# #204 売れ残りマンションの見極め方 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 これを登録だけでもお願いいたします。 安いのに売れ残っているマンション買っても大丈夫といったことを テーマとしてお送りさせていただきます。 全部で9項目。 まず1項目目。 はじめに言っちゃいますが、 だいたい理由は決まってくるんですよ。 だけどな、報告だけじゃ判断つかないんだよね。 一般的に不動産だけじゃなくて、 物が売れ残っているって、 ブームが過ぎてしまったとか、 安売りフェイルしてるやつとかってイメージすると、 賞味期限が近いとか、 ワンネック、ツーネックあるから安く売ってたりするじゃないですか。 やりようがないというか、 なんで売れないんだろうみたいなのは確かにあったことがあります。 明らかな売れない理由ってよりも、 なんでだろうって時もあると思うんですね。 なのでそのあたりご説明していきますが、 2項目目いきますが、 見ててずっといるマンションがあります。 売れ残りがイメージについちゃってて決まっていかないはある。 勝手に曰くつきだと思っちゃいますよね。 もしかするとなんだけど、 その地域でたまたま探してる人が0っていうこともあり得るんですよ。 この地域で探してる人がいない。 この価格帯で探してる人がいない。 この間取りで探してる人がいない。 このニーズがマッチしてなくて、 たまたまこのタイミングで0人でしたらあり得る。 なので長期化してるっていうだけでも、 ずっとこれあるなぁにも思われちゃう可能性もあるし、 やりようがないなっていう風になっちゃう時もあったりするんですよ。 なのでなんでこれ長期化してるんだろうっていう風に、 担当者も訳が分かってない状態の時は、 中にはありますというところです。 なるほど。 3つ目いきます。 リフォームが想像できないぐらいお部屋が傷んでる状態。 これはね、価格にやっぱり反映します。 例えば2000万円で売りに出しました。 だけどリフォーム内で500万はかかるの。 言った場合は、いきなり500万を差し引いたような金額設定はしないけど、 200万円ぐらい相場よりちょっと安めに設定して出してみたりとかすると、 お客さんの反応を見てみて、 価格の調整を取っていくとかっていう風にする場合はあるんですけど、 リフォームが想像できない部屋のイメージとしては、 臭いがきついとか、汚れが落ちるのか落ちないのか、 リフォームで解決できるのかできないのかが想像できない。 一通りきれいにしたら生まれ変わるのは分かってても、 今の現状見てると大丈夫かなって。 急にそんなリフォーム代めっちゃかかるって聞かれたら、 予算違うじゃんって。 そういうのもあるんだけどね、 一番厄介なのは臭いですね、私的には。 これ本当にこの臭い取れるんだろうかって思うぐらい、 臭いのきついお家があったりします。 臭いって基本的にいろんなところに染み付くんだよね。 荷物がなくなっても、 壁紙に臭いついてたりとかしちゃうこともあったりとかするので、 担当者としてもリフォームの想像ができないのは、 ちょっと厄介だなと。 結局全部取り替えになっちゃうんじゃないかとか、 ちょっとね、想像しにくかったりっていうのはありますので、 提案しようにも、 大丈夫ですって一言言い切れないって言ったところが、 不安材料になるかなといったところで、 売れ残ってるかとかね、 説明しきれない状態で、 残っちゃってるイメージになったりする可能性があります。 4項目目。 駐車場が確保できないマンション。 これは車のね、生活中心じゃなかったとしても、 車を必要としている方たちから、 エラバレなくなっちゃう可能性があると。 機械式駐車場であって、 高さがどうのこうのとかって、 いろんな課題があったりとかするんですけど、 そもそも駐車場使いたいのに使えないとかってなっちゃうと、 お客さんを限定しちゃう。 あとはね、駐車場料金と、 周囲の駐車場料金とのバランスが取れてないも、 最近は結構言われるようになっています。 なので、車好きな人であればね、 目に見えるところに車を置いていきたいんだけども、 それが離れたところに置かないといけないよとか、 っていう風になっちゃうだけで、 ここのマンションはちょっと嫌だなとか、 選べないなとか。 駐車場まで歩く距離って大体決まってくるんですよ。 大体ね、もうね、5分くらいかな。 1分歩くとね、皆さん嫌がるので。 なので、そういったところで確保できないっていうのは、 結構ネックになり得ますよというところになります。 では続いて、5項目目。 買い主様のニーズに応えられない。 よく言われるのは、エアコンだったりとか、 IHのクッキングヒーターだったりとかね、 電気関係が多かったりとか、 ネット環境だね、最近は。 高速のものをね、使いたくても、 使えないとかってなってしまうと、 選ぶのはどうなんでしょうとかっていう風になったりとか、 細かい部分で言うとね、 スマートフォンの電波が弱いとか、 軽減されがちなんですよね。 なので、結構今ね、 インターネットとかもね、重要視されるし。 何よりも、皆さん、 家を買うならみんなエアコンっていう。 エアコンも重要だけどね、私ね、 この間ご案内したところはね、 暖かい時期じゃない、今。 だけどこれ冬場になったら、 めちゃめちゃ寒いですよっていうところがあって、 買うのやめた方がいいですよって、 諦めてもらった。 そういうのも解消する?窓を変えたりとか。 対応できるならいい。 対応できそうになかったからやめなさいっていう話になっちゃった。 なると、買い主さんが次思い描いてるお家のイメージと、 対応できないマンションっていうのは、 やっぱり残っちゃいますよね。 気づけたから良かったけどね。 あれ多分お客さんだけで言ってたら、 絶対気づかないと思う。 先回りして提案できたので、 良かったかなというふうに思います。 続いて、6項目目。 ライバル物件が多い。 買う人が少ないにも関わらず、 ライバル物件めちゃめちゃいっぱい周りにある。 周りに同じような物件があって、 値段安く設定してるはずなのに、 全然気づいてもらえないみたいな。 わずかなニーズの違いで選んでもらえないとかも、 あったりとかするから。 ライバルが多くても、 うまくプロデュースしてくれればいいんだけど。 そうですよ。原石じゃないですか。 ライバルが多いっていうのは、 なかなか決めきれない可能性がありますよ。 って言ったことの一項目として入りますよ。 というところになります。 続いて、7項目目。 写真が良すぎる場合。 リフォームなどで、 費用こんなにかかると思わなかった。 なぜなら写真がすごく綺麗だったのに、 見に行ったら普通に、 それなりにリフォームが必要なお家だったとか。 最近特に多い、 AIで写真加工できちゃうので、 綺麗に見せれるし、 丁寧な業者さんだったら、 正しがきは書いてある。 この写真は加工してありますよとか書いてあるけど、 目に見えるか見えないかのレベルの文字でしか書いてないから、 これがそのままだと思って見に行っちゃうと、 勘違いしちゃいますよと。 なので、 AI技術のせいかもしれないんだけど、 今はもう何でもできちゃうので、 写真が良すぎると、 現地に行った時のこのギャップで決めてもらえないのはありますよ。 そうですよね。 というところです。 では続いて、8項目。 営業が下手っていうのもある。 うまくプロデュースできてない。 というところになるんですよ。 だから、 自分のメリットとなる部分だったりとか、 良いところをちゃんと伝えてくれない。 ネックはネックでいいんですよ。 ネックの部分もちゃんと伝えないと、 お客さんって判断できないんだよ。 いろんなことの説明が不足してたりすると、 買い主さん側はこれ決めきれないよと。 買い主さん側は言わないんだよね。 ここが気になるなとか、 これってどうなんだろうみたいなね。 汚いなとか汚れてるなとかは、 絶対口には出さないし、 私たちも入居中の売り主さんとかがいらっしゃれば、 さすがに誰も言わないので、 心の中でマイナスを重ねていくみたいな形で、 結局、本来は解消できるところが、 営業の担当者がうまく説明しないがために、 決まらないとかって言ったことはあります。 なので、 お客さんから質問を受けても答えられないもそうだし、 そもそも聞かれる前にね、 本来説明すべきことが説明できてないとかって言ったときは、 安めで設定されてたとしても、 決まっていかない可能性っていうのは十分あります。 というところになります。 では続いて、 最後、9項目目。 管理の内容のね、 これはね、 よくコメントいただきます。 これね、私の動画見てる人たちは分かってると思うんだ。 管理組合があって、管理会社が雇われてて、 売りの担当者がいて、 どういう風な役回りなのかとか、 見てらっしゃる方は分かると思うんですけど、 一番手前にいる売り主さん担当自体が、 言葉を選ばず言わせてもらうと、 面倒くさがってやらないと言った場合、 質問を受けてるんだけど、 管理会社さんとか管理組合さんとかに、 質問をしてくれないと言ったこともあるようです。 なので、担当者が下手どころじゃなくて、 情報をちゃんと伝えてくれないってなると、 それは買い主さん不安になりますよね。 なりますね。 これはもう完全に担当者の責任でもあるし、 買い主さん側にね、ちゃんと伝わってなければ、 買い主さん判断できませんよっていうところになっちゃうんで、 売り主さん担当の担当者が聞いてても、 管理会社がブロックしてしまうと、 その先まで質問投げかけれなくて、 決めれないとかって言ったことで、 買い主さん諦めてしまうとかって言ったこともありますんで、 どこでね、情報がストップしてしまうのか分からないんですけど、 最近のお客様としては、 修繕費の借り入れとかに対しての抵抗感は、 いくらか和らいてきたんですよ。 修繕費を見た時に値上げになるのはいたしかたないっていうね、 判断されるようになってるんだけども、 お客さん自らがやっぱ諦める傾向があるので、 物は良かったとしても、中身が伴ってなければ、 断られてしまう可能性はありますよと言ったことで、 管理内容の買い主が少ないというのを入れさせていただきました。 佐藤社長、今、安いのに売れ残っているマンションの特徴について、 聞かせていただいたんですが、 そもそも売れ残りって、 どれくらいの期間があると、 売れ残ってるなぁと思ったりするんですか? 以前はね、3ヶ月だったんだよね。 今は6ヶ月売ってんのも結構当たり前になってきちゃってるかな。 だけど、6ヶ月以上になると、 売れ残ってる印象は強いなと私は思う。 買う側としては、毎日見ていったりするんですか? 多分3ヶ月だろうが、6ヶ月だろうが、 すごい残っているイメージある? そうなると、3ヶ月同じ状態で乗ってたら、 もう売れ残りのイメージとか。 入れ替わるじゃないですか、結構。 その中で、まだいるみたいな。 ここも工夫なんだと思うんでね。 写真を差し替えたりとか、コメントを入れ替えたりとかすると、 角度が変わって見えるから、 何も変わらないでね、 6ヶ月以上になってくるのか、今の話だと。 やっぱりそこは変わらないんだね。 基本3ヶ月以上かな、そうなると。 見栄え変わらずだったら、 やっぱり売れ残りのイメージは定着しちゃうかなという感じだよね。 ただ、いろんな事情があってなので、 出せる情報と出せない情報はもちろんあるじゃない。 出せる範囲内で、いろいろ工夫をしていくようにはしているかな、 というところではあるけどね。 聞いた中で、いろいろ理由というか、 見せ方が大事だなというのが分かったんですけど、 この中で一番の地雷の条件。 地雷? 踏んだら大爆発っていうのがありました。 安いなと思って買ったけど、後悔するっていう。 可能性が高いのは、 管理の内容がしっかり開示されていないものでしょう。 これはね、一番危険だと思う。 本来伝えてもらわなければいけない事柄って決まってるんだ。 それ以外の部分って、聞かなきゃ答えてくれないんだよね、基本。 なので、質問したにもかかわらず答えてくれませんでした。 ここでジャッジできるかって言ったら、 ジャッジできないけど、でも魅力があると。 じゃあ買おうって言って買ったりするじゃない。 したらその数ヶ月後にもしかしたら大規模修繕があって、 一時期の徴収が求められたりとかして、 結局そこで割安に買ったつもりが相殺されてしまいましたみたいなね。 むしろマイナスになる可能性もあるから。 内側にある管理の内容が分からなければ、 手を出してしまうのは危ないんじゃないと思いますので、 気をつけた方がいいのはそこかな。 本当に地雷じゃないですか。 隠れて見えないところを踏んでしまって、後悔するとか。 地雷だよ。 なのでしっかり管理の時に必要な書類とかを調べていって、 ヒントを得てもらってから見に行くというような作業を行った方が 心配は少ないかなという風には思います。 見えないところに地雷はありますよというところになります。 今売れ残ってるマンションどうなんでしょうということを お話をさせていただいたんですけど、 結論、冒頭にお話しましたけど、 結局理由によるというところになるんです。 狙い目は売るのが下手な営業の担当の方が、 売り主さん側の担当についているマンションは狙い目。 売り方知らないのに販売依頼を受けちゃってるもんだから 確認するところが実はあって、 インターネットとかで皆さん物件探しされるじゃん。 その中で素朴な物件、写真の点数が少ないとか、 最低限の情報しか入ってないようなところは 意外と狙い目だったりする。 真実しか載せてないというか、 販売するの下手くそですという状態で載せてるわけじゃない。 多くの方は写真がたくさん載ってるような物件を 選んでいくんだよ。 情報量の少ないところは、 極めてよく見えないのがまず一点でしょ。 売買が得意じゃないから上手く載せれてないっていうのが 2点目でしょ。 3点目でその担当者が、 例え合わせあったとしても決めきれてない っていう事実があるわけじゃない。 ってなったら、もしかすると お買い得物件の可能性はありますよね。 みんなきらびやかに載せてる中で、 地味に載ってるから、 それだけで多分決まんないよっていうのはあると思う。 そういうのはね、私が見つけた時はね、 チャンスと思ってお客さんにね、 紹介させていただいたりとかするんですけど、 盲点なんだよね。 実はね、目に見えないところにね、 裏技的なね、 お買い得物件がありますよと言ったところになったりしますので、 一見安く見えるね、 売れ残ってるところって目に付くってことは、 多分広告が上手なんだよ。 だけど、それでも売れてない。 地味に載ってた近くの物件が、 実はすごいお宝の可能性はあるかなというところになってくるので、 自分の信頼できるパートナーと一緒に見に行って、 そこで決断を下すっていう風にね、 すればいい買い物ができる可能性があるかなという風に思いますので、 こういうところポイントがあります。 ネット声になります。 なので、誰かに気づかれたら、 その方に買われちゃうから、 今のうちに掴んどかないと。 次はね、その価格で出てこない可能性が高いから、 今見つけたら今買わないとダメさ。 なので、地味な広告もしっかり見るようにしましょう。 写真いっぱい綺麗なやつだけじゃないってことね。 逆に危険だったりするからね。 加工されてる写真とかっていうのもすごい多いので、 現地行くとね、ほんとがっかりすることもありえるので、 見極めていきましょうといったところになります。 あとは、単純に価格だけで判断しちゃダメなんだけど、 ありやすに見えてるなって思ったら、 まず手をつけることでしょ。 あとは、売れ残ってる理由考えれればいいんだけど、 見極められたら買うべきでしょ。 いい担当者を見つけといて、 その方と買えるんだったらいい。 だけど、できれば気になるなっていうところを見つけたとしたら、 売れ残ってる理由をちゃんと聞いて、 判断してくるっていうのが重要になってくるかなと。 対策がちゃんと打てるかとか、理由が明らかに明確だったら、 買ってくださいっていうところになります。 今回、安くても売れ残ってるマンションということを テーマとしてお送りさせていただきましたが、 既にマンションを持ってらっしゃる方で、 長期間は売れてなかったところを実は買ったんだけど、 すごい良かったですよっていうコメントだったりとか、 今悩んでるところがあるんだけど、 3ヶ月以上ずっと売ってるのが私分かってるのみたいな。 こういうのとかね、ご質問とかいただけると、 私ども参考になりますので、 コメント欄の方に投稿の方をお願いいたします。 本日もご視聴いただきましてありがとうございます。 具体的なご質問などについては、 公式LINEやホームページの方からお問い合わせの方をお願いいたします。 公式LINEの方は、ご登録いただきますと、 良い担当者選びだったりとか、 物件探しのポイントについてのヒントをお配りしてますので、 プレゼントの方を取得していただいて、 ぜひご活用いただければなという風に思っております。 今、オフラインセミナーといったことも行ってます。 ご希望がありましたら、 ホームページや公式LINEの方から確認ができますので、 こちらの方からお問い合わせの方をお願いいたします。 全国対応できるようになりましたので、 どの地域からのご相談に対してもお答えしますので、 よろしくお願いいたします。 それではまた次回の動画でお会いしましょう。 ありがとうございました。 果物の中でもね、メロンは1,2を争うくらい好きなんで、 1番は桃、次にくるのがメロン。 あと梨も好きだし、とにかく甘いのが好き。 だからスイカも好きだよ。 でも、メロンの甘みの強さに比べて少し弱いじゃん。 なので、桃1番、2番がメロンなんですよ。 タカちゃんは? スイカの方が好き。 スイカが1番? 1番じゃないです。 1番はパイナップル。 そっち系か。 私、柿も好きだわ。 柿も好きですよ。 ちょっとランキング外ですけど。 ということで、好きな果物集でした。 これから美味しいので楽しんでいきます。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。 はい。