# #219 新築とほぼ同じ品質！？マンションの築年数の分岐点をプロが解説 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 マンション購入で絶対知るべき 宿年数の分岐点のまとめということでお送りさせていただきます。 全部で9項目に分けてお話をしていきます。 マンションにおいてはいろんな決まり事がありますから、 そのあたりについてのご説明をしていくんですけど、 まず1つ目については、区分所有法というのがまずできましたよと。 集合住宅といったことについてのガイドラインというか、 ルールができましたよと。 これがね、1つ目のまず分岐点で。 マンションにルールが今までなかったってことなんですか? わずか数年間ね、なかった時があって、 マンションが作られました。 ただし区分所有法ができてなかったので、 課題感がたぶん見えてなかったと思うんですよ。 これができたのがね、1962年。 昭和でいうと37年なんで、だいぶ前にできたんですよ。 マンションを建て始めてからわずか数年でできあがってるんですけど、 区分所有法といってもほんと叩き台だよね。 一番初めの区分所有法。 これが決まりがある程度できたので、 共同住宅の使い方っていうかね、 まず管理組合を作らないといけないっていったことが決まりごととしてできたので、 組合っていうのはどういう役割なのかっていったこととかも決められてるようなイメージだよね。 なので今の区分所有法のベースとなるものがここでまず決まりましたよ。 早速なんですけど、2項目目いっちゃいますけども、 球体審と言われる建物。 球体審だからダメっていうふうに線引かれてる人いるんですけど、 建物を建てる時に球体審であっても建物を作れないですよ。 マンションみたいな大きな建物って。 なので決まりはあって心配される方が多いんだよ。 確かに金融機関とかがローンを貸し出すときに、 球体審基準のものはダメだよとかね、 審体審に適合してないとダメっていう、 適合証明と言われるものがないと融資ができませんとかっていうふうに線を引かれたりとかしてしまうのがあるんだけど、 この球体審当時の建物っていうのは今もたくさん残ってますし、 目の前にある建物自体がもう球体審時代の建物ですよっていうのはたくさんあるので、 言葉にまずね、惑わされないようにした方がいいかなというふうに思ってます。 なので球体審でも全然大丈夫ですよ。 なんだけど球体審が審体審に切り替わるタイミングっていうのは、 昭和56年、6月の時点で線引きがありますので、 56年の6月以前の建物に関しては球体審ですよ。 佐藤社長、アフラインセミナーが大盛況だったみたいですね。 そうなんですよ。 ご好評につき突然ですがお知らせがあります。 今年こそ家を買いたいという方、マンション選びで損をしたくない方、 そんな方に聞いてほしいお話があります。 ご覧の日程で期間人数限定のオフラインセミナーを開催させていただきます。 今回はどこで開催するんですか? 開催場所はこちらの場所になっております。 今回はこちらのテーマでセミナーで直接お話をさせていただきます。 セミナーの参加者の方からどういったお声をいただいてるんですか? やっぱり今もうすでに気になっているマンションがありますよという方だったりとか、 これからマンション探しをされますという方もいらっしゃるんですけど、 私の直接的な意見を聞きたいという方が非常に多くて、 直接相談をいただいたりというようなことで、 リアルなお話をさせてもらったりとか、 その後オンラインで打ち合わせさせていただいたりとかっていったことで、 皆さんの問題解決につながってるんじゃないかなという風に思ってますので、 気になった方は概要欄の公式ホームページの方からご予約の方ができます。 多分限りがございますので早めのご予約よろしくお願いいたします。 本気でオフラインでお話しさせていただきますので、 ぜひご参加の方よろしくお願いします。 それ以降の建物が次に出てくる3項目、 新体芯基準といわれるもの。 新体芯は今の建物のベースとなりますので、 新体芯はずっと今も新体芯なんだけど、 この間にまたいろんな節目が実はあります。 まず2項目目のその旧体芯、 要はこの56年の6月の時点の前の建物なのか後の建物なのかで、 1つ経由なのか芯なのかの差がありますよというところなんだけど、 マンションとか大きな建物を建てる際には、 コンクリートだけでは建物を建たない。 高さが出せない。 ので鉄筋が入っているのは間違いない。 旧体芯の建物は私たちも木立ても扱うので、 木立ての時は無筋といって、 コンクリートは圧縮に強い。 引っ張られるとちぎれる。 芯が折れて引っ張られたりすると、 割れたりする。 配筋といってコンクリートの中に鉄の棒が入る。 鉄は引っ張りに強い。 だからちぎれにくい。 ただし圧縮に弱い。 なのでこのお互いの強い部分と弱い部分を補い合っているのが、 鉄筋コンクリートと言われる作り方。 RC層と言われるものになるんだけど、 そもそも旧体芯の時は木立ての場合は無筋で建てれた。 鉄の棒が入ってないコンクリートで基礎を作って建てることができた。 なんだけど年数を重ねるとコンクリートって割れちゃう。 木立ての場合だと基礎が落ちるとかっていうのがあったんだけど、 コンクリートのマンションになると高さを出さないといけないので、 配筋が入ってないと建物がそもそも成り立たない。 数メートルの高さも維持できない。 なので実際は建てられている時に配筋がしっかり入っているので、 そこまで心配はないし、 地下に入ってくる建物の中に必ず旧体芯の時代の建物が入ってきますので、 古い建物も未だにありますよねっていうところがある。 ちなみに旧体芯の時は震度5くらいまでの地震に耐えうる建物だったんだよね。 震体芯基準と言われるものに関しては震度6強から7の地震に耐えうる建物ということになってるんですけど、 あくまで建物の強度だからね。 だから地面の強さまでは求められてない。 硬い石みたいな上に立っている建物なのか、 沼地に立っている建物なのか、 もちろん杭が刺さってます。 四肢層といって硬い岩盤のところまで杭を届かせて立てる建物もあるし、 そこまで届いてないけど杭が入ってますっていう建物もあったりする。 なのであくまで建物に対してだけの強度だから。 地盤面の強さは関係ない。 本来は関係しないという意味がないんだけど、 次が4項目目に入ります。 品格法と言われるもので、2000年の時に建物に対しての基準値がまた1つ変わりました。 これがまた大きな改正なんだよね。 この品格法と言われるものは品質を確保する。 住みやすいとか、長寿命のものを使ってメンテナンスを、サイクルを長引かせるとか、 こういったことに焦点が置かれた崩壊性。 この時に地盤との関係性というのが絡んでくるんだよね。 杭に対しての明確な基準、 南ミュートンという数値なんだけど、 ぐーっと掘っていって硬い層まで届きました。 これがドンと抜けるという硬い層の強さで建物の上と下との関連性が明確になりました。 なので品格法というのができたので、 杭の深さとかとの関連性というのが出てきましたよというところになってきます。 続いて5項目目。 建築基準法というのは崩壊性が頻繁にされていってますよ。 2026年もありますし、去年も大きなものが実はあったんだよね。 去年のは確認申請と言われる建物を建てる際の申請が厳格化されて、 項目が増えたのもすごくね。 なので去年の4月春先だね、建築業界はパニック状態でした。 新築を建てるのが落ち込むぐらい、いろんな基準がこういうのを提出してくださいみたいなものとか、 出し直しがあったりとかいろいろあったんですけど、 2026年に関しては一応今言われてるのは省エネ性についての崩壊性が行われますよみたいなこととかね。 建築基準法もそうだし、区分所有法も今年の4月にまさに変わったばっかりなんですけど、 崩壊性というのが常にある業界なので、 建築士ではないので、あんまり建築基準法の方はそこまで詳しくはないんだけど、 多少の知識はやっぱり入れていくようにしているのと、 区分所有法もマンションの管理に関わる部分だったりとかするので、 不動産取引においてはあまり関係ない部分になってくるんですけど、 多少の知識は入れていくようにしていると。 ただよく言われるのがやっぱり旧大臣新大臣、 2000年以降の新新大臣といわれる新確保法の部分ね、イコールなんですけど、 この辺りの境目があるんですね。 建築基準法に関しては次から次に毎年のようにいろんなものが切り替わっていっているので、 そこまで皆さん知識はつけなくてもいいかもしれないけども、 ここの3つぐらいのフェーズに分けて、 物件探しを何年以降にするのかといったところになってくるんだけど、 新大臣以降の建物に関しては、 注意をするとすると、旧大臣の建物を検討する際には、 といったところを考えておかないといけない。 6項目目いきますが、 建築基準法の中の一部にはなるんだけど、 地域ごとの建て方の基準というのが7項目に分かれていますよ。 コンクリートの建物はほぼほぼ一律、この状態みたいなのが大体決まっていて、 だから無駄な建物を作らないようにするとかになってくるんだけど、 住宅の性能とか省エネ性というのが求められたりしてるじゃん。 なので、 基準みたいなものが難化していって、 のに切り替えて考えているような、 なので、 本来は基準は東北なんですよ。 だけど関東にあります。 今までの関東の建物より機密が取れているので、 なので、地域化で基準値が変わってくるんですよ。 といったものがあります。 いろんな決まりごとの中で建物が建てられたりするんだけど、 建物の質という部分だよね。 旧大臣とか新大臣とかといった部分で、 コンクリートのバランスも求められるし、 コンクリートの厚みを出したりすることで、 といったことで、 だけど、新築だからやっぱり値段が高いとか、 手が届かないとかといったことも出てくるわけじゃん。 今お話しした、 この時代背景の中で求められたのは、 長寿命のものを使いなさいとか、 音に対して床厚を設けるようにしなさいとか、 こういうふうな決まりごとが決まったのが2000年なんだよ。 そこから後って大きな崩壊性がされてないので、 この26年間って大きな変化がないんだよ。 細かいものはあるよ。 だけどそこがないので、 なので、探し方としてはやっぱりここのね、 あとは、マンションって重要なのが8項目目いきますが、 管理については、 これもね、いろいろ改正改正でずっときてて、 管理についての考え方もね、 見直しが入ったこれから先って結構重要になってくるかなと私は思ってて、 マンション選びをするときは、 区分処理法が変わった管理意識についても、 判断軸の一つとして見ていった方がいいかなというふうに思ってます。 9項目目になりますが、 リフォーム自体のね、技術もやっぱり向上してるし、 部材自体のそれぞれの質だったりとか、 耐久性といったものももちろん向上してきてる。ずっと。 なので、 という状態なので、 従前のリフォームの内容と今のリフォームの内容も違うし、 金額も変わってくるんだよね。 どんどんどんどんリフォーム代も上がっていってますよみたいなね、 時代のフェーズに入っちゃってるので、 私はいかに早く買うかっていうのが、 一番の得なんじゃないかなと実は思ってるんですけど、 どう見極めて購入していくか、 どこまでリフォームをして使いやすさを高めていくのか、 あとはその管理意識の変化が多分これからされないと、 マンション運営って厳しくなっちゃうと思うんですけど、 そこにどう向き合ってるのかっていったことも検討しながら、 複合的に考えていかないと、 マンション選びはなかなかうまくいかないというかね、 理想通りの物件には出会いにくいのかなというふうに思うので、 宿年数については一つの目安として考えていただいた方がいいのかなというふうに思っています。 佐藤社長、いろいろとマンションにおける危機点というか、 いろんな改正があったよとかっていうのは聞かせていただいたんですけれども、 佐藤社長がお勧めする宿年数ってどこですか? 私今ね、お客さんの物件探しのその手伝いをしている中で、 気をつけている部分が1点だけあって、 ローン使われる方はね、 基本審査対象のマンション以降のものを提案するようにしています。 融資期間がね、かなり限定されちゃったりとかする可能性があるなと思うんですけれども、 どう買うか次第? マンション購入の原資が融資を使って買うのか、 現金なのか、ここで分けているような意味です。 現金だったら全然給貸審からの一時でもOK? そうそう、あとは現地一緒に見に行ったりとかして、見極めはしますよ。 現金の方は宿年数は正直気にしてないです。 だけど、ローンも審査の対象とならないような不動産をご紹介していてもしょうがないので、 どうしても予算から合わない方は給貸審のところに行かないといけなくなるかもしれないけど、 お家を買うことが目的なので、 ローンを使うことではないじゃないですか。 そこまで行かないのであれば、 極力やっぱり審貸審のところで金融機関を自由に選べるような選択をしませんかっていったことで、 給と審のところの間でね、 お金の出どころによって分けるようにしているかなというところがある。 ちなみにね、建物の強度についてでいくと、 給貸審でいいと思っているのは、 これは他の動画でも話しているからね。 触らない。 私の中では意識しているのは、 融資を受けられるかどうか。 ここの部分でしか見ていないという感じだね。 なので、強度に対しての心配はしていないかな。 でもね、このネービングはあんまり良くないなとは思っているけどね、 貸審って言葉を使っちゃってるでしょ。 だから、耐えれないんじゃないかっていう話だけど、 地盤のさ、考慮していないわけだから。 なんで貸審ってつけたのか。 地盤のあまり良くないところに建っているマンションは、 審貸審でもダメージを受けるかもしれない。 そういう可能性はあるんじゃない。 だって、杭の深さも関係するからさ。 深いところだったら、3階のお部屋だったとしても、 杭がさ、15mとかもし入っちゃうようなところとか、 20m入るってなったら、 5階建て分ぐらい。 3階のお部屋だったとしたら、 8階分ぐらいの高さなわけだし、 地盤のすごい良い地域で、杭が入るのがね、 5mぐらいでしたよとかってなれば、 2階分ぐらい貸したところになるから、 揺れが全然違う。 なので、そういう違いもあるんですよ、 という声になります。 今回ね、宿年数ごとの建物のね、 分岐点みたいなお話のことを、 ちょっとさせていただきましたけど、 意識しすぎない方、私はいいと思ってて、 いいんですよ、住めれば。 建物の強度でマンション探しをされてる方、 実際はあんまり多くないと思ってて、 知らないから、 審貸審だけ避けとこうとか、 そういうような思考が多いのかなって気がする。 審貸審になってから、 大手デベロッパーで失敗してるからね。 取り壊して建て直してるはずだからね。 だから、万全なところはないと思ってもらった方がいいと思うよ。 そこを求めて突き詰めていく必要があるのかどうかね。 言葉に惑わされるのはやめましょう。 それよりも、 ご自身の生活が第一と考えるべきなので、 予算、純宅にある方であれば、 求めていってもいいと思う。 審審貸審基準で1億円のマンション買いました。 それはいいと思う。 だけど、予算が1000万円でした、2000万円でした。 審貸審の物件も一応あったけども、 自分の快適性で考えるんだったら、 求貸審になりました。 これは全然私はアリだと思うので、 予算とこの辺は、 2説に関わってくる部分になりますけれども、 優勝を受けて買うのかどうなのかが、 1つのポイントになってくるので、 貸審基準どうのこうのとかで判断するのは、 ズレちゃうかもしれないなと。 なので、ご心配の場合はね、 私に相談いただければ、 実際一緒に見に行って、 どうなんでしょうみたいな話もするでしょうし、 見方についてもご提案しますので。 すごい難しいテーマなので、 あまり深く考えずに探していきましょうというのを、 お伝えしたいかなというところになります。 いろんなお考えある中で、 とはいえ私求貸審は絶対嫌なんだよとかね、 ありましたらぜひコメント欄の方に 投稿の方お願いしたいですし、 別の判断軸で探してますっていう方であればね、 どういうところでね、 物件探しをされてるのかっていったことで、 コメントの方いただけるとありがたいな、 という風に思っております。 いろんなコメントお待ちしておりますので、 ぜひよろしくお願いいたします。 本日もご視聴いただきまして、 ありがとうございます。 今年こそはですね、 マンション・住宅を購入したいという方、 ぜひですね、 本期不動産公式LINEの方に ご登録の方をお願いいたします。 アンケートの方にお答えいただくと、 物件のチェックリストというのを お配りしてたりとかしますので、 参考にしながら、 不動産・マンション探しなどを していただければなという風に思いますので、 ぜひですね、 公式LINEの方を覗いてみてください。 具体的なご質問などについても、 公式LINEのホームページの方でも 受付の方をしておりますので、 ぜひですね、 こちらを見てください。 この中には、 オフラインセミナー、 オンライン相談についての ご案内も入ってますし、 今、全国対応できるようになったので、 いろんな方からの お問い合わせお待ちしております。 ぜひですね、 お問い合わせの方をお願いいたします。 それではまた、 次回の動画でお会いしましょう。 ありがとうございました。 最後までお付き合いいただきまして、 ありがとうございました。 皆様が不動産の情報通になれるよう、 このチャンネルを通して、 全力でサポートさせていただきます。 そして、皆様へお願いがあります。 皆様からのコメントをお待ちしております。 コメントの中から、 テーマも考えていきたいと思っておりますので、 ご協力の方をお願いいたします。 ぜひですね、 このチャンネルをフォローしていただいて、 不動産に関する知識を アップデートしていってください。 あとですね、 YouTubeチャンネル、 本気不動産の方、 こちらホームページの方も ぜひ見ていただければなという風に思います。 あとですね、 私ノートですとか、 アメーバブログ、 この辺りでも情報発信を行っていますので、 ぜひこちらの方もですね、 本気不動産で検索いただいて、 ぜひご視聴の方、 見ていただければなという風に思いますので、 よろしくお願いいたします。 次回もですね、 皆様の人生を豊かにする 本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。 またお耳にかかりましょう。 ありがとうございました。