# 査定額が下がる盲点7選 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないような リアルな情報発信も行っていきますし YouTubeの中でお話ししている内容を まとめてお話しさせていただいたり というようなことで発信を行っていきますので これを登録だけでもお願いいたします。 これがあるとマンションの査定額が下がりますと 言ったことをお伝えさせていただきます。 見るときも同じだと思うんだよね。 買い主さん側の見るべき視点みたいなところになってくるんで 売り主さんも買い主さんも見てくださいというところになります。 ただ解消できないものもあったりするので いたしかたないかなというところではありますけど いたしかたないところは査定額にはじめから反映されていると思ってもらっていいですか。 過去の事例に基づいて査定したりするじゃない。 その過去の事例の中にも反映されちゃっていたりするようなことになってきますけれども まさに1項目目がそれなんですが 共用部分が汚いというマンションです。 自分ではどうしようもない。 過去の事例も物語ってものになったりします。 例えば条件が近いものが近くにありましたよと 言ったときに共用部分がきれいか汚いかだけで 査定の価格って変わりますか。 もともとの事例がAマンションはこの価格 Bマンションはこの価格帯みたいな そこでも差がついていったりするんですよ。 なので地域の中で見たときに買い主さん側の話ね ここのマンションって割安じゃないですか。 だけど現地行くときれいじゃないなみたいな ところで何件か見に行くじゃん。 その時に気づいちゃうんですよ。 なのでそこは価格が適正であれば ちゃんと売れてはいくんですけど そうじゃなければ選ばれない物件の分類に入っちゃうだけになるので 共用部分というのは重要なんです。 というのを覚えておいてもらった方がいいかな。 共用部分が汚いってどういったことですか。 集合ポストの周りがきれいじゃない。 汚れてる乱雑物が入ってるポストがたくさんあるところだったりとか 道館など共用部分に物が置いてあるとか ドアが立て付けが悪いとかそういった部分で 細かい部分の積み重ねなんだけど やっぱりいい印象にはならないですよ。 なので私はお客さんに言っちゃいます。 ポストあまりきれいじゃないですねとか言っちゃったりするので 買った後に他のマンションとうまく比較できてなかった と言われるのは嫌なんだよね。 そこはちゃんと説明もするし相場にかなってる金額の時は そこがあるから周りの物件より安いんですよ という話はちゃんとする。 なので共用部分は注意して見ていくようにしましょう。 では2項目目。カビですね。 たまたま同じマンションで別の階のお部屋見に行ったことがあったんですけど 1つのお部屋はカビだらけ。 窓の下とかも黒くなっちゃったりとか カフェとか変色しちゃったりとかしてたんですけど もう1つのお部屋はそんなことはなかったっていうことがあったんで やっぱりどうしてもカビのお部屋って印象悪くなっちゃいますよね。 今タカちゃんすごい良いこと言ってくれたんだけど 同じマンション内でカビが出てる部屋出てない部屋 何が違うと思う? 心意気。 寒気。 寒気を怠るとカビが発生する。 なぜかというとやっぱり水分の逃げ場がないんだよね。 室内で発生した水分。 例えば洗濯物、お風呂、キッチンもそう。 水扱うじゃない。 ここで水分が出たものはどこに行くかというと窓面などね。 冷たい空気の溜まってるところに付着するというところになるので 付着した水分をちゃんと解消できるように 換気を行ってないとカビが発生するとかね。 要は水分が常にあるような状態だったらカビが発生しちゃうとかってなるんだけど 原因の多くは住んでらっしゃる方の寒気なんですよ。 カビが発生してるとね 買い主さん見に来た方がいい印象持たないわ。 絶対に。 解消できますよって言っても 住み方ですよって説明しても響かない。 そのマンション内でいくつか部屋が出てればいいの。 自宅できればいいんだけどそうじゃない場合は こういう欠陥があるマンションなんじゃないかなみたいな見られ方をしたので カビというのは価格を下げてしまう要因になるので 注意が必要なんですけど 使い方の要素が大きいので 改善できる方法はあるんですよっていうのは しっかり覚えておいていただいた方がいいかな。 だけどカビが発生してしまってるお部屋は結構解消するの難しい。 住み方変えてもカビの匂いってずっと残るので 形跡も残るしっていうところで 物買い替えたりとかね一通りしないといけなくなっちゃうくらいのレベルの 課題感はあります。 中古マンションって買ってから知らなかったでは遅いんです。 そこで今回マンション購入セミナーという勉強会を開催します。 しかも参加は無料です。 YouTubeでは話し切れないマンション購入で失敗しないためのポイントを 会場で私が直接お話しします。 もちろんそこで私に質問していただいてもOKです。 各会場20名限定です。 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください。 会場でお待ちしています。 では3項目目。油汚れと闇の汚れ。 これが室内に付着している場合は査定額が下がります。 掃除したりとか入り替えれば良くないですか? 良いんだけどここもさっきのカビと同じような感覚。 買い主さんにとって絶対良く見えない。 油汚れはまだ良いんだよ。 これは物が取り替わればそれこそリフォームになる。 解決できちゃうでしょっていう風に想像される方が多い。 闇の汚れとかは表面の汚れだけじゃなく 臭いが壁の奥底まで染み込んでしまってる。 というところになるんですよ。 これペットの臭いとかも実は一緒なんだけどさ。 臭いを解消するのって結構大変なんですよ。 いろんなところに臭い付くんだけど ご自身が使ってる家具だったりとか衣類だったり こういうものにもちろん臭いは付くんですよ。 だから荷物を出すと結構解消できるんだけど 壁紙などにも染み込んじゃうから 印象悪くなっちゃう可能性があるので 私もペットとか好きなので結構気を付けてます。 掃除も適度にやりますしっていうところになるんだけど 油汚れ、闇汚れ、プラスペット汚れについては ちょっと注意が必要かなというところになります。 では4項目目。建物が近いというところです。 特にバルコニー面、ビビング面に隣接する建物が近いのは 査定が下がっちゃう。 一番嫌なのはまず目線が合うこと。 向きにもよるんだけどこっちはビビング。 向こうは拠室だったりとか廊下だったりとか 事務所の後であれば会社だったりとか色々あるんですけど 結構見えちゃうから。 こちらからうっすら見上げるぐらいの角度感だと 向こうからすると見下ろす感じになるから 見てるっていうのはないけど視線が気になる可能性があるというところで 向かいの建物の視線気になったことありませんか? 前の建物の使われ方などを ウリネスさんに私は確認することもあるんですけど まずはこの視線という部分でしょ。 もう一つが日当たり。 ただこれね難しいのが前に建物があってくれることによって 光が入りやすいっていったこともあったりするんですよ。 建物があると確かに暗く感じるんだけど 光が当たって建物にはめかえとこの反射光というかね これが逆にお部屋を明るく演出してくれることが あります。 なので日当たりに関しては逆にいい場合もあると。 建物との距離感というかね ここも重要になってくるかなというところになります。 あとは見晴らしだよね。 目の前が建物っていう地域も少なくないんだけど 目の前に建物しかないですよってなったときに そこも査定学には影響してくる部分になるかなというところです。 では続いて5項目目。公園です。 決して大型公園ではなく ちょっとコンパクトな街の憩いの場みたいになっているところね。 しかもちょっと周りに会社とか 多いようなところだったりとかもちょっと想像しているんですけど 夜の話なんですよ。 多分大半の方が若者のことを想像するかもしれないんですけど 私が想像しているのはちょっと大人なんだよね。 普通の会社勤めの方だったりとか お仕事帰りの方などが飲食店に入ればいいんでしょうけど 公園で1杯2杯だけ飲んで帰ろうみたいな 会社員の方たち。意外と気づいてないと思うんですけど 結構声響くんだよ。お酒が入ってるから ちょっと大きな声にもなりがちだし 人目もあるからちょっと声もうちょっと落として喋ろうよとか このちょっとした声でも 周りの建物の関係によっては響いたりとか っていうのがあるんですよ。特に夜は声が通りやすい っていうのもあるので声の音を落として話してたとしても 意外と周りに住んでらっしゃる方に 届いてる可能性がありますよと言ったところなんですよ ビジネス街など近いようなところとかの公園で お店に入らないで1杯2杯なんでしょうけど 飲んでらっしゃる方がいらっしゃる公園 コンビニ近いようなところが多いかもしれないんだけど そういう方たちの声っていうのはちょっと響きやすいかなっていうところで 5項目目として公園というのを入れさせてもらいました。 では6項目目。網だったりとか シートが外壁にかかってるというマンションになります。 想像できることが2つありまして まず1つ目は工事をしようと思ってるんですけど 応急処置でまず覆いましたというようなところですね。 痛みがあって覆いましたと。すぐに 補修工事などが入ればいいんですけど とりあえず応急処置終わったんで次の大規模修繕の時に 直しましょうみたいな感覚で少し放置されてるというような 建物になります。そこって本当に おそらく一部の部分なんですけど 他の部分でも同じ症状が外壁の内部でね くすぐってるところがあるんじゃないかなっていう風に 私はちょっと疑ってかかるのと 見に来た方視点でのお話になるんですけど 同じように感じるんですよ。あれなんでここって ブルーシートが覆ってあるんですかとか。ネットの方がまだ わかりにくいんですけど思いっきりブルーじゃない。なので 傷んでるところ覆ってますよねとかっていう風に見られてしまうと。 あんまり意識が向かないんですけど私はここは ちゃんと説明はします。なんでネット貼ってあるのか気になるんで 確認しますねと。管理会社さんに確認したりとか っていうのはするんですけど応急処置でやってますよとか そういう風な回答でくることが多いです。もう一つ ブルーシートではなくネットになりますが バルコニーの鳩よけとか鳥よけで つけられてることが多いんです。野生動物に対しての 対策というかを気遣ってるような 建物はちょっとさてがく下げさせて いただいてしまう可能性が高いかなというところです。 どうしてもバルコニー面とか動物来た形跡って 結構残ってるじゃない。今後も来るって 思うと避けたいですよね。仕方ない部分もあるね 地域性というか。平地で 巣を作るところないのかな。もしかしたら って思うのか。だからそういう高い建物の ところに寄ってくる傾向があるのかなと思ったりとか 駅周辺などでもあるんですよ。どこにでもいるじゃない 鳩とかカラスとか。いますね。コンクリートジャングルの 中でね。生活する彼らにとってはね どこかしらに巣を作らないといけないから一つのマンションに ね。この階あたりは来るんだなと そっちの階は来ないんだなってところがあったりとかするので 居住区ですよ完全に。だからネット張ってるの ただ地域で選んでたときにはたまたまそういう ところへ該当すると。じゃあ対策どうしましょうっていうのは 課題になったりとかするので。特に駅周辺とか いっぱいあるでしょ。ってなったら彼らの住むところってあるわけですよ 毎日ね。山にカラスは帰るわけではないんですよ 通勤してるわけじゃないですもんね。そう。通勤カラスもいます いるんですよね。いるけど 山が近くないとそうはできないので。というところになります では7項目。最後になりますが 教養部分で設備がついてて既にもう使われてない 無駄施設になってて丸っきり使われてない といったものがたくさんあるマンションです 以前は流行ってたんですよ。いろんなものが マンションにプールがあったり噴水があったり ティアタールーム、カラオケルーム、最近もあるけどジムだったり だけど住人の方がもう使わなくなってる ようなところもあります。噴水とか プールとかやっぱ課題感があって 止めてしまったりとかしてるところもあるよね。でもそこさ 当時魅力で買ったりするんだよね。売りだったりとか 買ったりとかですよね。だけどそういったところは 2時間以外無駄にかかっちゃうとか もういらないんじゃないみたいなものでやっぱり止められてしまうと 何かにうまく活用できてればいい。だけどそうじゃない ところは結構あるんで結局あの 部屋ってずっと空いてますよね。そこには 固定さずにかかってきたりとかしてるので うまく活用できればいいんですけどそう転用できてない ところはもったいない。だって水の流れてないさ 噴水。何のスペースかなってなっちゃうじゃん 先日行ったマンションね。駐車場 世帯数分がない。足りないんですね。だけど 余白はたくさんある。ちょっとした食材があったりとか ここ駐車場にすれば全然いいのにと思うような ところがたくさんあるんだけど結局ほら 決議で決まるじゃん。マンションみんなの賛成によって 動いてくんでもったいないなってすごい思うところは たくさんある。ちゃんともっと話し合えば もっと快適になるようになってくるようなところがあるので 資産価値高めるってなったときは皆さんでね 話し合いが持たれるべきなんでしょうけども 駐車場が確保できないってなったらそこも価値落ちるし 無駄施設があってずっと使われてないよと 何にも転用できてないよってなるとそれもまた 価値の下落にもつながったりとかします。なので 無駄があるところは嫌われてしまう可能性があるというかね 価格をどうしても落とさざるを得ないというか そういう風に見られてしまう可能性があるので ちょっと注意が必要かなというところになります。 今回7項目にわたって査定するときの視点の部分に お話をさせていただいたんですけど ご自身が解決できる部分に関しては 解決できることなのかどうなのかは はじめに話した後に見ていただく。そうするとね だいぶハードルが下がる。直せばいいんですよねっていう感覚で 見に来てくれるのでそこはうまくセーブできるんですけど 具体的要因の部分については売り主さん側の 生活だったりとか今までの 過ごしてきた過程の中でどういう状況だったのか っていったことを買い主さんにお話していただくことで 査定額に影響しないというかね 他のところと影響なく売ったりすることができます。 もちろん虚偽の話はダメですけど 真実に基づいて気になったことがあるのかなかったのか あとはマンションの中で今こういう話が 出てますよとか。要は買われる方が 安心できるような形、会計が取れるのであれば 査定額に影響はしないんですよ。だけど どうしようもないことに関しては価格で 反映するしかないっていう部分になるので ここが大きな分かれ目だったりするんですよ。 普段の生活の中で蓄積されてしまった汚れとか 臭いについてはある程度リフォームでなんとかなる と言えばなります。ただしそうじゃない部分についてはね 買い主さんに安心してもらうために何が必要なのかといったところで 判断が分かれてきますのでこれがあるから査定額が 必ず下がりますよとかっていう風に考えなくても いいのかなと。あとはね正直にお話しちゃうと 業者はそこまで細かく見てないんですよ。私はね 結構気にします。買い主さんから質問が来るであろうことは あらかじめ売り主さんにヒアリングしとくとか よくある質問は先に解決しとくというところで 他の物件と差が出ないように なるべく平等に見てもらえるようなお話をするように してます。だけど他の業者さんの査定してる姿は 見たことないんですけど価格に反映されてないのかな とか単純に痛みが激しいので 値段抑えてますとか言う方が結構いらっしゃったりするので 人によって結構見方が違うのかなと 以前の取引事例に基づいてこの金額でいかがでしょうとか 言ってくる業者さんもいるんだけどそういう方は 本当に大して部屋は見てないです。なのでやっぱり見方というかね いろんな視点で見られる可能性があるので 私が査定するときは極力しっかり見るようにして 解消できるのかできないのかで価格を調整して 販売してますよというところになりますので 全てが下がるわけではないですから安心していただければな というところになります。今回マンションの査定額について お話をさせてもらいましたけど買われる方も売られる方も いくらか参考になるような内容でお話できたんじゃないかな というふうに思います。他者さんの査定の仕方って 経験された方の中にこういうふうに査定してもらいましたとかね こういうところ高く評点付けてもらいました マイナスされましたみたいなこういうコメントなど ございましたらぜひコメント欄の方に投稿お願いします あと買い主さんが私ここすごく気になって いつも見てるんですとか私こういうのがあったら 嫌みたいなコメントがあったらコメント欄の方に 投稿の方お願いいたします。本日もご視聴いただきまして ありがとうございます。このキグドウさんの公式LINEの方では 内見チェックリストといったものをお配りさせていただいてます 買い主さんがどういう視点で物件を見られるのか といったことのチェックリストになっているんですけれども 逆に言うと売り主さん側にとってのね 売却するときこういうところ見られるんじゃないかなとかね この辺りの指標にもなるでしょうから アンケートにお答えいただくと取得できるようになってますので こちらの方登録していただいてぜひ取得してください オフラインセミナーですね。買い替えなど検討される方も 非常に多く出席されてます。この開催予定についても 公式LINEとホームページの方でも行ってますので ぜひお時間ありましたらご参加の方お願いいたします 具体的なご相談ですね 査定を行ってほしいとかマンション欲しいんですよとかね 買い替えしたいとかね。何から始めたらいいのか分からない このようなご質問などについては ホームページと公式LINEの方から受付しておりますので ぜひお問い合わせの方よろしくお願いいたします それではまた次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました しなかったんですか?綺麗に使ってたとか 出口考えないんですか? 条件悪くてもめんどくさくない人にお願いしたいってイメージです 使い切っちゃったものを買い取ってもらうイメージ ラッキーぐらい 私のたかちゃん意外と売らない説ですね マンションの出口はしっかり見ていきます 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました 皆様が不動産の情報通になれるよう このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます そして皆様へお願いがあります 皆様からのコメントをお待ちしております コメントの中からテーマも考えていきたいと思っておりますので ご協力の方お願いいたします ぜひこのチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識をアップデートしていってください あとですね YouTubeチャンネル本気不動産の方 こちらホームページの方もぜひ見ていただければなという風に思います あとですね 私ノートですとか アメーバブログこの辺りでも情報発信を行っていますので ぜひこちらの方も本気不動産で検索いただいて ぜひご視聴の方 見ていただければなという風に思いますので よろしくお願いいたします 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました