# 中古マンション価格と2030年問題を解説 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてお話しさせていただいたりというようなことで 発信を行っていきますので、これを登録だけでもお願いいたします。 連続5ヶ月ギャラクト、初見、中古マンション市場はどこまで下がるのかということを テーマとしてお伺いさせていただきたいんですが、いろんなニュースがあったりするじゃないですか。 本当に値段、ニュースが言うほど下がっているのとか、 制約件数自体も減っているのかなというふうなことが記事としては出てはいるんだけど、 果たして本当なのかなというちょっと疑問は実はあります。 探している側からしたら変わっていないと思う。 物件も別にめちゃめちゃ増えているとか余っているとかっていうイメージもないですし、 欲しいなと思ったマンションが価格下がっているかってそんなイメージもないんですけど。 そうなんです。現場的な部分のお話も含めてしていきたいんだけど、 ニュースとかを見る限りだと、今買うべきじゃないんじゃないかとか、 売るべきじゃないんじゃないかとか、行動に移すと損するんじゃないかみたいなことを想像しちゃうかもしれないんだけど、 私はそういう情報自体はもうちょっと深掘りすべきかなと思っているんだよね。 現場の肌感としてはそうではないんじゃないかなというのが思っていて、 タカちゃんが今それを感じているっていうのもあると思うんだよ。 値段そんなに下がっているのかなって思ってるじゃん。 欲しいなって思う物件がなかなか出てこないとか、あってもすぐ決まるみたいな感覚じゃない? だからデータの取り方が平たく取ってしまってるっていうか、 全部の不動産市場の中で見てるから言い方がちょっとずれてくる可能性はあるかなと思っていて、 不動産って価格帯がすごい高いところもあれば、そうじゃないところもあったりするじゃん。 一つの指標の中でまとめようとするとなかなか難しいんだよね。 だけどニュースとかにするってなると、もう本当に切り取った部分しか話ができないだろうから、 価格が下がりました、件数が増えてってますみたいなね、ワードが出てくるのかもしれないんだけど、 ちょっと現実的なお話を私させてもらいたいなと。 なぜ今こういうような状態になっているのかというところなんだけど、 おそらく地域は首都圏といってもかなり限定された地域だと思う。 しかも物件数もかなり限られた情報の中から、 どういったワードが出てきているのかなというふうに思っています。 不動産を買いたい方のニーズは変わらない。 売る方の売らないといけない事情の数もさほど変わらないと思う。 むしろ多くなっている可能性はある。 今高齢化進んでるでしょ、マンションとかも。 なので売りたい方とか、売らなければいけない事情の方とか多いと思う。 だけどいろんな側面が私の中でありまして、 今人気のエリアってあるでしょ。 10年前とか15年前とか、20年くらい前かな、 もっと値段安かった物件。 それこそ今ね、1億5000万とか2億とかぐらい付いてるような物件って、 当時いくらぐらいで買えてたかというと、 だいたい5000万、6000万、7000万とか1億いかないぐらいの金額で買ってるわけ。 20年くらい前にそのぐらいの金額で買ってたところが、 今不動産の価格が上昇してきましたよっていったところで、 1億5000万、2億とかこういう数字が付いちゃうわけ。 ってなったら当時7000万、8000万で買ってたところが、 いきなり2億で売れたりとかするってなったら、 倍ぐらいで売れたりとかもするし、倍以上で売れるところもある。 そのぐらいの価格で取引できるってなったら嬉しいじゃない。 20年くらい前の物件って結構ね、やっぱね、買った時より高く売れちゃうんだよ。 なんだけど2倍、3倍になってるエリアはある一定数のところだよね。 ベースの金額あるでしょ。もともと結構いい値段なんだよ、それでも。 当時ね、6000万、7000万してましたっていっても、 今でも人気のエリアでそういう金額で買えました。 ベースの金額に対しては2倍、3倍になるわけじゃない。 中古マンションって買ってから知らなかったでは遅いんです。 そこで今回マンション購入セミナーっていう勉強会を開催します。 しかも参加は無料です。 YouTubeでは話し切れないマンション購入で失敗しないためのポイントを会場で私が直接お話します。 もちろんそこで私に質問していただいてもOKです。 各会場20名限定です。 参加したい方は概要欄のリンクからお申し込みください。 会場でお待ちしています。 実はこれね、いろんな側面があって、現状渡しとかリフォーム済み、リノベ済みみたいな物件いっぱいあるでしょ。 ありますね。 これって個人の方がやってないの。 リフォーム済みとかリノベ済みみたいな物件っていうのは買取業者さんっていうのが買い取って再度販売をしてるという背景があるわけ。 すごく今多いの。 なんで増えてるかっていうと理由がはっきりしてて。 人気エリアってさっきも話した通り当時7、8千万で買った物が今1億、5千万、2億で売れるとするでしょ。 そうすると税金が発生するんだよね。 買った時と売った時で利益が出ましたよってなると利益に対して税金が発生する。 今住んでるところを売りますよってなった時には3000万特別控除っていったもので3000万円までの利益に対しては無税ですよっていう制度があるんだけど これを超えてくるとその次に6千万のまた壁があるんだけど3000万まで無税、6千万円までの税率とさらに6千万円以上の税率っていうのが設定されてる。 3000万円以上利益出ても結局税金でかかってしまうものがあるよねとかこういったところで無理して高めで売るというよりは 税金かかるぐらいだったら買取しちゃって徹底的に決めちゃった方がいいなって考える方も少なくないんだよ実際。 高く売れれば高く売れるほど税金がかかってしまう。手取り額は増えるかもしれないけど内見対応しないといけない。 お部屋を綺麗に保ってなきゃいけない。生活してる場面は見られたくないとかいろんなこの背景の中で比較していった時に税金で取られるぐらいだったら買取りを選択してしまって それでも十分手元に資金が残るよね。買った時より高く売れちゃうんだからっていったことで落とし所を決めちゃう方もいるわけ。 そうなるとここで1取引生まれるじゃん。買取業者さんが再度販売するってなると2回取引になる。 なので取引件数多くなるでしょ。自然と。買取業者さんはそこで買い取ったものをリメイクして販売するんだけど ここでもまた税金がかかってくるとかいくつかの課題はあるんだけど単価が大きい分利益率も大きいわけさ。 税金もそこでもちろん大きいものがかかってくるんだけど1回の取引で大きい収益を上げれるからここを積極的に頑張って買っていくわけさ。 こういう仕事として成り立たせるっていうこういうフェーズがある。 なので売り主さんにとっても税金はある程度覚悟してるけれどもそれなりの金額で売れますよっていうメリットがまず1つと 業者さんが買い取るところとしてのメリットとしては1つの仕事で大きな収益が積めるということでのもう1つのメリットが出てくるわけ。 なので税金の部分とか買った時より高く売れてるとかこういったことが実は背景にあるんだよ。 人気地域ほど高い価格で取引されてるんじゃないかってなってるんだけど 最近よく言われてるのが売りに出した価格と制約になった価格に差がありますよっていう話が出たりするって 制約価格がどんどん下がっていくっていうのがあるっていうことと値下げもどんどんしていかないと売れない。 私が見たニュースですと2000万下げてもまだ売れない。 これって売り出し金額高すぎないっていう話なんですけど それもね今話した買取業者さんとの関係も実は含まれてくるんだよね。 売り主さんって高く売りたいじゃん。だけどいろいろめんどくさいから買取業者に買い取ってもらう。 税金かかるぐらいだったら買い取ってもらうっていう今の話でしょ。 とはいえそこまでに行き着く前に一旦個人の方に売ろうかなと言って売り値をどんと出しますと。 出したけども結局見たい方が見に来ましたと。見に来てくれたんだけど何回か対応したけどもやっぱりこの方もそれなりの金額だし ちょっと身の足を踏んでる間に買取の話が出てきました。 今出てる価格では買い取れないけどこのぐらい金額変われば私たちは買い取れますっていう話になった時に 税金もかかるし買いたいって言ってきてた方まだ結論出ないからじゃあ買取にしちゃおうかって言って 売り出し価格と制約価格にここで差が出るわけです。 なので制約価格が下がってますよっていうのは価格向上をして下がったりとか 売り出しさんが広告の中で値段を下げたというよりはちゃんと取引するために価格が切り替わりましたよっていう この買取を選択してる数も少なくないと思うんだよ。 今お話しした人気エリアのタワーマンションとかってすっごい世帯数入ってるからね。 このマンション内で売りに出てるところが例えば10件ありましたよとか20件ありましたよって言ったことも少なくないわけ。 その中には現状渡しで売ってるところもあればリフォームされて売りに出てるようなところもあったりする。 ってなると価格が高いところが取引されました。 例えば2億のところが2割ぐらい下がって取引しましたよって言ったら1億6千万とか4千万値段下がってるわけ。 4千万下がって取引されてる事例があるマンションとちょっと蓄電数が古いところの取引された事例で 大体7、8千万円ぐらいのマンションで取引されましたよと。 ここで下落率はほぼほぼなかったとしてもこっちで大きく4千万も変わってしまったら 8千万の物件の約半値高い。半値値段下がるようになっちゃいます。 でもここで平均取ったら2千万の下落ってなっちゃうわけじゃん。 だから多分買取業者さんが買ってってる売り出し価格と製薬価格のこの差が 人気マンションエリアではたくさんあるので値段が下がっていってるのかなと。 だから結構この首都圏の情報ってすごい敏感じゃないニュースが。 だけど価格の高いところの事例が目立ってるので標準的なところの価格帯のところまで 影響を受けてるように見えてるのかなっていう風なだけなんだよ。 別に売れても売れなくてもいいっていう考えの人もいっぱいいるのさ。 買った時より今2倍3倍で取引できちゃうからとりあえず売りに出しといて お客さんが来てばラッキーぐらいの方も少なくないですよ。 そういう風な売り方してる方もいるし事情があって手放そうとかせっかく高く売れるんだったら これを売り切って違うところを買おうとかね。 こういう動きの方も少なくないからいろんな理由はあるんだけど 無理して売らなくてもいいやっていう考えの方も少なくないっていうのは覚えておいてもらってもいいかな。 一つの区の中で見たりとか首都圏っていう範囲で見た時にはそういうことが起こり得るかなと。 裏積みの部分で変化が起こってる可能性はあるかもしれないけどっていうところなんだよ。 あと誰が買ってるかっていうのも課題になるな。 よくあるのは投資目的で取引されてるんじゃないかみたいな話もあったりするでしょ。 都道さん業界的に一定数の売り上げを生んでくれる方たちになってしまうので 一時業界団体は投資目的でも仕方なくないですかみたいな考えの方の団体もありますよって報道されたりしてたから っていうのを考えると私もそこは否定はしないかなっていうところだよね。 そういう風にやっぱりビジネスとしてされてる方もいらっしゃるんで。 ただ実際のところで人気エリアでどうのこうのっていう話の根幹にある情報としては 15年から20年くらい前のマンションも少なくないんで。 15年から20年くらい前のマンションって正直投資だったら合わない。 今買ったらってことですか。 そう。例えば買いました。売れるまでの期間。 賃貸で貸そうとかってなった時に数年かけて売ったりするとするじゃん。 その期間に賃貸で貸そうとかって思っても多分ね賃料で回収できないよきっと。 赤字になっちゃうと多分。高すぎるからそれこそ。 なので投資目的で買うというよりはやっぱ固有してて売るなんだろうけども 固有してるその期間もコストかかるしお金出てったままじゃん。 売れた時に回収できるかもしれないけども どういう風にここの期間埋めていくのっていう話になった時に 単価の低いものだったらいいかもしれないけどそんなものじゃないじゃん。 多くって言われたら。 そのお金借りに出して借りるのか現金で出すのかは分からないけど それを回収しきるまでの期間とか考えてきた時に 投資目的では多分私は合わないと思う。 会社経営してて利益をどう分散させようみたいな感じのところは別かもしれないけど 税金対策として。 そうそうそう。そうじゃないのであれば多分合わないから それだったら進むために買ってそこに長く住んで そのうち売るって言った時に気づいたらメリットがあったなとか っていう風になるのが一般的な考え方かなという風に思ってるんで ちゃんと使うとかそれなりの期間購入するっていう目的の方が多いのかな という風には思ってはいますけど 同じ首都圏の中でもいろんなところがあるからさ 実際に不動産のニュースを見ていると 首都圏の中の湾岸エリアのタワーマンションとかで こういった現象が起きてるっていうのをやっていたので 皆さんが住んでいらっしゃったりとか周辺市町村とかに置き換えた時に 同じになってるかっていうとそうではないっていうことなんですよね 私は違うと思う。なのでほんとごくごく一部の話で そこがたまたま高価格帯だったりとか世帯数が多かったりするから 影響が他に及んでるだけだって 数字上の影響ってことなんですね そうそう上積みが変化があるから 要するに下に影響がしてくるみたいなところになってるんじゃないかな というところで見てますけど 普通に取引されていってるし むしろちょっと足りないんじゃないかなと思うぐらい 回転は早いしっていう感覚は私はあります 今回のテーマ、首都圏の中古マンションの価格がどこまで下がるのか っていったことでお話してきたんですけど 私の中での結論としては今はまだ変わらない とりあえずいろんな配信の方とかもいるから 2030年あたりとか値段がぐんと下がるんじゃないかみたいな 考える方もいらっしゃるかもしれないんですけど 私は下がらないと思います 首都圏とか関東圏の主要な駅周辺とかは値段は多分変わらない あとは五大都市で人気のエリアも私は変わらないと思う なぜなら加速化は地方から進んできているので 市外中心部はやっぱり一番影響を受けにくい ということは3年ぐらいじゃ中心部のマンションは減らない 減らないし変わらない、人気も落ちない いろいろ課題はあるかもしれない 修繕に対してのことだったりとか 建物の蓄電数老朽化とか高齢化とかいろいろあるかもしれないけど 高齢化は多分課題にならなくなると思う なぜなら集中してくるから人が 老朽化についても入れ替わりがあれば改善されてくると思う 若い方が管理とかに向き合うようになってきたら 賢く多分いろんなこと解決していくから なのでこの先マンションの値段は下がらない 特にその2030年ぐらいと言われている それ以降も値段は変わらないと思う なぜなら作ってる件数が少ないし 限られた数の中で地方から中心部に移ってくるから 変わらないというところなんだよ だから逆に言うとだけど 地方ほど加速化が進んでいるのは事実だからね だけどそこに対して今度セカンドハウスっていう 使い方もし始める人出てくるからね 住まいに関する考え方が切り替わる可能性もある 1人の人が1軒の家っていう考え方じゃなくなる可能性もある 週末に行く家と仕事をしている場所と分ける可能性もあるので 不動産の見方はこの先どう変わっていくかわからないけど 私はそういうふうな使い方をされる方も少なくないでしょう というふうに見ているので 取引がマルキーなくなるのはないかもしれないけど そういうふうに変わっていくと思うので 中心部は多分変わらないよというのが私の中の答えかな マンションの価格について今日お話してきましたけど 多分いろんな意見あると思うんですよ 2030年に安くなるっていう方もいらっしゃいますからね っていう方はいると思います 私も価格なにね意見変えない 予想ですからねあくまでも 私が知らないこともたくさんあると思いますので ご意見などありましたらぜひコメント欄の方にいただきたいのと 知らない地域の情報とかあるとすごく助かりますので 何々市はこんな状態ですよみたいなこととかもしございましたら 情報としていただけるとありがたいので ぜひコメント欄の方に投稿の方をお願いいたします 本日もご視聴いただきましてありがとうございました 本日不動産の公式LINEの方では マンション購入のヒントとなるようなプレゼントの方を 配りしまして資金計画表とかね 内見チェックリストなどを配りしているので 公式LINEにご登録の方をいただいて アンケートに答えていただくと プレゼントの方を受け取れますので ぜひですね公式LINEの方を見てみてください 概要欄の方にURLが貼ってありますので こちらの方から入れますので オフラインセミナーといって私が講師したりとか うちのスタッフが講師したセミナー開催を行っているんですけど ぜひですねご参加の方をお願いいたします 予備知識をつけておこうと思って出席される方もいらっしゃいます 無料で行っているので 相談相手がね見つからないとか 誰に聞いたらいいんだろう 何から始めたらいいんだろうっていうね そういった方もいらっしゃいますし そもそも不動産買おうか売ろうか というような方も参加いただいてますので お時間ありましたら オフラインセミナーの方もご参加の方お願いします こちらもですね公式LINEホームページの方で ご紹介の方もしてますので 見てみてください 具体的なご相談ですね マンション欲しいとか ホタテを売りたいとか こういった具体的なご相談などございましたら ぜひですね 根拠不動産の方にご相談の方をお願いいたします それではまた次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました 加藤社長 加藤社長は その価格下がってくれたら 嬉しいなと思うものってありますか? ガソリン代 地元でよく使うので 走行距離結構走るからね 燃料代が下がってほしいっていうよりは 走行距離伸びてほしいよね 頻繁にガソリン入れに行かないといけないので 何でもかんでもね 値段下がってくれるとありがたいんですけど しょうがないよね もう物価高にはね いろいろワンコインで買えるものは 嬉しいなって思います それで言ったらお昼ご飯かな 500円でお腹いっぱい食べれた気がするんですけど 今食べれないんですよね 食べれない 1000円以上出さないとお腹は膨れないね 気はしますよね でも値下げ動向よりは 一生懸命仕事して稼ごうっていう感じだね 私的には あと世の中の技術の進歩を願って ガソリン1回入れたら2ヶ月持つとか そういうのがいいね だから電気自動車すごい便利らしい ガソリンスタンドに行かなくていいか そうですよね っていうのはちょっと羨ましいなと思いますけど そういうのを求めていきたいなと思っています ご協力の方お願いいたします ぜひこのチャンネルをフォローしていただいて 不動産に関する知識をアップデートしていってください あとYouTubeチャンネル 本気不動産の方 こちらホームペンの方も ぜひ見ていただければなというふうに思います あと私のノートですとか アメーバブログ この辺りでも情報発信を行っていますので ぜひこちらの方も 本気不動産で検索いただいて ぜひご視聴の方 見ていただければなというふうに思いますので よろしくお願いいたします 次回も皆様の人生を豊かにする 本気の情報をお届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました