# #216 購入前に確認すべきハズレマンションの特徴をプロが徹底解説 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 これを登録だけでもお願いいたします。 見ただけではわからないハズレマンションの特徴ということで、 お送りさせていただきます。 全部で7項目になります。 私ね、やっぱりプロなんだなと思う。 自分で言います? お客さんに、そもそもすごいそういうところ見てるんですねって最近すごい言われて、 自分としてはただ見てるだけなんですよ。一緒にね。 こういうところって見落としがちなんだなって言ったことがあるので、 そのあたりについてのお話をさせていただこうかなと思ってます。 まず1項目目。 ネットの情報だけで判断するのやめましょうっていうのはお伝えさせてください。 これね、ネットでね、皆さん本当物件探しされること多いんだ。 そもそもネット情報だけで判断しないでくださいねっていうのは、 書いてあることとか断片的だったりとか、 事実と異なるまではいかないんだけど、 2倍よく書いてあったりとかすることも多いんですよ。 特にホームステージングみたいなね、 カブの配置とかもされてたりとかするようなものもあるんだけど、 実際お部屋を見に行ったときには何もないというところもたくさんあります。 それだけで判断するのはやっぱりね、よくないというか、 果たしてそのサイズ感なのかっていうのもわからないし、 現地行かないとわからないこともたくさんあります。 写真はすごい綺麗に見えるけど、 見に行ったらリフォーム直したいなとかっていう部分が出てくる可能性もあるし、 写真って黒く見えるんですよ。 壁紙とかも全部真っ白で写ってたりとかするので、 実際見に行くと少しくすんでたりとかすると、 ちょっと人回り小さく見えたりとかいうこともあったりとかするので、 面積は撮れてるにしても、 ネット情報だけで判断するっていうのは危険かなと。 さらに言うと、 教養部分の写真もね、 いいところしか撮ってなかったりとかするからね。 現地見に行くときも、 実はなんだけど、 資料には出てるけど、 駅までの距離とかもね、 ちゃんと歩いてみるっていうのも重要ですから。 この辺りもしっかり確認するっていったことも重要だし、 特に少年数の立っているところは、 イメージしてたその外観と、 実際現地のイメージが違うってこともたくさんあるので、 この辺を確認する上でも、 しっかりとネットだけじゃなくて、 現地確認をしに行きましょうというところになります。 佐藤社長、 はい。 オフラインセミナーが大盛況だったみたいですね。 そうなんですよ。 ご好評につき、 突然ですが、 お知らせがあります。 今年こそ家を買いたいという方、 マンション選びで損をしたくない方、 そんな方に聞いてほしいお話があります。 ご覧の日程で、 期間人数限定のオフラインセミナーを 開催させていただきます。 今回はどこで開催するんですか? 開催場所はこちらの場所になっております。 今回はこちらのテーマで、 セミナーで直接お話をさせていただきます。 セミナーの参加者の方から、 どういったお声をいただいてるんですか? やっぱり今もうすでに、 気になってるマンションがありますよという方だったりとか、 これからマンション探しをされますという方も いらっしゃるんですけど、 私の直接的な意見を聞きたいという方が非常に多くて、 直接相談をいただいたりというようなことで、 リアルなお話をさせてもらったりとか、 その後オンラインで打ち合わせさせていただいたりとか、 皆さんの問題解決につながってるんじゃないかな というふうに思ってますので、 気になった方は概要欄の公式ライン、 公式ホームページの方から ご予約の方ができます。 家具に限りがございますので、 早めのご予約よろしくお願いいたします。 本気でオフラインでお話しさせていただきますので、 ぜひご参加の方よろしくお願いします。 では続いて2項目目。 リフォーム済み物件ですね。 さっきの1項目目に近いんですけど、 写真で綺麗に見えると。 だけど実際現地を見に行くと リフォームされてはいるけれども、 数年前のリフォームのものが、 さもリフォームがされたかのように 表現されてるような内容のものもあったりします。 リフォームって実は質があるんですよ。 表面だけさらっと綺麗にしてるだけのものもあれば、 しっかりと住みやすさを考えたものが 入ってきたりしてるリフォームもあると。 なのでこれはね、 見比べないとわからない。 1軒しか見に行かなかったとした時に、 他のマンションと比べてないから 入ってるものが高めのキッチンなのか 安めのキッチンなのか っていうのがわからなかったりとかもするので、 しっかりと見比べると こういったところが高そうだなとか ここは安っぽく見えるなとか 比較できるようになるので、 いくつか物件見に行くと 目が養われてくるので、 リフォームの質っていうのも ちゃんと見極めるようにしましょう。 っていうところになります。 では続いて3項目目。 管理が行き届いてる印象のあるマンションなんですけど、 表面は良かったとしても、 実は管理の上の管理費の回収と 使われてる費用価の中で 落とし穴があったりとか 修繕積みた時に 溜まってるように思えたけども、 実は共用部分に関しては 大規模修繕の時に 大きな借り量を起こしてますよ みたいなマンションがあったりします。 なので管理が一見行き届いてるように見えるけれども、 裏側の部分で 今まであまり正しく運営されてなかったっていうと ここのギャップに気づけるかどうか というところになります。 大規模修繕を行われた後のマンションって すごく綺麗だったりとか 印象が良いんですよ。 だけどマンションの組合の運営の中身と 目に見えてるね 大規模修繕の後っていうのが ギャップがあることがあるんですよ。 これは単にマンションの修繕を行うにあたって 借り入れがあったっていう事実だけで 判断できない部分が実はあって 今までの管理運営が適切ではなかった。 致し方なくこの先 建物のことを考えた時には お金の借り入れをしてでも 今修繕するべきだったという 判断だったマンションはまだ良い。 こういうマンションはそのタイミングで 修繕積立金とかの見直しが行われてることが多い。 お金の借り入れはしたんだけども 今まで通りの修繕積立金の中で ずっと運営を繰り返してますよというところ いつか多分破綻しますよね。 そもそもお金足りなくて 大規模修繕の時お金借り入れしました。 そこから先で一回借り入れできたけども これを解消することの話し合いがされずに 同じ修繕積立金のまままた継続していきました。 この中から返済していきましたってなると 次の修繕の時にまるっきりお金がないというところから 大規模修繕を行わないといけなくなる可能性があるじゃん。 今までは貯めてきたものがいくらかあったので 借り入れが小さかったけども 次の時にはさらに倍になってますよとか こういう風になってしまうマンションもあるんですよ。 なので一見本当に行き届いてるように見えてるけども 中身がこもらってないというマンションはあったりしますので しっかり確認するようにしましょうねというところです。 では続いて4項目目 タイル貼りマンションですね。 かっこいいけどメンテナンス費用が高い。 例えばマンション多くはタイル貼りだったりとか モルタル仕上げのところがあったりとかするんですけど モルタル仕上げのところは中身に水が侵入とかをしてるとね 膨張してきたりとかするので 明らかに傷んでるなとか切割してきてるなとか見えたりとかするんですけど タイル貼りって1枚ずつペタペタ貼ってってるじゃん どれが劣化がしてきて浮いてるものなのかどうなのかっていったものを 全て確認するのって難しかったりするんだよね なので一部を切り取った中のこのぐらい傷んでるから この割合でタイルを注文しましょうとか そういったことでタイルが無駄になっちゃう可能性 思ったよりも痛みが少なかったってなった時には 修繕費がそれなりに無駄になる可能性があると 材料が足りないということにならないように発注はするので 無駄になるものも出てくると タイル貼りのマンションは修繕費が高めの傾向はあります 修繕積みた時に貯まってる額で足りなくなる可能性が結構高いかなと 寄与がかかりやすい赤字になりやすいマンションになり得てしまう可能性があるので ちょっと注意が必要ですよということで入れさせてもらってます 続いて5項目 例えばお部屋の大きさが6畳だったら 同じ6畳だと思わない方がいい マンションの面積を測る時って 壁の真ん中で測るんですよ お隣さんとの壁の真ん中 ご自身のお部屋の壁の真ん中で面積を測ると 壁の厚み分小さくなったりとかするので 柱とかがあると切り抜いて面積計算とかしないんですよ なので今住んでるところと同じ大きさだから ここ大丈夫と思って 部屋を見に行ったとします その時に内側の寸法当たらないで 帰ってきてしまったってなって ここ買いましたってなって その家具を持ち込んだ時に 入らなくなるとか っていうことも考えられるし 洗濯機のサイズ測りました 洗濯機置き場の寸法測りました あ、大丈夫だったけど ドアの寸法測るの忘れて 玄関までは入ったけど そっから先洗濯機置き場まで 洗濯機は行き着けなかったとかね あったりとかするので 寸法取りっていうのは重要になったりとかします なのでできれば私ご案内の時とかは 大型の家具だったりとか 入れたいものの寸法だけは しっかり測ってきてから来てくださいね っていうこともお伝えしますし 測り忘れてきた方とかに関しては ここの寸法だけ控えておいてください って言って私寸法を測ってあげて お客さんの方にお伝えしていったりとか っていうふうなご案内をしてたりします なのでこういったところでね では続いて6項目目 ネット環境についてですね これね最近よく聞かれます マンションの外観見ただけじゃわかんないです 寝台とかだとね 結構書いてあったりするんですよ なんですけど文書マンションは 極めて少ないですそれは 同じネット会社の中で言っても 早い回線と遅い回線とあったりとかするので 組合さんなどにね聞いていったりとか っていう必要が出てくるというところになってきます マンション自体の回線が入ってればありがたいんだけど 地域によってこれね結構バラバラなので 早い回線のところはね 地域限定みたいな感じの探し方になっちゃう なのでその中でこの回線 この速度のやつってなったらもう ほぼほぼ地域が選べなくなっちゃうので あれば会社はどこでもいいけど 速度の早いものが入ってるかどうかで 判断していくっていうのが私の中では おすすめかなというところです では続いて7項目最後になりますが 正直なところやっぱり 進んでみないとわからないことは非常に多いと 見た目だけじゃなくて 実際に生活しないと気づけないこともあると そうです 私たち業者も調べれるところは調べますし 売り主さんから聞き取れることに関しては お伺いしてそれをお伝えするっていうことはできます ただし進んでみないとわからないじゃない 人の感覚もすごく関わってくるので 実際は少ないんですけど 例えば音に関する敏感さだったりとか 湿気が出やすかったり出にくかったりとか 習慣的に窓結構開けられる方なのかどうなのか 変わってくるからね なので進んでみないとわからないこととかは やっぱり実際に売り主さんがいれば 売り主さんが確認できますし 管理員さんなどちょっと声分けして いろんなところ聞けるところは確認してから 買うか買わないかの判断をすることを お勧めしたいなということで 入れさせてもらいました 生活の仕方次第だと思うので 佐藤社長にはハズレかもしれないけど 私には当たりかもしれないし 逆もしっかりってことはあると思うので だからねどこに本当に正解があるかわからない というところにはなってくるんだけども 確認不足に終わらないようにするためには いろんなところに聞けるところを とにかくどんどん聞いていきましょう というのが私のおすすめになります あとは勝手な判断をしない これがね結構重要なんだよね ネットにこう書いてあったからとか AIに聞いたらこう答えてから これじゃないのとかっていう ご自身の中だけで判断しないというものを 重要視してこれは必要なのか 必要じゃないのかっていうのを 選んでいくっていうのが重要なのかな というふうに思いますので マンション選びのヒントにしていただければな というふうに思います 佐藤社長 今7項目聞かせていただいたんですが あまり不動産屋さんって教えてくれなかったりとか そもそもなんですけど 営業さんって大事なこと隠したりするんじゃないんですか 隠す人もいるかもしれないけど プロでも気づかないことってたくさんあると思うんだよね 私は分かるんですよ 建築とかの仕事もしてきてるのもあるし 管理のね書類必ず見るようにしてるんですよ 管理会社さんからもらった書類に関しては その中で疑問に思ったこととかを 自分なりに分析をするというかね 想像をするようにしてるんですよ その中で気づいたのが 4項目目に今日挙げさせてもらった タイルバリーマンションなんですよね モルタル仕上げのマンションとタイルバリーマンションって やっぱりねメンテナンス費用全然違ったりとかするんですよ なのでタイルバリーがやっぱりちょっと コストかかりがちなのかなっていうところの 自分の試験を得たりとか 予想だったりとかっていう部分になるんですけど こういうのを得たりとかする機会があったらたまたまね だけどこういうことに疑問関心を持たないで 管理会社さんからもらった書類をそのまま お客さんに渡して内容確認してくださいって 投げちゃう場合とかもあったりとかするので 試験が加わってくるかどうかっていうのが 分かれてくるのかなという風に私は思ってるので プロでも気づかないということもありますので 注意した方がいいと思います 今いろいろとご説明させていただいたんですけど すぐ見ないと分かんないというようなことも 実際あるんですよ 現実的に全て万全な状態で購入できるのかというと 多少の予想の部分も入ってきてしまうかな というところでもあります なので正直なところね 不動産購入に対しては いろんなところに視点を持っていかないといけないので 全てをねリスクを回避して購入するということは なかなか難しいというところになってくるかと思いますので なるべく万全な状態で購入するというのは なかなかハードルの高いお話にはなってきますので 少しでもそのリスクを減らしていくような 探し方をしていきましょうというのが 私のご提案になります 今いろいろお話しさせていただいて 不安だらけになっちゃったかもしれないなと ただそれをいかに減らせるかというのが 私たちの技術の部分になってくるので マンションを探していく中で マンションを買わなきゃよかったみたいな 感じにならないようにするために 私たちがいるということを しっかりご理解いただいた上で うまく活用していただいて 少しでもそのリスク回避していただければな というふうに思いますので ぜひいろんなご相談してください ちなみにですね 今回と真逆のテーマになるんですけど 見ただけで分かるハズレマンション という動画もありますので ぜひそちらと合わせて見ていただければ 分かりやすいかと思いますので そちらも見てください 今回ね見ただけでは分からないハズレマンション ということをお伝えさせていただきましたが 結構いらっしゃるんじゃないですか って私は思ってます ご利用者さんがちゃんと説明してくれなかった という経験をされた方もいらっしゃるでしょうし 内見のね準備はしてくれたんだけども 説明が全然なかったみたいな 逆にすごくいろいろ教えてくれましたよ みたいなね 経験のある方もコメントの方いただけると 私ども参考になりますので ぜひコメントの方よろしくお願いいたします 本日もご視聴いただきましてありがとうございました 今年こそ住宅を購入したい 住宅に関する知識を得て 後悔したくないという方は ぜひ本気不動産の公式LINEに ご登録をお願いいたします ご登録いただきますと 不動産内見チェックリストといった 役立つ特典を受け取ることができます その他にも特典いくつかございますので こちらの方もぜひ取得していただいて マンション探しのヒントにしてください 具体的なご質問などについても 公式LINEやホームページの方でも 受付の方行っております オフラインセミナーなどについての ご案内も掲載されておりますので ぜひですね公式LINEとホームページの方 見ていただければなという風に思っております それではまた次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました たこ焼きめちゃめちゃ私うまいですから あとカラオケボックスとか 接客業みたいなのずっとしてたから 口が刺つんですよねきっとね 言い訳をするとか 言葉の切り返しを学ぶとか ずっと繰り返してきてたんで 結構意外となんでもできちゃうんですよね 部活はやってなかったんですか? 部活はやってない。運動はすごく苦手なんですよね できそう顔だけどね。ということで お金稼ぎたいっていうね気持ちで頑張ってました でも今仕事に生きてると思います めちゃめちゃね。これからも頑張ります 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました 皆様が不動産の情報通になれるよう このチャンネルを通して 全力でサポートさせていただきます そして皆様へお願いがあります 皆様からのコメントをお待ちしております コメントの中から テーマも考えていきたいと思っておりますので ご協力のほうをお願いいたします ぜひですね 皆さんのコメントの中から テーマも考えていきたいと 思っておりますので ご協力のほうをお願いいたします ぜひですね このチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識を アップデートしていってください あとですね YouTubeチャンネル本気不動産のほう こちら本編のほうもぜひ見ていただければな というふうに思います あとですね 私ノートですとか アメーバブログこのあたりでも 情報発信のほうを行っていってますので ぜひこちらのほうもですね 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