金利とかがない限りは、多くの方は固定にする意味はないなというふうに思っております。 ではなぜ僕が変動金利を押すかという話なんですけども、 まずこの変動と固定って大元になる金利がね、そもそも違うんですね。 変動金利の方は短期プライムレートっていうものが元になっています。 これは銀行が有料企業に短期でお金を貸す時の一番優遇した金利のことなんですね。 で、これはですね、さらにこのタンプラ、タンプラって言われるんですけど、タンプラは日銀が決める政策金利に連動して動いていくんですよ。 だからざっくり言うと、日銀が利上げをすると、それが時間差で僕らのこの住宅ローンの変動金利も 反映されてくるというような関係ですね。 一方で固定の方は10年固定、20年固定、35年固定みたいなことがありますけれども、 それぞれ国債の利回りが参考になっています。 金利というのは基本的には長く固定すればするほど高いというのが大原則ですね。 だから同じ時点において変動金利か固定金利を上回るということは決して起きないんです。 つまり今固定するということは、将来、現在の固定金利以上になるなと見込まれているのであれば固定にした方がいいんですね。 しかしながら将来変動しても、今の固定金利ほどに変動金利の状況がならないんじゃないかという予想が強ければ、 変動にしておいた方がいいわけです。 だからつまり、変動金利だから将来、今よりかは 金利が上がっていくということになりますけども、上がったとしても今、その3%で借りるよりかは、2%だったら固定よりかは 安いですし、上がったとしても今の変動が固定に追いつくまでの期間、 例えば今の固定が3%だとして、その変動金利が3%に追いつくまでの期間はずっとお得さがありますよね。 その利幅の分だけ低い金利を払っていけばいいので、やっぱりお得感があるということですね。 ちょっともう一回言うと、例えば今変動金利で借りていると、大体1%ぐらいなんですよ。 今の変動金利は、金利が安いところだと1%ぐらいですね。 高いところもちょっとありますけども、1%くらいです。 固定だと10年固定で3%前後。20年とか35年長いものになると、 10年よりかはちょっと高い3%台ということになります。将来どこかの時点で変動が3%になったとしても、例えばそれが10年後だとしたら、この10年間はずっと2%の金利差があるわけですよね。 はじめから3%払わなくていい分お得ということになります。 では今後どれぐらい上がっていくのかということが重要なところになってくるわけですね。 この大元になっている戦策金利がどうやって決まるかっていうのは、言葉だけで言うとこれ結構難しくてですね、聞いていると朝からまだ起きたばっかりなのに眠くなっちゃうよって話になってしまうんですけれども、 要はインフレ調整みたいな形で行われるわけです。インフレがすごく進んで市場にお金がいっぱい出回ってしまうと、それを抑止するために金利を上げて銀行にお金を戻そうとする。 これが金利の役割なんですね。 今、日銀は物価目標を2%の上昇に置いています。今の物価上昇率はというと、実は目標の2%をちょっと下回ってるぐらいのペースなんですね。 だから過度に金利を上げる状況でもなくて、政策金利もゼロ金利からようやく1%まで来たというような状況になっています。 では今後どこまでいくのかですよね。注目はどのぐらいまでこの政策金利が上がるのかってことなんですけども、 この物価上昇率2%ということを目標に維持している限り、政策金利も大体2%ぐらいになるんじゃないかなというふうに思います。 これは将来のことだからわからないんですけれども、なので2.5%とか3%になることももちろんあると思います。今実際ヨーロッパだと3%ぐらいですからね。 ここからがちょっと大切なところなんですけども、僕らが実際借りる変動金利って短期プライムレートよりかは低いんですよ、元になってるんですけど、 元のレートはこの短期プライムレートと連動しているんですけども、実際借りるときは銀行が割引くんですね。 今短期プライムレートって2%台なんですけども、実際の住宅ローンの適用金利は1%ぐらいなんです。これは銀行が割引いてくれているからなんですね。 この割引幅は基本的に続くことが多いです。最初の10年だけ大きく割引いて、途中から割引が小さくなるよっていうタイプの商品もあるので、 これは契約の時に確認していただきたいんですけども、変動だと結構割引期間っていうのが続くよっていうのが多いんじゃないかなというふうに思います。 これ銀行によって本当違うので確認してくださいね。割引がずっと続くのであれば、今後金利が上がったとしても短期プライムレートの1%ぐらい下を だいたい続けていくということになります。ということは、今の固定金利に届くためには短期プライムレートがもっともっと上がっていかないといけないわけです。 長い固定が3%ですから、短期プライムレートが今の2%から4%ぐらいにならないと、変動金利が3%になることはないんですね。 その期間というのは、これも未来のことなのでわからないんですけども、そんなにすぐにはやってこないんじゃないのって思っています。 なったとしても金利が5%とか6%みたいなバブルみたいな状態になっているかどうかということなんですね。 今の日本の状態だと、そういう状態には多分ならないんじゃないかななんて思うんです。 そうなってくると、変動が固定に追いつくシナリオっていうのは、僕はそんなにないんじゃないかなって思っているんですよ。 だからわざわざ高い金利を借りる必要はないので、変動に合わせていくのがいいんじゃないかなっていうところなんですね。 もう一つ変動にする理由がありまして、変動金利ってさっき言った通り市場に出回るお金を調整するためにも使われています。 つまり、住宅ローンの変動金利は、そんな金利調整をするためじゃないですけども、その大元になっている 政策金利っていうのが市場に出回るお金を調整するために使われているということですね。 つまり、短期プライムレートが5%とか6%に行くっていうことは、市場のインフレが今よりもものすごく進んでいて、お金が出回りまくっているような状態だと想像がつきます。 ということは順調にいけば、僕らの賃金とか給料とかも増えて、使えるお金も増えているはずなんですよ。そんな状態になっているということは。 その上昇率で金利上昇も飲み込めるはずなんですよ。給料とかが上昇しているから、その分で金利が上昇して支払う分が上昇しているとしても、支払いますよってことになるんじゃないかなというふうに思います。 さらに、住宅ローンっていうのは、住宅という人が生きる上で密接に関わっているものの金利なので、金利上昇がすぐに生活を直撃しないような仕組みがあります。 それが5年ルールだったり、125%ルールと呼ばれるものなんですね。これ何かというと、金利が上がっても返済額は5年間背負うかれたり、5年間背負うきますよというのがこの5年ルールで、 上がる時にも急にドンと上がるんじゃなくて、1.25倍までしか上げちゃいけませんという形で返済額がいきなりは増えない仕組みがあります。 なので、家計を金利が上がっていったからといって、いきなり直撃することはありません。ただし、この5年ルールとか125%ルールっていうのは、 全部の銀行が採用しているわけではないので、そこは借りる前に確認してください。また、ちょっと話がまた便利になってきちゃうんですけども、 この5年ルール125%ルールって、1つ気を付けておかなければならないことがあります。何かというと、返済額が抑えられるので、いきなり家計を金利の上昇が直撃するということはないんですけれども、 最終的に返さなきゃいけない額っていうのは、本来の高い金利、上がった金利で計算されているんですよ。なので、最後の最後にまとめて返さなきゃいけないっていうような事情が出てきてしまいます。 つまり、ローン35年で組んでいて、ローンが35年目になって、最後の返済やっと返そうかなと終わりましたってなったら、最終回に今まで溜まりに溜まった金利調整されてきた見払いの金利を最後支払ってくださいみたいなことにもなってしまって、 数百万円最後はまとめて払ってくださいみたいなこともなくはなくなる。そういうことが起きてしまうかねないんですね。なので、そこは気を付けていただきたいなと思います。 金利上がっているけど、全然自分の返している住宅ローン変わってないじゃないか。なんかラッキーみたいなことではないんですよ。 家計にいきなり直撃はしないように工夫はされていますけれども、見払いの利息が積み上がっていくので、最終的には払います。 ですので、金利が上がってきたときは支払い金額が抑制されていたとしても、見払いの上がった分の金利分であれば、そんなに大きな額ではないと思うので、 積み上げる前に、積み上がってしまう前に少しずつ返していくような工夫というか、アフター経営をしておくといいんじゃないかなというふうに思います。 そこさらに忘れずにいれば、見払い金利の利息を貯めなければ、結果的には固定金利でいくよりかも、変動金利の方が 総額で支払う利息というのは少なく済みますので、僕としては 家を買う時に固定か変動かでいったら、なるべく安い変動金利の銀行で借りる。もうこれに限ると思います。 これから借りる方だけではなくて、今高い金利で借りていらっしゃる方は、借り替えるというのも手じゃないかなというふうに思います。 借り替えるだけで金利が下がって、毎月の支払いと返済総額がだいぶ下がると思うので、これ重要だなと思います。 ただ借り替えにも費用がかかります。繰上げ返済費用がかかる銀行もありますし、そちらの方でかかんなくて、新しくもう一回住宅ローンを組み直すということになりますので、手数料がかかります。 その費用を上回るメリットがあるかどうかというのは、計算しなきゃいけないので、それを計算してみてから具体的には動いてください。 そういうことも含めて、固定金利で借りている方も、今からでも遅くない見直しだけはやってみてもいいんじゃないかなというふうに思います。 総額が下がったりするようであれば、手数料払ってでも変動金利にした方がメリットがあるんじゃないかなというふうに思いますね。 ただ、こうした住宅ローンの返済とかで結構話が込み仕立てで難しいと思うので、一応僕も仕事として家計の見直しなんかの相談も受けたまっておりますので、 自分じゃよくわかんないなという場合は、面白かったら相談してみてください。しっかりとライフプランを立てていきたいと思います。 ちなみに皆さんのお家のローンは変動ですか固定ですか。僕は変動で借りています。自宅のローンは変動で借りています。 もし借りた時、こっちにした理由みたいなものがあったら、ぜひ皆さんの選んだ理由なんかも教えていただけると嬉しいです。 それでは今日も最後までお聞きいただきありがとうございます。今日の話の中で何か一つでも気づきがありましたら、ぜひフォローやいいねを押していただけると嬉しいです。 それでは今日も財布と心と体を健康にして素晴らしい1日をお過ごしください。それではまた明日お会いしましょう。ケンでした。