# チャプター 1 皆さんこんにちは、編集者不動産投資家の加藤ひろ子です。 今日は過去の放送で何度か触れたことのある、民泊の事業についてお話ししたいと思います。 最初にお伝えすると、先月とうとうオープンすることができまして、予約もポツポツと入っている状況です。 最初のお客様は、インドネシアから来られた4人組だったんですが、特にトラブルもなく、ここまで運営できていて、ほっとしているところです。 ここまでちょっと振り返ると、去年の7月に小樽市内の観光地まで歩いて5分で行けるこたてを380万円で買うことができて、 本当なら繁忙期である1月、2月までにオープンしたかったんですが、ちょっと私の段取りが悪くてですね。 忙しい行政組織さんに消防工事の手配とか申請など、そのままおまかせ状態になってしまって、3ヶ月経ってどうなってますかと連絡したところ、 残念ながらほとんど進んでおらず、いきなりその期間を無駄にしてしまうという、ハードモードなスタートになりました。 さらに、リフォームも発注したのになかなか工事に入ってもらえずに、頭を抱えていたところ、何件も民泊を運営されている尊敬する先輩からですね、 リーダーがしっかりしないから周りがついてこないですとか、何かを発注するときは必ずいつまでにと約束してもらわないとダメですよとカツを入れてもらって、 このままじゃいかんと、気が積もった頃にようやくスイッチが入ったような感じでした。 私自営業でも長くやってるんですけれども、あんまりこういった経験はしたことないんですよね。 民泊業界の人手が足りないのかなっていうのが原因なのかもしれないんですけど、いつも通りアパートと同じようにやってたら全然うまくいかないっていう感じで、 私が世の中のことというか、このマーケットのことを分かっていなかったなと思って、自分の弱い部分が浮き彫りになったような気がしました。 実はコロナ前に民泊は何度か経験があるんですが、全てまるごと運営会社さんにお願いしていたので、 自分では工事の手配とか、何かそういうことをやったことがなかったんですよね。 打ち合わせとかこういうふうにやりますよみたいなのを言われて、はいお願いしますって感じですね。 それが今回は周りに自分で全部、立ち上げ会やってる人が多くて、教えてくれる方もいたので、一番はコストを抑える意味からも自分でやってみようと思ったんですね。 私がマレーシアに住んでたときにすごく親しくさせてもらっていた友人も、マレーシアに住みながら東京の物件を民泊で運営していて、 ご飯を食べているときに日本から電話がかかってきて、鍵はそこですよなんて話しているのを聞いたこともあるんですよ。 外国にいても運営できるんだって思って、だったら物件の近くに自分は住んでいるんだからできるんじゃないかって思ったんですよね。 ただ実際にやってみるとそんなに簡単ではなかったです。 当たり前ですね。お金を儲けるってそんなに簡単に儲ける方法なんかないですもんね。 やるべきことがあまりクリアにならないまま、おそろおそろ進めていたところ、すごく時間がかかっちゃったんですよね。 本とかYouTubeはたくさん読んだり見たりしてたんですけど、どうすれば魅力的に入るかとか、どうすれば良いレビューをいただけるかみたいな内容があっても、 肝心の立ち上げに関する情報で詳しいものっていうのが見つからなくてですね、 多分これは地域性が大きいからだと思うんですが、保健所に電話したり薬床に電話したり、本当に手探りの状態でもたもたとやるような感じになりました。 それで札幌トータルの繁忙期って雪祭りをピークとした12月、1月、2月で、この当時の間に1年の3分の1から半分程度を売り上げると言われているんですが、 私がグタグタしていたせいで、夏に物件を買ったのにそれまでにオープンできなくてですね、繁忙期を完全に最初の年は逃してしまいました。 年が明けて2026年1月に東京で集まった不動産仲間に、民泊を準備しているんだけどなかなかうまくいかなくてみたいな話をしたところ、 ボイシンの31回目の会に出てくれたこともあるお友達の西入香さん、彼女も民泊で成功されているんですが、 彼女が民泊の立ち上げ経験が本当に100件を超えるんじゃないかっていうようなお友達を連れてきていてですね、 この方が本当にありがたいんですが、私の中では奇跡の出会いなんですけど、彼女との出会いがきっかけに前に進み始めました。 プロに頼むとお金がかかるからっていうこともあって自分でやろうとしていたんですが、今振り返ればもっと早くプロに頼めばよかったです。 この彼女がほんの数日で私の物件の間取り図を見て、どこにベッドを置くか、どんなベッドを置くか、 ダブルベッドとかシングルベッドとかの組み合わせもあるんですよね。何人泊まれるか、何が必要かみたいなことをどんどん決めてくれました。 このプランでどうですか、これを買ったらいいと思いますよ、みたいなのも送ってくれたんですね、すぐに。 それで私がこれでお願いしますと伝えたところ、家具や家電や雑貨やそういうものを東京から彼女が注文して現地に届く手配をしてくれてですね、 この張り紙を玄関に貼っておいてくださいって言われてプレンターとして貼ったんですけど、そこには彼女の電話番号とか書いてあって、 宅急便屋さんが着いたらそこに電話するようになってて、全部ここにおいてくださいとかも電話でやってくれるんですよね。 さらにその組み立てとか設置のために飛行機に乗って現地まで来てくれて、本当にこのお友達に出会ってからは早く進みました。 そしてお部屋がもうすぐだってところまで来ました。 この彼女が買って送ってくれたリストを見たら350点ありました。 これを一つ一つ自分で買うって絶対に無理だったなと思います。 例えばテレビとかソファとかそういうものって、あと冷蔵庫とかお皿とかそういうのってピンとくるじゃないですか。 洗剤とかスポンジとかゴミ袋とか耳かきとかも入ってたな。 あと体温計とかかな。 そういえばこれ食べ先であったらいいなっていうようなものとかが入ってるんですよね。 自分だったら盛れてたと思いますね。 民宿で必要なものリストっていうのは調べればわかるし手に入るんです。 こんなにきめ細かくはなかったと思うんですけどね。 でも自分で実際に発注するのって本当にこれでいいのかな。 数を間違えたらどうしようとかって緊張しますし、つまりすごい意志力が必要で疲れると思うんですよね。 私は結構優柔不断で、アマゾンで本2000円を買うのだって、 Kindleにしようか、紙の本にしようか、メルカリに安く出てないかなとかね。 まあまあ迷うんですよ。脳みそ使うじゃないですか。 それが350個買って送るわけですから、自分でやってたらもしかしてまだグツグツしていたかもしれません。 本当にね、もちやもちやですね、と改めて思いました。 なぜ最初から外注しなかったかというと、さっきも理由をいろいろ言いましたが、 大きなものとしてですね、実は最初に札幌の運営会社に立ち上げお願いしようと思って見積もりを出してもらったら、かなり予算オーバーだったんですね。 それで私は周りの先輩たちから100万円以内で揃えてるよと聞いていたので、 自分でやったら安く済むなと思ってそれでやろうと思ったんですよ。 でもよくよく聞いたら100万円で全部揃えるのには、セカンドスリートやジモティータとかを使って、中古の商品を活用しながら、必要なものを集めて運ぶ必要があるんです。 それだってね、なんとなく誰にもできそうだけど考えてみればすごいスキルじゃないですか。 だって同じようなベッドをいくつも集めるとかね、それを運ぶ、設置するとかね、そういうのをやったこともない人が真似するのはね、簡単ではなかったです。 いい商品が出れば、そういうライバルの民博をやられている人たちも狙っているわけですから、やっぱりすぐ売れていくわけですよ。そういった意味でもね、見たてに甘かったなと思います。 # チャプター 2 結局、プロの友達に安く仕上げて欲しいですと伝えても、家具、家電、美品で200万円弱はかかりました。 ただ、ほとんどの商品が新品で、デザインも素敵なものが多くて、民泊運営に適した、長く使える商品がお揃いられたので満足しています。 届いた商品を見て、自分ではこれは選ばなかっただろうなというのが結構あって、 その1つがベッドなんですが、脚が4本の脚じゃなくて、太くて四角い枠みたいな形になっているんですよ。 その四角い枠が2つ3つあって、その上にベッドの大きな部分が置かれているような形ですね。 いかにもがっちりしていて、枠組みを運ぶのに男性が2人必要なくらいでした。 なぜこのベッドなの?と聞いてみたら、民泊ってベッドの脚がしょっちゅう折れるんですよって言うんですね。 ベッドの脚が折れるなんてあると思うじゃないですか。 でも外国人の利用者の多い物件だと、ベッドとか椅子の脚が折れるって本当に珍しくないんだそうです。 折れただけで済めばいいんですが、怪我でもしたら大変なので、絶対に脚が折れないベッドということで、その商品にたどり着いたということでした。 あとですね、ベッドのマットレスが黒くてかなり安定しっかりしたものだったんですね。 黒いマットレスなんて初めて見ましたと言ったら、よくある白系だと汚れてクレームになるから、あえて黒いものを探して使っているということで、これもなるほどなと思いました。 他にもスリッパもすぐに壊れるから、最初から革製のちょっと高いものをあえて選んでいるとか、ソファよりもダイニングテーブルが大事とか、知らないことばかりでした。 ちなみに私の物件の特徴はですね、子連れのファミリーに優しい宿というものにしました。 北海道は東南アジアから有給日にやってくる家族連れのお客さんが多いんですね。 それをターゲットにしようと思ったんです。 ですので子供用の食卓チェアーとかベビーカーとかベビービットとか、子供の絵本とかおもちゃとかも置いてあります。 こちらもプロのお友達が揃えてくれたんですが、家具家電とかほとんどのものが新品という中で、ベビーカーとベビーチェアーはきれいな中古が手に入りやすいということで、メルカリでかなり安く仕入れてくれました。 私のお財布事情が厳しいことも気にかけてくれてありがたかったです。 家具家電の設置というのはそのちょっと前に消防の設備の工事もしていて、設置が済んでからは消防のチェックもしてもらいました。 その前にカーテンなんかも防炎のカーテンを取り付けるとかそういう作業もあるんですけど、ほとんどオープンに近いような形にお部屋を整えて、消防の方に見てもらって、はいいいですよという書類を出してもらってですね。 その書類を司法書士さんにメールしたら、その司法書士さんがすぐに市役所に住宅宿泊事業届出書というのを出してくれて、その後、北海道の経済部観光局から届出書というものを受理しましたよという書類が届いて、これで準備が整ったという感じですね。 物件購入からなんと9ヶ月後でした。どれだけ時間がかかっているんだという感じですが、これやりながらですね、そうだそうだ私ってこういうの苦手だったよな、だから毎夜届外注したんだよなと改めて久しぶりに自分のダメ具合を実感できて、自分を変えられることができてよかったです。 その後もですね、写真撮影のためのカメラマンを手配してきてもらったのに、エアコンの工事の片付けが終わってなくて、うまく写真が撮れなかったりですね。エアコンを全部動かしてもブレーカーが落ちないように、アンペアを20から60に上げる手配をしたいのに息がひどくて、工事車両が家の前まで来れないという理由で延期になったりと、いろいろなことがありました。 ただそれでも開業には至りました。今のところオペレーションは私にとっては恩人ともいえる立ち上げを受け取ってくれた友人にそのままお願いして、清掃についてはタイミングで募集した方何人かと夫が行けるときは夫の組み合わせで進めています。 毎回夫とか私が掃除のチェックとかに行けるわけではないので、タイミングで募集した方で信頼できそうな方にチームに入ってもらって、そのチームで回していける体制をこれから作っていく予定です。そういうことも周りの人たちがやっている方が多いので教えてもらっています。 その清掃チームがもしうまくいかなければ地元の業者さんに外注することになるんですが、このエリアが清掃リレーの交換、ごみ捨てを頼むと、今年だと2万円から2万5千円ぐらいという見積もりだったんですね。 これだと宿泊費より換算金が高くなっちゃうわけですよ。自分たちでやれば半額以下ですので3分の1ぐらいのかもしれないですね。なんとか形にしていけたらいいなと思っています。 ちなみに皆さん興味があると思うんですが、ここまでにかかったお金なんですが、物件価格が380万円、リフォームが200万円、消防工事が100万円、家具家電が200万円、その他諸々という感じで、まあまあかかりました。 思ったよりお金がかかったので、今融資を申し込んでいるところです。 同じエリアの周りの方と同じくらい生まれば、実質出回りで20%に届くと思うのですが、もう民泊のブームは過ぎたといって撤退する方もいますし、正直どうなるか分かりません。 もしうまくいかなかった場合、普通賃貸で貸すと家賃7万円くらいですので、まあそれだと惜しくはないですが仕方ないですね。 まあなんとかうまくやっていくように頑張ります。 ちなみに自分で物件を買わずに転代でやって、リフォームや家具家電も自分の手を動かして節約すれば、これよりはかなり抑えられると思います。 北関東の3万円くらいの個室の多いアパートの部屋を複数借りて、そこに最低限の設備を置いて、その売上だけで生活しているという友達の話も聞いたことがあります。 ベッドとかマットレスも2万円くらいのものですよって言ってましたから、多分開業までに1つ100万円かかってないんじゃないかなと思います。 ですので本当に工夫自体ですよね。 ここまでやってみて自分は向いてるか向いてないかで言ったら、向いてないのかもしれません。 でも民泊をやっている仲間たちはみんなここを乗り越えているんですよね。 賃貸業から民泊メインに移った友人も多いんです。 消費本で大きく稼げる、何でもそうなんですけど細かく築いた方が高くなりますから、アパートよりマンスリー、マンスリーよりウィークリー、ウィークリーよりホテル、民泊って感じですよね。 それでうまくいってる方多くて楽しそうなんですよ。 それに今の時代にインバウンドの売上を増やすことは大きな目で見てもプラスだと思いますので、もうしばらくは試行錯誤をしてみるつもりです。 最後に肝心の予約状況なんですが、今いただいている予約はほとんどがお子さんや赤ちゃん連れのファミリーで、インドネシア、マレーシアの方が多いです。 日本人の方も少しいます。 今は換算期なので、清掃代込みでも一泊2万円もしませんし稼働率も低いんですが、私にとっては練習期間のようなものなのでね、もちろんしっかりやらなきゃいけないんですけどね、ちょうどいいのかなと思っています。 ゲストの方にうちの宿で楽しい思い出を作ってもらえたらいいなと思っています。 加藤ひろこのレールの外の幸福論、今日はこの辺で最後まで聞いてくださりありがとうございました。 民宅についてはまた興味ある方も多いと思うので、報告させていただきます。 それではまた。