# チャプター 1 みなさんこんにちは。編集者不動産投資課の加藤ひろ子です。 今日はちょっと久しぶりに不動産投資のお話をしようと思います。 今月、北海道の千歳市に建築中の1LDK×8個のアパートが完成予定です。 母親は子どもが1人で子育てもほぼ一段落したため、事業規模をこれ以上広げる必要もないかなということで、 この真実と入れ替える形で、古いアパート2棟と子建て1軒を今年売却に出していました。 最近無事にその売却の目処が立ったことから、売却益の使い道を考えているところです。 過去10年以上見方上がりの大都市圏とは違って、大きく値上がりすることはないのですが、 数年前に買ってから、ずっと家賃をコツコツ稼いでくれて、結果的に買ったときと同じくらいの値段で売却することができそうです。 売却益の一部は2個目の民泊立ち上げに使う予定ですが、それ以外の使い道として、最近気になり始めたのが東京の物件です。 我が家は子どもが小学校1年生のときまで東京に住んでいて、杉並区の賃貸併用住宅を所有していました。 賃貸併用住宅というのは、賃貸部分が付いている自宅のことで、この物件は3LDKの自宅の上に1ルームが2部屋乗っていて、 ローン約20万円のうち12万円を上からの家賃で賄えるという素敵なお家でした。 その家はもう手放していて、関東に所有している物件はないのですが、 去年から息子が東京に住み始めたため、また頻繁に上京するようになり、東京の不動産への関心が高まっているという感じです。 現在息子は学校までほど近い東京東部に住んでおり、家賃として月約10万円がかかっています。 親御をされている方には共感していただけると思うのですが、私たちはつい家賃を払うと何となく負けた気がすると感じる特殊な性質を持っています。 そこで子どもが東京にいる間は彼の住まいとして、その後は賃貸や売却に回せる良い物件はないかなということで、ネットで探し始めました。 一時期元気がなかった息子ですが、今はとても元気に生活しているので、うまくいっているときは環境を変えない方が良いのではないかという思いはあるのですが、 現在の部屋はいくつかネックがあって、息子自身も良いところがあれば引っ越したいという意見です。 そんなわけで、ネットで物件を検索していたところ、希望のエリアに最近3000万円以下のチクフルコタテが2件売りに出たのを見つけたので、早速問い合わせをして、先日両方を内覧してきました。 結論から言うと、2つとも購入にはいたりませんでした。 その理由ですが、本命だった所有権の小さなコタテについては、ネットに出ていた土地の広さと現地で受け取った資料の土地の広さに7平米も開きがありました。 ローンを利用する上で土地の広さに加減を求めていた自分の基準に合わなかったから、買うのはちょっとということになりました。 おまけに、空室のはずが現地を訪ねると中に人がいて、話を聞くと、このうちは中国人向けの民泊サイトに掲載されているらしく、絶賛民泊営業中だったんですね。 いろいろと驚けました。 なぜネットに出ている情報と実際の正しい情報とに差があったのかというと、これはあくまで推測ですが、業者さんが見込み客のリストを集めたかったからなのかなと思います。 よろしくないことですが、いまだにこういう業者があるんですね。 決めつけてもいけないですけどね。 ただ、安い家には理由があるものですので、なるほどそういうことなのねと思って引き下がりました。 その会社のGoogleくじ込みに星一つは入れません。 もう一つの方は再建築不可の物件なのですが、中に入ると若干の傾きを感じた以外は、大きなリフォームもいらないで住めるような良い物件でした。 広さも60平米以上あり、屋上がついていて抜けが良くて水回りも綺麗で、なかなか良いお家だなと感じました。 ただ、こんなに子どもが一人で住むためのお家として大きすぎる必要はないなと感じたのと、 賃貸に出した場合にいくらか調べたところ、14万円ぐらいかなということで、利回りにすると7%ぐらいなんですよね。 いくら都内でも再建築不可で利回り7%は面白みがないですし、まだ探し始めたばかりで決めるのは早い気がしたので見送りました。 ただ、収穫として案内してくださった営業マンの方が非常に感じの良かったで、このエリアの動きを詳しく教えてくれましたし、これからもお付き合いできそうなので良かったなと思っています。 都内で2000万円台の家、かなり安いですよね。というのがどんな感じか知りたかったんですが、それをよく理解できましたし、 ローンに関する情報も集まってきましたし、内覧に行ったことで色々と前に進めた気がします。何より面白かったです。 少し話は変わりますが、この2つの中古こたちの売り主様は、中国の方とベトナムの方でした。 永住権や就業実績があれば、日本人と同じようにローンを組んで不動産を購入できるんですよね。 ちなみに息子が現在借りているマンションのオーナーさんも日本在住の中国籍の方です。 仲介業者さんに、外国人の方のバイタリティってすごいですねと話すと、ここ1年で家から購入された方の4割が外国籍の方ですよとおっしゃっていて驚きました。 そういえば2年前に息子の部屋探しでお世話になった文京区の不動産屋さんは、お客様の7割が外国人の方です。 決断が早いので、日本人と競合すると日本人の方がスピードで負けてしまうんですよと言っていたのを思い出しました。 もっと遡れば、息子が1歳の頃通っていた文京区にある保育園に中国の方の親子が何組かいました。 当時は仲介できているのかなと思っていたんですが、実際には長く日本に住んで生活の基盤を置かれていた方もいたのかもしれません。 そこで気になった私は、日本の不動産はどんな国籍の人たちが購入しているのかを調べてみました。 そのデータについては次のチャプターで話しますね。 # チャプター 2 国土交通庁が初めて発表した調査によれば、 2025年上半期に東京23区の新築マンションを買った海外居住者の割合は3.5%、 都心6区でも7.5%という結果になりました。 政府は海外居住者の購入は限定的で、価格高騰の主因ではないとこの時発表しています。 新築マンションの買った人のデータなので、 東京全体の小建てとか中古マンションとかを踏まえたデータは全然見つからなかったのですが、 参考にはなるかなと思ってこの数字を出しました。 それにしても新築マンションこそ海外の投資家の方が欲しいのかな、買うのかなという気がするのですが、 数字で見るとわずか3.5%でした。 なぜ現場の実感と国のデータにこれほどのズレがあるのでしょうか。 これはですね、この調査が海外に住所がある個人による取得のみを対象としているからというのが大きな理由だと思います。 つまり日本に住んでいる外国籍の方による購入も、 あとは法人名義での購入も集計に含まれていないのですね。 中華圏をはじめとする海外の投資家の方たちは、 日本で法人を立ち上げてその名義で物件を買うケースも少なくないようです。 法人名義で購入された場合、その法人の背後にいる実質的な所有者、 最終自益者が誰なのかは、日本の不動産登記だけではわからない仕組みになっているんですね。 ちなみになんですが、カナダ、イギリス、オーストラリアなどでは、 不動産の価格の高騰を防ぐために、法人購入時の最終自益者の開示を義務づけています。 お隣の韓国でも、韓国人以外が買う場合は、 4ヶ月以内の入居と2年間の居住という、転売を防ぐための厳しい実需規制を設けています。 一方の日本ですが、外国人の住宅購入に関して、一定期間の居住を求めるような規制は設けられていません。 外国人による不動産購入について調べていると、もう一つ気になる事例が出てきました。 それが、ハルミフラッグです。 NHKの調査では、ハルミフラッグの全2690個について、 2024年6月時点で、中国に住民票が登録されていたのは約7割でした。 つまり、3割以上については、住民票の登録が確認できなかったということです。 もちろん、住民票の登録状況と実際の居住状況が必ずしも一致するというわけではありません。 そういう意味では、3割は外国人が買っているのではないかという予測は危険だと思います。 ただ、一つ言えるのは、日本の不動産が実際に誰によって購入され、どのように利用されているのかを把握することは簡単ではないということであり、 日本ではこの状態が長らく続いているという現実があるということかなと思います。 なぜ国は規制を作らないのか、これはあくまでも推測ですが、 不動産業界、デベロッパーや仲介業者が規制されると困るからなのではないかと思われます。 過去10年、大手デベロッパーの利益を支える大きな柱の一つは、外国人マネーだったと言われています。 ここに規制をかけることによる外国人マネーの撤退、そして経済全体の落ち込みを政府が危惧している可能性は否定できないのではないでしょうか。 古い物件を売却して新たな投資先を探す我が家としても、こうした市場の構造を見極めながら、手堅い賢い選択をしていきたいと思います。 私は不動産投資を始めて20年です。子どもの将来の教育費のためというのと、私がフリーライターだったので、老後の年金代わりという意味で不動産投資を始めましたが、その目的はかなり叶えられたような気がしています。 ですので、この先は守りの投資のフェーズに入ります。そういった意味で、間違いのない手堅い投資を急がず進めていけたらなと考えています。 加藤博子のレールの外の幸福論、今日はこの辺で、いいねやコメント、フォローやSNSでの支援などをしていただけると大変励みになります。 次回なんですが、娘さんの中学不登校、高校中退、そして高卒認定から大学進学と数年にわたる試行錯誤を経験されたポムさんのインタビューをお届けします。ぜひ聞いてみてくださいね。 それでは、今日も最後まで聞いていただきありがとうございました。ではまた。