# 本編 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめて、 お話しさせていただいたりということで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 年収別いくらの家を買うべきということをテーマとしてお送りさせていただきます。 それではホワイトボードを使って説明をしていきます。 はい、ということでこちらの方を書きました。 一応2つパターン書いているんですけど、 年収は幅がたくさんあるので、書き切れる範囲で5つに分けて書いているような形になっています。 まずはお客さんの私実際の層として多いのは、 400、500、700このあたりなんですけど、 そのある方の中で300万円台でもどう組めますかみたいな方もいらっしゃるので、 300万円台というのも1つ書かせていただいています。 何を書いているかというと、年収×年収倍率というのがあって、 それが借り出額にある程度直結していきますよというものなんですけど、 この倍率の部分が基本これ8で書いているんですけど、 7から8倍が多いんですよ。金融機関によって変わります。 さらに言うと年収によっても変わると。 なので300万円台の8倍まで見ているところって正直ほとんどないんですけど、 大体7掛けぐらいが本当は多いんですよ。 ただちょっと今回わかりやすくするために全部揃えちゃったんですけど、 単純なお話です。300万×8で2400、400万×8で3200とか、 そういうような形で書いていっています。 さすがに900万ぐらいまでいくと、この倍率がもうちょっと上がることもあります。 これも金融機関によって、お勤め先などによって変わったりもあるんですけど、 大体900×8で72とかこんな感じです。 これが一応借り入れ限度額に近いようなイメージなんですよ。 ただこれの精度がそもそもない金融機関もありますから、 なのであくまで返済比率と言われるもう一つの枠の部分にいくんですけど、 年収に対して返済比率、どのくらいの割合までだったらお金を貸し出せますよ、 みたいなイメージのものもあるんですよ。 これは具体的にパーセンテージちょっと変えてみてるんですけど、 これも金融機関によって差はあります。 まず基本ってよく言われるのが30%っていう数字なんですよ。 なので300万円に対して30%でいくと90万円っていう数字が出てくるんですけど、 これは要は収入300万円に対して30%の範囲内であれば支払いに無理がないでしょうっていう見方なんですよ。 400万円くらいだと30%とかが多いんですけど、 年収が上がることによってパーセンテージ変わったりとかするんですけど、 さっきのここで言うこれが7だったりこの辺下手すると9とかありますよっていう話と近しいんですけど、 本来は30%で見てるんですけど、年収が高くなると手元に残る資金というかね、 生活費はそんなに変わらなかったと仮定した場合に返せるが多くなりますよねっていう考え方なんですよ。 なので500万円くらいから金融機関によってはプラス5%引き上げしてて、 これで言うと175万円だったりとか700万円くらいになると40%まで引き上げられて280万円までは充当できるんじゃないでしょうかとか、 900万円だったらさらに5%引き上げても380万円、900万円の値に対してはパーセンテージとしては高いけれども、 残る費用の中で十分に生活ができますよねっていうような見られ方でパーセンテージが変わる可能性がありますよ。 で、いくと単純計算で300万円×30%は90万円ですよ。 月額に落とし込む12で割るとだいたい7万5千円くらいの支払いになります。 同じく400万円だったら計算一緒でいくと10万円ですよ。 500万円だった場合についてはパーセンテージ少し上がったと仮定して175万円14万5800円まで無理がないんじゃないでしょうかとか、 900万円までいっちゃうと45%で380万円でいくと31万6千円くらいまで無理ないんじゃないでしょうか。 ただしここで計算でちょっと含みにいくのがこの年収倍率と言われるものなんです。 この所得に対してこの計算でいった場合の支払いに無理があるかないかといったものを見ていくようなイメージになるんですけど、 計算の仕方がちょっと複雑なのでもう私計算しちゃったのがこれ赤いところなんですけど、 変動金利の1.1%で35年返済だと仮定して月々の返済額の目安になります。 ちょっと分かりにくいかなと思ったのでこの借り入れ額を参考に計算してます。 2400万円仮に借りたとしたらこの返済期間に落とし込んでいくと68900円ですよ。 ここ小さいじゃない6千円くらいなんですよ。 ただこっちの方の金額の方が下回ってるので借りやすいですよねっていう感じなんですけど、 400万円の場合でも大丈夫このぐらいの金額だったらとかっていう風になってくるんですけど、 徐々に上がっていくとここの比率が上がっていったものに対してここの割合変わってきますよね。 例えば500万円で35%の比率で計算すると14万5千円まで払っても大丈夫ですよっていう風に計算上になるんですけど、 実際のローンを組んでいった場合はもっと下回る。 そしたら完全に無理はないね。だからここ引き上げれるよね。 もっと金額上がっていけば上がっていくほどここの差は大きくなってくる。 900万円だと11万ぐらいの差になってくる。 だけどこれってあくまで返済の比率で見た時の余力ってこれだけあるけれども、 実際の借り入れ額に落とし込んでたらこれだけになりますよねと。 そしたらもっと借り入れちゃうわけさ実際は。 ここ今7200万円の計算でしてるから。 返済比率で計算した額に近づけるともっともっと借り入れ額が上がっていくってことですよね。 これあくまで7200万円に対してのこのパーセンテージで計算してたものになります。 だからこの年収倍率の概念のない金融機関であればこっちの返済比率での計算になります。 私が例えば年収900万だとしたら31万円毎月貸せますよっていう風な計算になってくるので 逆算していくとものすごい金額の物件を買える。 1億越えても全然通りますよっていう話なんですよ。 あくまでシミュレーション上の話になってくるんだけど逆にさっき話した たかちゃん1億円越えいけるんじゃない話なんですけど この返済額でこれの返済を引き上げていった場合に 借り入れ額が逆算していくとどのくらいになるのかっていう話になるんですけど 31万6千円引き上げていった場合の返済額なんですけど 1億約1千万の借り入れまでが31万約6千円の支払いになりますよって感じになるので 全然ここが変わってくるんですよ。 4千万くらい変わってくるんですか? 変わってきます。 もう1件くらい買えそうじゃないですか? そういうもんなんですよ。 ただここでちょっと注意していただきたい部分がありまして 正直収入に対しての返済比率30%で見てくれますよ金額。 だけどマンションだった場合は管理費と積み立て金ここに含まれてませんからね。 なのでここがポイントなんだよね。 管理費積み立て金とか駐車場代とか固定遺産税とか この辺り毎年コストとして入ってくるものありますよっていう感じになるので それを計算に入れていくと もっともっと支払いが厳しくなっていっちゃうので 私が推奨したいのは ここのパーセンテージを約5%ずつぐらいやっぱり下げないと厳しいかなと思うんですよ。 なので書き足していきますけど 例えばこの300万円の返済比率を25%で見ましたよと 400万円も25%で見ましたとかっていう風にやっていくと ここが75万円になります。 5÷12でいくのでここが62,500円なんですよ。 これに管理費とか積み立て金が加わったとして 仮にプラス3万円だったとしても 月々10万円以下に収まるという感じなんですよ。 400万に対しての25%でいくと100万円の支払いになるので 約83,300円になるので 支払い額としては11万とかそのぐらいなんですよね。 ってなってくると大体この30%とかの分を 管理費とかで消化したとしても 計算が成り立ってくるようなイメージになるので もちろんね所得が上がってくれば上がってくるだけ その比率はねまた変わってはきますけど ここのパーセンテージをちょっと低めに設定するとか 25%ぐらいに抑えるっていうのが指標になってくるんですよ。 ただ支払いの根拠の部分なんですけど 地域の差がすごい大きくて 私がもともと仕事メインでやってる札幌とかだと この辺の計算式でなんとなくね 丸く収まってるなって感覚になるんですけど 札幌の方とかだったらね 年収300で6万5千ぐらいかな この間ぐらいの支払いにしたいですよとか 積み立ててコミでねっていう方が多いです実際 400万円ぐらいの方でも 大体管理費積み立て金コミで 8万5千ぐらいがいいですよとか いう感じなんですよ。 ただこれ関東の方になると もう全然悲しく変わってきて 300万円ぐらいの年収に対して 30%ぐらいの支払いまで無理ないですよ っていう感じの方も結構少なくないんだよね これプラスもちろん管理費積み立て金まで 計算するっていう方も少なくないので 関東と地方都市では考えが違うよ というところになってくるので そもそもこの値段で物件が買えるのか っていったところの課題はあるんだけど 都内でもあります中古の物件でね このぐらいの価格でリフォーム入ってて みたいなところはあったりしますけど 間取りが小さかったりとか すごく蓄熱古かったりとかするので 年収の構成によっては なかなか借りにくかったりとか どういう風にお金を借りていこうとか っていうのをしっかり考えなければ なかなか難しかったりはします ただある程度ね この3000万円以上ぐらいになると 急に買いやすくなったりとかするので 年収300万円台の方とかは どういう風に買うか しっかり作戦を立てることも 必要になってくるかなと 年収400万円台ぐらいになると 全然支障なく 物件もあるし こういう返済額なくても無理がない っていう見方ができるんだけど 年収に対しての支払い可能額というか そこの考え方は違ってきますので その辺りが重要なんですよ もう一つの指標を話してるんですけど これって総支払い額なんだよね 厳選聴取票とかの一番大きな額を 基準として計算されていくんですよ なんだけど一番大きな額って 税金とかが引かれる前の金額なんだよ なのでもし30%の返済比率で 計算していくってなった時には この年収の部分に ×85%にしてあげてから計算をすると そこまで無理がないよっていう 実質手取り額が見えてきて それに対しての計算が成り立っていく っていうところになるので ここで15%削ってるので ここの計算をすべて この25%に揃えるのではなくて 30%の方を使っていくっていう 考え方もできます 計算すると5%のこの比率の部分って 似てくるので そういったことも考えれると 年収が上がっていくと 使える金額もっと大きくなるので そのあたりのバランスを 見極めるっていうのが必要になってくるんですけど 借り入れ額として落とし込んでいくと このぐらいまではいいかな ここもちょっと厳しく見た方がいいかもしれない 7倍ぐらいの方がいいかもしれない 2100とか これあくまで借り入れ額ですから ということは物件価格としては すべてフルでローン借りようと思ったら もうちょっと2000万とか切らないと いけなくなるってことですか 物件の価格まで落とし込んでいくと もしこのあたりの借り入れ額に 抑えようとすると 90%くらいの物件価格と リフォーム代価に落とし込んでいかないと いけなくなっちゃうので 最近だとそれこそリフォーム済みとか リノベ済みみたいな物件が多いので リフォーム済みリノベ済みの物件で 1800万円くらいとか 1800から900くらいの間かな くらいの物件 するとすべて借りられる 処刑費の部分まで借りられると あくまで頭金の部分考えてないので 単純にプラス頭金 みたいなイメージですか 現金出せる分があればプラス 単純にプラスになるし 借り入れ額が圧縮できれば ここの分の負担分が軽くなってくるので なおさら借りやすくなるとか そういった形になってきますので あくまでこれが上限みたいなイメージ 見てもらえればなという風に思って あと金融機関によって全然違うので 実際はご相談いただいて このあたりのお金の整理をして 予算内に納めましょうという探し方が 私はいいかなと思って いつもお客さんに提案をさせていただいています 質問していいですか これってあくまで年収で見てくれるんですか 例えば 単身の方とかファミリーの方とかも 同じベースですか 一応差はつけないようにしてるはず 金融機関はじゃないと いろいろ言われちゃうから 例えば男女平等だよって言われてるところを 女性だったらこうじゃないですか 男性だからこうでしょ っていう風な見られ方は しないように一応表向きはされてると思います ただ 公的金融機関とかフラットとか そのあたりは見ないと思うんですけど 地方銀行とかによっては 多少のそのあたりは見られると思います ネットバンクとかメガバンクとか そのあたりはおそらく そういうのは全然考えないと思います あくまでも年収ベースで考えてもいいって感じですね あともう一つ壁があって 50歳の壁だよね 50歳の壁はね 定年まで10年だよとか ゴールが見えるじゃん その先の支払いどうするのっていうのは結構求められるんですよ なので50歳になると さっき話したこの35年返済っていうのが できなくなってきたりとかするので 関西人年齢が例えば 80歳だったりとかすると 残り期間30年だよとかってなっちゃうので 30年まだあるけれど 定年後の支払い どうするんですかっていうのは結構 質問されたりしますんで ここね境目なんですよ これぐらいの年収だと 借りれるよっていうのは分かったんですけど 気になるところは年齢も影響してくるということで 実はね これ私50歳って知ったんだけど 世の中住宅ローン 35年払いっていうのが 基本に考えられてる方が多くて 実際は 35年払いにしたいんだけど 実はリミットが始まってるのが これより遡ること5年前なんだよね 45歳までに買わないと 35年ローン 組めないよっていう考え方 さらに言うと新地股欲しい方いるじゃん 新地股欲しい方は 最近40年とか50年とかで ローンを組んでる方いるの ってなると金利輪の線実態になったりするんですよ その長い期間借りる それを考えていくと さらにまだ早いんだよ 40歳なのか30歳なのかっていうところで 新地股買う方は検討しなければいけない 中古買う方は基本的にはまだ 35年払いが一般的なので 長く借りるとその分月々の支払いを 抑えれるので 35年とか組みたいけども年齢重ねられて もう50歳超えてる方いらっしゃるじゃん ってなると毎月 30年払いまでいけてたものが 徐々に徐々に縮まってくる時間が そうなってくると借りにくくなるじゃん 返済額もさらに高くなると だんだん買いにくくなるという 状態になるので よくあるのがお金貯めてから 買おうと思われる方いらっしゃるんですよ 一気に借り入れ額を 圧縮して買えないかって考えられる方 もし賃貸などに入られてるのであれば 金利で取られてるものは 確かにあるんだけど 元気に当たってるものが結局 全部消化しちゃってるっていう部分になるので 変に貯めることを意識して 金利の支払いを恐れてるよりは 早く買って長く組む っていうことを意識された方が私はいいと思うんですよ だから仮にだけどこれがね 55歳であっても25年は組めるし できれば定年前に組んでおきたいんですけど 60歳だとしたら 50代後半でもいいから組んでおけば 20年くらいはどうも組める 借り入れ額で考えるのではなくて 支払い額で考えていくっていう 思考を持つのがすごく重要になってきますので 私はなるべく早めに 購入するということをちょっと お勧めしたいなという部分になります いろいろ聞いたんでよくわからないんですけど この中でシンプルに ここだけ見ておけよというところ ありますか?ゴールだけ伝えると 年収に対しての支払い パーセンテージは基本25%に しましょうとね 通し払い額に対してでいいですけど 25%以内にしましょう 借り入れ額として考えた場合の 25%はそんなに重たくないです ただ30%はさすがにちょっと 大きいんだよね なので年収がどの年収に よるんだけど500万円以下の方 だったらだいたい25% 上限に見ましょうよ 500万円超えてきたら30%見てもいい そこまで無理にならないから もらってるものに対しての割合を忘れないように 基本500万円以下は 25%ね500万円以上は もうちょっと大きく30%とか 後半とかになってきたらもう35%とかで 見てもいいと思うのでそういうような考えを 持っていくと無理がない返済で いけるかなというところになります あとは余った部分については 貯められるのか人生を楽しむのか その方次第なのでとにかく 住宅をちゃんと自分の 家として持つようにしましょうというのが 私の提案なので 限られるからといって限度額いっぱいまで 借りない25% を抑えるようにしましょう お金のお話をさせていただきましたけど 実は結構 30%で組んだんですとかね あらかじめちょっと余力を持たせて もっと低い割合で組んでますよ みたいな方もいらっしゃると思いますので いろんな方のご意見あると思いますので ぜひですねご意見投稿の方 お願いいたしますいろんなコメントが 皆さんの参考になると思いますので よろしくお願いいたします 本日もご視聴いただきましてありがとうございます 具体的なご相談などについては ホームページとか公式LINEの方で いただければなと思います いろんなね柔軟な多分 ご対応ができると思いますので もし有志に不安があったりとかね される方でもご相談いただければと思いますし いろんな金融機関のね 見比べていきたいんだみたいな方とかがいらっしゃれば そういったご相談の方も受け止まっています 住宅購入に合わせてね いろいろ検討していきましょうというところになります オフラインセミナー 月にね1回とか2回とか開催してるんですけど 対面でお会いしてお話ができたり とかですねしますので ご質問をその場でいただいてお答えしたりもしますので もしよろしければ公式LINEなど通じて オフラインセミナーご参加いただけるので ぜひこちらの方もご確認ください 公式LINEの方では 無理のない資金計画早見表の方を お配りしてますので アンケートの方お答えいただくと そちらの方が取得できますので 参考にしていただければなと思います それではまた次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました 佐藤社長 今日の撮影ってどこでやってるんですか 札幌ですよ 札幌に帰ってきてまずすることとか 食べたいものとかあったりしますか することはあんまりないんだけど 北の大地の空気を吸うのは あんまりないかもしれない 慣れてきちゃって行ったり来たりが だけど食べ物はねやっぱりね 食べたくなるよね 札幌ならではなのかな分かんないけど 好きなお弁当あるんですよ これ多分全国じゃないですか 全国ですかね 北海道と関東はセコマート 必ず行くんですけど 何ってことはないね セコマート行くとちょっと安心するというかね そうですね 普段関東にいるときセコマートに触れてないから 北海道にもし出しちゃったら皆さん ちょっと行ってみてください 今回も唐揚げとセコマは担当されたと まず帰ってきたら食べますから 既に修了してるので関東に行くまでの期間 いろいろまた楽しみます 次回逆バージョンで聞きます ということでこれからの撮影から 頑張りますのでよろしくお願いします ご協力のほうをお願いいたします ぜひですね このチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識をアップデートしていってください あとですね YouTubeチャンネル 本気不動産のほう こちらホームペンのほうもぜひ見ていただければな というふうに思います あとですね 私ノートですとか アメーバブログこのあたりでも情報発信のほうを 行っていってますので ぜひこちらのほうもですね ご覧で検索いただいて ぜひご視聴のほうを 見ていただければなというふうに思いますので よろしくお願いいたします 次回もですね 皆様の人生を豊かにする本気の情報を お届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました