# 築古でも即買いすべきマンション9選 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 築フルでも即買いすべきマンションということでお送りさせていただきます。 じゃあ順番にいきますよ。 ではまず1項目目なんですけども、 SRC像といわれる建築方法で建てられたマンションになります。 これ何かというと一般的に多いマンションとしてはRC像というものになります。 鉄筋コンクリートですね。 すごいプロじゃん。 じゃあSRCは? Sの鉄筋コンクリート。 鉄骨鉄筋コンクリートだね。 RC像というのはコンクリートの中に鉄筋といってね、 工事現場とかをご覧になられたら分かるかもしれないんですけど、 コンクリートの中に鉄の棒がいっぱい入ってて、 コンクリートというのは押される力に対して強いんですけど、 鉄というのは引っ張る力に対して強いので、 圧縮と引っ張られる力、どちらも強い部分と弱い部分があるので、 そこを補い合って建てられているのが鉄筋コンクリート、RC像といわれるものになります。 これが主力なんですよ。 ビルとか建てられてたりとかするところもこういうのが多いです。 さらに大きな建物とかになるとSRCというような建物になって、 SRCというのは鉄骨が入ってます。 鉄骨って何かというと遠方から見るとね、 橋とか作っているとH鋼という鉄の鋼材をね、 でっかいものが中に入ってたりとかするんですけど、 こういったものを組み合わせて建てられているのがSRC像といわれるものになります。 橋とか想像していただくとわかると思うんですけど、 大きなトレーラーとかがバーッと中下しても、 折れて落ちるようなこととかないでしょ? ないです。 路面が傷んでてもガタガタしててもね、 全然落ちることがないような鋼材なんですよ。 建物としてはやっぱり強度が強いんですけど、 物自体がやっぱり高いので、 今は高層階のもの以外はだいたいRC像という普通の鉄の棒が入った建て方が多いんですけど、 SRC像はすごく極めて少ないんですよ。 以前の建物は結構多かったんです。 球体型の建物とかでもこういった建て方をしているところがあったりしますんで、 SRC像のところは建物の強度が強い分、 安心して住めるんじゃないかといったことでおすすめしたいというところで入れました。 では2項目目、階段マンション。 階段マンション何がいいかというと、 今ね、管理費とか修繕積立金とか課題になったりしてるでしょ? 毎月出てくる管理費とか積立金とかの負担が大きいということで、 マンションを買うのを心配される方もいらっしゃったりするじゃん。 管理費の内訳の中にはエレベーターのメンテナンス費用とかね、 こういったものも入ってきたりします。 階段マンションはエレベーターないでしょ? そうしたらエレベーターの修繕積立金がかからないよとか、 メンテナンス費用とか、あと点検費用、これもかからないといったことで、 エレベーターに対する費用がかからないといったことが、 費用を抑えれる部分になります。 階段マンションですかと思われる方、確かにいる。 階数上の階を探してる方はもちろんエレベーター必須になりますよね。 でもそこにこだわってない方に関しては、 3階ぐらいまでのマンションであれば、 階段のマンションでも全然いいですという方は結構多い。 世帯数がね、コンパクトなところも多いんだけども、 修繕の内訳などを見てても、建物がコンパクトで余計な費用がかかってない分、 修繕積立金をしっかり貯めてるマンションも少なくないというところで、 修繕費も適切に使われてるし、 管理費はさほどかかってないとかっていったことで、 結構おすすめできるマンション多いなと思って最近見てます。 なので階段マンション入れさせてもらいました。 では続いて3項目目。 管理が充実してるマンションというところです。 これは管理費が高いマンションでもないですから、 見比べないと分からないかもしれない。 ただ気づく方はすぐ気づきます。 ここのマンションすごく綺麗ですねって。 エントランス入った瞬間にその言葉を発する方は結構少なくない。 エントランスも綺麗だし、 外観からしても綺麗に見えますよって。 私必ず教養部分確認するんですけど、 ゴミ置き場とか自転車置き場も見るんですけど、 すごく丁寧に使われてるとか、 掃除が行き届いてるというマンション。 こういったところって基本的には結構人気の設備も すでに導入されてるっていうところもあります。 蓄電室は古いんだけども、 宅配ボックスがちゃんと設置されてるとか、 エレベーターのリニューアルがされた後だとか、 廊下の防水シートがね、しっかりしてる。 バルコニー面ももちろんしっかりしてるとか、 とにかく印象の良いマンション。 もちろんかかってくる管理費と、 世帯数、管理さんの勤務時間など、 この辺のバランスも重要になってくるんですけど、 これはね、ちょっとね、何軒か見に行く中で、 見比べないと気づけない部分なので、 綺麗なのかどうなのかっていったことは、 できれば一緒に見に行った中で、 ここが動画内でお話ししてたマンションですよみたいなね、 雰囲気でお話ができると分かりやすいかと思うんですけど、 今はね、トレンドを捉えてるとか、 住人の意識が高いですよとか、 こういうところによって変わってくるので、 感覚的要素になっちゃうんですけど、 充実してるマンションはやっぱりお勧めできるかな、 というところになります。 では続いて、4項目目。 レトロプレミアマンションですね。 これはね、地域ごとにあるかな、 というところですね。 デザイン性にすっごい特化してるとか、 昔流行ったこの作り、 今も維持できてるみたいな。 地域によってはほんと人気があって、 売りに出てくる金額は、 ちょっとだけプレミア価格が付いてるマンションなんですよね。 何がいいのかっていうと、 他のマンションとはちょっと違った、 デザイン性だったりとか、 リッチの良さだったりとか、あるマンションなんだよね。 デザインを良くするイコール、 価格が上がるんで、 建築コストが上がるっていう側面があって、 今建てると無駄に費用をかけて、 このデザインパッション作りませんよ、 みたいなのがあるんですよ。 そういったところを選んでいくと、 後々も価値が落ちにくいというか、 こういうのが好きな人はやっぱり響くんですよ。 つい先日もネットニュースとかで見ましたけど、 これは賃貸の物件ですけど、 何十人待ちだったりとかね、 そういったところがあったりとかしますので、 私の中では結構お勧めできるかな、 というところです。 ただ件数はものすごく少ないですけどね、 というところです。 では続いて、5項目目。 これはね、言わずもがなんです。 リッチが良い物件はやっぱり魅力も落ちない。 これはもう必然的にね、 皆さん選ぶでしょうというところで 入れたんですけども、 売買する回転も早かったりとかするので、 売りに出てきたらすぐ決まっちゃうみたいなね、 心も非常に多いので、 駅地下求められてる方多いですよと。 距離にしたら5分間内とか、 10分間内とかで皆さんね、 線を引かれて物件探しするんですけど、 文庄マンションだと5分間内にあったら、 結構もうほんと駅地下にはなりますんで、 そういったところはめちゃめちゃ早いです、動きが。 他の方が買うイコールね、 早く買わないと買われてしまうというところになります。 では続いて、6項目目。 綺麗な街並みのマンションですね。 最近見に行ったマンションこれなんですよ。 雰囲気すっごいいいなと思って、 駅からはちょっと歩くんだよね。 10分まで歩くか歩かないかぐらいの 距離なんですけど、マンションまで 行き着くまでの間、全部ね石畳 みたいな感じで、 そこには学校があったりとか、 文化施設みたいなものがあったりとかするような 街並みだったんですけど、雰囲気がいいですよ。 ご案内の日、休日だったんですよ。 活気があるというか、もしかすると 平日は人があんまりいないのかもしれないけれども、 学校とかもあるからいるかもしれないけど、 とにかく雰囲気がよくてね、 ここはいいなと思った街並みだったんですよ。 こういうところのマンションは、 多分、築年数が古くても やっぱり人気だと思って 入れさせてもらった項目の一つなんですよね。 これもね、ちょっと行ってみないと わからないようになります。 では続いて、7項目目。 軽層マンションですね。何がいいかというと、 これもね、雰囲気なんだよね。 軽層マンションの いいなと思うところは、 落ち着いたイメージがあるというか、 マンションを買うってなった時に、 さっきの街並みもそうだし、 マンションの雰囲気もそうなんだけど、 やっぱり落ち着いたところで生活したい っていう方が少なくないという風に 私はちょっと思ってるんですよ。 大型だからダメとかいうわけではないんだけど、 最近見た中でいくと、 結構、低層マンションってちょっと 高級感あるよなっていう感覚はあります。 低層とまではいかないかもしれないけど、 7、8階くらいまでのマンション。 横長に雰囲気のかっこいいところは すごくいいなと。 もっと高層階でもドカーンと聞ければ、 遠方から見た時に高級感が漂うというか、 感じはすると思うんだけど、 近くで見た時に、低層で横長だったり するとオシャレだなっていう 私は感覚があるので、 こういうところは落ち着いた年代の方とかには すごく人気があるかなという風に 思って見てるので、 そういったところで入れた項目ですね。 では続いて8項目目。 いい人が多いマンションになります。 行かないとわからないシリーズになっちゃうんですけど、 ご案内とかで行った時は、 基本すれ違う方、住人の方とかには 必ず挨拶をするようにしてます。 ここで挨拶を返してくれる方が 多いと マンションの雰囲気がいいのかな という気がします。 中にはね、挨拶を返してくれない方いらっしゃいます。 そういうところは基本的に 次にすれ違う方にも 挨拶してもね、やっぱりね 挨拶返してくれなかったりするんで 声掛けし合うことが少ないのかな という気がします。 あとは管理が行き届いてないマンションが 多いと思います。 イメージで申し訳ないんですけど、 集合ポストが雑に扱われてるとか 廊下に物が置いてあるとか バルコニーにガッチリ物置いちゃってるとか こういう方が多い気がする。 なので挨拶を返してくれるかどうかだけでも 住んでらっしゃる方の なんとなく層が 見えてくるというか イメージが私の中になって なるべくだったらやっぱり ここも含めて内見しに行った時に お勧めした方がいいですというのを お勧めしたいなと。 土地の持ち分が大きいマンション マンションを所有する ということは基本的には土地も 所有するマンションが多いんですよ。 着地のところは違いますけど 土地も所有しますよという 所有権をしっかり持ってるのが 多いんですけど、持ってる土地の割合が 大きいマンションというのが 実はありまして、建物の 所有権と土地の所有権があるんですけど その中の持ち分設定 というのがあるんですよ。この土地の大きさに対して この部屋は何万分の なんぼ持ってますよみたいな ものだったりとか何千分のなんぼ 持ってますよみたいな持ち分というのが 設定されてて、この土地に対しての どこという割合は 割り振りはされてはいないけれども 割合として持ってますよというものになるんです。 この土地の持ち分が 多いということは何のメリットがあるか というと、なかなか現実的には 難しいと思うんですけど、建物を 取り壊して建物を再建築 しますよとかってなったときに この土地じゃ売るのか、ここに住んでる 方達で次できた建物に 安く入居できるのかとか こういうふうに選択がちょっと分かれてくるんですけど この建物が取り壊しになって 建て直しになるときに 初めて価値が生きてくるのが その土地の持ち分の大きいというところになるんですよ。 なので、土地が全体的に いくらで取引できるのか そのうちのどの割合で持っているのかによって 土地の持っている価値が 変わってくると。売れた金額に対して その対価を受け取れるといったところで 考えていくと、土地の大きい イコール対価が大きくなりますね というところになるので、土地の持ち分が 大きいというのを入れさせていただきました。 土地の持ち分が大きいマンションで よく再建築されているところ あるでしょ?建て替え行われている ような、再開発されますよみたいなね ところで、もともと分状マンションが あったんだけども、取り壊されて 次にね、高さが設けられるようなマンションが 建ちましたとか、こういったところで 再開発の対象とか狙われやすい ところになったりするんですよ もともと駅があってすぐ近くに そのマンションがありましたと だけどこのマンション、世帯数の割に土地が 大きいなみたいなところが対象ですよ なので、それこそ世帯数は あまり多くないから、ご自身が 持ってました、他の方が売りに出した ところをまた買いましたみたいになってくと 徐々に持ち分が増えていくじゃない 戦略的に増やしていったら、この土地 私のものになるってことですか? それはありえる。だから、私たち 冗談半分に、社内で話したり する時があるんですけど、世帯数が そんなに多くないマンションとかで 買い取っていったりとか、買い増し していけば、そのうちね、取り壊しの 決意とかも自分たちもできるかもしれなくなるし マンションってね、そういう風に 考えていこうと思ったら、実はね 戦略的にね、買い取っていって やりたいようにできちゃう可能性があるというか あるんですよ。持ち分設定の割合の中で 割合が大きくなれば、その分 本当に土地持ってることになるんで うまく取り壊しとかね、そういう 地域に対象となりますよってなった時は すごく得できる物件にも なったりしますので、なかなかハードルは 高いですけどね、一応最後の項目として 入れました。佐藤社長、 即買いすべきマンションということで 項目を挙げていただいたんですけど、この中で 特に今人気だったりとか 今すでに他の人が即買い してるマンションとかで、一層 置いた方がいいよってものあったりしますか? あるとしたらね、駅近だね。人気駅 じゃなくてもいいと私は思ってて 駅周辺って色々と充実 してたりするじゃない。最近 物件の価格自体が 全体的に底上げされてると、これ以上 値段上がらなくなってるんじゃないかとか 下落が始まってるんじゃないか とかね、言われてると思うんだけど それってどの物件を指してるかって 想像したことある? 全部じゃないんですか?違うよ。 私が見てる限りだと高額物件の 可能性が今あるかなと思って 見てまして、都内とかで見ると やっぱ置く具合の物件とかは 物件によるかなって気がする。 何でもかんでも高く取引できてるっていう ような印象ではない。だけど変わらず 価値のあるものもあるし 二極化っていうか、同じような条件なんだけども 値段の変わらないところも あれば、今勝負に出ておかないと 価値が下がっていく可能性があるかな っていうところはあります。ただし、今回ご説明させてもらった その地区フルマンション っていうのはずっと値段変わってないんだよ 今も取引が頻繁にされてると 特にすごく高額な物件を 買えないというかね そこまで予算のない方は 宿年数の落ち着いてるところを選んでいく っていう傾向があるわけ。そうなったときに その方たちってやっぱり人数としては ものすごく多いんだよ。億越えの物件 買える方ってやっぱり人数少ないじゃん。なので そういう物件は見ない。ご自身の 身の丈にあったところを選んでいくってなったときは それなりに宿年数を我慢したり とかしないといけないし リッチがいいところを選んでいくってなった場合は さらに宿年数は関係なく探していく という風に考えなければいけないぐらいの 供給数の少なさになっちゃってる わけさ、今新宿がね。なので 今ある駅地価だったりとか 不動産の元々の強みの部分が 強いところはやっぱり 早く決まってる傾向があるから そうなったら駅地価の築フルのマンションは 売れやすいなっていう風に 見てます。出てきても早い。競争率が 高いなという部分で考えてったときも すぐ買うべきかなという風に 私は思ってます。今ね、物件の 値付けっていうのが非常に難しいところでは あるんですけど、築フルの ところを探されてる方って地域性は ありますけど3000万とか4000万 とかこの辺りの価格帯で 探されてる方多いと思うんですけど この辺りで出てきたところとかは すぐ買うべきだと思うし、札幌とかも そうだよね。2000万3000万ぐらいで出てる ところ、バンバン売れてったりしてるので 悪くないなと思ったらすぐ手を挙げるべき かなという風に私は思ってます。本日 ですね、築フルでも即買いすべき マンションということをテーマとしてお送りさせて いただきましたけれども、すごい動き 早いですよ。ここいいなっていう雰囲気を 感じたらすぐ決まってっちゃったりとかするので 探してく中でね、決め手になった ポイントとか、手をすぐ 挙げて買えてよかったですみたいなね コメントあったら教えていただければな 買い逃しちゃった方、タッチの差で 買えなかったんですみたいな方ね いらっしゃったらね、こういった方もコメントの方 いただけると助かります。雰囲気悪く なかったんですけど、ここ買うのやめました 話もね、お伺いできればなという風に 思いますので、ぜひコメント欄の方に投稿の方 お願いいたします。本日もご視聴 いただきましてありがとうございます。 公式LINEの方を覗いて見ていただければ なと思います。内見チェックリスト などを配りしておりまして 物件を見るポイントについての ヒントがありますので、ぜひこちら 取得していただいてご活用ください。 その他にもプレゼントご準備してますので 公式LINE見ていただければなという ところと、オフラインセミナーですね 実際に私が講師として セミナーを開催してるんですけれども こちらについての情報も出ております いつどこで開催するのか こういったことが載ってるんですけれども オフラインセミナーはですね、YouTubeで お話ししてないようなことや 同じようなマンション探しなどされてる 方とかも集まるような機会になりますので ぜひですね、こちらの方も ご参加いただいて、いろんなね 情報の方を得ていただければなという風に 思っております。具体的なですね マンション探し、不動産探しですとか 売却のご相談などについては 公式LINEとホームページの方でも 受付の方を行っております。 ぜひですね、ご購入のご相談の方 いただければなという風に思っております。 それではまた次回の動画でお会いしましょう。 ありがとうございました。 佐藤社長。はい。 佐藤社長は最近タッチの差で 買い逃したものとかってあったりしますか? 買い逃したっていうかね、このタイミングでは なかったなっていうものが実はありまして 360度カメラっていうのがある。 自撮り棒みたいなものは360度カメラで 私バイクに乗るので バイクに付けようかなと思ってた アタッチメントがあるんですけど それをね、ちょっと買い逃しちゃったんで そもそも買おうかどうしようか悩みに悩んで 売り切れちゃったみたいな感じだったんですけど 後悔ありつつ仕方ないなと思う まさか売り切れになると思ってなかったんですよ それこそさ、ネット上のさ セール期間みたいなのがあるじゃん。その期間だった お買い得だから今買っとこうかなと思ったんだけど いやこれ使わないかもなとか 悩んでる間に、まだ日にちあるし と思ってた。あと2日あると思ってて 1日前ぐらいに 見たら売り切れですって書いてあって あーと思って。その時の対処法は 今が買うべき時ではなかった ということで。自分の中でね、落ち着かせたんですけど 半分ちょっと後悔と ですよね。まだちょっと後ろ髪引かれてる とかありますよね。そう。だから一緒です。 佐藤さんと同じで佐藤社長も買い逃してしまうものはあるということですね つい最近 ありましたっていうところのご報告になりました 次はね、買っちゃおうと思ってます みなさまからのコメントをお待ちしております コメントの中から テーマも考えていきたいと思っておりますので ご協力の方お願いいたします ぜひですね このチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識を アップデートしていってください あとですね、YouTubeチャンネル 本気不動産の方 こちらホームペンの方もぜひ見ていただければな という風に思います あとですね、私ノートですとか まあアメーバブログ この辺りでも情報発信の方を 行っていってますので ぜひこちらの方もですね 本気不動産で検索いただいて ぜひご視聴の方 見ていただければなという風に思いますので よろしくお願いいたします 次回もですね みなさまの人生を豊かにする本気の情報を お届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました