# 本編 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないような リアルな情報発信も行っていきますし YouTubeの中でお話ししている内容を まとめてお話しさせていただいたり というようなことで発信を行っていきますので フォロー登録だけでもお願いいたします。 2027年以降に売れなくなるマンションの特徴ということで お送りさせていただきます。 じゃあ順番にいっていきましょうか。 まずは1項目目なんですけど コンセプトが時代にそぶわないようなマンション。 例えば以前はファミリー向けのマンションが 結構流行っていた時代がありまして その時に非常に大きな間取りですよね。 基準は100平米になるんだけど 100平米以上のマンションのお部屋だったりとか 間取りでいうと5LDKだったりとか こういうような広い間取りのところを求める方は ちょっと減ってくる可能性は私あるかなと思っています。 持て余す完全に。 固定資産税とか高くなるんでしょ? マンションの固定資産税って こだてとちょっと違うのが 建物が頑丈だから 固定資産税ってほら 本来は経過年数によって少しずつ下がってくるんだよね。 だけど頑丈な建物だから下がりにくい。 こだてだったら木造だから木造の方が弱いじゃん。 なので早いんだよ。原価省略して。 マンションの場合って倍以上だから。 木造だったら22年ね。 マンションだったら47年だから倍以上なんですよ。 だから30年前にそのぐらいの大きいマンションを買いました。 まだ残存期間17年とか残ってるところで それなりの負担が大きいですよっていうのと 管理費積み立て機の毎月のコストもね お部屋の大きさに応じてやっぱりかかってきたりとか っていうのもあるので 大きすぎる窓入りのところはやっぱり ちょっと売れにくくなる可能性はあるなとかさ 駐車場とかに課題があるようなマンション 例えば機械式駐車場だったりとか 世帯数分駐車場確保されてたんだけども 使われてない空きスペースがいろいろ出てきてますよみたいなね マンションもあるし 適正に循環されてるんだったらいいんだよね 平置きのところだったりとか 自走式の立体駐車場みたいなところだったら全然いいと思う だけど機械式の駐車場で空きがあるところが 結構ね課題感私あるなと思ってて 撤去するのもお金かかるし メンテナンスもお金かかるし 作りにもよるだろうけど 錆が出てきたりとかしたら車痛める可能性もある 駐車場問題ね 立地のいいところはさらに課題感あるかなと思ってて 借りる人がいなくなってしまうと もともとは駐車場収入とかも計算に入れて 修繕計画など立ててるところもあったりとかするから 思うように借りてくれる人がいなかったりとかすると 収入悪化につながる可能性があるので 無駄に経費ばっかりかかってしまう可能性があるので 時代に合わなくなってしまってるようなところが ちょっと売れにくくなる可能性はあるなというところになります 中古マンションって買ってから知らなかったでは遅いんです そこで今回マンション購入セミナーという 勉強会を開催します しかも参加は無料です YouTubeでは話し切れない マンション購入で失敗しないためのポイントを 会場で私が直接お話します もちろんそこで私に質問していただいてもOKです 各会場20名限定です 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください 会場でお待ちしています では2項目目 管理がちゃんと適正に行われてないマンション 最近私のお客さん普通に言ってきます このマンションは辞めます 結構言われる 重要事項調査書類と言って管理組合さんから 提出してもらう書類あるんですよ マンション販売するにあたってとか こういうような書類を提出求められる前に 教養部分とかを見て なんかここのマンション管理が行き届いてない気がするので マンション辞めますみたいな選び方をされる方が増えてきていると なので何件か見に行くと気づかれるんだよ ここのマンションはあまり丁寧に使われてないなとか 管理が行き届いてないんじゃないですかとかっていうのを 普通にお客さんから言われることが出てきています 本気不動産のYouTubeをご覧になられている方に 限ってしまうかもしれないけど 管理不全だなと思われるようなマンションは ちょっと選ばれなくなってきてるなっていう感覚が 私の中にあります では続いて3項目目いきますが 修繕積立金が安くて管理費が高いような バランスが悪いようなマンションですね こういうような私情報発信している生もあってか ここもね注目される方結構多いんですよ そもそも修繕積立金が安いならいいんですけど ゼロ円っていうところの表記もあったりとかします SUMOとかアットホームみたいな販売されている ネット情報の中に必ず入れなければいけない 管理費いくらです積立金いくらです この金額を明記しないといけないんだけど この金額だけで判断されてしまう可能性もあります 修繕積立金が安いなという風に思われた時点で 外されちゃう可能性もあるし 管理費が高いなっていうところだけで 外されてしまう可能性もあります 本当はマンション見に行って ここのお部屋がいいなという風になった時に マンションの重要事項調査書類って言ってね 管理会社さんからいただくような書類の中に いくらの収入があって 積立金がいくら積み上がってますとかね こういったことの内容が書いてあったりするんですけど もしかすると管理費の中に 積立金が組み込まれている可能性もあるんですよ ただ実際そういう書類の中身を見てみないとわからなくて 積立金総額が今いくらあるのか とかっていうのが見えてくると お客さんの不安が解消されて じゃあここのマンション買いますか って話になったりするんですけど 表面上だけで見た時に 積立金がすごい少なくて管理費がめちゃくちゃ高い っていう風にしか見えなかった場合には お客さんは選ばなくなる可能性はある なので見る視点がちょっと変わってきてるんですよ というところもちょっと覚えておいてもらった方がいいかもしれない 今までは駅からの距離だったり 値段、間取りの広さ、地域面数とか こういう視点で見てたでしょ プラス最近はやっぱり金利上昇だったりとか 物価高とかの影響で やっぱり住宅費に当てられるものが限定されてきてますよとかね 購入資金に当てられるものがこれだけに限られてますよとか っていう風な課題感もあったりします なので今まで見てた項目以外にも 管理費とか積立金っていうね この毎月かかるコスト分っていうのも 確認した上で購入したいという方が 増えてる傾向が私あると思ってて なので管理の中身をね 確認できるかできないかの前に 管理費積立金ってもう明確に金額が歌われてるようなものっていうのは もうお客さんの目に入っちゃうから 積立金とかね 管理費のバランスが悪いところは ちょっと注意が必要ですよというところになります では4項目目 大型マンションですね 以前はね結構おすすめですっていう話してました いいマンションはいい大型でも でも大型マンションでも 良くないんじゃないかなと思うところも 実は出てきてます 一番の課題は マンションでみんなで建物を維持して 建物を守っていかないといけないと そこの中の一室を持ってますとかっていう風な マンションの所有形態になるんですけど 住んでらっしゃる方が この建物を維持しようというね 考えのもとに 運営されてるのかされてないのかと いったところが 課題になるかなという風に思ってて 管理に前向きなマンションであれば 物事をね 一つの方向で 判断ができるかもしれないけれども 大型マンションとかって いろんな人が関わってくるので 意見が2つにも3つにも 分かれてしまうような状態になってしまうと なかなか話がまとまらなくて前に進まないと 企業は 潤沢にたまると思ってたけども 住み立て金がそこまでたまらなくて 値上げとかに了解してもらわなければ みんなでそっちの方向に行かないじゃん いや今のままでいいじゃないっていう 考えの方ばっかりになってしまうと 将来大きな工事をする際に 建物が大きい分 大きなお金が多くにもかかわらず 大きな金額がたまらないというような 課題感が出てくる可能性があるんじゃないかな という風に思ってるので 大型マンションの中でも いいマンションと そうじゃないマンションと 分かれてくる可能性があるかな という風に思ってます なので4項目目として 大型マンションというのを 挙げさせていただきました では続いて5項目目 タワーマンションだよね どうなるかは何とも言えないけど ある程度の所得の方は タワーマンションを固有すると思うんだよ ただやっぱり 噂が一人歩きしてる傾向は 私あるんじゃないかなと思ってて 外国の方がね たくさん持ってらっしゃるんじゃないか 空き家が多いんじゃないかとか こういったところで 不安を抱えられるかもしれないけれども タワーマンション持ってる方ってね やっぱりね 所得も高いんですよ基本 なので中税費のね 課題あったとしても これをカバーできるだけの 所得の方が 所有してることが多いと 維持するってなった時には やっぱりそれなりの所得がないと 固有できないという可能性もあるので 普通のマンションに比べた時には 課題は出やすいかなというところで 挙げさせていただいてますよ というところになります では続いて6項目目 行き家なんですけど 駅に問題があるということですね 先日ね お客さんをご案内してた時に お客様がね お話ししてまして 面白いなと思ってね 聞いてたんだけど 駅が近いと電車が走ってるけど ホームを行き来するのも 踏切を渡らないと行き家できませんよね 真ん中にあったりとかじゃなくて 踏切を挟む両側にホームがある そうそうそう 駅が近いけど 自分が乗るものが 反対になってたりとかしますと 帰りはいいけど 行きが大変とか 通勤のこととか考えると 街の中心部に行くホームは めちゃめちゃ混みますよ だけどその反対側の地域は 人気がないというかね 渡るのが大変だから 電車に乗るのが大変だから だけど駅は近いと 初めはいいなと思って 物件を探してたんだけども 駅にそういうちょっと問題があるなと ただ解消されますという計画があります ただし完成時期は 10年先15年先ですみたいな もう仕事してないですよみたいな 時期に入っていたりとか いやいやもうあと数年で 退職の時期に向かいますみたいなね 話になってしまったりとかするので 本当にこれが実際に実行されるのかどうかも 一応計画はあるようだけども わからないと 工事も始まってないし 状態であれば 今買う意味あるみたいな ところでちょっと売れなくなっちゃう 可能性があるんじゃないかと なので生活する分には いいかもしれないけど 通勤を考えた時は すごく大変だよみたいなね 問題があるようなところは 選ばれにくい可能性はあります では最後になりますが 7項目目 貸し計画が失敗しているマンション 例えばニュータウンを作ります ニュータウンができたんだけど 思ったほど活気が出なかったみたいな 新駅ができて ここをこれから活性化させます その周辺にマンションも 計画として作られたんだけど このマンションを中心に これから計画がね 実行されていきますよっていうことで マンションは先行してできました だけど思ったような ショッピング施設だったりとか 誘致する予定だったけど それが手を挙げなかった というふうになってしまうと 買った後 初めにできたそのマンションは 駅はそこそこ近いけども 限られた電車の数しか止まらない 買い物に行くにしても 駅とは反対側に行かないと 買い物がないとかね そういったような 計画に失敗しているようなところも 中にはあります 活気に溢れる時代が 来ないんじゃないかということで やっぱり買われる方も 右の足、左の足を踏まれるということで 売れなくなる可能性はありますね あくまで計画は計画に 留まってしまう可能性があるので 資産性の高いところを選ぶ となった時に その期待通りに 行けばいいけども そうじゃなかった場合は 逆効果になる可能性も 十分考えられますよと 言ったことはちょっと ネットに置いた中で 探していかないと 失敗する可能性は あるんじゃないかな というふうに思いまして 入れております 佐藤社長 2027年以降 売れなくなるマンションの 特徴ということで 挙げていただいたんですけれども いくらマンションを 持ってたり買ったりしたら 今後不利になったりしますか 予測の部分も 入ってるからね いくらかね 全てが全てとは言わないけど 買う方は 慎重になってる部分も あると思うんだよ 損したくないもあるんだけど 後悔したくない それこそ お金に対しての不安要素が 今回挙げさせてもらった中に 入ってるんだよね 単純に金利上がってます 物価高進んでます 維持するためには お金がかかるんじゃないか これね 持ち家であっても同じなんですよ オーナーさんが全部ね 赤字出してもらって 直してくれたりしないから 結局 家賃の中から修繕費払ってる みたいなもんなんだけど 自分たちの多数決の中で 採決されてるから 皆さん向き合ってかないと マンション運営って 成り立たないんだけど そこに対して やっぱ不安要素も あったりするじゃない ご自身だけで 何か解決できるとかね であれば そこまで不安は抱えないかも しれないけど 買ったはいいけど 後から費用が変わってしまう いくらかまでは ある程度予測はしてても それ以上に大きく変わってしまうと さすがに 購入意欲が下がるみたいな ところはあったりとかするので 私がご提案するときはね 基本的にはやっぱり その解消法を提案しながら ご案内はさせてもらったりとか ご紹介するんだけども それではね やっぱりカバーしきれない部分も あったりとかもするし 買ったり売ったりするので 先送りにすること自体は 私はあんまりおすすめはしないけど そういうリスクっていうのはね 将来にわたって ずっとついて回るので ある程度のことは覚悟をした上で 判断していかないとダメなのかなと 将来予測は本当に難しいんですけど 売れなくなる可能性があるんじゃないかな ということで 挙げさせてもらいました ちなみになんですけど この中で一番注意しなきゃいけないことって あったりしますか やっぱりお金の部分だよね 管理費と積み立て金 このバランスの部分だったりとか 管理不全もこれつながってくるんだ 2項目に挙げたんですけど 以前はね あんまりここね 課題されなかったんです 正直 10年前とかなんて こんなこと考えもしなかった ぶっかたかになってきて 工事費が間に合わないとか 積み立て金が足りなくて借りるとか こういった状態になったりとかしてるじゃん 課題が生まれたことによって マンション選びの一つの項目として 上がるようになってるんだよね これはね いい目覚めだね と私からすると 昔からこれは言われてたの マンション買うイコール管理を買う まさにね それにね戻ったのね 今までそういう風に探す人いなかったけど 最近出てきてるんだよっていうのを ちょっと覚えててもらった方がいいかなと 思います私は お金のことには気をつけようとは思うんですけど 私はこれから探してる段階ですが 今すでにこういった条件のマンションを持っている方って 来年以降売れなくなっちゃうということなので 今すぐ手放した方がいいですか? 難しいけど なぜ先延ばしにしようって考えてるのかに 理由にもよるんじゃない 来年になった方が値段上がるんじゃないかとか 価格上昇を期待して 売るのを先延ばしにするのか 居心地が良くて だけど何かね課題があって じゃあ来年なのか再来年なのか っていう風に考えて計画をされてる方なのか 私は元気なうちに 早く行動することをお勧めしてる なので来年になって 価格が上がるかどうかなんか 誰も分からないし 2、3年後にはもしかしたら 今の金額で売れない可能性も 十分考えられる だから切り取ったこの瞬間に どう考えるかだと私は思ってて どうせ来年とか再来年に するのであれば 今年やっちゃった方がいいと確定できるから そうじゃなくて来年になったら 予定がずれましたと なぜなら売り値が変わったからとか 積立金とか管理費とかさ 予定してたのよりも高くなっちゃったから 急に売れなくなっちゃうみたいなことも あったりとかするから なのでもし持ってらっしゃる方が 手放そうかなと思ってるんだったら 早めに確定させた方がいいと なんで今手放す可能性が出てきてるのか っていったところをちゃんと振り返って そこで勘違いしないようにしていただいた方が 私はいいかなと もしくは売るのを断念するっていうのも 一つの選択だよね ずっと住み続ける そしたらこんな心配しなくていいわけだから なので売れなくなるんだったら住み続ければ っていう視点を持つと不安は解消できるのかな という風に思いますから 売れタイミングとかね難しいんだけど 先延ばしにはしなくていいと思いますよ というのが私の個点かな タカちゃんが暗くなっちゃうようなお話だったんですけど 不動産って不思議なので 自宅はそうそう起きないんですよ 考え方で価値は変わるよ っていうところも覚えておかないと もしマンションを高値で売りたいのであれば それ相応に思考を変えていくと とはいえだよ もうすでにさっきの話じゃないんだけど マンション持っててそんな無理ですよみたいなね うちのマンションこういう課題実はありまして みたいなのがあったら それはそれとしてねコメント欄の方に 投稿いただきたいですし 管理費も積み立て費もすごい高いんですけど 売れるんでしょうかみたいなね それはそれでコメントの方に どんな感じなのかコメントいただけますと 私ども参考になりますので ぜひ投稿の方お願いいたします 本日もご視聴いただきましてありがとうございます 具体的なご相談など ございましたらぜひ 公式LINEやホームページの方から お問い合わせの方ください 公式LINEの方ではプレゼントの方を お配りしておりまして 無理のない資金計画表といったものを お配りさせていただいてます この他にもプレゼントも準備してますので ぜひ登録の方お願いいたします オフラインセミナーですね これも公式LINEホームページの方で ご紹介しているんですけれども 実際に私が講師を務めて マンション購入についてのセミナーを 行っているんですけれども ぜひご参加してみませんかというところです 時間と日にちが合いましたら 無料で参加できますので ぜひこちらの方もご参加の方お願いいたします それではまた次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました 佐藤社長 2027年以降売れなくなるもの 流行りが廃るものって 何か思いついたりしますか 今だって何流行ってるのかよく分かってないからね 無事産だから いやでもな なかなかない気がするけどな 本当ですか とにかく推し活はなくならないでしょ キャラクターもさ海外の方とかがだって キャラクター求めて海外から遊びに来るくらいだから 絶対廃れないでしょ ブランド品だってやっぱりね 世界中で人気あるからね お金が欲しいとか考えると 安いんじゃない 佐藤社長はふとださん以外にはうどいということでした すみませんそうなんですよ 仕事しすぎであれ カウナはちょっと大人しくなりました もうなってませんか 好きな方は好きですけど 私も好き 逆に言うとずっと好きな人にはやっと落ち着いていけるみたいな それはある 落ち着いてくれて助かる 支えてる方達は変わらないよ なので本気ふとださんもこれからも頑張っていくので よろしくお願いします 廃れないようにしよう ご協力の方お願いいたします ぜひですね このチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識をアップデートしていってください あとですね youtubeチャンネル 本気不動産の方 こちらホームペンの方もぜひ見ていただければなという風に思います あとですね 私ノートですとか アメーバブログ このあたりでも情報発信の方を 行っていってますので ぜひこちらの方もですね 検索いただいて ぜひご視聴の方 見ていただければなという風に思いますので よろしくお願いいたします 次回もですね 皆様の人生を豊かにする本気の情報を お届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました