# 旧耐震だから危険は間違い！素人が選んだ中古マンションをプロが本気でジャッジ はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 タタちゃんが選んだ物件をプロがジャッジということでお送りさせていただきます。 はい、候補3つ挙げさせていただきましたので、どこが良かったかというところと、 それを実際に見て私のプロ目線のお話ができればなという。 今回3件見に行って、せっかくだからちょっと見た順番みたいな感じで話していきましょうか。 そうですね。 ちなみにタタちゃん予算いくらぐらいで見てたんだっけ、今回。 本来は安ければ安いほうがいいんですけど、ちょっと3000枚前後で。 まずA物件からですね。 A物件ですね。A物件が一応ですね、駅徒歩9分、ギリギリ10分圏内。 ダブルアクセスなので、10分超えちゃうんですけど、もう1駅歩けますというダブルアクセスでございました。 こちらが新耐震基準の物件で、全国メーカーさんマンションでございましたので、リフォーム済みって感じですね。 特徴としては、最上階のお部屋で散歩を稼ぐ部屋だったね。 そうなんですよ。 見晴らしはね、良かったよね。 周りに大きな建物もなくて、一通りぐるっと見えるような形だったんで。 残念だったのがね、ちょっとこの行った日がですね、曇りだったんですよ。 どこまで見えるかがちょっとなんと見えないんですけど。 そうですね。もうちょっと見渡せたらまたね、違う景色見えるかなと思いますけど。 今回私が選ばせていただいた理由っていうのが、私の希望からはちょっと遠いんですけど、駅10分以内っていうのと、 新耐震、知ってるメーカーさんだよというところと、最上階のカブ部屋。 リフォーム済みですぐ住めるっていうところが魅力かなと思って、駅はちょっと遠いんだけど選ばせてもらいました。 駅遠いんだけど、すごい共闘するんだけど、すごく良い駅だよ。 いろんなものが周囲にあって、大きな商業施設みたいなものもあったりするので、駅で買い物してお家に帰ってくるっていう、これができる環境にありますから。 そうなんですよ。 大きな荷物を抱えて帰ってくるっていうよりは、お仕事のカバンとちょっとした荷物を持ち歩けばもう全然住みやすいんじゃないかなというふうに私は見てたんだけど。 私的にも駅の距離さえ可能できればいいかなと思って、あと大手さんなので安心かなっていうところもあって、佐藤社長は見てるとこ違ったんですか? すごく気になったのは、大手のメーカーさんで建てられてるマンションではあるんだけども、管理もそのブランドの一種みたいなところで入ってるようなマンションメーカーさんなんですけど、 世帯数でここね、今回見た3軒の中で一番少ないマンション。 管理費が高くて、修繕積立金が約半額ぐらいしか取ってないんだよね。 前動画でおっしゃってましたよね。管理費が高いマンションは気をつけなさいと。 心配な要素ではあるんだけど、現地を確認した限り、外回りとかね、教養部分とかも一通り私は見ますけども、 大規模修繕とかね、そろそろこれいってかけないといけないタイミングかもしれないねっていう話をさせてもらってるんだけど、そろそろだなっていうようなちょっと痛み具合だったんだよね。 あとね、管理にされる勤務時間がここには掲示されてなかったんですよ。 なので、一応日勤っていう風にはなってるんだけど、どのぐらいの頻度で来てるのか。 たぶん毎日ではないね。1日起きて来てて、午前7時か午後7時ぐらいの維持管理の雰囲気かなっていうところで見てたんだよ。 なのでやっぱり世帯数が少ない分、やっぱり管理がちょっと高めだなっていうのと。 これって管理費が高いのか?修繕積み立て金が安いんですか? どっちも。 であると本気不動産で、勉強者私的にはちょっと不安ですよね。 もう一つのちょっと気になった点が、掃除が行き届いてないイメージはあったんですよ。 ゴミ置き場とか、すごく気になったのが自転車とかね。置いてある自転車のところにゴミが結構カゴの中に置いてあったりとかっていうのがすごく私は気になって、ここどうなのかなっていう風にはちょっと思いました。 ただ管理費と積み立て金のバランスの部分の値上げとかについては、今表面上見えてるのが販売仕様上の毎月かかってるこのコストの部分だけになるんですよ。 なので販売してる会社さんの方には、一応重要事項調査書類と言ってね。 マンションの積み立て金の総額はどのくらい貯まってるのかとか、修繕予定があるのかとか、修繕履歴がどうなってるのかとかね。 マンションの管理に関する書類を取り寄せようと思ってお願いをしてる状態です。 そこを見てみないと、管理費と積み立て金のこのバランスが適正なのかどうなのかがちょっと判断できないなという風に思ってて、今そこはちょっと調査中というところがまず原因ですね。 経営は良かったよね。 経営と消防が良かったので、資産価値を考える私としては、駅前の発展をこれから願ってるのと、最上階稼働っていうところと大手さんがしてるよってところで、資産価値的には結構触れた物件でした。 じゃあ次2件目いきましょうか。 こちらはですね、駅から徒歩7分のところでございます。 さっきの物件よりはちょこっと広いと。 ただこの物件、一番ちょっとネックだったのが、球体審だったっていうのと、マンション自体は大規模のマンションだったので、いっぱいお部屋あるなーっていうのと、こちらもリフォーム済み。 消防は良かったよね、この部屋ね。 ここネックが一つあって、タカちゃんさっきね、蓄熱の話してたんだけど、私は蓄熱、球体審とかっていうのはそんなに心配してないんですよ。 それよりも駅からマンションまでの間に買い物便がないんだよ。 通勤とかで帰ってきました、マンションまで戻ってきました、そこから買い物に行くイメージ。 間に買い物便などがあれば、駅で降りて買い物してから帰ってくるっていうのができるので、一番私は気になった部分。 マンションを起点とすれば、買い物も近いんですよ。 だけど駅を起点にすると買い物が遠くて、休みの日に行くっていうよりも、帰ってくる時に調達するっていうことが多いから、 そう考えると家を通り越して戻ってくるっていうのが使えるなーみたいな。 そこはね、結構気にする人が多くて、今回ここを見に行った時にすごくそこは気になったところなんだよ。 確かにマンションの近くには小規模な商店街もあって、買い物便自体は決して悪くはないんだ。 だけど駅から直接帰ってくる間に買い物便がないっていうのは毎日のことになり得るので、そこはすごく気になるなと。 だけどすごくいいのは、大規模のマンションのメリットというのはすごく感じるところで、めちゃめちゃ教養部分綺麗だった。 最近大規模修繕入ったなーってすぐ分かるようなマンションで、バルコニーの防水工事もすごく綺麗。 外側のサッシ、教養部分にあたるこのサッシも新しく変わってた。 窓まで新しい。 これはね、結構珍しい。結構古いマンションで大規模修繕入ってるところはたくさん見るんだけど、 外側のサッシまで変えてるマンションはね、あんまり見ない。 エレベーターも綺麗だったし、集合コースも綺麗。宅配ボックスも設置されてるみたいな。すごく行き届いてるなと。 先ほどのA物件に比べて管理費が半値。 すっごい安かった。半値。 半値ですよね。比較はできないかもしれないんですけど、半分でこんなに綺麗にしてくれるんだったら、めっちゃコスパいいじゃんって思っちゃいました。 修繕積みたときに大体金額一緒でしょ? 同じくらいです。こっちの平ベース広いんですけど、将来的なことを考えるとB物件の方がいいのかなと思いました。 ただ限定期で働いてて、高通弁からの帰宅途中に買い物ができないのだけがちょっと私はすごく気になるなと。 ちょっと考えちゃうのが給貸金なので。 給貸金は大丈夫だって。 住宅ローンの有識が限定されちゃうと、税金の控除とかそのあたりはいたしかたない部分はあるけども、 ただ今回見に行ってるところさ、40平米前後の物件ばっかりだから、40平米切ってしまっただけで住宅ローン控除受けられなかったりとかしちゃうし、 そもそも登録免許税とか不動産食税の基準値は満たしてないから、なので税控除は受けられるでしょ? そうなると金期間が限定されるっていうのと、住宅ローン控除が受けられるか受けられないかの背取りは受けられない。 だからそれよりも建物の頑丈さとかそこを心配するのであればいいかもしれないけど、給貸金とか新貸金でバツンと背は引かない方がいいと思います。 あとは給貸金ですけど、SRCとRC増なので、最近SRCっていう言葉が好きなのでいいかなとは思ってます。 そうなると悪くないんですよ。 言葉悪く言っちゃうと、ちょっと古いのだけがネックレスっていうところです。 はい、じゃあ次行きましょう。最後3件目のC物件なんですけど、C物件はなんとなんと駅5分、しかも2路線使えて、どちらも駅5分でもない。 広さ的にはB物件と同じくらいの広さになりまして、新貸金でございます。 だけどさ、タクちゃん、ここさ、さっきのA、Bに比べたら消防ゼロだったじゃん。前の集合住宅が近いんだよね。日当たりは問題ないと思うけど。 回数が低いんで、その分しょうがないかなと思うんですけど、日当たりは別にそんなに気にしないっていうか、真っ暗じゃなければっていうところなんですけど、 今まで消防E、Eできちゃってるので、片透かしくなった気持ちはありますよね。 今時期だからまだ日差しは入ってくるだろうっていうのを想像ができるんだけど、冬になると多分日差し望めないと思う。太陽の位置下がるでしょ。 あともう一つ気になったのが、ここ場所はいいんだけど、幹線道路沿いなんだよね。バルコニー面じゃないよ。でも横だった。 しかも高速まで上下で走ってたんで、車の音がどうのこうのっていうのは気にならなかったんだけど、 ホコリというかね、そういうのは引き上げちゃう可能性はあるかなと思って、大規模集団とかも入ったばっかりだったんで、すごく綺麗な印象はあったんだけど、そういうね、リッチにありますよ。 でも駅前もね、ある程度充実してて、そこはやっぱり私の中では推しポイントで、駅地か駅前に何でも揃ってる。管理、駅届いてるってところで、見た中では適切な管理費と修繕積み立て金なのかなみたいな。 これだったら悪くないのかなっていうイメージで、割と大手さんが管理してるので、今後も安心なのかなっていうイメージでおりました。 一番のメリットはやっぱり駅からの距離だと思う。あとはマンションの修繕が入ったばっかりのようなんで、すごく魅力的には見えてると思うんだよね。 物件としてはすごく魅力的だなっていうところではあったんだけど、悩ましいんだよ、全部。 部屋がね、一応3軒全部綺麗なお部屋だったんで、どこが良かったかな話になるんだけど、タカちゃん的にはどこが良かった? 私はですね、A物件です。 駅から一番遠いようだったね。 徒歩10分圏内。 なんか緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 緩くなったね。 タカちゃんほらA物件いいなって言ったじゃん。 だけどこれなんで私Aはちょっとまだだよっていうのは 見えない部分があるから。 これが見えてれば絶対A、B、Cの中で いやこれがいいよっていうのははっきり言える。 だけど見えない部分があるから答えが出せない。 なので私の中から今Aは外れた状態なんだよ。 B、Cの中で比較した場合には タカちゃんBの方がいいんじゃないっていうだけっすね。 タカちゃんAがいいって言ってるから Aの中身が分かったらAとBを比較して Aがいいねという風な話になるかもしれないし Aが管理の中身があんまりよろしくなければ やっぱりBの方がいいんじゃないっていう話になるとは思う。 なので私は私のおすすめを タカちゃんになりきったつもりで提案するというのが 私の持ち味になってくるので そういう選び方をしてるから。 分かってても見に行ったら舞い上がるじゃないですか。 私たちがこういう細かいとこ見ててくれて ちょっと待ちなさいっていうのはありがたいですね。 今回は難しいね。 明確にこれだっていうのがないんだよね。 調査してから考えるとかがあったので めちゃめちゃいい物件だと取れちゃうかもしれないですね。 中身を見てみたいなと思ってます。 ちなみに私の選んだ物件悪くなかったですか? 悪くはないよ。悪くはないから悩ましいんだよ。 管理の中身をしっかり確認したいなっていうのがありますよ。 なのでそれが確認できて本当に適切だなと思ったのに 全然タカちゃんこれにしちゃおうって言えるぐらい。 タカちゃんと一緒に見に行きましたけれども 皆さんいろんな営業の方と会ってると思うんですよ。 どんな風に提案されてるかとか 他タイプの営業の方いると思うんですけど ご自身の今担当されてる方がいらっしゃるのであれば どんな方なのかとか 逆に私と一緒に探したいみたいなこととかありましたら ぜひコメント欄のほうに投稿のほうをお願いいたします。 物件買っちゃった方とかで こういうポイントで物件選びましたよみたいな方がいらっしゃいましたら そのコメントもお待ちしておりますので ぜひコメントのほうよろしくお願いいたします。 今回の私のチョイスはどうなのかっていうのは あと利子だったら私はこれを買うとかっていうのはあれば 聞かせていただきたいですね。 ぜひ皆さんコメントのほうよろしくお願いいたします。 本日もご視聴いただきましてありがとうございます。 今年こそ不動産を購入したい 住宅に関する知識をもっと得たいという方 ぜひ本機不動産の公式LINEのほうに登録のほうをお願いいたします。 役に立つ特典としましては 物件担当者の選び方だったりとか 内見チェックリストなどをお配りしてますので その他にも特典のほうをご準備させていただいてますので ぜひこちらのほうを試食していただくためにも 登録のほうをしていただければなというふうに思います。 具体的なご相談などについては 公式LINEのほうやホームページのほうでも 受付のほうをさせていただいております。 オフラインセミナーの告知だったりとか ライブ配信についての告知も行っておりますので ぜひホームページ公式LINEのほうを ご確認のほうをお願いいたします。 それではまた次回の動画でお会いしましょう。 ありがとうございました。 佐藤社長がご案内に行くときって 一軒あたりどれくらい時間かかってみてるんですか? お客さんの満足度合いにもよるんですけど 基本はお客さん満足するくらい ちゃんと時間をしっかり使うようにしてね 例えば興味なさそうだなと思ったら もうさっと終わっちゃう さっと終わる だっているだけ無駄になっちゃうから どこがダメだったのかとかは聞く 平均したら一軒あたり3、40分はいるかもしれない 部屋の中にいる時間はそんなに長くない 共用部分とかも見て回ってますからね そこが長いんですよ だからお部屋の中と共用部分と 2、1くらいの割合で 部屋の中が20分見たとしたら 共用部分10分くらいは見るでしょ、最低でも ちょっと大きいマンションとかになったら それこそもっとぐるっと回るから 長いときは一軒だけで1時間かかるときもある ここが気に入ってるなみたいなところのお部屋は 大体1時間くらい見てると思う 平均して だってお客さんもじっくり見たいじゃない なのでそういったところで考えると なるべく興味がどのくらいの感じなのか 様子見ながら一緒に見てという感じです 皆さんも佐藤社長と一緒に見に行く方は 半日は覚悟しておいてください 見んだって 覚悟しておいてください 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました 皆様が不動産の情報通になれるよう このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます そして皆様へお願いがあります 皆様からのコメントをお待ちしております コメントの中から テーマも考えていきたいと思っておりますので ご協力の方お願いいたします ぜひこのチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識をアップデートしていってください あとYouTubeチャンネル 本気不動産の方 こちらホームペンの方も ぜひ見ていただければなという風に思います あと私のノートですとか アメーバブログ この辺りでも情報発信を行っていますので ぜひこちらの方も 本気不動産で検索いただいて ぜひご視聴の方 見ていただければなという風に思いますので よろしくお願いいたします 次回も皆様の人生を豊かにする 本気の情報をお届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました