# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 距離ではなく、年間の時間コストを考える さて今回のテーマは100万円安いけれども片道3時間 その空き家は本当に安いのかというテーマでお話ししていこうと思うんですけれども 地方の空き家を探しているとよくあるんですよね。自宅から1時間の物件は300万円、でももう少し遠くまで広げると200万円 さらに3時間ぐらい行くと100万円。だったら遠くまで探した方が安く買えるじゃんと思いがちだと思います。 僕も地方の物件をやっているのでこの気持ちはすごくわかるんですが、ただ何とも運営していくと物件までの距離というのはキロ数だけでは判断できなくなってくるんですね。 今日は遠い物件で本当に見るべき距離というところ。そして2つ目が遠方の物件を買う前に絶対に考えておく3つの質問。 そして3つ目が1件目と10件目では買っていい距離が違う。この3つでお話ししていこうと思います。 まず1つ目ですね。例えば片道3時間の物件、遠いですよね。往復で6時間になります。でもここで1つ考えてみてほしいのが、年に1回しか行かなくていいのであれば 年間6時間です。一方片道1時間の物件、近いですよね。でも毎月1回行く必要がある。そうすると往復2時間×12で年間24時間になるんです。 近い物件の方が4倍時間を使っているという計算になるんですね。つまり見るべきなのは距離ではなく、その物件に自分が何回行くことになるのかなんです。 遠いことより、行く回数が問題になってきます。例えば庭が広い。草がすごい。何かあるたびに自分が確認する。入居施設さんとの連絡も全部自分。これだと近くても大変だと思います。 逆に片道3時間でも管理してくれる人がいたり、地元の業者さんがいたり、入居募集も現地の不動産屋さんがやってくれたり、年に1回ぐらいしか行かない。 だったら意外ともったりできるんですね。だから僕は遠いから買わない。ではなく、何回行かなければいけない物件なのかを考えます。 そして交通費より自分の1日を計算することです。例えば高速台、ガソリン台で往復8000円。年間10回行ったら8万円になりますよね。 もちろんこれもコストです。僕が最も大きいと思っているのが自分の時間です。往復6時間だったとすると現地で2時間。1回行けばほぼ1日終わりますよね。 年間で10回なら10日間です。その10日で次の物件を探せたかもしれませんし、家族と過ごせたかもしれません。 本業の仕事ができたかもしれません。だから物件価格100万円の差を見るなら、その100万円を安く買う代わりに何日使うことになるのか、ここまで考えると物件の見え方が変わってきます。 そして安い物件と安く運営できる物件は違うという点です。これぜひ覚えておいてほしいんですけれども、100万円で買える物件でも年間20万円の交通費、 毎月現地対応、毎週のように電話、だったら本当に安いとは言えませんよね。逆に200万円で買ったけれども地元で全て回って自分はほぼ判断するだけ、5年は持てる。 こちらの方が結果として安いこともあります。つまり物件価格ではなく運営コストまで含めて安いと考える。これが一つ目です。 # 遠方物件を買う前に3つの質問 そして2つ目が、僕だったら遠い物件を買う前に自分に3つの質問をします。 1つ目が、夜に水漏れしたら誰が見に行くということです。 例えば、夜8時に入居客さんから水漏れがあります。連絡が来たら誰が対応するのか。 自分なのか。地元の水土屋さんなのか。管理会社なのか。誰もいないのか。 この答えが、とりあえず僕が3時間かけていきます。 だったら、僕はやめといた方がいいと思います。 遠方の物件というのは、普段何もないときは簡単なんです。 問題は何かが起きたときに、そこで初めて距離が聞いてきます。 そして2つ目が、入居者さんが退居しました。次の募集をします。という噂が来ました。 明日見たいです。と言われて、誰が鍵を開けるのでしょうか。 自分が毎回行くのか。不動産会社さんに鍵を預けるのか。 キーボックスを使えるのか。現地募集してくれる会社はあるのか。 ここまで買う前に考えておくといいです。 物件を買ってから、この地域、客付けしてくれる不動産屋さんがいないと気づくと結構大変だったりします。 そして3つ目。台風が来たとき、恐怖だった。物件が大丈夫かな。屋根が飛んでないかな。庭のもの飛んでないかな。 自分は東京にいて、物件は3時間先。この時、現地を確認する人がいるかどうか。これがすごく大事になってきます。 僕は遠方の物件ほど、物件そのものより先に現地で動ける人がいるかを見るようになりました。 不動産会社さん。リフォーム業者さん。管理してくれる方。親仲間。近所の方。 つまり、遠方の不動産投資というのは、物件を買う前に現地の賃を作る投資でもあるのです。 # 投資エリアは、経験と人脈に合わせて広げる そして3つ目。これ結構大切だと思うんですけれども、 僕は初心者と経験者では勝手いい距離が違うと思っているんですね。 なぜなら1軒目というのは分からないコロットだらけだと思います。 リフォームってどう進むのかとか、体育後ってどうなるのか、 業者さんって何を見ているのか、入院募集ってどうするのか、 こういうものを実際に現地で見たり、これはすごく勉強になります。 なので、1軒目から飛行機で行かないと見れないような場所、 新幹線で3時間というような物件を選ぶより、 多少価格が高かったとしても、自分が現場で学べる範囲を 選ぶメリットはあると思います。 そして2軒目、3軒目、5軒目と経験してくると変わってきます。 写真を見たらこれは水道屋さんだなと分かったり、 見積もりを見たらこの工事だったら現地に行かなくても 判断できるなとなってきます。 つまり、自分が現場に行かなくても判断ができることが増えるんですね。 そうすると買えるエリアも広がってきます。 さらに、投資のエリアというのは経験と人脈で広げるという観点も大事になってきます。 僕は最初から全国どこまでも探しましょうとは思いません。 まず自分が理解できるエリア、自分が生きるエリア、そこで経験値を積みます。 そして、信頼ができる人がいた。運営方法が分かった。 その後、少しずつエリアを広げることも可能です。 この方が再現性があると思います。 つまり、投資エリアというのは地図で広げるのではなく、経験と人脈で広げていくのです。 物件の距離より人の距離を見る。 最後に僕が地方の空き家で感じることがあります。 東京から300キロ離れていても信頼できるような業者さんがいる。 管理してくれる人がいる。不動産会社さんとすぐ連絡が取れる。 だったら感覚的には近いんですね。逆に自宅から50キロしか離れていなかったとしても、誰も知らない。 業者もいらない。何かあったら全部自分。だったら感覚的に遠くなります。 だから僕は物件までの距離より現地の人との距離を見る。 これが地方の空き家を増やすときにかなり大事だと思っています。 さて今日のまとめは100万円。安いけれども片道3時間。 その空き家というのは本当に安いのかというお話をしていきました。 まず一つ目が距離はキロではなく年間何時間取られるかで考えるかという点。 二つ目が遠方物件を買う前に3つの質問を自分にするという点。 三つ目が投資エリアは経験と人脈に合わせて広げるという点です。 安く買える場所を探すことと楽に運営できる場所を探すこととは別になってきます。 僕が欲しいのは100万円安く買えて毎週通わなければいけないような物件ではありません。 多少遠くても人と仕組みが回っていて自分の時間を奪わない物件。 物件を増やせば増やすほどこちらの価値の方が大きくなっていきます。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し さて本日もコメント開始の方をさせていただきます。まずシュウさん、お金や時間がない時期でもできることは意外にあるんですね。勉強になりますということでありがとうございます。 そうなんですよね。物件を書くことだけがスタートではなくて、物件を見るとか、相場を調べるとか、人と繋がっておくとか、お金を使わなくてもできる準備は結構あったりします。 今できることを少しずつやっておくと本当のタイミングが来た時にすぐ動けるので、ぜひ続けてみてください。 そしてりゅういちさん、私も時間がないと後回しにしてきましたということでコメントありがとうございます。これすごくよくわかるんですよね。 仕事や家庭があるとどうしてももう少し落ち着いてからになりがちになっていくと思います。 ただ今日もお話ししたように、買うのは後でも準備は今日からできるとも思っています。 5分でも10分でも物件を見ることとか、気になるエリアを一つ調べてみることとか、それだけでも半年後には結構な差になってくると思います。 りゅういちさんも無理のない範囲で一歩ずつぜひ進めてみてください。シュウさん、りゅういちさん、今日もコメントありがとうございました。 皆さんからいただいたコメント、感想は一つ一つ全部読ませていただいています。 ここが参考になったとか、ここをもう少し聞きたいといったコメントも今後の放送テーマの参考にしていますので、ぜひこれからも気軽にコメントしてみてください。 それでは本日も聞いていただきありがとうございました。