# 部屋数より重要なマンション選び はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 時代遅れのマンション選びということでお送りさせていただきます。 全部で7項目になります。 基本的には先輩などに教わったこととかを お客様の方にお伝えしていったりとかっていったことが多いんですけど、 日々変わっていくんですよ。 以前からずっと変わらないのはマンションを買うイコール管理を買うっていう ここはずっと今も揺るがす変わらないんですけど、 そういったこと以外は結構変わります。 建物の流行りも変わるし、住んでる方の世代購入層も変わるし、予算も変わるしみたいなね。 物事の考え方も変わっていったりとかもちろんするので、 探し方も変わります。選び方も変わりますというところになりますが、 そのあたりお話ししていきます。 ではまず1項目目。大手管理会社さん。 だからといってちょっと安心できない部分もありますよと。 管理会社さんってね、いろんな管理会社さんあるんですよ。 例えばなんですけど、建てたところの関連企業のマンションの管理会社さんもあれば、 マンションの管理だけを専門に行ってますよっていうような管理会社さんもあったりとか、 大中小みたいな感じであったりするんですよ。 基本的にはマンションを建てたときの管理会社さんを使ってる組合さんが多かったりもするんですけど、 時代の流れの中で、管理の問題とかっていうのもいろいろと何度もあるんですよ。 それで管理会社さんが変わったりとかっていったこともありますし、 今年で言ったらそれこそ管理会社さんと大規模修繕を行うような会社さんとの 癒着があったんじゃないかみたいなお話も出てきたりします。 ただ同じ管理会社さんが入ってるマンションでも質が違うところはありますよというところなんでね。 何が違うのかっていうのを私なりに分析した結果、 おそらく組合さんなんだよね、中身。 同じ質が担保されてますよっていうふうには思わないほうがいい。 私が最近経験したのはすごく大手のマンションで、 管理会社さんもね、大手で建てたときの 管理会社さんが今も入ってますよっていうマンションだったんだけど、 型やAマンションは管理費が、例えば1万5000円でした。 世帯数がBマンションと変わりませんでした。 このBマンションも同じ管理会社が入ってます。 Aマンションの管理費1万5000円、Bマンション1万7000円なのに、 なぜかBマンションの方が汚いと。 管理さんの勤務時間も変わらないけど、みたいな感じのマンションがあったりします。 なので、見比べることがほぼほぼないんだよ。 なので、その見比べるチャンスがあるのはやっぱり内見のタイミングなんだよ。 なので、管理の違いについてやっぱりちょっと説明できるような担当者から マンションを購入するっていったことは重要かなと。 同じ管理会社さんだからとか大手だからって 安心しないようにしましょうというところになります。 では2項目目、現状引渡しのマンションですね。 でも佐藤社長は見切るだけ現状引渡しを買って 好きなリフォームと費用を抑えましょうって発信してましたよね。 だから言ってるじゃない。変わるんだって話なんですけど。 リフォーム入ってる物件が全てが悪いわけではないんですよ。 というのも今工事代金もどんどん上がっていってます。 半年前と今とで違いあるのかないのかなんですけどあります。 なので毎日のように物の値段って上がっていってるんですよ。 日用品の値段が上がっていってるのと同じように 工事代金のその材料の値段がどんどん上がっていってる というところになっていってるので 今購入しようと思っているところにリフォームをしようと思った このリフォーム金額と既に手の加わっている リフォーム済み物件、リノベ済み物件の当時の工事費と比較した場合に もしかすると以前のリノベ物件、リフォーム物件の方が 工事費が安かった可能性は十分考えられるじゃないですか。 今売りに出されているところは以前の単価で工事されたものであれば 今同じ工事をしようと思ったら さらに金額が上がってしまう可能性があるので 既に工事が終わっているところを購入するというのは ありなんじゃないかなというところで 現状渡しだけにこだわるのはやめませんかという話なんですよ。 そこにこだわってしまうと いいところを買い逃してしまう可能性はあるかなというところで そういった解消したって気になるところをどんどん見に行きませんかというのを 最近はお勧めしているかなというところなんです。 なのでその中でもいいところを選んでいくようにしていくというところに 物件探しのポイントを重点を変えているような感じなので 手の加わっていないところに手を加えていきましょうという 考えももちろん持っていますので 予算を考えながらこういうリフォームはいかがでしょうか という手をお勧めしたりもしていますけれども 現状渡しにこだわるといったことをまずやめましょうというところで お話しさせていただいています。 続いて3項目いきますが 何LDKという探し方をしなくてもいいかなと最近思っています。 最近の私のお客さんね 結構平米数で言ってきたりとかするんですよ。 視線がプロに近づいているよね。 部屋数で見られている方ももちろんいる だけど私の動画を見ていただいているせいなのかわからないんですけど 部屋数じゃなくて平米数で言ってくる方は最近増えてきたの。 私がコンパクトマンションがいいからって言って 2LDKで探していたら少なかったりするかもしれないですね。 本当は1LDKでも2LDKぐらい広いところがあることもあるし 逆に3LDKでも2LDKぐらいコンパクトなところがあって 自分の好きな間取りを作れるかもしれない。 部屋数で探しちゃう方はそれにチェックを入れがちなんだよね。 例えば3LDKで探しています。 じゃあ3LDKチェック入れました。 もしかすると4DKって3LDKより前に作られている間取りだったりすることが多いんだけど LDKに切り替えられていないだけで 部屋数で言ったら3つあって リビングとリビング横の部屋を合わせると3LDKになったりすることもあるわけ 何DKで探さないの。 なので面積で探す方が増えてきていて 1つ1つの部屋の数で細切れになっているよりは 1つ1つを大きめに欲しいとか こういう方もいらっしゃったりするので 面積で物件探しをされている傾向が 最近ちょっと強くなってきたなというふうには思っています。 なので面積の意識を考えてみましょうというところになります。 では続いて4項目目いきますが 管理費や修繕積み立て金が安いマンションは 敬遠されがちになってきています。 最近の方は本当に嫌がる。 これ本当にこの金額ですかって言われるときがある。 下手すると修繕積み立て金ないとかっていうマンションもあったりするので 管理費が安いのはこういう理由ですよとかって言ってお伝えすることもあるし 修繕積み立て金が安いのは心配なので 逆にちゃんとお金貯めて別立てでね ご自身に貯めていくようにした方が安全ですよとか っていうことも伝えたりするようにしてます。 なので最近の方は本当に探し方が上手になってきたのか 分かってきてる気がする。 安すぎるなっていうところとかは不安しかないですみたいな っていうようなことで外される方は増えてますというところになります。 では続いて5項目目いきますが ペット付加のマンションですね。 賛否両論あると思うんですよ。 好きな方もいれば苦手な方もいます。 苦手な方は付加になって絶対いないであろうとか探したいじゃないですか。 なんですけど実は以前からこの傾向があるんだけど ペット付加のマンションって隠れて買ってる方いるんだよね。 それが後から問題になることもあったりとかするし 逆にペット加にしてるからちゃんとみんなで管理しましょうとか っていうマンションもあったりするんですよ。 なので苦手な方も確かにいるんだよ。 ただし秘密に買ったりとか無秩序になりがちなのは ペット付加です表向きは。 だけど買ってる方がいらっしゃいますの マンションの方が管理が行き届かなくなってしまったりするようなマンションがありますよ。 逆にペット加できちんとしたルールとか お互いに見てる目とかがある方が 買ってない人も安心してくださる可能性はありますね。 あります。 すごいマンションになってくるとペット組合があったりするマンションもありますからね。 その中でちゃんとルールを決めました。 もともとペット付加だったところをペット加にしてもらえたって言ったことで その組合を作って 組合の方達で匂いとかもしかしたら苦手なのかもしれないとか 意識もあるのかもしれない。 なので消費給材をエレベーターの中に設置したり 共用部分に設置したりとか するようなマンションもあったりするので 何でもかんでもダメですよって縛り付けるのではなくて 逆に開放することによって 皆さんで維持するために管理しましょうねっていうことの 意識が芽生えるマンションもありますよって言ったことで ちょっとお伝えさせていただいてるような感じです。 では続いて6項目目 駅徒歩5分以内 なぜこれが時代遅れになるんですか? 駅徒歩5分以内それは魅力ですよ。 魅力なんだけど いろんな駅徒歩5分があるんだよ。 例えば すごい上り坂を登った先にある駅徒歩5分もあれば 平坦地の駅徒歩5分もあるじゃん。 はたまた下ってった先の5分もあるわけじゃん。 でも帰りは上りの5分なんだよそれはね。 だったりっていうのもあるし 駅からの距離 道路上で測っていったら5分で収まってるけど そこには開かずの踏切がある5分もあるわけじゃん。 信号すごいいっぱい渡らないといけない5分もあるし 何もない5分もあるわけじゃない。 表記されてるのって 距離数で5分とかっていうことが多かったりするんですよね。 80m1分計算 以前は駅まで5分とかって疑わしいねみたいなお話あったかもしれないんですけど 相当前の話で 直線距離で測ってたりとかするところもあったりとか 80m1分計算のところを切り捨ててしまって 表記してたところも以前はあったと思うんだよ。 でも今はちゃんと道路で測りましょうとか 不動産の表記自体を適正化測ってたりとかされていく中で ちゃんと道路で測るようにしてたりはするんだけど そこには工程算についてのこととか 踏切だったり信号だったりとか 歩道橋渡らないとダメだよとかね この辺りのこととかは考慮されてませんよという話なんですよ。 なので駅の出入口から測って5分もあれば 駅の中心から測って 別の入り口から測っていったときには また分数が変わってくる可能性もあるわけだから 入り口までは近かったけど 改札までが遠いとかっていうのもあったりするので これで見る方は最近少ないなというふうに私は思ってます。 目安としての分数はいいと思うんだよ。 だけど私オススメしてるのは ちゃんと駅まで歩きましょうと 1回歩けば分かるので そういう感覚を養うためにも 単純に分数で全部くくらない 少し広めに見るのがオススメになりますよというところです。 では続いて7項目目最後になりますが 世帯数で判断しないというところです。 以前の動画では大規模なマンションとかは お金が集まりやすいとか 収益規模は管理しやすいんじゃないかとか 小さいマンションは周辺積みときに 溜まりにくくて大丈夫かなとか 高級施工過ぎるんじゃないかとか いろんなお話させてもらったんですけど そんなことないなと いろいろ見に行ってる間に感じてまして 私のお客さんで結構マンションのお客さんに 今実際多いんですけど いろんなところを見に行くと 本当に勉強になるなという風に思っていて 世帯数が多くても 思うように積み立て的に 溜まってないマンション結構あります。 大きいマンションだから その先にある工事費 どうやって作るのかなとか っていう風に思うようなマンションもあるし 世帯数そんなに多くないけども 適切にちゃんと工事を終えてきてるマンションも 見かけたりしてます。 これ何でかっていうと 規模が大きくなかったとしても ちゃんと工事してるんだよね。 小規模でも一時金も徴収されてないし 積み立て的には 時代の背景も今あるから 来年くらいから値上げしましょうか ぐらいの話は出てるけれども 今まではそういう風な値上げも 程々にしかしてきてませんよ みたいなマンションも見たりします。 なので大中小あんまり関係ないなと それよりは住んでらっしゃる方の 意識なのか たまたま本当に皆さんの高校生が 一緒なのか分かんないけど いい方向に働いてるマンションっていうのは 実は大中小関係なくあるんだなと 逆にちょっと最近心配なのは 大規模マンションで お金が貯まっていってないマンションで 積み立て金が値上げになることに ついていけなくて 出ていかないといけなくなる方も 中にはいらっしゃるし 大規模のネックの一つとしては やっぱり物事が決まらないというか いくつもの話が出てくる可能性もあって どっちの方向に行くのかが決まらない じゃあ今回管理会社さんの言う通りに 進めてみましょうか と言って管理会社さんの任せになっちゃう マンションも少なくない可能性はあるかなと なので皆さんで話し合って 同じ方向性に向きましょうよと言っていた この話し合い自体がうまくまとまらず 管理会社さんが主導権を握って 話が進んでしまうマンションも あるかもしれないので そうなると住人の方が 置き去りになる可能性もあるわけじゃん なのでそこがやっぱり 私はちょっと心配だなと思って 世帯数関係なく見ていかないといけないなと いうふうに思っているので 販売する上でもそうだし お客様にご紹介するにしてもそうなんだけど 管理自体は必要に応じて 中身をチェックした上で お客さんにご紹介しないといけないな 販売するにあたっても 注意して販売しないといけないな というところには感じるかな こういう知識自体が発信元が やっぱり少ないのは少ないので 参考になるんじゃないかなと思いますけれど ある程度知識を持った中で 物件探しができるのと 何もない中で見に行くのと 全然レベルが違うので 良くないところを選んでしまう可能性はあるので そこはちょっと注意していきましょう というところになります 佐藤社長 今時代遅れになるっていう マンションの選び方について お話いただいたんですけど 実際お客様が選びがちというか 時代遅れになりがち みたいな項目ってあったりしますか? 探し方が複合的にやっぱり 上手じゃないなと思うところがあって 値段、広さ、蓄電数 ここで選んでる方が非常に多い それはあくまで 入り口はきっかけでしかないんだよね 私ずっとお伝えしてるのが 目安をまず掴むためなんだよ あと上手じゃないのが やっぱり担当者選びがちゃんとできてない なので自分で物件選ぼうとするんだけど 結局管理の中身の確認の仕方が分かんないとか 表面上見えてるところで 全て判断して こうなっちゃってること自体が ちょっとあんまりよろしくなくて 重要なのはマンションは中だけじゃない 外もちゃんと見極めないといけない 自分の持ってるところ以外の部分の 確認をしないといけないんだけど これの情報を持ってる担当者が ちゃんと自分のパートナーとして 選べるかどうか お金持ってる方は どこの物件選んでもいいんだけども 将来に不安を感じられるような方だったりとか この先分からないよねとかって 考えを持ってらっしゃる方は 真剣に物件を選ぶと 真剣に選ぶイコール ちゃんと管理の中身まで確認しないと危険だよと どういう風に探していくのかを見極める 力を養うためにも 担当者選びも重要だし マンション選びも トレンドをちゃんと掴んでいきましょう っていうところをお伝えしたいかな というところです そもそもなんですけど マンション探していって トレンドで選ぶべきなんですかね 今流行りのマンションとかあるでしょ 憧れがいろいろあったりするじゃん 駅地下だったりとかさ 追うのは構わないんだけど そこには中身が止まっているかどうかは 確認しないとダメです 特に資産価値資産価値で物件を追っちゃう方 危険だよっていうのは私お伝えしたい 資産価値あると思って選んだら 管理の中身がちゃんと見えてないっていうのはある そこをちゃんと見ないと危険なんですよ 将来終電機足りません ボロボロのマンションになっていきます って資産価値は下がるわけですよね 下がるし人気落ちるよ普通に 特に人気の高かったところは 下落も激しいからね なのでそういったところで 追うのはいいけど 中身もちゃんと伴ったものを 選ばないといけないっていうことを 覚えておいてもらった方がいいと思います 表面で見えてる部分と管理の部分が ちゃんとあるということを 認識した中で選ばないと失敗しますよ というのはちょっと覚えておいてもらった方が いいと思います マンションの選び方 それぞれ皆さんあると思います 私はこういう探し方してますよとか いい担当者がいて この方からいつも紹介してもらってますよ みたいなねそれぞれあると思います 知らずに買って失敗してしまった経験のある方 中にいっぱいいると思うんですよ なのでコメントの方投稿いただけますと 皆さんのヒントになりますので ぜひ投稿の方お願いいたします 本日もご視聴いただきまして ありがとうございました オフラインセミナーなどで 管理についての説明もしたりとかも してるんですよ 今営業活動などで 実際のお話とかも 話す場面も多かったりとかします 最近こういうことがねありました この先こうなってく可能性がありますよ みたいな話をね リアルにお話ししてますので ぜひオフラインセミナーなどに ご参加の方お願いいたします お時間など合わないとか っていう方に関しては 公式LINEやホームページの方も 見てください オンラインサロンのご紹介とかも 出てたりとかするんですけど コミュニティとしてね こういうような場面も 設けてたりとかしますので 情報豪華の場面として 使っていただければなというところも 思いますし 公式LINEの方に ご登録いただくと 物件選びのポイントという部分で 良い担当者選びみたいなね プレゼントなどご用意もしてるので ぜひ公式LINEの方も見てください 具体的なご相談ある方 いらっしゃいましたら ぜひホームページや 公式LINEの方から お問い合わせの方 お願いいたします それではまた 次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました 佐藤社長 はい 佐藤社長的 2026年上半期のトレンドは 何でしょうか グルメですね 私焼肉とか好きで 結構偏ってんの シャブシャブは嫌ってましたね 焼きたいのできれば 香ばしく焼きたいの あとやっぱりね 海産物もやっぱ好きなんですよ 意外と食べないのが ラーメンとか中華系 っていうのがあったりとか トレンドは今 私の中では食 今さ 関東でも生活するでしょ その時はね やっぱりね いつもと違うお店にね ちょこちょこ行くようにしてるんです 成長しましたね 普通にご飯ができるようになった 成長して始めたんで 上半期は食ですしね 後半どうなるか分かりませんが これからもいろいろ チャレンジしていきます 最後までお付き合いいただきまして ありがとうございました 皆様が不動産の情報通になれるよう このチャンネルを通して 全力でサポートさせていただきます そして皆様へお願いがあります 皆様からのコメントをお待ちしております コメントの中から テーマも考えていきたいと思っておりますので ご協力の方をお願いいたします ぜひですね このチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識を アップデートしていってください あとですね YouTubeチャンネル 本気不動産の方 こちらホームペンの方も ぜひ見ていただければな という風に思います あとですね 私ノートですとか アメーバブログ この辺りでも 情報発信の方を行っていってますので ぜひこちらの方もですね 本気不動産で検索いただいて ぜひご視聴の方 見ていただければな という風に思いますので よろしくお願いいたします 次回もですね 皆様の人生を豊かにする 本気の情報をお届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました