# 本編 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないような リアルな情報発信も行っていきますし YouTubeの中でお話ししている内容を まとめてお話しさせていただいたり というようなことで発信を行っていきますので これを登録だけでもお願いいたします。 こういうマンションは高くても買ってということで お送りさせていただきます。 こういうところが出てきたらね ちょっと高いなって思っても 買うべきなんじゃないかなといったことで お話をしていきます。 まずは1項目目、人気エリアですね。 当たり前なんですけど ここのエリアで欲しいなっていう風にね 背を引いて探してても 競争相手がいるんですよ、いっぱい。 だから人気なんですよ。 イギリスさんもね、やっぱりそこは ちょっと強気になったりとかする部分でもあるので 特にほら、不動産今査定するときって チャレンジ価格みたいなものを設定することが 多々あるんですけど チャレンジしやすい地域というか そういうのもありますんで このエリアで出てきたらね 真剣に考えましょうというところなんですよ。 もう争奪戦になる可能性があるから ちょっと相場より高いかなと思ってても すぐ手を挙げるべきかな 決断を下さないといけなくなる というようなところが人気エリアになります。 では2項目目、駅直結ですね。 マンションの数としてはやっぱり少ない 駅に直結でもいいし 目の前でもいいんですけど 神立地まで行かないんですけど 駅、目の前にあったら そもそも傘いらないとかね そういうような生活が遅れたりとかしちゃう 可能性も出てくるので 駅周辺ってやっぱり 施設も充実してたりとかするので そこに魅力を感じられる方は多いですよと 1項目目も2項目目も 似たような感じなんですけど 人気エリアと駅直結 これがどちらも整ってるとすごくいいよね っていう話をしたんです。 3項目目、目下げ直後の物件ですね。 目下げ直後でもまだ高いけど買っていいんですか? だってそこを待ってる方がいる可能性はあるから 他にも見てらっしゃる方がいる可能性があるじゃん 検索する時もお気に入り登録みたいなものが 出てるサイトと出てないサイトとあるんだけど 他にも検討してる人がたくさんいますよと 目下げされるのを待ってるんだよ 候補には入っているよってことですもんね 興味関心ありますよ だけど予算が合わないなのか キープみたいな形で登録されてる方もいらっしゃる だけどお気に入り登録の数が多い イコールライバルが多い その物件が値段ポンと下がりましたよってなった瞬間に お問い合わせ入れる方結構出てくるんですよ なのでお気に入り登録をしておいて 値段が変わった条件が変わったってなった時に サイトが鳴るように設定をしてるというところになりますので 値段が下がった直後はお問い合わせするチャンスでもありますので さらにそこから欲張ってしまうと また値段さらに変えてもらおうとか という風にまでは考えない方がいいと思います この価格で買おうか買わないかの判断をするというところで 値段下がったなと思ったらそこで手を挙げるというね 準備をしとくというところで挙げさせていただきました では続いて4項目目ですが 相場より10%ぐらい高いなって感じてても 検討しましょうというところです 10%って言ったら3000万の物件だったら3300万 5000万だったら5500万 結構変わってきません? 変わりますよ変わるけど 10%ぐらいの価格範囲であれば 以前3000万円ぐらいで売ってたこの地域で 300万高いなと思っても真剣に考えるべきかなと 3000万円で出てくるのを待ってる間に とか値段下がるのを待ってる間に 他の方が買っちゃうんだよ 同じような感覚で見てる あと実際見てみないと分からないんですよ ネットなどで見るのと 現実物を見るのとっていうのはやっぱり違ったりします 10%ぐらいの相場感ちょっと高いなって思ってても 私はお問い合わせすべきかな 見に行くべきですよっていうのはお伝えしたいんですけど 相場がもう上がってしまってる可能性もあるんだよ そう考えるとね 10%ぐらいってまだ不動産の価格の範囲としては そんなに高いものと思わない方がいいと思います そのぐらいでも買う価格出てくるから なので自分の持ってる指標より ちょっとそばより高いなっていうのは 見に行くべきだし 見に行った時に悪くない印象であれば 購入することを真剣に考えられた方がいいと思います ご自身の持ってる相場感と 他の方が持ってる相場感と違う可能性があるので そこで手にできなかった時に 後悔の方が大きくなる可能性があるので ポイントとして押さえておいていただければと思います では続いて5項目目 最上階と2階のお部屋 まずは最上階からいきますけど 最上階はなぜかというと 出口戦略の話になっちゃうんですけど 売る時もそうだし買う時もそうだけど 最上階ってやっぱりコメント欄に載ってくるじゃん 必ずアピールポイントの一つですよっていうところなんだよ 私が発信してる動画の中では 最上階っていいところもあるけど コストがかかる可能性もあるよとかっていうね メリットデメリットについてお話してるんですけど そこの部分を一旦置いといたとしても やっぱり売る側としてはメリットがあるんですよ 最上階と 買われる方側としてもね 一番いい部屋なんじゃない?このマンション内で みたいな見られ方をやっぱりするので 買う時の金額も高ければ 売る時の金額も高いという風に設定しやすい 必ず売る時の売り文句として 最上階とかっていうのが 出せるのがやっぱりメリットになりますよね そうですよね あとやっぱり音の問題とかの影響を受けないと こういうメリットがあったりしますので 最上階まず入れさせてもらったんですけど なんで今回2階入れてるかというと 本当は1階って言いたかったんですけど 1階にしちゃうと人によるんですよこれ 私は庭いじりとかが好きなので 専用庭がついてる1階部分のマンションとか いいなって思うんですけど 年齢重ねてくると お庭の管理ができなくなる可能性もあるんじゃないかな そうなってきてしまうと 結局雑草がたくさん生えてしまって 管理で行き届かなくなる 誰かに協力してもらって整理するとかってなってくると 費用もまた重ねてくるとかっていうところになるのが まず1点と 最近ちょっとね 戦場降水帯、ゲリラ豪雨など こういったものの影響を受けてしまう可能性もあったりするので 地域性もあると思いますけど 2階であれば災害リスクというかね こういったものも軽減されるでしょう というところで上げさせていただきました 上で重ねていったときのメリットとしてね ちょっと楽なのかなというところですね 中古マンションって 買ってから知らなかったでは遅いんです そこで今回 マンション購入セミナーという勉強会を開催します しかも参加は無料です YouTubeでは話し切れない マンション購入で失敗しないためのポイントを 会場で私が直接お話します もちろんそこで私に質問していただいてもOKです 各会場20名限定です 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください 会場でお待ちしています 6項目 言っちゃいますが 55平米のマンション なぜ55平米なんですか 実際に私にお問い合わせいただいてる方とかもそうだし セミナーに参加いただいてる方とかの アンケートとかを見てても この辺りの面積っていうのが結構 求められてる方多いんですよ 50平米から55平米くらいかな もうちょっと面積小さいところもあります だいたい幅で言ったら 45平米から60平米くらいが結構人気なんですよ 55平米っていうのを挙げさせてもらったのは この辺りのマンション結構多いんですよ 件数として 探しやすいっていうところでもあるし 求められてる方も多いと なのでコンパクトなお部屋を探されてる方とかは やっぱりこの辺り 税制優遇も入ってくるんですよ なので50平米以上から55とか 60までいくとちょっと広いかな みたいな方とかも少なくないんですよ なので55平米っていうのは いいポイントかなと ビッタリじゃなくていいんですよ 多少前後は動きますけど 1つ指標として55平米っていうのを挙げさせていただきました 最後7項目目になりますが 間取りになりますが1LDKです さっき面積55平米っていう話したんですけど 50平米ぐらいでも2LDKとかってあったりするんですよ ただなんで1LDKに渡したかというと LDKの部分と1部屋寝室ね これが1LDKになるんですけど 1LDKになるとリビングもそこそこの大きさになるし 寝室もそこそこの大きさになるんですよ 収納もしっかり確保できてると リビング以外大きな寝室がしっかりとある っていうのが魅力かなと思って 1LDKにさせてもらってます もちろん2LDKとかでも全然いいんですよ いいんですけど 小さいお部屋が分かれてあるよりは 少しまとまった間取りの方が 使いやすいのかなという風に見てて 50平米の1LDKってなると ちょっと大きめではあるんですけど リメイクされてるようなね 間取り構成自体からね スケルトンリフォームに近いような形の リフォームされてるところだと 1LDKに思い切って変えられてるお部屋は 使いやすそうだなとか 一つ一つのお部屋が広いので 印象がいいなっていうところで 1LDKっていうのを上げさせていただきました 佐藤社長 こういった特徴があれば 実際高くても買った方がいいよと おすすめいただいたんですが こういう特徴って本当にあったりするんですか? ありますありますいっぱい それであればね 一緒に検索してみましょうか なので検索早速してみます では私関東で今 セミナーなどを行ってることが多いので 関東の方でね ちょっと情報を探していこうかなと思います では今回ちょっとスーモの方で 検索の方していきますが スーモを開いて 関東ですね 中古マンションで検索をしましょう 23区内が多分分かりやすいから 東京都をクリックします 何区がいい? 分からない 分かんないよね 人気のあるところ 人気あるんだったら勝手に港区じゃないですか? 港区行っちゃう? 港区か 港区とか渋谷区とか新宿区じゃない? いや鬼高いよだって 確かに港区とか渋谷区とかは人気がありますよ 物件数がそこそこ多めのところにしましょうか ということで このとこにしようかな まず検索 1952件今出てます これを絞り込んでいくんですけど 予算どのくらいにしようかな 私のお客さん多いのが 4000万くらいの方が多いので 3000万以上を4500万円未満 潜入面積50平米以上を 60平米未満みたいな形にします 1LDK見えるでもいいんですけど とりあえず今は一旦1LDKでいきます 駅とこ10分以内でいいですか? 歩ける高じゃん 人気あるんだったら 5分以内の方がいい 一気に減りそうな気がする じゃあ1回5分でいきます それ以外は条件入れないで この条件で検索すると 該当がありませんと言ってたので 間取りちょっと外しましょうか 面積だけで 5分以内でそのままいきます 間取り1LDKというのを外して 検索をします そうすると すっごい絞り込めたね 5件になりますけど 一応価格の設定が 3000万から4500万未満にしたんですけど 私のセミナーなど来ていただいてる方 結構4000万くらいとか 4000から5000くらいが 多かったりするんですけど 3000万くらいの方もいるんですけど 基本4000万で私実は考えてたんですよ さっき説明の中で 10%くらいっていう話をしたんだけど それでいくと 本当は4000万で買いたいんだけど 4500万円くらいまでを 予算として見てみている というところなんですよ なのでそれでいくと 5件ヒットして 3480万か 下の金額で 3000万予算の人は ちょうどテンパー上がって するくらいって感じですね ただね 5件ヒットしたんだけど 3件が同じ業者で出してる物件なので 同じ物件なんですよ なので実質3件 ってなったら 私だったらこの3件 まず見に行きましょう ここに3480万円の物件あります 4180万円の物件が 3万円の物件が 次の価格帯なんですよ そのもう一つ上が 4480万の物件 間取りはね ちょっと一旦 2LDKが多いかな 3DK、2LDKか 50平米って 2LDKくらいになるんですね 本当はそのくらいが多いんですよ ただ間取りでくくるのであれば もしかしたら 50平米くらいで 1LDKとかもあったりするので 面積のくくりでいくと こんな感じですよね 4480万円のところとかだと 50平米くらいなので この辺りがね いいかなと思って 見るんですけど 一番価格の安い 3480万円の物件 開いてみると この3480万円の物件に関しては これね ちょっともしかすると 修繕が入ってない可能性があるかな 借地ですね 宿年数実はね 3件の中で言うと 一番新しいんですよ だけど ここは借地なので 金額がちょっと抑えめなのと Dフォームが入ってないんだね このお部屋は なのでここから 手を加える必要がありますよと 間取りが50平米くらいなので どこからどこまで 手直しするのか お部屋見てみないと 判断つかないんですけど もし リフォームをするとすれば これプラスリフォームない というところになってくるので 3480万円でしょ ってなると 予算内には収まってるじゃん 4000万円以内ではあるけど リフォームを入れてくと 予算を超えてくると 一通りやって 500万円くらいにしたら 今だったら 600万円とか700万円くらい じゃあこの価格2プラスで 4100万円とか200万円が 受け価格になる 追加でここから リフォームをかけてく っていう風になった場合ね あとは そこからどこまで リフォームをするかなんだけど これ3D系の間取りだから もしかしたら 間取り変更 っていうのを リフォームの中に 入れてあげると 住みやすくなるかなと おそらくなんだけど 3D系って ちょっと前の間取りなんだよね 以前の住宅の作り方で 多い間取りなので LDKじゃないんだよ なので ダイニングキッチンが 真ん中に来てる間取りなので 壁を取っ払ってあげて どういう風に 部屋を作っていくか っていったことが 追加になるので もうちょっとリフォーム代 見ててあげた方が いいかもしれない 100万200万高く 見てあげた方がいいので そうなると 4000万円を 超えてきちゃうんだけど 理想に近いところが 購入できるような イメージになってきます さらにちょっと値段の 高い方の物件に行くと 4180万円の物件とかが あるんですけど ここはもうリフォームが 入ってますよと フルリノベーション地味な お部屋ですよ 人取り直ってて この金額ですもんね でもこれ2017年に やってるっていう話なので どなたかが使ってた後には なると こういうところは 本当に見に行かないと 分からない もしかして これ掲載されてる写真って 違うかもしれないってことですか いや今ね 綺麗にできちゃうんですよ 写真が この状態だと思って 契約しちゃったら 手直し必要になるかも しれないってことですよね そう あとこの情報の方には 入居中なのかどうなのかが 載ってないので お問い合わせしてみないと 分かんないんだけど ないですね うん 掲載がないので ちょっと分かんないんですよ これこそやっぱり お問い合わせが必要かな っていうところには なってきました でも綺麗だね リフォームした当社の写真なのか なんか いやーちょっと何とも言えないね えーでも すごいでも綺麗な感じに 見えますね なのでこういうところはね 本当に見に行きましょう うん なるほど ただし 9年前のフルリノベーションなので どの程度のね 丁寧に使われてるかっていうのは ちょっと見てみないと 分かりませんと もう一つ 一応 一番このね 検索の中で言うと 金額が高いのが 4,480万円 なんですけども ここは 2024年 2年前に フルリノベーション済み ここも過去に やってるってことなんですね でもね ここのね 写真は 今の状態だと思う そのまんまの状態 すごく綺麗 すごい綺麗だね はい ここ多分 空き家になってるのかな 即引き渡し家になってるので 空き家になってる可能性は 高いんですけど お部屋ね これもね 見てみないと分かんない どこまでね 2年なんで すごい綺麗な気がします そのまんま行けるんじゃないでしょうか はい すごいですね ここいいですね 駅からも 近いですし 間取りの構成も 一応2LDKで リビングダイニングの すぐ脇に 出身室となるような お部屋があって 廊下側に1部屋 ちょっとコンパクトな お部屋だけども ありますよと はい こういう間取りだったら 全然私 2LDKで ありかなと思います 確かに これ今 壁ついてますけど 壁取って リビング広げる と ってこともできるんですか できる できるけど だけど 4.1畳の出身室は ちょっと 狭いかなって 気がするから なので 割り切って このままの間取りで 使うっていう風に してもいいのかな っていう風には 思いますけど 検索の仕方は 少し幅を取って 見ていくっていうのが いいかなと思います あとは 物件自体は 全然違って 見えてくるのと 結局は出てくる お金の部分が 重要になってくるじゃないですか 管理費とか 積み立て費も含めた そのコストとして 出てくるもの ここもね 見落としちゃいけないので 3件見ていく中でいくと 管理費 積み立て金とかについて ちょっと確認をすると でも似たような感じだね みんな 同じような金額帯なので 共用部分の綺麗さとか その辺りも確認したほうが いいので 現地を見に行って 共用部分が どのように使われてるか あとは修繕計画とか その辺りも含めて 検討してったほうが いいんだけど まずは 見に行くっていうことだよね 見に行って どういう風な 判断をして そこをこういう資料上だけで 判断しないというのが 重要になってくるので できればまとめてね 何件かパッパッパッと 見に行けるようにしたほうが いいと思うので ちょうどね いい感じだよね 検索してちょうど 3件とバランスいいの ついてたから 10分にしてみようか 10分で もう1回検索かけなおすと 変わんないんじゃないか ほら タカちゃん 30件になったわ だから 10倍じゃない 10倍じゃない 10倍じゃない 10倍じゃない 10倍じゃない 10倍じゃない 10倍じゃない 10倍じゃない 10倍じゃない だから 10倍じゃないですか 10倍だね もちろん重複してる物件は ありますけど タカちゃん基準の5分がね やっぱりきついんだよ 正直なところで言うと そうですね 10%価格を変えるだけで ちょっとまた 見え方変わってくるのかな っていう それを含めた結果で それだけテラビスで 買うべきものなのか 意外とリフォームで なんとかなるものなのか とか考えることが できるんだな というのは分かりました さっきまでね タカちゃんが言う 5分圏内のやつは 結構もう 蓄電数も 古いものも多かったけど そうですね 新耐震もありましたけど 旧耐震のものが 10分くらいまで広げると もうちょっと蓄電数のね 浅いものも出てきたり とかするので 重複した物件 見づらいですね 見づらい 見づらいので たくさん出てきたと思ったら 重複してるだけでした 私たちみたいな業者を 1回フィルターにかけて いただいて 私たちが お調べしたものを ご提供させていただく っていうのが 安くはなるかな というところでは あるんだけど 探し方ね 色々とありますけど 今23区で調べたので ちょっと古めのところが 多いですけど 地域ずらすとまた 全然違って見えてくる とは思います そうですね それぞれの地域で 探し方ね こういうふうに 探していきましょう なんですけど 今予算で見てるより 10%くらい上のところまでは 見ちゃったほうが 私はいいと思います 結構ね これ絞り込んでるからね 値段も面積も 駅からの距離も 絞り込んでるんで 結構グーッと 絞り込んだ内容になってるんで 譲れない条件を 入れるか入れないか それがまたね ここで表現されてない 場合もあるんで 思い切ってやっぱり 2軒3軒で まとめて見に行くって 言ったことを まず行ってみて 見る目というかね 養うようにしてったほうが 私はいいと思います 本日ね ちょっと高くても 買うべきっていう マンションのお話は させていただきました 検索もちょっとしてみて っていうところで あったんですけど 色んな多分探し方 されてると思いますんで 私はこういう探し方 してますよとかね ございましたら ぜひコメント欄のほうに 投稿のほうを お願いいたします 予算についての考え方ね 厳しめに考えられてる方 多いと思うんですよ 安く買いたいとか 多いと思うんですけど 実際は ちょっと上ぐらいで 購入される方が多いです どうしてもね やっぱり色々 状況に当てはめていくと 地域相場とかから 考えても ちょっと高めに 出てたりしてしまうので 最終的にはね 10%ぐらいアップで 購入しましたとか 下手すると 20%ぐらいまで アップしちゃう方も いらっしゃいます 出てくるお金の 計算をしっかり 組み立てていくと 元々考えてた 値段が 出てた予算より 高い設定になる可能性も あるので 私たちみたいな業者を うまく使っていただいて というところになるんですけど 条件変わりましたとか というコメントの方もね いただけると 参考になりますので ぜひコメント欄の方に 投稿の方を お願いいたします 本日もご視聴いただきまして ありがとうございます 公式LINEの方では 内見チェックリスト こういったところを ちょっとチェックして おきましょうみたいなね チェックリストの方の ご準備をさせていただいたり とか 無理のない資金計画早見表 といったものも お配りしてます この辺りでね 事前準備しておいていただく シミュレーションしていただく といったことも していただいても いいのかなと思いますので ぜひ公式LINEの方 ご登録いただいて この辺りのプレゼントの方 取得してください オフラインセミナーですね お会いして 私の方からお伝えする セミナーが あるんですけれども いろんな方が いらっしゃいますから 他の方の意見が 聞けたりとか 私の方から 物件のご紹介なども 行っていきますので ぜひセミナーに 参加していただいて 物件探しのコツをですね 一緒に学んでいければ なという風に思いますので ご参加の方 お願いいたします 公式LINEホームページの方で ご紹介の方しています あと具体的なご相談 もちろん今お話しした セミナーの中で 一旦お会いして お話し進められる方も いらっしゃいますし 既にね 購入に向けて 動き始めてますよとかね 実際に見たいところが ありますよ というような方でしたら ぜひですね 直接お問い合わせの方 お願いいたします 公式LINEホームページの方から お問い合わせすることが できますので お問い合わせの方 お願いいたします それではまた 次回の動画で お会いしましょう ありがとうございました ここで5000円 ちょっと高くても ここでちょっと使っておこう みたいなところは あったりする それを出すことによって 長持ちするとか 機能が充実するとか ってなったら ちょっと高くても こっち選んでおこうな 私ね もともとやっぱり 安いものとか 予算を落として 買えないかなって言って 失敗してきてることが 多いんだよ ちゃんとね 金額に応じた 設定になってるんだな っていうのを 気づきました いい加減 なので 最近は 引き劣るようになってて 買う時に ちょっと勇気は いるんだけど ちょっと高めでも いいものを買おう っていう方向性になってる 今はね なので基本的に 私は予算を 超えてしまう ということが多いです そういったところでね ちょっと予算が 変わっちゃうかも しれないんですけど いろいろ見てみるっていうのは いいかもしれないな と思いますね 一緒に物件 探していきましょう はい はい 最後まで お付き合いいただきまして ありがとうございました 皆様が不動産の 情報通に なれるよう このチャンネルを通して 全力でサポートさせて いただきます そして皆様へ お願いがあります 皆様からのコメントを お待ちしております コメントの中から テーマも考えていきたいと 思っておりますので ご協力の方 お願いいたします ぜひですね このチャンネルを フォローしていただいて 不動産に関する 知識を アップデートして いってください あとですね youtubeチャンネル 本気不動産 を アップデートして いただいて youtubeチャンネル 本気不動産の方 こちらホームペンの方も ぜひ見ていただければな という風に思います あとですね 私 ノートですとか アメーバブログ この辺りでも 情報発信の方 行っていってますので ぜひこちらの方もですね 本気不動産で 検索いただいて ぜひ ご視聴の方 見ていただければな という風に思いますので よろしくお願いいたします 次回もですね 皆様の人生を豊かにする 本気の情報を お届けさせていただきます これからも 本気の情報を お届けさせていただきます 本気の情報を お届けさせていただきます これからも 応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました