# 後悔する立地とコスパ抜群立地を不動産プロが解説 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてお話しさせていただいたりということで、 発信を行っていきますので、フォロートロークだけでもお願いいたします。 一生後悔するリッチとコスト抜群のリッチということでお送りさせていただきます。 マンションを買うからって実はね、結構緊張で探しますから。 いきなりすごい遠いところにマンションを買う方とか不動産を買う方ってあんまりいないんだよ。 ローン使いたい方はさ、特にさ、通勤券だったりとかこの辺りまで見られたりとかしますからね。 セカンドハウスローンとかね、そういう別なローンの組み方をするんだったら別だけど、 そもそも生活券の中じゃないと買えないっていうのが前提になってくるから、 地域のこと知らないでいきなり買うっていうのないかな。 もし、たかちゃんさんがね、めちゃくちゃお金持ちになりましたと、 現金で買いますよだったら普通にありえるかもしれないし、 セカンドハウスで買うんですみたいなことであれば十分考えられるかなっていうところになりますから。 今日はそのあたりね、図で示しながらね、ちょっとお話の方していこうかなと思いますので。 ポジションチェンジしましょう。 ということで、じゃん。 なんですかその絵は。 バカにして。 たかちゃんが分かりやすいように作ったんですよ。見たら分かるでしょ。 駅って書いてます。 じゃあこの間は、線路でしょ。 ゲジゲジじゃないでしょ。 ゲジゲジって言おうとした。 山があって、海ですよ。 青い縦は川、赤いのは道路。 本当はちょっと違う色使いたかったんですけど、4色しかないから。 太い幹線道路があって、細い生活道路があってみたいな。 この上、黒いの高速道路走ってる。 笑ってんな。 なんですかその。 これインターチェンジ。 インターチェンジまで作ってる。 インターチェンジやってて、今回のテーマがですよね。 一生後悔する立地とコスパ、抜群立地ということでお伝えしてるので、地図的な部分でちょっとご説明させていただいた方がいいかなと。 本当は3Dにしたかったんですけど、さすがにちょっと難しいのでこんな感じです。 街並みを作る時っていうのは、やっぱり駅中心にできていくんですよ。 まずね、地形が出来上がる時のお話ちょっと触れさせてもらいますね。 そんな昔から。 まずはこういう山並みがありますよね。 もともとはこういう位置に地面がありましたと。 雨などの侵食により川を伝って海へと注がれるわけですよ。 削れたものが下に下がってきます、平坦になります、海。 だから海側ってみんな平坦でしょ。 少しずつ山側に行くに従って徐々に傾斜が上がっていってっていう風になるじゃん。 上流下流があるわけですよ。 まずね、後悔する可能性があるとしたら1項目目に挙げたいのが 災害リスクが高い地域は皆さん嫌じゃないですかと。 災害って難しいのは山側は山側のリスクがあるし、海側は海側のリスクがあるんですよ。 間は間の川のリスクがあります。 これまっすぐ書いちゃってるけど、まず山。 何があるかというと土砂崩れとかですよ。 ハザードマップとかで見ると急傾斜地のところに車線が入ってて ここが崩れる可能性がありますよみたいなことがあったり。 だけど大変な思いするのはこの辺ですよ。 これが崩れてこの辺が埋まっちゃうわけだ。 次にあるのが今まで川になってたものがここに滞流してしまってこれが流れてくると。 土石流と言われるもんですよ。 っていうのがやっぱり発生します。 山は山なりのリスクがある。 地震が発生してきた時には津波警報とかあるじゃん。 だから海側ですよ。 今まではここだったのはこれがどんどんどんどん流れてくると。 住宅があったものが浸水してしまうとかっていうこともあったりとか あとは高潮ですよね。 地震などの影響も大きいですけど 少し上がって津波の影響みたいな形になると。 あとあるのが河川も一本だけじゃないから 支流っていって途中から入ってきたりしてるものもありますよね。 温流が線上降水帯などでどんどん強くなっていった時に 温流に入れなかった支流でこの辺りで水が溢れ出ますよとか っていうリスクもあったりするわけ。 なので安全地帯はこう考えるとないんですよ。 私たちイブリ東部地震っていうのを経験してるんですけど イブリ東部地震の時は地震の影響で土砂崩れが起きました。 火山灰か以前の噴火などによって 山の上に堆積したものが崩れてしまうっていう 同じですよ。症状としては。 なので雨もそうだし地震などの影響でこういう土砂崩れが起こって 水が溜まってしまって影響が出てくるというようなこともあったりしますので 災害リスクが高い地域ってどこなんだろうって言ったらほぼ全域だよね。 災害の内容が違うだけでどこでも起きるってことなんですね。 どこでも起きる。さっきお話ししたね。 地形ができる時にこの辺に土砂が堆積して平坦地ができあがってね 平坦地ができることによって街並みが作られるという話をさせてもらったんだけど もともとはここ低地だったところに土砂が堆積してできるわけだから 液状化リスク。低い土地があったところが土砂などが堆積してできあがったと。 今は平坦だよと。だけどここくすぶってるから 大きな地震などが来た時にここがグンとへこんでしまう。 定着しちゃうというようなことで災害になってしまったりとか いったことがあったりしますと。 なのでどこに何が潜んでるか分かりませんよという話なんですよ。 こういうリスクの高い地域というのはもともといろいろあったはずなんですよ。 さかのぼればこういったことがありましたよといったことが調べることはできるんだけど 気象状態とかだいぶ変化があります。 なので予測できなくなってきているというところがあるので 私がおすすめしたいのはあまりカビにならないほうがいいかなと思う。 だっていたしかたないから。いつどうなっても。 家財保険とかそういったもので保険を適用できるような状態にして 安心を確保しましょうというところなんですよ。 どこで起きてもおかしくないというところです。 中古マンションって買ってから知らなかったでは遅いんです。 そこで今回マンション購入セミナーという勉強会を開催します。 しかも参加は無料です。 YouTubeでは話し切れないマンション購入で失敗しないためのポイントを 会場で私が直接お話しします。 もちろんそこで私に質問していただいてもOKです。 各会場20名限定です。 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください。 会場でお待ちしています。 2つ目の公開ポイントとしてお伝えしたいのが 盛り上がらなかったニュータウン。 例えば駅と駅の間に新しく新駅を作りました。 ここを開発しようと思ってたけども 思い通りに行かなかった場合。 両サイドの駅は急行とか特急とかこういったものが止まりますよ。 だけどここ止まらない。 盛り上がらない。 新しくマンションできてここ買ったんだけど 人気が出ないからお店とかをはじめね いろんなところが出展してきましたよと。 だけどここが思うように盛り上がらない。 始まらない。 撤退ですよ。 ここの駅が空洞化するわけではないけど 盛り上がらないままずっと来てしまいました。 だけどここにはマンションとかがたくさん建ってて 小さいスーパーとかはあるけれども いうようなところもあったりします。 なので人気が上がらないから 飛散性が上がらないとかこういったこともあったりします。 そういったところも少なくないので実際ね。 相談を受けたりします。 高く売れないんじゃないかとか 違う地域に行きたいともう不便だからとかね。 実際そういう風にちょっと後悔されてたりする方もいらっしゃいます。 というところです。 では続いて3個目いきますが 駅近すぎる。 盛り上がらなかったニュータウンに限らずってことですか? うん。 例えばこういう駅がありました。 ここ人気。 こっちも人気。 それはいいですよ。 だけど駅周辺本当にすごい近いところ。 パカちゃんが探している5分圏内っていうのは このぐらいの範囲でしたよと。 この辺りって例えば上が北だったとするよね。 駅の北口ここは人気がありますよと。 南側人気があります。 なぜなら海が近いから。 こういう場合ってどっちかというと 南側にお店を作って 海との接続で人気を博しようみたいな。 観光客とか。 そう。北側の地域。 住宅街。 駅周辺はいくらかにぎやかだけど この時のこの間の駅5分圏内は もうとにかくにぎやか。 お店もあっていろんな人の出入りがあります。 会社もある。 だけどここって生活しやすいんですかってなった時に あんまりスーパーがないとか そういったこともあります。 だから駅から近いんだけど スーパーはちょっと離れたところにありますよとか。 住宅地側に行くとあるけど こっち側には実はないですよとか。 こういったこともあったりします。 大型のスーパーって今何気なくここにつけたんですけど 大きい幹線道路沿いとかにあったりするので ここまで行かないと買い物が不便だよとかね。 住宅街寄りのところはいくつもあるけど みたいな感じだったりしますので そういったところの違いがありますよ。 4項目目いきますけど もう一つの公開ポイントが 駅から近いところでマンション欲しいんだけど 新築建てたいんだけど 駅から近いところは高くて買えないので 駅から離れたところに新築を買いますよみたいなパターン。 駅から離れたところ じゃあどこなんですかってなった時に 高速道路の近くだったりとかのマンションを買いました。 駅までは遠い。 買い物便は車使えば不便なんだ。 通勤も車使って 高速道路でどっか行けば不便がないとか っていったところもあったりします。 公開ポイントは何かっていうと 車使えるときはまだいい。 だけど車を使わなくなった途端に 買い物便まで結構距離あるなとか 駅まで遠いなとか こういったことが起こり得ると。 なので私がよくお話ししてる これこそ買い換えすべきなんでね。 ご自身の生活スタイルに利便性のいいところを 選んでいきませんかっていう話になるんですよ。 ファミリー層とかだったら 逆に駅近より少し離れたところのほうが 子育てしやすい。 環境がいいとか そういったところの側面はあるので 間違いではないんだけど ずっと住み続けるのはどうなんでしょう っていったところで 私はちょっと疑問があります。 というところです。 じゃあ逆に今度 コスパ抜群のところに行きましょうか。 さっきニュータウンで使っちゃった駅なんですけど ここがたまたま普通の駅でした。 というパターンですね。 街並みさっきの話に戻るんですけど 作るときって 駅中心にこう描くようにして 街って作っていくんですよ。 だから駅中心に 少しずつ発展させていく みたいな感じなんですよね。 作っていくときに 一番初め出来上がるときって やっぱり駅近なんですよ。 街が作られていく過程として。 なのでこの辺に 古いマンションだけど いくつもありますよみたいな。 この宿年数が古いけど 立地がいいマンション やっぱり魅力なんで。 なぜなら駅から近いけど 古いから安いがあります。 あとは時代の流れの変化というかね。 今は落ち着いた大きさのマンションが 増えてますけど もっと古い時だったら コンパクトマンションとかが 実は駅周辺に 集中してたりとか いうのがあるので この辺りのマンションを 選んでいきませんかと。 これ何がいいかというと もう一つが 時代経ちすぎてるので リニューアルされてる。 例えばエレベーターを リニューアルしたりとか コストとか 教養部分の アップグレードを してますよと。 古いマンションだから もちろん段差解消も されてないところが 多いんだけど 金格法以降に スロープなどの設置とかで マンションの教養部分に関しては バリアフリー化が 進んでますよっていう マンションも 駅周辺には少なくなる。 この辺りのマンションがね やっぱりね ちょっと当時 お金かけず立ててる ところもあったりとか するので それこそレトロマンション だったりとか こういうのが あったりします。 なのでそういったところを やっていきませんか というところと 場所にもよるんだけど さっきの話じゃない。 駅によっては 生活側なのか 繁華街側なのか っていうのが あるんですよ。 駅周辺には やっぱり人が 集まるので お店も たくさんできやすい ということで 買い物弁を いくつも作ってますよ というところになったり とかするので その辺りの 利便性がいい というところですね。 あと3つ目が ファミレスなども ありますよね。 年齢重ねてった時に 食事作るの めんどくさい時も あるじゃないですか。 スーパーのお惣菜 あんまり食べ過ぎると 食べ飽きちゃう。 ファミレスとか その辺りが 駅周辺には いっぱいあります。 カフェもある。 なので イッチの部分でいうと スーパーとか ファミレスとか 一緒ってんだよね。 ちょっと 混在してるところは 生活しやすいかな というところになります。 4項目目 行っちゃいますけど この幹線道路 あるでしょ。 幹線道路があって 普通の生活道路が あります。 ここ繋がってます。 ここって バス走ってるじゃない。 バスが ぐるーっと 通勤するんですよ。 駅回って みたいな感じになったり するの。 バスが走ってるのは ありがたいんですよ。 やっぱり。 例えば通勤で もっと先の駅使ってますよ とかってなった時に 今いろんな 災害など あったりするでしょ。 その時に 別路線が もう1個走ってたと するじゃない。 例えば もう1本 こっち側にも 主要な 交通機関がありました。 ここにも駅があります。 この間に マンションがありましたよ ってなった時に こっちの駅も 普段使いで 使ってて もっと休みの日に 使いますよ みたいな ダブルアクセスでね っていうのが あったりとか するんだけど このダブルアクセスでは なくて メインの駅があります もう1つ このバス路線 だよね。 普段は使ってないけど このバス路線を 何か災害が あった時に こっちの駅 使えません。 こっちも 止まっちゃいました ってなった時に 生きてくるのは バスなんですよ。 バスが こういう 幹線道路から 走ってきて 家まで いろんな見方を していきましょう というのが 私の最近の おすすめなんですよ。 あとはもう1つ 最後 これ5項目目になりますが 幹線道路 この赤い 太い通りの 1本内側 これも 実はおすすめです。 なぜかというと さっき実は こっち 近しいもの 書いてたんですけど 幹線道路の すぐ近く には お店がありますよ この辺りに マンションがありますよ ってなった時に お店にアクセスしやすい とか 幹線道路まで出れば なんでもありますよ だけど 1本入るだけで 音はね だいぶ軽減される 音の問題とか 気にされる方 いるんですけど 1本入ると 本当音は 急になくなる 窓開けてたら 多少ね 緊急車両が通ったよ とかっていうのは わかるかもしれないけど 閉じてしまうと ほぼほぼ聞こえなかったり とか 全然気にならなかったり するので 幹線道路 沿いではなくて 1本入った この通り っていうところを 結構おすすめしたいな というところになります。 おすすめしたら この辺りかな というところになりますね。 佐藤社長 今公開するリッチと おスパの良いリッチ ということで ご説明いただいたんですけども この中で リスクがあるというか 一番買ってから 公開するリッチって どこになりますか? 盛り上がらなかった に言えたんですよ。 タカちゃんみたいなタイプは こういうところで 買っちゃうんですよね。 そうですね。 これから新駅ができて 盛り上がるよ 爆上がりするよ って言われたら 買っちゃうじゃないですか。 そう。 でもね うまくいってないところが あるんでしょうね。 いや、そうですよね。 それこそ出口が 見えなくなっちゃう。 でも買っちゃう。 新宿だし。 いざ出来上がってみたら あれ? みたいな。 ってことはだって 売りたくても あそこの駅でしょ ってなっちゃったら 売れないじゃないですか。 でも欲しい人はいるよ。 いるけど 買った時に この先どうなるか また分かんないって そういうね 期待を持ち続けちゃうんだよ。 なので 期待熱が冷めきるまでは 多少時間はかかるかも きっと。 だけど 一番後悔するのは その気づいた時だよね。 ここもう これ以上無理だなって なった時 に初めて 後悔し始めるような イメージだと思う。 何でもかんでも 新しい駅 新しいマンションが 正義ってわけでは ないんですね。 やっぱりね 成熟したところには なかなか追いつけないよね。 特にこう 囲まれちゃってる みたいなこと したら ちょっと先行けば 駅があると思うと そっち側に 行っちゃうかもしれない。 高すぎるからね。 ちょっと一駅 二駅っていうのは ありえるけどね。 ところでもあるかな。 本日ですが 一生後悔するリッチと お送りさせてもらいましたけど 参考になったかどうか その方によるかも しれないですけど 既に買っちゃってる方も いらっしゃると思いますし 気が付いたら うちの駅 なかなか盛り上がってないか みたいなね お話だったりとか 災害のね お話だったりとか 実際ね 経験された方が いらっしゃいましたら ぜひコメントの方 投稿の方 お願いいたします。 本当に発展しました っていう方も いらっしゃると思うので そういう方はね 買ってよかった話 ぜひコメント欄の方に 投稿の方 お願いいたします。 ポン吉不動産の 公式LINEの方では 内見チェックリストなど お配りしてます。 今回ちょっと リッチの方だったんですけど ちょっとね 物件探しの参考には なるかと思いますので ぜひですね 公式LINEの アンケートの方ですね ご回答いただきますと プレゼントの方 取得できます。 いくつかあるので こちらの方 ぜひご活用の方 いただければな というところです。 あとですね 実際に私が講師を務めて 無料で行っている オフラインセミナー ちゃんとお会いして お話するんですけども 公式LINEと ホームページの方で 日にちと時間があったら ぜひ参加してみてください。 具体的なご相談 セミナーなどでは さすがに皆さん いらっしゃるんで 具体的なご相談 いただけないかと 思うんですが マンション購入したり とかね ご買い客買い換えなどね ご検討されている方 こちらの方の窓口も 公式LINEと ホームページになってますので お問い合わせの方 よろしくお願いいたします。 それでは 次回の動画で お会いしましょう。 ありがとうございました。 佐藤社長 はい 最近プチ公開 したことありますか? 私ほら 2拠点で生活してるじゃないですか 札幌戻ったりね 東京にいたりとか 生活なんですけど ゴミの日を すっごい大切なんですよ ゴミをちゃんと出したい 出したい 出したいんだけど タイミングが合わないとか っていうことがあるの 曜日感覚最近 おかしくなっちゃってる 勝手になんかね この曜日だって 思い込んでて その曜日 間違えちゃったり とかするんだよね 燃えるゴミの日 だと思ってた日が 曜日間違ってて 4日くらい先だったの その前の日に 2日間 間違えちゃった っていうのが その前の日に 臭いのきつい 食べ物を食べちゃって 曜日間違ってた と思ったら 変なちょっと 臭いが 立ち込めて 部屋狭いもんだけど 行き場がなくて 仕方なくね その臭いと 2日くらい生活してた っていうことがあって それがちょっと ぶち壊壊かな ってことね せっかく計算 したはずだったのに 間違ってた 不愉快でしたよ 2日間くらいね でも仕方ないと思って そうですね 他に捨てるとこないですもんね うん じゃあ間違えないように 大きく書いておきますか 曜日間隔だからな そっちはね ちょっとね しっかり覚えておきますね これからは そういうことないように 頑張っていきます はい 皆様からのコメントを お待ちしております コメントの中から テーマも考えていきたいと 思っておりますので ご協力のほう お願いいたします ぜひですね このチャンネルを フォローしていただいて 不動産に関する知識を アップデートしていってください あとですね YouTubeチャンネル 本気不動産のほう こちらホームページのほうも ぜひ見ていただければな というふうに思います あとですね 私ノートですとか アメーバブログ この辺りでも ぜひ見ていただければな というふうに思います あとですね 私ノートですとか アメーバブログ この辺りでも 情報発信のほうを 行っていってますので ぜひこちらのほうもですね 本気不動産で検索いただいて ぜひご視聴のほう 見ていただければな というふうに思いますので よろしくお願いいたします 次回もですね 皆様の人生を豊かにする 本気の情報を お届けさせていただきます これからも 応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました