# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 同じ築50年でも、状態は全然違う さて今日のテーマは、地区50年の空き家というのは買っても大丈夫なのかという話です。 空き家投資に興味を持った方から結構聞かれるんですけど、地区40年なんですけど大丈夫ですか?とか 地区50年は古すぎますか?とか、何年までなら買っていいですか?とか 普通、住宅の購入だったら、地区朝の方が安心に見えると思います。 だから、地区50年、60年と聞くだけで、これはやめた方がいいのかなと思う方も多いと思います。 ただ、僕は地区年数だけでは買うかどうかを決めないんですね。 今日は、地区50年でも状態は全然違うというお話、そして何年経ったかより、あと何年使えるかを見るという話、 古い家ほど出口を先に考える、この3つでお話をしていきたいと思います。 まず一つ目ですね。例えば、同じ1975年に建った家が2軒あったとします。 どちらも地区50年以上です。でも、Aという家は去年まで人が住んでいた。 そして屋根も10年前に直した。給湯器も交換した。いずまわりも途中でリフォームをしている。 そして一方でBという家は15年前から誰も住んでいない。雨漏りをしている。 床も一部ふわふわしている。配管も長期間使っていない。 同じ地区50年でも全然違うと思うんですね。 家にも履歴があると思います。人間でも同じ50歳だから、全員同じ健康状態ではないんですね。 これ、家も同じです。何年も、何年経っているかだけではなく、その50年間をどう使われてきたのか、ここがすごく大事になってきます。 屋根を直したのはいつか。外観はどうか。水回りは交換されているか。 城あり履歴はあるか。雨漏り履歴はあるか。増改築をしているか。こういう履歴を見るんですね。 僕は地区年数よりもメンテナンスの履歴の方が気になることがあります。 逆に、地区25年だから安心とも限りません。 手入れをされていない。雨漏りを放置をしている。床が、下が湿っている。 こういう家だったら、地区50年でも丁寧に管理をされてきた家の方が、僕なら安心できることがあります。 だから地区30年以内で探そう、みたいな数字だけで区切ってしまうと、面白い物件まで除外してしまう可能性もあるんですね。 もちろん、地区年数を全く見なくてもいいという話ではなく、 建築された時期によって耐震基準なども違ってきますし、金融機関や保険などに影響する場合もあります。 だから地区年数というのは大事です。ただ、僕の中では地区年数は答えではなく、調べ始めるための情報というような感覚です。 地区50年だからダメではなく、地区50年なんだ。じゃあ今まで何を直してきただろう。 この質問に変えることです。これだけでも物件の見方が変わります。 # 「何年経ったか？」より「後何年使えるか？」 そして2つ目が、ここが僕が一番伝えたかったところなんですが、 地区50年かどうかより、この家があと何年使えそうなのかを考えた方がいいと思うんですね。 例えば、地区55年の家で購入が200万円、リフォームが50万円、消費費用が40万円、合計で290万円になりますね。 これを家賃5万5千円で稼いだとします。 年間の家賃は66万円になりますね。 もちろん、家賃全部が利益になるわけではない。 でも、この投資を考える時に、55年も経っているという過去だけを見るより、 この家をこれから5年10年と使えるのか、こっちの方が重要だと思うんですね。 もし、あと10年以上しっかり使える状態で、その間家賃を産んでくれるなら、 蓄年数だけで除外する必要もないかもしれません。 逆に、地区35年でも、あと数年で大きな修繕がいくつも必要そうだったら、慎重に考えます。 そして、ここで注意したいのが、屋根がきれいだから、あと20年大丈夫みたいな考えはしないことです。 家というのは、屋根や外壁、基礎や床、配管、給水、給湯器、電気、いろんなものの集合体です。 だから僕だったら、大きなお金がかかりそうなところを順番に見ます。 全部新品かどうかではありません。 今すぐ交換が必要なのか、5年くらい使えそうなのか、予算を見ておいた方がいいのか、このくらいの整理をします。 そして、古い家を見ると、もう建て替えた方がいいんじゃない、と思われることもあります。 でも、空き家再生というのはまさに逆で、まだ使えるものをできるだけ生かすという考え方なんですね。 床でも使える、壁もしっかりしている、水回りも一部直せばいい、だったら全部新品にする必要はありません。 僕は古いから捨てるのではなく、使えるものと直すものに分けることが大事だと思っています。 ここに空き家投資の面白さもあります。 # 古い物件ほど出口を先に考える そして3つ目のお話で、古い空き家を買う時ほど出口を考えるという話ですね。 なぜなら今より5年後10年後はさらに蓄年数が進むからですね。 まあ当たり前の話ですが、蓄50年で買ったら10年後は蓄60年になります。 例えば自分としては家賃5万円で貸せている。だから物件も良い物件と思っている。 10年後に売ろうと思った時に誰が買うのか、次の親さんなのか、入居者さんなのか、実地の方なのか、土地として考えるのか、ここまで考えます。 蓄フルになると買い主さんによっては融資を使いにくかったり、建物の状況をより積極的に見られたりする可能性があります。 だから買った瞬間の家賃だけで終わらせない。ここは大事です。 土地としての出口も確認しておくと安心材料になります。 もしこの建物が使えなくなったら、その後どうするのか、建て替えができるのか、土地として売れそうなのか、解体するならどれぐらいかかるのか。 もちろん今すぐ解体するわけではないと思います。 最悪のケースを一度考えておく。 建物が使えなくなったら何も残らないという物件と、最終的には土地としても考えられるという物件では、同じ地区50年でも安心感があると思います。 そしてここにも繋がってくると思うのが、地区50年でも買い値が適正で、必要な修理を入れて、家賃が取れて、出口まで考えられる。だったら検討していいと思うんですね。 でも地区50年なのに地区浅と大して変わらないような価格、修繕もかなり必要、出口も弱い。それなら僕だったら無理してはかわいません。 つまり、地区年数単体ではなくて、状態や価格、家賃や出口のセットで見る。これが重要になってきます。 空き家都市というのは面白いもので、多くの人が嫌がる条件ほど価格に反映されたりするんですね。 地区50年だから怖い。古いから買いたくない。そういう人が多ければ多いほど価格というのは下がりやすいですよね。 そこを建物はちゃんと見られている人が、ここは使える。ここは直せばいい。この値段だったら合う。 こう判断できればチャンスになることが多いと思います。だから地区古都市、古い家を買う都市というより、古いという理由だけで評価をされていないものを見直す都市でもあると思っています。 今日のまとめとしては、「地区50年の空き家は買って大丈夫なのか?」というテーマでお話ししました。 今日も3つのまとめです。まず1つ目が、同じ地区50年でも状態は全然違うということです。 そして2つ目が、何年経ったかより何年使えるかを考えるという点。 3つ目が、古い物件ほど出口を先に考えるという点です。 10年後に誰が買うのか。建物が使えなくなったらどうするのか。 そこまで含めて買い値を判断することです。 なので、地区50年だから買わない。ではなく、次からは50年なんですね。 で、この家はあと何年使えそうですか。というような視点で見てください。 この質問が変わるだけで、地区古子建ての見え方というのはかなり変わると思います。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント返しの方をさせていただければと思います。 まずシュウさんですね。不明という回答を脳内で勝手にOKと判断してしまっていました。 ダメ元で回線回数できないかを聞いてみる価値はありますね。 勉強になりました。ということでコメントありがとうございます。 本当そうなんですよね。不明というのはそのまま購入をすればずっと自分が付き合っていかないといけない内容になっていきますので、 なので購入する前に必ず確認をする。 これが不動産を長期で管理していくのにも大事なことになってきます。 はいということでいつもコメントいただいてありがとうございます。 またですねやっぱりこういったところにアウトプットするというのも非常に重要なことだと思います。 皆さんも聞いていただいた時にですね、こういったアウトプット用にこちらのコメント欄も活用していただければと思いますし、 またこういったことを聞きたいということでこちらの方も全てコメントを見させていただいてますので、今後のテーマ選びの参考にもさせていただきますのでお気軽にコメントをいただければと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。