# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 駐車場は間取りの一部として考える それでは今日は、家は綺麗なのになかなか入居者が決まらないというテーマでお話ししていこうと思うんですけれども、 空き家を内建するとどうしても家の中って見ますよね。キッチンとかお風呂とかトイレとか床とか壁紙とか、これを直したら綺麗になるなぁと考えて地方の小建てで賃貸では室内を100万円かけて綺麗にする。 こういったことをやっている。でもなかなか入居者さんが決まらないということがあったりします。 家はすごく綺麗。家賃も相場も妥当になるにも関わらずなかなか決まらない。でもよく見ると落とし穴があったりします。 それがですね、地方エリアは家の中以上に駐車場というのが重要視されるんですね。 今日はこの駐車場というテーマで3つ深掘りをしていこうと思います。 1つ目が駐車場を間取りの一部と考えること。2つ目が駐車場ありの文字を信用しすぎないこと。 3つ目が駐車場を買った後に作れるのかという点です。まず1つ目ですね、駐車場は外の設備ではなく間取りの一部だと考えてください。 僕は地方の子立てを見るときに駐車場をついてたらラッキーな設備とは考えません。間取りの一部くらいで考えます。 例えば夫婦で暮らす家族、旦那さんが車通勤、奥さんも車通勤、これだけで2台必要になるんですね。 さらに仕事用の車があったりとか子供が大きくなって車を持ったりとか来客があったり、地方では家族に車が複数台あることは珍しくないんですね。 そうするとどれだけ室内が綺麗だったとしても駐車場1台しか止めれません。あるいは駐車場がないですという時点で候補から外れることがあったりします。 ちなみに僕も一軒だけ駐車場がない物件がありますが、すぐ近くに月決め駐車場があるから大丈夫だろうと思っていたらなかなか入居者さんを決めるのに苦戦をしました。 どれだけ室内が綺麗だったとしても車が止めれませんといった時点で候補から外れるんですね。 つまり入居者さんが物件を見るとき3LDKとか4LDKとかより先にうちの車は全部止まるかなを見ているんですね。 そして2つ目、家賃5000円より駐車場1台の方が強いこともあります。 例えばAという物件が家賃が5万5000円で駐車場が1台、Bという物件は家賃6万円で駐車場が2台、どちらを選ぶのか。 駐車場が2台必要な世帯ならAはそもそも比較対象にならないんですよね。 5000円安いからAではなかったりするんです。 だから家賃を5000円下げても問い合わせが増えなかったり、もしかしたら問題は家賃ではなく商品そのもののターゲットに合っていないのかもしれません。 これはかなり重要になってきます。 そして駐車場というのは家賃を上げるためのものではなく、入居できる人の母数を広げるものだと思っています。 1台しか止められないとなった瞬間に2台必要な家庭は全部消えます。 でも2台止めれるようになったらその人たちも候補に入るんです。 つまり駐車場1台増やすことは、家の価値を少し上げるというより借りられる人そのものを増やすことになるんですね。 # 駐車場ありの文字だけで判断しない そして2つ目です。物件資料を見ると、駐車場ありと書いてあったりします。 すると、よし駐車場問題なしとなりがちなんですが、僕ならそこからしっかりと確認をします。 まずサイズです。軽自動車なら入る。でもミニバンは厳しい。 SUVだとドアが開かない。こういったことがあったりします。 特に古い家だと、昔の車のサイズを前提に作られていることもあったりするんですね。 なので僕は現地に車で行けるなら、実際に駐車場に入れてみる。これが一番わかりやすいと思います。 図面上の1台と毎日ストレスなく使える1台は別になるんですね。 次にこれも重要になるんですが、駐車場自体は広い。でも前面道路が狭い。 電柱がある。向かい側に塀がある。切り替えしを何回もしないと入れない。 例えば朝7時半に仕事に行く人が毎回4回の切り替えしをして車を出す。 これ住んでいる側からすると結構ストレスになるんですね。 だから僕は駐車場を見る時にスペースだけではなくて、そこまでの動線を見る。 入り口の幅だったり、道路の幅だったり、電柱がないか、塀があるか、勾配。この辺りも見たりします。 そして、さらに2台駐車場が可能。でも横並びの2台と10列の2台では違ったりします。 毎朝奥の車を出すために前の車を一度どかす。共働きで出勤時間が違えばかなり面倒だったりするんですね。 つまり駐車場の可能台数だけではなくて、どう止めるのか、どう止める2台なのかを見る必要があるということです。 これは募集をする時にも大事です。駐車場2台かだけで募集するのではなくて、実際にどのサイズがどう止められるのか、ここまで分かっていると入居後の思っていたものと違うものを減らせたりすると思います。 # 駐車場が弱くても、改善できるならチャンス そして3つ目です。じゃあ駐車場が1台しかない、あるいは駐車場がない、その物件は全部買わないのか? もちろんそんなことはないんです。僕が見るのは改善できるかどうかです。 例えば立派な庭があるとします。 でも賃貸物件として考えた時に、その大きな庭を入居主さんが本当に求めているのか? 一方で駐車場が1台しかない。 だったら庭の一部を駐車場に変えた方が商品として強くなる可能性が高いです。 木を抜いたり石を撤去したりブロックを一部変えたり 砂利を入れて、こういった工事で駐車用スペースを増やせるケースがあります。 ここで大事なのは今の状態ではなくて、買った後にどう変えられるかを見ることです。 一方で庭があるからここを潰せば駐車場2台になるなと簡単に考えるのも危険だったりします。 例えば大きな庭石、太い木の根、高低差や溶壁、道路との段差、そして門柱やさらに道路との出入り口を変える場合には、 道路側の扱いについて確認が必要になったりするケースもあります。 なので買う前に業者さんにここを駐車場にするならいくらくらいと聞いておくのがいいです。 50万円なのか100万円なのか、そもそも難しいのか、これで判断が変わります。 例えば駐車場2台の物件が300万円、駐車場1台の物件が150万円半額です。 150万円の方が絶対にいいじゃんと思いますよね。 でも駐車場を増やす工事が80万円、さらに工事中は募集ができない。 もし駐車場を作れなければ、家賃も低くなるかもしれない。 入居対象も狭くなる。こう考えると150万円を安く買えただけで比較をするのは良くないと思います。 買いにではなくて、貸せる商品にするまでいくらかかるのかという視点が必要になってきます。 ただし今回は利回りの話というよりかは、物件の弱点を直すために、お金も購入価格の一部くらいに考えてほしいということです。 僕なら内見時にこの6つを見ます。 まず1つ目が何台泊まるのか、2つ目が普通車でも泊まるのか、3つ目がドアを普通に開けられるのか、 4つ目が全面道路から入りやすいのか、5つ目が2台なら横並びなのか、10列なのか、 6つ目が増設できる余地があるのかです。 物件の写真を見るだけではここまでわからないことがあります。 だから現地で一度入居者になったつもりで車を入れてみる。 僕ならこれをやることがお勧めだと思います。 きれいな家より生活のしやすい家。 空きやすいせいをしていると、どうしてもきれいにすることに目が行きがちです。 壁紙を白くしたり、床を新しくしたり、キッチンをきれいにしたり、もちろん大事なんですが、入居者さんが毎日困るのは、もしかしたら 室内だけではなく、車が止めにくいという方が大きい問題になったりします。 そして洗濯物が欲しづらい、収納がない、 こういう毎日の小さな不便だったりもします。 だから僕は空き家を再生するとき、どうしたらきれいになるかだけではなくて、この家で暮らす人は何に困るだろう を考えるようにします。 これができるとリフォームに使うお金の優先順位もかなり変わってきます。 さて今日も3つお話をしたことをまとめておきます。 1つ目が駐車場は間取りの一部として考えるという点。 2つ目が駐車場ありの文字だけでは判断しないという点。 3つ目が駐車場が弱くても改善できるならチャンスになるという点です。 入居者さんが生活しやすい商品に変えていく、ここが大切になってきます。 そして室内は買った後でも変えられることが多いんですが、土地の形状や道路や駐車場 こういった外側の条件というのは簡単に変えられないこともあったりします。 だからこそ家の中に入る前に一度車を止めてみる。 これだけでも物件を見る目は変わってくると思います。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。