# 本編 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 これを登録だけでもお願いいたします。 本当に分譲マンションはお得なのか? 賃貸とのシミュレーションで比較してみたというところでお送りさせていただきます。 まずは平均家賃というようなことで書いてあります。 これね、あくまで平均として考えてください。 家賃がね、お高い地域がよく言われる23区入れてます。 関東も比較的高め。 それ以外の古代都市ぐらいとかだったら、 大体この辺りが平均値になってくるかなというところです。 今ね、家賃も値上げになってたりとかするので、 あくまで財のイメージ的な真ん中ぐらいで見てください。 ファミリー層についてこれも同じような計算で言ってます。 大体23区22万円ぐらいじゃないか。 関東圏大体15万円ぐらいじゃないでしょうかというところと、 その他の古代都市は大体12万円ぐらいなんじゃないでしょうかと。 特に間取りは加味してません。 2LDK、3LDKぐらい。 なので多少ね、現実よりちょっと高めに設定されてるイメージがあるかもしれない。 単身の方は大体ね、1LDKとかのイメージになります。 これが平均家賃と考えた場合に、 単純に12で計算していくような形になるんですけど、 大体年間114万円になってくるのと、 7万5千円とかだと90万円とか。 こういうような感じになります。 書いちゃいましょうか。 ここにね、まるでバーッと書いたのは、 年間に支払ってる額みたいな形で入れてます。 なので、単身23区9万5千円払ってた場合は、 年間に表すと114万円の支払いをしてますよ。 関東の単身7万5千円だったら90万円。 23区の22万円の家賃のところだったら、 年間支払額としては264万円ですよというような形で、 なんとなくの年間支払額を計算してます。 マンションを所有した場合のお話です。 これもね、平均値なかなか出すの難しいので、 ざっくりですけど、50から60くらいとかを想定して書いてるようなイメージです。 管理費が例えば1万5千円でした。 修繕積立金が2万円でした。 固定出産税、本来は年の請求できますけど、 月1万円くらいの負担額、年間12万円くらいでしたよと。 なった場合は、合計すると大体4万5千円くらいになるかなと。 駐車場代が入ってきたりとか、組合費だったりとか、 細かい数百円とかっていったものも入ってくる可能性もあるし、 自転車置き場とかね、そういったものも入ってくることもあるかもしれないんですけど、 ざっくり4万5千円、5万円くらいまでにしちゃいましょうか。 あくまでここは固定費として考える部分になってくるので、 高かったとして5万円で設定してたとしても、 ここでの負担額は60万円くらいでしょうと、年間のね。 ポイントになるのは、ローンの返済額。 これをね、計算した方が本当は手っ取り早いんですけど、 100万円あたりの返済額っていったものがあります。 これは50歳を想定としてます。今回ね。 で、いった場合にはローン期間80歳関西だと考えて、 30年返済でしたよといった場合のものになります。 金利、今ね、フラットとかも3%台に入りましたので、 大枠でいってるんですけど、100万円あたりお金を借りて30年返済だった場合には、 月々の支払いは3216円ですよと。 金利2%だったら3696円。 3%だったら4216円という計算になります。 これから何が分かるかというと、月額に落とし込んでるんで、 ここで一応ね、年間のやつ出したんですけど、 差額を計算するとここの借り入れ額が実は出てくるという仕組みです。 なので、ここはちょっとね、年間のやつ無視してもらいましょう。 高めで設定していきましょうか。 仮に5万円固定費でかかりました、月額。 その場合に、例えば単身の方や23人お住まいだった方が、 ローンを組んだときにいくらぐらいの借り入れになるのかというのが、 これでシミュレーションできるんですよ。 例えば、9万5千円-5万円、4万5千円なんですけど、 4万5千円で金利が仮に1%だったとした場合に、 どのぐらいの借り入れ額になるのかというと、 約1400万円の借り入れになります。 借り入れ額としての1400万円だから、処刑費の分差し引かれる。 だから、1400万円ぐらいの物件であれば、 10%の処刑費が仮にかかったとして、 計算していくと、だいたい1260万円くらいの物件価格。 あれば、月々の支払いが家賃と変わらないということですね。 そう、家賃と変わらないというような計算になってきます。 ただし、1400万円の物件を買ったときに、 支払いは一緒だったとするでしょ。 だけど、修繕費あるでしょ。これは貯蓄みたいなものになる。 お家を維持するために払っている費用になってくるので、 本当は別立てで考えるべきだと私は思っているんですよ。 1250万円の物件を買ったとして、 例えば30年後、どのくらいここで支払うことになるのかの話になるじゃない。 そうなると、9万5000円×30年なので、 9万5000円×12年×30年でいくと、 支払い総額が3420万円。 30年間で払う額がこれだけあるんですよ。 1パーセントでずっと生き続けた場合なので、 もうここで結構金額の差が出ているでしょ。 2.5倍くらいの金額になるんだけど、 これもこれもこれも全部消えていくお金だから結局は。 ってなると、ここはまるっきり3420万円かけますけど、 全部消化しちゃう。この30年間の間に。 ここで買った1250万円の不動産、 30年後にどのくらいの価値になるのかといったことが重要になる。 おそらくだけど、今現段階でもしこのくらいの価格帯で 買えるものがありましたとなってきたときに、 30年後これが0円になっているんですかと言うと 考えにくくなる。 論文は0だけど、物件自体はまだ売れる金額は少ないですか? 少ない。なぜなら、23区内で平米数このあたりという計算なわけでしょ。 本来はたぶん23区内で言ったら40平米ぐらいだったかもしれない。 だとして考えていった場合に、 40平米のところが売れるのかってなってくると、 価格では厳しいかもしれないけど、 もうちょっと金額を落として取引ができる可能性があるわけじゃん。 もちろん固定遺産税ここに計算入れてます。 共用部分の修繕費はここで一応見込んでます。 なので出てくとしたら、お家の中の修繕費の部分だけじゃない。 だけど購入するときにリフォームをどこまで入れるかによるんだよ。 もし30年間何も手をかけなくて済めましたよってなってきたら、 現状渡して多少金額下げたとしても、 売り切れればプラスは必ず出てくるっていうのが 魅力になってくるわけじゃん。 なので金利が高くなってくると、 借り入れ額を減らしていかないといけないという仕組みにはなってきたりとか、 ここの負担額が違うとどれだけ違うのかっていうのは出てくるんだけど、 もう一掘りして話をさせてもらうと、 例えばファミリー層だった場合、 家賃が高ければ高いほど、 ここは有利に働いてくるんだよ。 例えば22万円の支払いでした。 ここで5万円かかりました。 そしたら差額17万円です。 17万円で同じ計算をしますよと言った場合に、 いくらだと思いますか? 5000万円ぐらい。 お、いいとこつくね。 約5280万円になります。 すごい。 こんなぐらい。 貯金費足していくと5000万円。 待って、ぴったり賞じゃないですか。 ぴったり賞だよ。 280万円じゃ貯金費でしたと考えたら、 物件価格でだいたい5000万円ぐらいのところを買うのと同じにだいたいなります。 逆に言うとこの22万円を30年間支払い続けましたよといった場合の 7920万円。 8000万円ぐらいだったら都内でマンション買えるんじゃないですか? 買える。しかも下手したらちょっと場所ずらしたりとかして 23区内でももしかしたら新築いけるよね。 5000万円になりました。 これが例えば30年後価値がいくらなんでしょうか? これがじゃあ半額になりますか? 少なくとも3000万円ぐらいでは取引できるんじゃない? ってなったら手元に何も残らない7920万円の支払いなのか 5000万円でこの当時買ったものが売り切ったのが3000万円で 手元に3000万円残る方がいいのか どっちを取りますか? 賃貸で長く住もうと思っている方って これも発想がないんだよね。 20年経っても30年経っても全部ゼロだから。 