# 本編 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてお話しさせていただいたりということで、 発信を行っていきますので、フォロートロークだけでもお願いいたします。 見つけたら即買いすべき、こだての特徴ということでお送りさせていただきます。 こだてはこだての魅力がある。 共通している部分も多々あるので、その辺りちょっと触れていきますけれども、 まず1項目目、蓄圧です。 不動産自体がこの傾向があると思っていただいた方がいいかな。 中古市場ってこういう傾向がある。 そうですよ。 いいんだけど、売り主さん側の都合で言うと、結構蓄圧が新しくても売りにされる物件がありますよ。 サイクルがあるんですよ。蓄圧がまず浅いと言われるね。 10年以内くらいの物件もあるし、10年、15年、20年とか、その時々変わってくるんだけど、 1つの目安としては10年以内くらいかな。私の中では蓄圧かなという考えなんですけど、 蓄圧のところはね、何で買ったらいいかというところになるんですけど、 マンションの場合は部屋を買うイメージ。 こだての場合は縦売りじゃなければ、注文住宅とかだったら考えるの嫌だけど、注文住宅が欲しい方いるんだよね。 こだてだったら土地があります。この中に建物を配置。どこの場所にしましょう?から始まるんだよ。 そこからなんですか? それはもちろん。いろんなパターンがあるよ。規格住宅ってパターンがあるものもあれば、 ほんと1つずつ作っていくものもあるし、家族構成の中から作っていったりとか、いろんな組み立て方があるんだけど、 とにかく作るのがめんどくさいと。だけど注文住宅が欲しい。 こういう方は人が考えてくれたちくわさ物件を探してたりするんだよ。 とか有名メーカーなどで売りに出てたんだけど、ちょっと手が届かないから、 中古を買っておこうみたいな感じで、ちくわさんのところを選んでいく方がいらっしゃるんです。 なので、もしあったら検討してもいいのかなというところではあります。 家、出来上がるまでって時間かかるんだよね。 どれくらいかかるんですか? 基本半年とかかな。 そんなにかかるんですか? もちろんだって家だよ。プラン考えるところから建築始まって、出来上がるまでの期間だってそれなりにかかるし、 考えるので2、3ヶ月考えるでしょ? 建て始めてから完成するまでも4、5ヶ月くらいかかってきたりするから、半年以上はかかるかな。 そんなにかかるんですね。 その前なんて土地探しから始めるからね。 もう年単位じゃないですか。減ったら。 そうだよ。あとは建て売り住宅でも売れてしまったら買えないじゃない。 そのエリアで探してたときに、やっぱりちくわさんのところがあったのにちょっと検討してもいいのかなというところで 皆さん探したりするので、ちくわさんというところで挙げさせてもらってます。 続いて2項目目。 古くても売り主さんがすごく丁寧に使われてる、手入れされてるお家ですね。 古いってどれくらいですか? 私はもう40年とか超えてても気にしないで買っちゃうかな。 手入れしてるっていうことですか? 家の痛みって外回りからくるんですよ。 例えばだけど雨漏りしてしまった。水が入ることによって家が痛むとか、外壁材とかが痛むとやっぱり水が入ってくるでしょ。 そうすると家の痛みって激しいんですよ。 家内とかね、断熱材とかに水分が含まれてしまうとそこが劣化のポイントになってくる。 なので適切に外壁の塗装をしてる、メンテナンスを入れてるところも重要だし、窓周りもね結構ありますから。 外気疲労でしょ。紫外線にも晒されるじゃん。 そうですね。 なので紫外線も家を痛めるし、水の侵入も家を痛める。 外に敵が多いんですよ。 影響をいかに防御してるかがすごく重要になってくるので、適切にメンテナンスをしてるところは古くても建物の中身は痛んでないということが考えられると。 もちろんさ、普通に生活してると家の中は劣化はしてきますよ。 だけど家の中の痛みよりもやっぱり外周りってすごく重要で、こういったところをちゃんと手にかけてるところは思ったほど中が痛んでないから灰なんだよ。 ウリネスさんが丁寧にされてるところは蓄電数では表せない価値があったりしますので、ウリネスさんが丁寧に使ってたところはすごく魅力的なお家が多いので、こういったところを見ていきましょうというところです。 中古マンションって買ってから知らなかったでは遅いんです。 そこで今回マンション購入セミナーという勉強会を開催します。 しかも参加は無料です。 YouTubeでは話し切れないマンション購入で失敗しないためのポイントを会場で私が直接お話します。 もちろんそこで私に質問していただいてもOKです。 各会場20名限定です。 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください。 会場でお待ちしています。 では続いて3項目目。 住宅性能が高い住宅。 住宅性能が高いお家ってどうやって見分けるんですか? 図面ですよ。 不動産の査定をするときって基本面積と蓄面数で結構価値がつける不動産会社が多いんだよ。 場所ここです。 面積がこれだけあります。 蓄面数これだけ立ってます。 この辺の地域等がこの辺りだからこの価格なんですって言って査定することが多い。 そこには売り主さんのメンテナンスがまだ含まれてないでしょ。 いくらかは含まれたりするよ。 だけど丁寧に使ってるな。 じゃあこれだけ10%クラスしようとか。 そういう風に査定してたりするんですけど。 住宅の性能については図面などからしか読み取れないとか 売り主さんから話を聞いて なんでこのお家を買ったんですか査定たんですかって言ったときに 実はこうこうこういう理由で住宅の性能が高いからこのメーカーにしたんだよっていうところとかを聞き出せたら それが査定額に反映されるかというとあんまり知ってないと思う。 これね私は気づくじゃない。 同じエリアの中にA物件B物件ありましたよ。 A物件は普通の住宅だけどB物件は実は住宅性能が高いんですよってなったときには 私はお客さんにB物件実は住宅性能高いからこっちの方が買いですよとか言ったりします。 金額でもAとB変わらないとかあるからね。 本来だったら性能がいい分付加価値つけてもいいぐらいなのに そこが反映されないからお得に変える。 そうお得に変える。だけど建築師違うんだよ。 今から同じものを作ろうと思ったら絶対B物件は高いってことなんですね。 建築で建てたときにAとBには実は差があるんだけど これが中古で出てきたときには差がなくなっていることがあるから そこに気づいた会員さん側はラッキーなんです。 住宅の性能が高いということはね そこから先の燃料コスト 例えば外気温の影響を受けにくいとか こういったことにも影響してくるから 長期で見たときにお得だったりするわけです。 なのでそういう風な見分けがつく人から 私は買うべきかなと実は思ってます。 なので私が査定するときは逆に売り主さん側の そういうところをちゃんと見極めて 価格設定を微妙にちゃんと調整するようにしてるんですよ。 なので売る方もそういった見方をちゃんとしてくれる方を 選ぶべきかなというところではあります。 では続いて4項目目。 外向工事が完璧に仕上がってるお家ですね。 外回りなんですけど お家を建てたときって 基本的に土地買います。お家建てます。じゃない。 その他の駐車スペースを作るとか 花壇を作るとか家庭菜園をしますとか こういうのは後付けなんだよ基本。 まずは新築したときって 土地買って建物ができます。 ここまでになってることが多いですよ。 初めから計画に入れてる人もいるよ。 いるけどそうじゃない家庭も結構あるから。 家を建てるときそうなんだけど 目彫りって言って掘り返す土をね。 掘り返して家を建てて この土また埋め戻すのね。 これが定着するまでって 基本は2年3年って言われるんですよ。 そうなんですね。 だけど工事の技術も上がってるから ここを全部すき取って アスファルト敷いたりとかするじゃない。 だけどこれって後工事でやってるお家も結構ある。 例えば建てたとき 土地3000万建物3000万だったとするじゃん。 じゃあトータル6000万なんだけど それ以外の外交工事代とか 実際500万円ぐらいかかりましたよってなったときに 500万円は手元にあった資金で 後付けでやりましたよ。 それが半年後なのか1年後なのかやりましたよ。 だけどこの外交工事の部分は 査定額に含まれるのかどうなのかってなったときに 私たちが査定するときは付加価値としては付けるけど かけた500万はまるっきり500万としては 価値としては追加しないんだよ。 なので綺麗にされてるんで プラス200万の価値は付けました。 じゃあ買う側は300万得できるじゃん。 なので外回りのカーポートとか車庫とかね こういったものの費用ってバカにならないので これを売りネスさん側で費用負担してやってくれてるところは 完成品としても魅力的ですよねっていう話なんです。 なので完璧に外交工事終わってるところは 結構お得ですよっていうところなんです。 では続いて5項目目。 稼働地です。 こだての場合の稼働地のメリットは やっぱり2方向に道路があるっていうのが魅力なんですよ。 土地としての価値がまず高まるよね。 小手座あるなしはあるんだけど 仮に平坦地だった場合は 入り口を東側から作るのか南側から作るのか こういうふうに土地としての価値が高いというところなんですよ。 いろんなアプローチができるって感じですかね。 そう。だから今の建物の使い方じゃなくなって 土地として売りに出す時に価値が高いですよというところなんですね。 特に鋼鉄地とかだったら 除雪の雪とかあるでしょ。雪を避けておくね。 そこのスペースとしても使ってない側に置けるから 1方向しかなければ雪を持ってけるところが限定されちゃうんですけど 形だったら違う方に持っていけるので そういったところの違いもあったりします。 では続いて6項目目いきますが 駐車スペースが充実していると。 この駐車スペースについては地域性もあるんですけど こだて地域という車を使う地域もあったりします。 以前は一家に車を1台みたいな時代だったかもしれないけど 今はやっぱり車中心の生活されている方だったら 2台3台当たり前だったりします。 なので駐車スペースが2台とか3台とか 取れるところはめちゃくちゃ魅力がありますねという風に私は思っていて ちょっとやらしい話。 もしすごく駐車スペースを作れるのであれば 貸すこともできるじゃん。 自分が使うところが1台だけど残りもう1台は誰かに貸す。 寝台アパートとか近くに駐車場がないですよみたいなところだったら 借りる方絶対いるじゃん。 リッチが良くなるほどそういうことができたりします。 余計なスペースがあると意外とそういったところにメリットがあったりします。 では7項目。 有名メーカーで建てたお家ですね。 熱狂的なメーカーさんのファンっていうのがいるんですよ。 例えばなんですけど憧れの住宅メーカーがありまして 新築では実現できない、買えないっていうものを 中古で出てくるのを待ってたりする方もいます。 特に大手ハウスメーカーさんとかだと 予算が追いつかない方もいらっしゃいます。 なんで予算が追いつかないかというと 面積によって金額変わったりもするからね。 でもご自身の家族構成から考えると このぐらいの面積は欲しいけど この面積の建物を建てようと思ったら ご自身の収入じゃ間に合わない。 郊外に行かないと買えないとかっていったことを 実現できるのは中古で買おうという風に考えられる方も中にはいらっしゃる。 憧れのハウスメーカーみたいなのがあったりするんだけど なかなか手が届かなかったものを 中古で出てきた時に買おうという風に決めてる方もいるので 私たちが中古で住宅を売る時に どこどこメーカー施工とかっていうのを コメント欄に打ち出して 広告として使わせていただいたりすることもあります。 それを見てお問い合わせ入ってきたりするからね。 なのでメーカーさんってそういったところにも左右してきます。 ご自身がこのメーカーがいいと思ってるんだったら そこが出てきてたら地域を妥協してでも選ぶべきかなみたいなところではあります。 お得に買えるんだったら買ったほうがいいんですね。 では続いて8項目、デザイン住宅ですね。 デザイン住宅も高いんですよやっぱり。 デザイン住宅って設計事務所とかで作ってたりするんですよ。 設計料がすごく高いじゃない。 もう唯一無二のかっこいい住宅を作ってくれたりするわけですよ。 デザイン住宅は中古で出てきた時に本当に人気があったりします。 こういう特徴のあるところはその特徴に魅力を感じる人はいらっしゃったりしますので そのお家に合わせて作ったものとかも普通にあったりするしね。 例えば造作のドアだったりとかドア一つから作ったりもあるよ。 だから高いっていうのもあるんですか。 そうだよ。お金持ちの住宅とかも私バイバイ何軒もしてるけど そういったところのお家は基本的にはオーダーメイドだよね全部。 壊れたら直せないじゃないですか。 直すの何もまた作り直すんだよ。 なのでデザイン住宅はすごく売れてきます。 最後いきますが9項目目になります。 不動産の価値が高いというところですね。 さっきは過渡地のお話ちょっとしたんですけど 土地としての魅力のある不動産は即買いしていいと思います。 例えば駅地下とか過渡地でもただの過渡地じゃなくて 散歩過渡地道路に囲まれてます。 ところも人気があったりとかしますし 平坦地だったりとか地盤の強い地域だったりとか こういったところはすごく人気があります。 子建ての場合は特にマンションより特殊なんですよ。 ここにしかないんだよね。 なのでそれこそタカちゃん大好き駅地下だけではないんですよ。 よくあるのはやっぱり学校からの距離だったり 何か規定にあってそこからの距離とかっていったものもあるし 公園隣接みたいなものとかあったりとかね こういったものもすごく人気があったりとかします。 なので私たち査定するとき基本的にはね 土地代いくら建物代いくらみたいな 別要素も付け加えて査定していくんですけど 地表の価値も高いっていうのはすごく魅力的になってきますので 土地も高く評価できるところイコール 不動産の価値が高いっていう見立てができるので そっちから選んでいくようにっていうところが 子建ての探し方になりますんで 出口戦略を考えるんだったら 不動産の価値の高い場所を選んだ方がいいってことですね。 そうだね。土地もそうだし建物もそうだしみたいなね。 今8項目くらいまでは上物のお話ばっかりだったんですけど ちゃんと地面も見ていきましょうというのが9項目になります。 佐藤社長、今回は子建てについてお話ししていただいて 私が大好き出口戦略を考えたら削害すべきものというのを いろいろ教えていただいたんですけれども 蓄圧とか見ていったら分かると思うんですけど それ以外の項目って簡単に分かる方法ってあったりしますか? 単純に誰か見ても分かるものってあるじゃん。 例えば蓄電差浅い、稼働地、駅からの距離。 見たまんまです。 それは分かるじゃん。そこに気づけないというかね。 プルの視点として見ていくとしたら これマンションも共通なんだけど このお家を買った時に どれだけ10年15年手をかけなくていいかというところを結構見るから 10年15年手をかけなくてもよくなるためには 何が必要なのかというような視点を持つようにしてるかな。 リフォームがどれだけ必要かというのを追加で見る。 マンションと違うのは子建ては外回りも出てくるから。 冒頭にも話した通り外回りめちゃめちゃ重要だから子建て。 購入の際に住宅ローンにリフォーム代理を組み込めるからね。 ここでまず安心代理を一つ作りましょうというところが一つと もう一つが目に見えない図面でしか読み取れないですね。 不動産のプロでも見方が分からない人いっぱいいる。 だって教えてもらう場面ないんだから。 いっぱい見てきてるじゃないですか。 表面だけね。 図面を見れるっていうのは中身が見れるってことだから。 表面はいくらでも見れるじゃない。 パッと見て外壁傷んでるなとか。 こんなの誰でも分かる。 じゃあこれ直すのにどれくらいかかるんですか。 一般の方が直すのに費用を想像できない。 だけど不動産会社の人は想像できるかもしれない。 だけどここも知識あるかないか実はあるんだよ。 直すのちょっと業者に見させますねとかって言って 橋渡しはしてくれるかもしれないし 私くらいの年数重ねてる人だったら 外壁直すとこのくらいですよとか その場で即答に近いような回答ができるかもしれない。 ここってほら一般の方とプロの違いじゃない。 さらに建物の図面が見れるか見れないかは 建築知識が多少の相手もあるかないか。 なので一応3段階だね。 そう考える。 一般の方。 不動産の業者の方。 図面も見れる。 さらにプロの方みたいな。 だから不動産会社の人がみんな図面見れるか見れないから お得物件が眠ってる可能性があるんだよ。 私はもう図面見れるから 絶対ここ買った方がいいですよとか 内側の部分が図面から読み取れれば アピールポイントとして AとBでもし物件悩むんだったら 実はBの方が性能高いからB買いましょうとか っていう提案ができるかできないか。 なのでそういう視点を持つと お客さんの結論もねやっぱりね じゃあこっちにしますとか とはいえやっぱりこっちがいいですみたいな 判断材料を渡せるかどうかで 決めれるか決めれないかっていうのは はっきり分かれてくると思うんだけど 実はね条件聞いて ここ推しだなと思ったら 結構これ買った方がいいですよって 普通に言っちゃうかな 今回見つけたら即買いすべき こだての特徴ということで お送りさせていただいたんですけど 実はね結構これマンションにも通じる部分があります マンションに置き換えたときは 新宿当時のパンフレットに結構いろいろ おすすめポイント載ってたりとかするんですよ ハウスメーカーさんとかだったら こだての前はね図面から結構読み取れるんですけど それぞれのポイントというか ここが売りなんですよとか そういうことっていうのは必ずあったりとか 実はするのでそこをちゃんと見極められることで これはこだてであってもマンションであっても 購入する決断がしやすくなる というのがあります こだて探してたんですけどマンションに行かれる方 マンション探してたんですけど 実はこだてに行った方多分いらっしゃると思うので ぜひなんで切り替わったのかとか というのもコメントいただきたいなとも思いますし おうち買ったんですけど うち実はね すごく性能の高い家でしたとか 気づいてなかったんですけど 出てきたらすごいいい家でしたみたいなね そういう裏エピソードみたいなものが ありましたらコメント欄の方に投稿の方を お願いいたします 本日もご視聴いただきましてありがとうございます 公式LINEの方では プレゼントの方をお配りしておりまして いい営業マンの見分け方リスト というものをプレゼントさせていただいております 公式LINEの方アンケートを お答えいただくと試食できますので 登録してみてください 公式LINEの中ではオフラインセミナーですね 私が講師としてセミナー開催してるんですけども セミナー情報が載ってたりですとか 具体的なご相談ですね こだてがいいのかマンションがいいのかとかね この辺りで悩まれてる方とかも お問い合わせの方をいただければな という風に思いますし 今年こそ不動産購入しようという方は ぜひホームページ公式LINE どちらでもお問い合わせもできますので よろしくお願いいたします それではまた次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました 佐藤社長 最近体調苦されてたそうなんですが 寝てた時に佐藤流の撃退方法ってあったりしますか 私走るんだよね 運動をあえてするみたいな 解消方法をずっと取ってたんです 今回ダメだったね ちょっと時間がなくてできなかったんですけど 微妙な体調の時 わざとジム行ってめちゃめちゃ走るとか 5キロぐらい走るかな 結構全力でね 体温上がるじゃん したら多分なんか分かんないけど 勝った気になるっていうか 免疫力上がるんですかね 今回ね面白かったのが 2回ね体調崩したんですよ 1回は声出なくなったんですよ youtubeの撮影できない日が実はありました 声出なくてね だけど次の日仕事だったのかな 契約書の説明しないといけなくて お客さんにもすいません 声今日出にくいんですけどちょっと頑張りますって マスクしてさ説明したの そしたらさ終わる頃には治ってたんですよ 治ったと思って 次の日に会ったお客さんちょっと体調崩してて その人からまた風邪もらってしまってみたいな 振り返しちゃってみたいなのがあって 長引いてたんですけども でもだいぶ回復したのでもう大丈夫です 佐藤社長の治し方は強行突破 走って体温を高めるみたいなね 喋って喉の口をぶっ飛ばすみたいな 立ち向かうみたいなね でもねちょっと追いつかなくなってきたから 普段から走ったほうがいいんじゃないですか 運動不足だね完全にね これからそんなことないように頑張ります 参考になりませんでした でも私はそういう治し方 これからも頑張ります 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました 皆様が不動産の情報通になれるよう このチャンネルを通して 全力でサポートさせていただきます そして皆様へお願いがあります 皆様からのコメントをお待ちしております コメントの中から テーマも考えていきたいと思っておりますので ご協力いただければ よろしくお願いいたします ありがとうございました ありがとうございました ご協力の方お願いいたします ぜひですね このチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識をアップデートしていってください あとですね YouTubeチャンネル 本気不動産の方 こちらホームペンの方も ぜひ見ていただければなという風に思います あとですね 私ノートですとか アメーバブログ この辺りでも情報発信の方を行っていってますので ぜひこちらの方もですね ご協力いただいて ぜひご視聴の方 見ていただければなという風に思いますので よろしくお願いいたします 次回もですね 皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました