# 本編 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないような リアルな情報発信も行っていきますし YouTubeの中でお話ししている内容を まとめてお話しさせていただいたり というようなことで発信を行っていきますので フォロートロークだけでもお願いいたします。 住宅相談企画第12弾ということで、どんなお悩み? オフラインセミナーに先日参加されていた 45歳の男性会社員の方からのご質問です。 今70代ということなんですけれども、 階段になる一戸建て、普通の一戸建てから ただ年齢的に住宅ローンが組めない。 手元の資金だけではマンションを買えないそうなんですよね。 そこで両親からマンションに引っ越したいので 名義を貸してほしいと。息子さんにローンを組んでもらって 返済こっちでするからローン組んでよと頼まれました。 親孝行にもなるなと思って そのままで名義が足りようと答えたそうなんですが 住むのは両親。支払いも両親の年金と貯蓄から。 ただし契約者は自分じゃないですか。 両親に何かあったときに誰が支払いをするのだろうとか 男子生命保険に入っているのに両親が何かあっても保証されないとか この家を将来どうしたらいいんだろうかと考え始めると その場でいいよとは答えたけど 何も調べてないなということに気づいたと。 今こういったお話だったんですけれども 両親のためにお家を買ってあげる方っていらっしゃったりするんですか。 います。一般的なお話でいくと 両親がローンを組めないから お子さんでローンを組めないだろうか というふうに考えられる方いらっしゃるんですけど 正直なところで言うと私あまりお勧めはしないんですよ。 いくら親子感と言えるのに 名前を貸すとか誰かにお金を借りてもらうとか やっぱりお勧めしたくない。 このご相談の方が今どこまで進められているのか ちょっと分からないけど ただ現実的にしない方は結構多い。 相談受けている中でも実行される方は意外と少なかったりする。 でもやっぱり皆さんいつも考えたりはするってことなんですかね。 いや分かるよ。分かるけどやらない方がいいと思うよ私は。 例えばなんだけど ローンもし組むとするじゃない そもそも実家と今住んでるところと ご実家に距離があるんだったら ローンまずダメだからね。 基本自己居住用財産 対してのローンになってきたりとかするので 在宅ローンってそういうものなんですね。 なので金融機関でローン借りようと思ったら ローンが使えないということもある。 そもそも距離があるところで通勤ができないですよねと 在宅勤務とかが許されているような会社であればいいんだよ。 もう一つがローン使ってあげるのにしても 金融機関がかなり限定されると セカンドハウスローンとかが許されているような ところの金融機関でお金を借りるのか 両親のために借りるんですよって言ったことを ちゃんと告知した上で購入するのか 親族が住むんですってことを明言してから買うのか 住宅ローンなんだけど 一応フラット35とかだったらできるかな 親族のためにみたいな買い方ができたりするので なので基本はそういう風にやろうと思ったらできなくはない ただし距離があったときにはそういう課題も出てきますよね あとは距離が近かったといった場合は 両親に万が一のことがあったときに 売ればいいんじゃないかと単純に思う 購入しなきゃいけないとか 住宅ローンを返せればいいわけだから 売ったお金でね 売ったお金で返せればそこで借金がなくなる ローンがなくなるわけだから 全然それは私はアリだと思う ただし厄介なのはご夫婦じゃない今県外でしょ どちらかかけて一人になってしまったときに 身近にいてあげられるのかどうなのか 手助けしてあげられるのかどうなのか っていったことも課題になるじゃん それでも売ればいいだけの話か 厄介なのは数年しか使わなかった それを手放そうと思ったときに ローンの方が大きくて 売る金額の方が低かった場合 したらね住むしかないかもしれない 近かったらね 遠かったら手放すなり考えないといけないけど 貸すのは私はオススメしないんで 買い方だよね どういう風に買うのか さっきも話した通り 居住用財産としての住宅ローンというのが 基本なわけだから 両親のために買ったとしても ご自身の住民費用とかはそこの物件に移さないと 金融機関がお金をちゃんと貸してくれないとか そういう風になるから 同期住所とご自身の住民費用が一致してないと だって住むために買う目的だったんですよ そうですね 住民費用を移せるの普通じゃないですか が移せないってなっちゃうと 住むための購入じゃないんじゃない っていう風な疑いになってしまって 結局はローンが実行されないとかになっちゃうので そういったこともしなければいけないんですよ といったことはちょっと覚えておいてもらった方がいいかなと なので中間半端に距離が遠いとかってなると 住めないし住民費を移したはいいけど 会社の方にも住民費を移したとか言った時に あれ引っ越ししたんじゃないのみたいな話になったりするじゃない ここで不具合が生じる可能性はあるよね この方がおっしゃってる内容だと ローンを組んだのは自分ってことは 家の名義も自分ですよ ご両親に何かあった時 例えば亡くなったりとか 施設に入って払えなくなるってことは 自分が払わなきゃいけないってことですよ それは仕方ないんじゃない 普通だし 男子生命保険も自分が病気にならない 提供されないってことですよ 両親に何かあった時に 責任がこの方に来るって感じなんですよ だって両親は両親でしょ それよりも自分が病気になった時には ローンがなくなるっていう プラスの考え方をした方がいいんじゃない それは両親の方が年齢が上だから 病気のリスクは高いと思うんだよ だけど今何があるか分からないから 今のうちに40代なわけでしょ この方結局どうするのかなと思ってこの先 この方は自身でマイフォーム持ってないそうなんですけど 買いたい 目的がある マイフォーム買うかもしれない その時にこのローンが足枷になっちゃったりとか 自分の家が買えないとか 親の家のローンを返さないと組めないとか っていう不安があって 1回じゃあいいよ自分で契約するよって言ったはいいものの やっぱりと言いづらいと とはいえまだ契約してないみたいなので 引き返すなら今しかないのかなみたいな プラットでいいんじゃない ちゃんと両親のための家ですよとか っていうのをちゃんと言った上で買えばいいだけだと思う そしたら次自分の家買う時も大丈夫なんですか 返済比率は求められるけどね 収入に対して支払いがね どのぐらいになるのかっていったものは求められる 2つローン組むだけの余力があるかどうかってことですか そうそうそうそう ただほら他の金融機関と違って そういう風なローンの使い方が許されている金融機関には一応なるので 容認してくれるようなね ところ金融機関を使えばいいだけの話じゃない 一回言ってしまったけど撤回すればいいんじゃない やっぱり自分でも家欲しいしみたいな 誰かのためにローンを組むってハードルが高いのは事実なんだよ もう一つの心配の材料としては 今のご両親が住んでるお家をどうするのかとか 相続の関係だよね 事前に話し合っておかないといけないかなと この方ご兄弟がもしいらっしゃったりとかしたら その方も相続人になるじゃない 両親のためを思ってね この方がローンを組んであげました 仮にだけど無くなりましたってなった時に 今のこの住んでらっしゃるお家 これをどういう風にするのか マンションに移るにあたって売るのかどうなのかもあるし 現金貸しとけば分けやすいと思う 相続人が複数にいたとして分けやすいけど もし子立てが売れなかったとか 売らない予定だというようなことであれば 不動産で所有してるっていうのはやっぱり厄介な原因になる 後々のね 家を売ってローンを組んでもらうから 親から子への贈与みたいな形になったりとかすると これはこれで課題あるからね 他に財産があるのかないのかによるけど 相続時生産課税制度などを利用するのか とはいえ相続人が他にもいるのであれば ちゃんとここ話し合いしとかないと どんなことの原因になるからね なのでどういう風にね 今あるお家を整理していくのかとか 売った資金を負担を減らしてあげた方がいいような気がするけど 売ったお金をマンション購入に充ててみたいな 例えばほら3000万含もうと思ってたところでさ 今住んでる子建てが売れた1000万があるんだって 1000万を贈与かなんかして それをもってマンションを買うとかっていう風にしてあげると 借り入れ額減らせるじゃん そしたらこのね相談者の方の支払い不安というかね これをある程度解消できるし 借りた額が少ないわけだから それこそフラットで借りたりとかしたとしても 金利は少し上がっちゃうよ 他の金利機関に比べると 全期間固定なんて 上がっちゃうけど枠は広がるわけじゃん 次借りたい時の枠 それが今回少なくなるわけだから 余剰の枠が広がるから じゃあご自身が欲しいところを買おうと思った時の 足枷にはならないとか ご両親が使わなくなったら これを手放して 借りた新しいお家のローンの返済に充てるとか そういったことも考えられたりはすると思うんで 組み立ての仕方はいくつかパターンはあったりするかな まずはいつまでにどうするか 本当にこの話に進めるの?っていうところで 背景をもうちょっと明確にした上じゃないと なかなかその組み立てというかね このパターンだったらこうしようとか こういう状況だからこうしなきゃならないとか これが見えてないから 今何とも言えない部分ではあるんだけど 順番としてはまずご両親が 真剣にそれを思ってるのかどうなのか あとは相談者の方の背景をちょっと確認したい部分がある お本人さんたち、両親の気持ちの確認 相談者の方の所得だったりとか 両親がどのぐらいの物件を考えてるのか 負担があまりにも大きくて 相談者の方が家買いたいってなった時の 足枷になるぐらいの大きな額を求めてるのかどうなのか ある程度全体像が見えた時に 融資先をどこにするのかとか 段階を踏んで一つ一つクリアにしていかないと はっきりと言えないかなというところがあるかな なので順番あるけどやるようはありそうな気がする それよりも重要なのは 相続で揉めたりとかするのがすごい問題だから その両親にいろんなことを決めてもらわないと ダメだと思う 曖昧なままやっちゃうと 後から相続で揉めると思う 子どもたち仲いいから話し合ってやってくれるんだ みたいな人結構いるんだよ 楽観視してるけど揉めるよ本当に小さいお金で なので親がちゃんと決めてあげないとダメさ ちゃんと書類に2,3分割共有書みたいなものとか ちゃんと残しておいてあげないと絶対揉めるので 財産とかの整理は親がやりましょう だし子世帯は親方法に当たるかどうかは一旦置いといても もしできるのであればやってあげてもいいと思うけど 正しいやり方しないと後から失敗するから 両親のために使ってあげるじゃない 税制優遇とか基本使えないからね 全部が基本的に自己居住用 そう自己居住用っていうのが大前提にあるから 住民票とか移したりとかしないのであれば そういう税制優遇も全て受けられない その覚悟もしないといけないし 責任が多少高めであっても正しく私はやるべきだと思ってるので セカンドハウスローンとか親族に使ってもらうためのローンを 許してくれるような金融機関を選ぶべきだと私は思います 自分が住むことを装って両親のために買ってあげる みたいな進め方はしない方がいい ちなみにそれがバレたら大変なことになる バレないと思うよ正直なとこ 銀行の人家に来るわけじゃないから 通知は送られてくるけど両親が受け取るでしょ そしたら特にそこで音の関係があるのか たぶんないとは思うけど 何かの表紙で事実と異なることがあったとしたら 一括返済に求められてもおかしくない 気づかないと思いますけどね だけどやるべきではない 正しくやっていった方がいいと思います 中古マンションって買ってから知らなかったでは遅いんです そこで今回マンション購入セミナーという勉強会を開催します しかも参加は無料です YouTubeでは話し切れないマンション購入で 失敗しないためのポイントを会場で私が直接お話します もちろんそこで私に質問していただいてもOKです 各会場20名限定です 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください 会場でお待ちしています 佐藤社長 今のお話で相続が発生した場合 結構揉めるよっていうことだったんですけど 結構揉めるんですか? 割合として?揉めると思うよ 佐藤調べでいくと揉めるのは7割8割程度 だけど誰かが不満を抱えるは95%以上 そんな高い割合ですか? 不満は抱えるけど口に出すか出さないから 仲いいから大丈夫だと思うなって言うでしょ? 金額にもよる 揉める時って数百万円単位ぐらいはめちゃめちゃ揉めるね 数百万円単位をみんなで分けるとか 1000万2000万をみんなで分けるとめちゃめちゃ揉める これが2億とか3億になったら全然揉めない 入ってくる額が違うじゃん ってなったら揉めないんだよ意外と それよりはやっぱり小さい額の方が揉めるし 後々の付き合いのこととか考えると 口には出さないけど不満は募ったりする なので不動産で相続は絶対しないことをお勧めするので 兄弟仲いいからうまくやるよみたいな 落感はしないほうがいい 当分しますね 当分に不満を抱える人いるから そうなんですか? そりゃそうだよだって 規余分っていうかさ お母さんから相続を受けるってなった時に お母さんの面倒を見た人と面倒を見てない人が 平等に分けられましたって言ったら 面倒を見てた人は許さないんだよやっぱり 私負担してたんだよと手伝ってたんだよ あなた何もしてなかったのに 同じだけの財産持っていくのに 納得できないから揉めるのさ それって表せないじゃんパーセンテージ だから揉めるの そこに時間使った側の近くにいた兄弟とかがいたとしたら ふざけるなになると 相続問題って大体そんな感じ 相続は結構厄介なので 親が決めないとダメ絶対に と私は思ってます 今回ねお子さん側からのお話だったでしょ 両親側からのご相談ねあるんですよ 今回の方さ40半ばでしょ じゃなくて もうちょっと若いねお子さんの世代に ローン組んでもらおうとかっていう 両親もいらっしゃったりするんだよ 本当に反対なんだけど お子さんをね使ってね ローン組んでもらうまで 家は持つべきじゃないと思ってる 親と子と言っても別人格なわけだから 何かあった時に揉め事になるんだよ 前に相談あったのがさ 子供にローン組んで買ってもらってる方だった お子さん側がローン組みたいとき 足枷になっちゃってるから ローン組めなくて 親子間でぶつかってしまって 変な関係になっちゃったと ほらねって思った そういうことになり得るよって思います 特に未来ある子世帯は いつ結婚するかもわからない いつ子供ができるかもわからない そうなった時に 家欲しくても買えない状態になってしまう 親のせいで なのでそれはおすすめしないし お金の問題は根深い あとは異色住のうちの住宅でしょ これも根深いんですよ 恨みつらみが根深い 深いところまで入り込んじゃうので ご自身もできる範囲で家を所有するとか っていう風に考えなければいけない ただある程度年齢重ねた時に 家欲しいってなるんだよね おそらく賃貸に入る時の不安だったりとか そういうこともあると思うんだよ 入居先が見つからないとか こういったこともあるかもしれない その時は親が利用するのではなくて 子が親を助けるは全然ありだと思う それはもう自分の自己判断だから 子供が判断したのがいいとして 親が求めるとしたら 賃貸に入る時の年代保証に いないからなってもらえないかとかね この程度に留めておかないと ローンを組ませるまでやっちゃうと おかしな関係性になってしまう 子供の住まいに関する 邪魔になってしまう可能性があるから これはやめたほうがいいかなと思います やるのであれば正規ルートでやりましょう 金益化を騙すような 絶対良くないので 考えたほうがいいかなというふうに思います 事前相談だったらやめましょうだし 行ってしまった後だったら じゃあどうしましょうっていうのは 一応ちょっと提案はするけれども この方まだ組んでないので もう一度ご両親とよく話し合ってから したほうがいい 所得とか次第じゃない 正しいやり方で進めるのか やめてしまうのか どっちかにしたほうがいいと思う 今日厳しい話しちゃったんですけど こういう相談ってさ どこに誰にしたらいいのか分かんないじゃん 金融機関に言ったらね もう門前払いだね だからそうなるかな その会社になるかな 相談先ってなかなか見つからないと思うので もしよろしければね ご相談いただいたりとか コメント欄のほうに ちょっと投稿なんてね いただけると 状況によっては 回答させていただいたりとか っていうふうになるかと思うんだけども いろんな多分ね 情報皆さんお持ちだったりとか もう既に実行されちゃってる方も いらっしゃるかもしれないので 実情こんなことありました トラブル事例こうですみたいなこととかね もしございましたら コメント欄のほうに 投稿のほうをお願いいたします そのね 投稿がやっぱり 他の方のね 不安解消につながったりとか する可能性もあるので ぜひコメント欄 うまく活用いただければな というふうに思いますので 投稿のほうをお願いいたします 本日もご視聴いただきまして ありがとうございます 公式LINEのほうでは いい営業マンの選び方 っていうようなね ツールもちょっとお配りとかしてます こういうね 相談事はやっぱり 経験ある営業じゃないと なかなかお答えできない部分になってきたりとか すると思いますし 何も考えてない 担当者を選んでしまうと 失敗する可能性があるので その辺りにちょっとね 注意しながら 使っていただくためにも ぜひ公式LINEのね プレゼントのほうを 試食していただいて ご活用のほうをいただければな というふうに思います 具体的なご相談ですね 今回の方もそうですけど オフラインセミナーをきっかけに このようなご相談いただいたりとか っていう場面になりますので ぜひね オフラインセミナーなどについても 公式LINEと ホームページのほうで ご紹介のほうしてますので 無料で行っているので お時間と日にちがね もしありましたら ぜひご参加いただければな というところではあります こういうね お話って結構 プライバシーに関わる お話なので 直接ご相談いただくというような方 いらっしゃいましたら ホームページと 公式LINEのほうから お問い合わせのほう お願いいたします それではまた 次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました 佐藤社長 はい お蕎麦が好きな佐藤社長 蕎麦屋さんに今行くとした 何蕎麦食べたいですか 天ぷら蕎麦が好きなんですけど はい とにかくね 冷たい食べ物が好きなんです はい だから冷たいお蕎麦は マストなんですよ あんまり食べないから 年に1回食べるか 食べないかレベルなんですよ うん 普通にザル蕎麦が好き それだけでもいいんだけど 海老天ぷら好きなんですよ あーわかります どうしてもちょっと 海老天ぷら食べたいから 天ぷら蕎麦食べるみたいな ところはあるよね 一つのお椀の中にさ いろいろ入ってたりするじゃん はい おろしだったりとか たむきだったりとか じゃなくてもうね ザ蕎麦みたいなやつが好きかな 最近なんかね 年齢のせいなのか うん なんか何でも食べ物 美味しいなと思って いいことじゃないですか 食べなよもう 佐藤はもうあれですか 寄り道しない 笑 仕事の時は寄り道しない あー 絶対私だったらもう 3軒くらい行って帰って ちょっと時間なかったんで あー これからはちょっとね 寄り道もしながらね 頑張っていきます はい お蕎麦の美味しい地方も いっぱいありますので チャンスがあったら ぜひ行ってみてください うん はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい はい