いくらか残るかって言ったら何も残らない。 私はそもそも賃貸と持ち家って もうまるっきり別物だと思ってるんだけど 賃貸は本当に何も残らない。 誰のための支払いなのか。 引っ越しすぐできますって言うけど どれだけ引っ越しするのかが分からないけど そんなに頻繁に引っ越ししないでしょ。 ここだってそうなんだよ。 例えば今30年計算でしたでしょ。 15年目で売ってもいいわけだから。 借りたそのローンを売ったお金で返済できれば それはそれで成功なわけさ。 だから30年の間で10年目に売りましたってなった時に 7、800万くらいで取引できたとしたら 多分ローンは何も残らず 取引が成立しちゃう格好になるんで 手元にもしかしたらいくらか残るかもしれない。 売り切った金額がもうちょっと高ければ 1000万で売れましたよと。 残り残額が800万円でしたよってなったら 手元に200万残して売り切ったりができるわけ。 なのでまるっきり別なんだよ。 賃貸は全て消化するっていう考えなんですよ。 だけどマンションを所有してるっていうことは 出てくるものもあるけど ローンの部分ではしっかりと残ると。 要は不動産が価値として残るってことなんだよ。 だからさっきのざっくりの計算の中でさ 3000万で売れましたよが これがすっきり手元に残るからね。 これがめちゃめちゃメリットなわけさ。 この方は50歳で買いました。 80歳の時に 手元に3000万で売れる不動産が残る っていう計算なわけさ。 みんな考えがちなのが 5000万で買ったところを 後々また同じ5000万で売ろうとするんだよ。 だから損した気分になる。 残ること考えなくてよくないと。 こっちゼロなんだからだって。 30年経ってゼロだったらプラマイゼロじゃん。 って思いませんか。 そしたらどっちを持っててもいいわけじゃん。 もしこの所有してる方が500万でも売れたら 500万手元に残るマンション所有と 何も残らない 賃貸、住まい、どっち取りますか? 私だったら絶対500万を取る。 だって残したいもんいくらか。 だから賃貸派の方の思考が分からないんだよ。 これをね、今までは申し訳ないですけど 結構曖昧にしてきた。 賃貸派ありなんじゃないかみたいなこと言ってきたんだけど もうやめようと思って その曖昧さを。 なので絶対持ち家の方がいいですよっていうのを 推奨したいんですけど 要はこれが不動産、負けの方になる可能性ありますよね っていう話なんだけど 例えばだけど、地区 70年80年経ってたとしても 魅力のある立地であった場合に 周りの賃貸が 家賃こういう風な金額だったとするじゃん ここさ、あんまり地区年数みんな気にしないよね なぜかね。 単純に23区内で同じ広さだったら 22万の平均家賃のところが 15万円だったら人入りますよね っていう話になるわけじゃん。 この15万円だったら7万円安いからここを選ぶ。 だけど給貸心だよとか。 っていうところになるんだけど 借りたりする人はいる。 同じくらいのレベルの大きさの部屋だったと仮定したときに ここで15万円で貸せるんだったら こっちで10万円で貸しますよって言ったら こっち借りる人いると思わない? 平均家賃22万のところで10万円で貸してくれる部屋がある。 そしたら70年経ってようが 80年経ってようが 私だったら借りる。 ここで出てくる固定費。これはほぼほぼ変わらないからきっと。 変わるとしても周年積み立て金が少し値上げになるとか そういう感じだと思うんだけど これが仮に6万円だったとしても 10万円で貸せれば 4万円手元に残る。 そしたらプラスじゃないの? もちろんこの時にはローが何も残ってない状態になるわけだから その分が 不労所得として入ってきますよと。 借りてる側から貸してる側に切り替わるんだよ。 そうなると。 なので持ってる人の強さと 持ってない人の弱さっていうのがここに出るわけ。 何も残らないから本当に賃貸は。 住宅の質が高いのかって言ったら ルールも規約も曖昧なところに 皆さん入ってらっしゃいますよねと。 だから近隣ガチャで揉めるのは こっちですよっていう話なんだよ。 こっちは決まりがあるからね。 管理規約、使用最速、マンションの使い方についての 決まりごとがある建物と そうじゃないところのルールが 合ってないような共同住宅と どっちの質がいいんですかと。 こっちはあくまで貸すために建てた住宅。 ってなると住宅の質自体も わからない。 こっちは車温制とかも 気にしてるような建て方をしてるかもしれないけど そうじゃない可能性も十分考えられるわけ。 だから床材とかがクッションフロアだったりとか 車温材が入ってないようなね 床材で組まれてたりとかするけど 全然建物の作りも違うんですよ というところの差もあるわけ。 だからお金に対する考え方は ここのかかってくるものを 計算に入れてでも プラスが絶対出るわけだから 私は所有する強さっていうのは ちゃんと持った方がいいと思う。 持たない人たちは何かがあって 出ていきなさいって言ったときに 65歳以上になると 一気に借りにくくなる事実があるわけじゃん 追い出されてしまったらどこ行くの? だから不動産を持つべきだ っていう信念は変わらないんだよ これに気づいた人たちは もう家を持ちますよみんな これに気づいてない方たち 言い訳をして買わないずっと 隣の人が厄介な人だったらどうしようとか 音の問題どうしよう 積み立て金が上がったら心配だとか ずっと言ってるわけじゃん だけどこれだってどんどん家賃が上がります だから賃貸は 商売としてやってる人たちがいっぱいいるし そういうようなプロ所得ある人は ありがたい話だと思う こういう思考の人たちが多い いいように利用されてることにそろそろ気づきましょうよ ちゃんと不動産を持ちましょうよ っていうのが私の考えなんだよね だから家を持った人は賃貸にあまり戻らない だから何も知らずに賃貸に入ってる方たちは 住宅の質が低いことにも気づきましょう っていうのを伝えたいし ルールが明確じゃないっていうのも 知った方がいい 絶対に持った方がいい 多少このあたりの不安要素を抱えてたとしても 何もないよりいくらかでも残る っていうこの仕組みをちゃんと理解しましょう というところになります 佐藤社長 オフラインセミナーが大盛況だったみたいですね そうなんですよ ご好評につき突然ですがお知らせがあります 今年こそ家を買いたいという方 マンション選びで損をしたくない方 そんな方に聞いてほしいお話があります ご覧の日程で期間人数限定の オフラインセミナーを開催させていただきます 今回はどこで開催するんですか 開催場所は こちらの場所になっております 今回はこちらのテーマで セミナーで直接お話をさせていただきます セミナーの参加者の方から どういったお声をいただいてるんですか やっぱり今すでに気になっているマンションがありますよ という方だったり これからマンション探しをされます という方もいらっしゃるんですけど 私の直接的な意見を聞きたい という方が非常に多くて 直接相談をいただいたり リアルなお話をさせてもらったり その後 オンラインで打ち合わせさせていただいたり といったことで 皆さんの問題解決につながってるんじゃないかな という風に思ってますので 気になった方は概要欄の公式ライン 公式ホームページの方から ご予約の方ができます 多分限りがございますので 早めのご予約よろしくお願いいたします 本気でオフラインでお話させていただきますので ぜひご参加の方 よろしくお願いします 河村社長 今お話聞かせていただいて 買ったほうがいいんだなって思ったんですけど 賃貸VS持ち家 ずっと話題に上がるじゃないですか プラスに転じる可能性があるんだったら 持ったほうがいいんじゃないですか これさテレビとかのYouTubeもそうだけど 構成的に面白いからじゃない 賃貸VSマンションどっちがいいお得だ みたいなのが面白おかしいからだ っていうのがまず1点と 情報不足なんだと思う 賃貸に入ってる方たちの情報が不足してるから 持ち家に対する警戒感があるんだよ お金を借りる 負債を抱える恐怖というか でも実際支払ってる額見たら 同じなわけじゃない こういう現実が見えてないからそう思うだけさ なのでこういう資産をしっかり形成する ってなった時にはメリットがあったりするじゃない なのでこれから先ははっきり言ってきますけど 私は比べ物にならないぐらい 賃貸はありえないですよと 持ち家にしましょうっていうのを推奨していきたいな という風には思ってます 河村社長が所有したほうがいいってずっと言ってる理由も あったんですけど まだ50歳でもないです私 手遅れだよたかちゃん こっちに何年住んでるのか知らないけど いい金額払ったでしょ もう手遅れです これね年齢で言ったらね いつでもいいんだよ早く買いなさいだよね 結局さ年間これだけ出てくるんだから 単身の方が100万レベルだよ だから20代であっても30代であっても 早い方がいい 私のお客さんで家もっと早く買えばよかったっていう方の 年代40代に入った方みんな言う なんで自分気づかなかったんだろう ショック受けてる人はすごく多い だから持ち家に対してのこういう説明を 聞く場面がないからなんだよね ここに映るタイミングで買う方も いらっしゃるんだけど 私はもう単身の時から 持ち家を持つべきだと思ってます なぜなら毎年こんなに100万円も 誰かのために使いたくない 自分の話をさせてもらうと 私学生の時と事情があって 賃貸に入ってた時に この2年半しか賃貸に入ってないから ずっと持ち家なんですよ だけど今まで一回も借金に苦しめられたことは ございませんし 今持ってる家も売ったら逆に 残る金額がそれなりにありますんで 貯金はできないけど不動産は残ってると なのでそういう風に 形成できるので 皆さんねお家を買うことを恐れずに どんどん買いましょうと 買えなくなるよ本当に値段上がりすぎて なのでこういうような計算させていただきました まだね賃貸にお住まいの方もいらっしゃるかと思いますから 今ねどういう状態なのか 個人でちょっと計算してみてもらえば 単純に家賃の×12ですからね で出てくる金額がいくらくらい使ったのか もしくは入居した時からどのくらい 消費してしまったのか消化してしまったのか といったことをちょっと考えてみていただいた方が いいと思います 持ち家の方はね早く買われた方もいらっしゃるでしょうし こういうタイミングで買った方もいると思いますけども 決断されたその理由だったりとか なんで買おうと思ったのかとかね 賃貸に入り続けるメリットがある方は 教えてもらいたい いろんな多分理由があると思いますんで いろんなご事情あるかと思いますんで ぜひコメントいただけましたら 私たちの参考になりますので ぜひよろしくお願いいたします 本日もご視聴いただきましてありがとうございます 今年こそですねマンション購入しよう 住宅を購入しようという方がいらっしゃいましたら ぜひですね本家不動産の公式LINEの方への 登録をお願いいたします アンケートに回答いただきますと 不動産の資金の計画のヒントとなるような プレゼントを行ってたりとかしてますんで ぜひですね ご登録の方をいただければなという風に 思っております 具体的なご質問などについても 公式LINEとホームページの方から お問い合わせの方がいただけます 全国に今対応するようになってますので こちらの方からお問い合わせの方をお願いいたします オフラインセミナー オンライン相談などについての ご案内も行ってますので ぜひ公式LINEホームページの方を ご確認の方お願いいたします それではまた次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました ご質問等して全力でサポートさせていただきます そして皆様へ お願いがあります 皆様からのコメントをお待ちしております コメントの中から テーマも考えていきたいと思っておりますので ご協力の方をお願いいたします ぜひですね このチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識を アップデートしていってください あとですね YouTubeチャンネル 本気不動産の方 本気の情報をお届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお見に来てください ありがとうございました またお会いしましょう ありがとうございました