# 金利上昇でもマンションを買うべき理由 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 これを登録だけでもお願いいたします。 速報!住宅ローン破綻が急増中ということをテーマとしてお送りさせていただきます。 そもそもね、住宅ローンはね、金利がどうのこうのって出る前に、 皆さん不安を抱えます。借りるのもね、ガクガクなんで。 ガクガクしちゃうよね。 ガクガクしちゃいますね。 っていう話だと思うんですけど、 そんなに私はでもね、心配しなくてもいいんじゃないかなって実は思ってる部分もあるんで、 お話しさせていただきますけど、 今までだってさ、自貸とかでも払ってきてた額がベースになるわけでしょ? 私的には、銀行さんが貸してくれるっていうから大丈夫って思ってます。 いろいろ対処法もありますよ。 その辺りについてもね、今日はお話ししていこうと思ってますけど、 知っといてもらった方がいいのは、今タカちゃんが言ってくれたところは実は結構あるんですよ。 だって銀行だって、返せなくなられたら困りますよ。 いや、そうですよ。 極力ね、そういう方がいないようにするんでしょうけれども、 そもそも住宅ローンで破綻される方っていうのはね、 全体の3%とか4%っていう指標はありますよ。 その3%、4%になるかならないかは、金利で判断されるものでは私はないと思ってます、基本。 どちらかというと、ご自身の何らかの理由によって破綻になってしまっている可能性はあるのかなというふうには思うけども、 金利が推移したことによって払えなくなったとかって言った方は正直ほぼほぼ見たことがございません。 というのが私の結論なんだけど、 今日はその辺りについて不安を解消するためのね、お話の方をしますんで、 1項目目なんですけれども、私のお客さんの中で借りられている額の多くの価格帯について、 今の金利から5年後くらいに予想される金利っていうのを想定してシミュレーションしてみましょうというところになります。 あくまでイメージに留まる可能性があるかもしれないけど、 金利が上がると返済額どのくらい変わるのかっていったことがちょっと見えるとちょっと安心じゃないっていったこともあるんだよ。 なんで皆さん不安を抱えられるかというと、支払額がどのくらい変わってくるかが見えないから不安なんでしょ。 予測できないところを予想していくのが本気不動産のいいところなんで。 計算したものでシミュレーションしてみたんでお伝えするんで安心してくださいねというところです。 2項目目いっちゃいますけれども、変動金利が多いのでとりあえず今回のシミュレーションについては、 変動金利ってほら5年ルールっていうのがあるでしょ。5年後に金利が変わりますっていうこれに基づいてちょっと計算してみますから。 たまたまなんですけどこのシミュレーションのベースとなるのは当初5年間は一応中身では金利変わっているし支払額は変わりません。 だけどこの中身で本来変わっているところもさほど変わりませんでしたよっていう手でいきます。 なのでそうしないとぐちゃぐちゃになっちゃうので5年間の閉鎖期間金利がたまたま一緒でした。 この先の5年目に金利が上がった時にどのくらい支払額が変わるのかっていったことを想定させていただきたいというところになるので 限定的なシミュレーションにはなりますから。ちょっと難しいのでこの中身が変えちゃうとね。 3項目目言っちゃいますけれども私だけの予測だと不安じゃないっていう話なんですよ。 なので私聞いたんですよ。 誰に聞いたんですか? AI。 人じゃないじゃないですか。 友達みたいなもんですよAIもね。 でもね自分の想像するところにある程度収まってました。 私もこの5年くらいの間にどのくらい金利変わるかなっていうのをちょっと想像してみたんですよ。 おそらくもし上がるとしたら0.3%とか0.4%とかぐらいかなと。 ぐんと上がるかもしれない。これは分からない。誰も予測はできない。 ただ昨年から今年で結構上がったんですよ実はね。 去年だったら0.5%ぐらいだったものが今だいたい1%ぐらいになってたりとかするんでね。 安いところだと0.8とか0.9とかって売ってますけどただいろいろオプションつけてたらもうちょっと上がったりするじゃん。 だから今現時点はだいたい1%ぐらいと仮定させてもらって 去年からの上がったものとしてはだいたい5%ぐらい上がってるでしょ。 だけどここから先はちょっと緩やかになると思うんですよ。 今まであんまりぐっと上がってなかったんで多分3から上がっても5かなとかっていうぐらいに想像してたんですけど AIに聞いたらだいたい合ってた。AIが正解とは限らないけど。 佐藤社長のAIだから佐藤社長の思想が入りすぎてるんじゃないんですか。 若干あるかもしれない。 でも去年から0.5上がってるじゃないですか。かける5ですよ。 いや上がらないって今までずっと上がらないってきてたんだよ。 上げないように上げないようにしてきてたんだからここで上げたとしても限定的だと私は思ってっていう想定でいくんですけど じゃあAIの予想どうだったのって気になるでしょ。 気になります。 私は0.3から5ぐらいかなと思ってたの。 AIさんなんと0.3から0.6さ。 検索の仕方としては普通に住宅ローン金利5年後の変動金利ってどのぐらいに金利上昇してるでしょうかっていうのをねシミュレーションしました。 だいたい0.3から6ぐらいじゃないのっていう結果で出てきたので私の予想とAIの予想組み合わせたものを結果として見ていただこうと思いますので ホワイトボードの方でこちらの方説明させていただきます。 さっきちょっとご説明した通り単純なお話なんですけど今の金利が仮に1%だと仮定した場合で見てください。 1%と私とAIの予想ちょっと優しめに見てますけど 0.4%5年後に上がってましたね。 間取って0.4% っていうことですね。 0.3から0.6だったけど0.4に刺す。 本当の真ん中で言ったらね4,5なんでしょうけどこの辺りでちょっと見てます。 ずるやかな上昇と見て。 返済額を単純に出してるんですけど借り入れ額ごとにしてます。 3,000、4,000、5,000と。 3,000万円借りて期間35年借りましたよと。 金利1%だったと仮定します。 当初の借り入れ返済額として5年間はだいたい84,700円ですよ。 ただ5年後金利が1.4%になりましたよと。 残り期間30年ですね。 残り30年1.4%で返していく額としては89,600円です。 なので約5,000円になります。 続いて4,000万円も同じですよ。 35年1%だった場合当初5年間は11万2,900円の支払いでした。 5年後1.4%になりましたよ。 返済額は11万9,500円ですよ。 6,500円くらいのアップです。 じゃあ5,000万円借りましたよ。 35年1%の当初返済額は14万1,150円だったとします。 5年後1.4%に上がりました。 というと14万9,350円ということで 8,200円 というような感じなんですよ。 0.4%上がりましたよと言っても 5,000円、6,500円、8,000円。 そんな感じの違いなんだよ。 なのでこれを見て怖いと思う。 それが払えなくなるっていうんだったら相当無理してるなっていう感じですよね。 だから月々の支払いで見たときにそのぐらいの変化なわけですよ。 確かに大きい5,000円だったりとか6,000円だったりとか だけどちょっと何かを我慢すれば このぐらいの返済額の差だったら解消できると思いませんか? 破綻するまではいかないと思ってます。 これが5年間続きましたってのがかわいいね。 このまま手継いするとか限らないからもうちょっと上がるかもしれないけど このぐらいの差なんですよというところをまず覚えておいていただきたいのと 5年間ここ、さらに5年間ってなるから ここでもう10年経ってるからね。 10年経ってその先あと残り25年になる。 ってなったときに果たしてここのお家がそのまま住み続けるのがいいのか この先支払いもっときつくなるぞってなったときには お家を手放すことも考えてもいいと私は思っていて そのときはこれがまた減ってるからね。 元金が減ってくるってことですね。 支払い続けてるから減ってきますから。 そうなってきたときに売り切れば手元に逆にいくらかお金残るかもしれないでしょ。 なのでこれが身体とかだったら完全に全部消化してしまうものが お家だったら残ってきますよといったところでね ちょっと参考にしていただければ 入り口で金利上がってたらそれはもうちょっと嫌かもしれないけど 今だったらこういう計算でいけるので 参考にしていただければというところです。 中ちゃん、見ていただいた通りなんだけど 正直すっごい上がってるっていう感覚ではないでしょ。 そうですね。もちろん上がっているんですけど 減債できませんってほどではなかったです。 もしかすると外食一回控えようとか そのぐらいで収まるぐらいの額なんじゃないかなと私は思ってて そうですよね。 今ここ断片的に5年後じゃん。 5年後でこれだけ上がったらっていうところでね 計算してきましたら0.4%上がった場合で じゃあこのぐらいの支払いになりました。 ってことはここでまた5年ルールが採用されるから 10年後の支払いまではこの支払い額でいけますよなんとなく見えるわけです。 そうですね。マックスいってその金額で落ちるね。 あくまで予想だけど仮に0.4%上がってても このぐらいに収まるんだっていうのを目安として見えました。 ってなったら当面10年間は大丈夫でしょ。 そこまできつくはならない。 逼迫しない可能性の方が高いんじゃないかでいけるじゃない。 そこから先はまたわからないけど ただ上がっていくとしても上がりきついとしたら このぐらいの額ですよっていうところなんだ。 なぜなら元金が少し減ってくからね。 減ってって金利上がって減ってって上がってなんで それを繰り返していったとしても そこまで大きな額にはならないんじゃないかなって私は思ってるんですよ。 なのでいくらかずつ上がっていく可能性があるとしても そういう感じですよというのをちょっと覚えておいてもらえればな というところになります。 では4項目目いきますけど じゃあどういう人が破綻してしまうのか 可能性があるのかっていう部分なんだけど 私の経験上のお話になるんですけど 不動産の査定依頼を受けるときに 大体の方になんで売却検討されたんですか ってことをご質問させてもらうんですけど その時に多いのは 転職して所得が減ったとか 病気で働けなくなったとか 離婚してしまって お家の返済額奥様にサポートしてもらって返済してたというか 生活が成り立ってたものが 自分一人だけになってしまったから ローンが払えなくなる可能性が高いとかね こういうような何らかの金利上昇に関わるものじゃない理由での 売却理由というのが多いんですよ。 なので金利が上がったから返済がきつくなった方もいないし 固定資産税の金額が上がったから 支払いが厳しくなったみたいなね 金融機関側の都合とかで 支払いがきつくなったという方は 正直聞いたことがない なのでローン破綻されてる方とか ローン厳しくなる方っていうのは そういう傾向があるなという風に私は思ってみてます あとねギリギリで組んでる方も ちょっとしたことで躓いたりはあるんですよ 例えば今までそれなりの企業にお勤めだったけれども 商用が出なくなったとか 減額になったとかっていったことで 商用払い入れちゃってる方とかはね そういう可能性は否定できないかなと ボーナス払いって普通の支払いプラスボーナス分ですよね そうそうそうそう なのでここね厄介なのが 毎月の支払いあるでしょ ボーナス払いがあったとした場合には 例えばだけどじゃあ月々10万円の支払いでした ボーナス払い20万円でしたっていったら その月30万円払わないといけない その次の月にここの30万円が払えませんでしたっていった時には 翌月は40万円以上のお金を支払わないといけなくなるわけ しかも遅延損害期も発生してたりとかもするから 遅れた分要は費用がかかってくるので 大きな額を一気に返さないといけないっていったことで つまずいちゃうといったことが考えられるので 返済でつまずいてしまうリスクになるんですよ 商用払いとかボーナス払い入れるのをね 本当はあんまりお勧めしたくないなというところではあるんだけど ただやっぱり今のご時世というかね どうしても物件貨物がある程度上がってしまってるので ここはバランスを取るためにある程度組み込んでる方は 少なくないなというような見方はしてるかなというところではあります では5項目目 住宅ローン破綻を皆さんしたくないと思うんですけど 住宅ローン破綻しないために何をしなければいけないのかといったところになります さっきの4項目目で実は触れてないことが一つあるんですけど 住宅ローン破綻しちゃう方の中の一つには 家に対しての執着心がすごく強い方もいらっしゃいます こういう方は逆にね家を手放すことになることが多々あるんですけど なんでかというとこの職業についてって言っちゃダメかもしれないけど 家に対するそのね執着を持ちすぎるのは危険だよという風に思ってて 家を守ることより生活を守ることがすごく重要だと思ってるんですよ 生活を守るための一つのアイテムとして不動産というのがあると思ってるんですよ なので一つのアイテムを手放して生活を守ることってめちゃめちゃ重要で これを手放せないでずっと持ち続けようって維持しようとするとそこに無理がかかると 本来払わなければいけないものを払わないで住宅ローンに当てようとしたりとか お金を借りてきて返済に回すとかこれはねもう破綻の第一歩で だって住宅ローンの方の金利の方が安いのに高い金利でお金を借りてきてお金を返済するわけだから 借りたとこはどうするのって知り合いからお金を借りて返す 親族であればいいけど友人とか会社からお金借りるとかいろんな方見てきましたよ 仕事を増やすとかダブルワークしたりとか無理な仕事をとにかくしていくというような感じですよ そしたら本業も大阻害になるし体調も悪くなるしみたいなね 住宅ローン破綻される方とかってなってくるとそれなりの年齢だったりとかもするわけ なのでそこまで家をね維持しなければいけないのかどうなのかっていうところになっちゃうんですよ 破綻しないためにじゃあ何をしなければいけないのかっていうと 家にしがみつくのやめましょうなんですよ 生活を守ることが重要じゃん 返済大変になってくる方ってお家の中もすさんでくる ダブルワークして時間はないわお掃除する時間はない 料理する時間ないから結局何か買ってきて食べるとか これを捨てに行くのもめんどくさいから部屋の中にとかってなってきて だんだんだんだんめんどくさいめんどくさいが重なってくる じゃあ何のために家を維持してるのかっていう話になっちゃったりするんですよ であれば家をね売ることを考えましょう 無理に返済しないと立ち直ってる方はたくさん見てきてます実は 対応するかもしれないってなったときに対応しちゃだめですよ 個人情報に傷がつくので対応が始まる前 まだ返済しててこれから先きつくなるかもしれないのときに 不動産会社にまず相談してくださいなんですよ 相談いただいて状況確認させてもらうので これはちょっともうまずいですねと いつまでに何をしないとまずいですねっていうところのスケジュール感が見えてくれば そこに向けて販売しちゃいましょうね そうすると個人情報に傷がつかないまずは 個人情報に傷がつかないっていう風になると 一旦家を手放して次に家のローンを組もうがまたすぐできるわけですよ 無理をして支払い頑張って続いて先細っていって結局返せないってなったときに 対応するじゃんそしたら1ペナルティーですよ 翌月も対応しちゃいました 黄色信号どころかほぼオレンジだね 3ヶ月目対応しました はいブラックリストみたいな感じになっちゃうから 支払いがまず滞らないようにすると 先に対処してそれでも持ち家をその先も欲しいのであれば 1回家を手放して規模に近いところに移るなり 今までの住まいみたいなところはキープできないかもしれないけど グレード落としてでも持ち家を買うっていう方法が取れたりすると なのでまずはね潔く手放して次のリスタートしましょうよっていうのを 私お伝えしたいなと思いますので できれば半年後ぐらいに支払いきつくなるかもとか 3ヶ月後きつくなるかもぐらいでもいいので まずはご相談くださいっていうところになります 万が一なんですけど退納しちゃってた場合 住宅ローンの支払いもう今月から無理ですみたいな感じになってしまった場合は それもね私たち不動産会社でもいいし お金借りてる金融機関に相談しちゃいましょう そしたら家手放しなさいって普通に言われます 手放す方法の中に最悪のパターンが軽倍なんでね 支払いに対して向き合いもしないと 退納始まっちゃったらもう生活を守る方に集中してます もう自暴自棄になっちゃいますみたいなね 形になってしまって最悪のパターンが軽倍なんですよ これこそ本当に破綻と言われるものになっちゃうけど そうではなくてその前の段階として ちゃんとこの返済に対して向き合う気持ちがありますよっていう姿勢を見せることで 任意売却って言って軽倍になる前の対処法っていうのがあるんですよ これであれば金融機関はまだ優しく協力してくれます なので支払いが退納し始めましたってなったら もうすぐ金融機関に相談するなり 私たち不動産会社に相談していただくでもいいです 私たちの方から金融機関の方に相談したりもしますので とはいえご本人さんから連絡いただかないとなるんだけど 任意売却っていうのはどういうものなのかとか この辺りについてもしっかりお伝えしていきますので 一人で悩まずちゃんと知ってる人にアドバイスもらうようにしましょうというのが私の答えになります 佐藤社長 住宅ローン破綻について 今日はお話ししていただいたんですが 住宅ローンで破綻する方って増えるんですか? 増えないよ さっきのお話に戻っちゃうけど外食費1回分ぐらいかなと 私シングルの方でも季節物の服を買おうかなって思ってた物とかを 毎日の買い物をちょっと絞るとか ちょっとした節約の中で解消できるんじゃないかなっていう部分なんですよ なので所得に応じてこの辺りは多少の差はあるかもしれないけれども そこまで大きな出費にはならないと私は思ってるんで それよりも家賃の値上げですもしなった場合 この額で収まるんですかっていう風に私は逆に聞きたいんですよ 多分収まらない可能性ある おそらくアパートローナーさんとかだったら大きな額借りてるじゃん なので影響はアパートローンとかの方が大きいからね そうなると家賃の値上げが必然的にされます 月々の支払額上がった程度じゃないぐらいの家賃上昇予想されることもある そう考えると生活を守るっていう上では早めに家を持つべきだと思うし 支払い少しでも早くスタートすることによって 限られた返済期間の中で有利に働くんじゃないかなという風に思うから 金利上昇に対して不安を抱えててもしょうがないかなという気はしますんで 買う決断をして次のステップへと移るべきかなという風に私は思ってます なので実際多分ローン破綻する方はほぼほぼいないと思ってます 住宅ローン破綻について今日はお伝えしてきましたが 実際これからお家買おうかなと思われてる方確かに不安だと思うんですよ だけど私はあんまり不安抱えなくていいかなっていうのも結論なんですけど ローンのシミュレーターとかもいろんなものがネット上にも出てたりとかしますんで この辺りでシミュレーションしていただくのもいいかと思いますけれども とにかく不安だという方はぜひコメント欄の投稿の方をお願いいたします 既に早めにローン組んでよかったと金利得な時にまだ組めてますっていう方などいらっしゃいましたら その辺りのコメントもいただければと思います 本日もご視聴いただきましてありがとうございます 結構デリケートな部分じゃない?ローンについてのこととか なので公式LINEの方で無理のない資金計画早見表といったものをお配りしております 他にもプレゼントのご準備させていただいてるんですけれども ぜひ取得していただいてスマイル探しのヒントにしていただければなという風に思っております オフラインセミナーといって私が講師を務めて 直接皆様とお会いするようなオフラインセミナーといったものを開催しております この辺りのご案内についても公式LINE ホームページの方からもご案内の方が出ておりますので ぜひこちらの方をご確認いただければなという風に思います YouTubeではお話しできないこととか 直接お会いして相談伺ったりとかいったこともできます お時間がございましたらぜひご出席いただいて スマイル探しのヒントにしていただければなという風に思っています 具体的なご相談ですね 今年こそマンション買いたいとか不動産買っておこうとか 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました 皆様が不動産の情報通になれるよう このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます そして皆様へお願いがあります 皆様からのコメントをお待ちしております コメントの中からテーマも考えていきたいと思っておりますので ご協力の方お願いいたします ぜひこのチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識をアップデートしていってください あとYouTubeチャンネル本気不動産の方 こちらホームページの方もぜひ見ていただければなという風に思います あと私のノートですとかアメーバブログ この辺りでも情報発信を行っていますので ぜひこちらの方も本気不動産で検索いただいて ぜひご視聴の方見ていただければなという風に思いますので よろしくお願いいたします 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました