# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 金額より先に、工事範囲を揃える それでは今回のテーマは、リフォームの見積もりが同じものを依頼しても全く違うものが出てきたという話です。 秋岡っていわゆるリフォームで、業者さんに見積もりをお願いをしたりすると、 A社では40万円、B社では60万円、C社では80万円みたいな同じ依頼をしているのに金額が全く違うこともあったりします。 そして、もちろん安ければいいということで、初心者の方は40万円を選ぶかもしれません。 実際に見積もりの金額が本当に妥当なのかどうかというところで、しっかり見極める必要があると思います。 同じリフォームという名前でも、そもそも中身が全然違うこともあったりするわけです。 今日は、見積もりというのは金額よりも先に範囲を見ること、そして安い見積もりに入っていないものを探すこと、 最後にこの人とトラブルになった時に話せるかを見る、この3つでお話をしていきたいと思います。 まず1つ目、金額が違うような見積もりが出てきた時に、本当に同じ工事なのかということを見極める必要があります。 例えばですね、空き家をリフォームする時、A社で40万円、B社で60万円、一見するとA社の方が安いんですね。 ただ中身を見てみると、A社は壁紙を交換したり、畳の表替え、そして簡単なクリーニング。 一方B社では、壁紙や床、そして畳、網戸、水線交換、残地物の処分、クリーニング、細かな補修まで入っている。 これはそもそも比較になっていなかったりするんですね。 だから、僕は合意見積もりを取るなら、同じ条件で取るということを大事にしています。 そして、業者さんに賃貸にするのでいい感じに直してくださいと言ったりすると、A社では最低限でいいだなと思ったりします。 B社では、入居者さんが気になるところを全部やろうと思ったりします。 C社は新品に全部交換する前提かなと思ったりします。 当然、見積もりはバラバラになっていきます。 なので、例えば壁紙はこの2部屋、床はここだけ、キッチンは交換せずにクリーニング、トイレは便器だけ交換みたいに、ある程度の条件を揃えることが大事になってきます。 そして、僕だったら総額で40万円、総額で60万円だけを見ないんですね。 壁紙はいくら、床はいくら、そして撤去費はいくらで処分費用、クリーニングはいくら、こういった細かな部分まで見たりします。 通常、同じものを依頼して、そして見積もりが出てきたときに一式みたいな書かれ方をしていることもあります。 その一式の中では、どれにいくらの単価で発注がされているのかというのが分かりかねてしまうので、こういった細かな見積もりを取るというのも重要になってきます。 ご視聴ありがとうございました。 # 安い見積もりは何が入っているのかを確認する そして2つ目ですね。これはぜひ覚えておいていただきたいんですけれども、僕は安い見積もりをもらった時に、ラッキーの前に何が入っていないのかなということを見ます。 先ほど言った工事一式20万円と書いてあった部分の一式というのは、何をどこまでやるのかというのを明確にする必要があるというお話をしたんですが、 壁紙はそもそも全部なのか、天井も含むのか、下地の補強は、そして剥がした後に壁が傷んでいたらどうするのか、こういったところを聞いたりします。 細かければ細かいほどいいという話ではないんですが、ただ何をやって何をやらないか、これを把握しておきたい話なんですね。 そして蓄フルの空き家というのは、開けてみたらわかることがあります。床を剥がしてみたら下地も傷んでしまっていた。水道を使ったら別の場所が漏れていた。 壁をめくってみたら補修が必要だった。こういうことがあったりします。なので40万円の見積もりが最終的に40万円で終わるとは限りません。 そして逆に60万円の方はある程度その可能性まで入れているかもしれないんですね。だから見積もり額ではなくて最終的にいくらで課せる状態になるのか、これを見る必要があります。 そして空き家投資では必要以上に利本もしなくていいと思っています。でも何でも一番安いものにするという話ではなくて、 例えばすぐ壊れる。掃除しづらい。入居者さんに毎日使いにくい。それならそのまま安くても結局後から手間が増えることになるんですね。 だから削るところと削らないところを分ける。これが重要になってきます。見栄えだけの工事なら削れるかもしれないんですが、 安全性とか雨漏りとか、給配水や電気、こういった生活に直結するところはちゃんと直す必要がありますね。 お金をかけないことが上手いのではなくて、必要なところにだけお金を使う。これが空き家再生だと思っています。 # 金額だけではなく人を見る そして3つ目が、僕は金額以外に結構向いているところのポイントとして、 業者さんとのやりとりですね。 例えば連絡がすぐに取れるか。これ非常に大事なんですが、 電話しても出なかったり、LINEしても3日返ってこなかったり、 見積もりをお願いしても約束に比になっても来なかったり、 工事が始まる前ならこれなら、工事が始まった後も結構大変になるかもしれないですね。 これ実際に僕が会った話なんですけれども、 安くはやってもらえるような業者さんで、小さな公務店のようなところがあったんですね。 最初はこの金額でやれますよっていうような話をしてたんですけれども、 だんだん後期が遅れてきて、最終的には予定の納期になってもう完成をしないというところでありました。 そしてその業者さんはお金が足りなくなってしまったので、 追加で先にお金をくれませんかというようなところを言われました。 通常だとお金のすべての見積もりが出た金額を一括で一番最初に払ってしまうと、 その業者さんが後から途中で工事が止まってしまったという時に困ってしまうので、 まずは多くても半金というんですけれども、 その見積もりの半分までしか出さないようにするというような形がいいのかなと思っています。 そして僕も工事のある程度の部分終わっていたので、 その工事分を払ったりしたりしました。 ただそういった業者さんというのは一度遅れると二度遅れたり、 そして最終的にはお金が支払いができなくなってしまったというようなことで飛んでしまうこともあったりします。 実際そういった業者さんに引っかかってしまったことも僕はあったりしました。 なのでこの業者さんが本当に大丈夫なのかどうかというのを見極める必要があります。 そして逆に言うと、その工事が完了していないのでお金は払わないというところです。 万が一その業者さんが途中で止まってしまったとしても、 お金を払っていなければ別の業者さんに依頼ができるというような形になります。 このような形で業者さんをしっかりと見極めること、 ただ安ければいいというわけではないので、 自分に注意する必要があるなということを、 この僕の実体験からも学んでいただけたらなと思います。 ただ逆に言うと、しっかりとやってくれる業者さんもいますので、 そういった丁寧に、そしてリーズナブルにやってくれる業者さんとのご縁を育んでいくというのが、 このアキア再生では今後長く続けていく上で重要になってくるかなと思います。 それでは今日もまとめとして、まず1つは金額より先に工事の範囲を確認するということです。 そして2つ目が安い見積もりほど、しっかりと工事の内容を確認するという点です。 そして3つ目が金額だけではなくて人を見るということです。 これは何にでも言えることだと思うんですけれども、 最初から見積もりが高い安いというようなことがわからないと思います。 なのでしっかりと自分自身が見極められる力をつけていくというのが大事になってきたりします。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント開始していきたいと思います。 前回のですね、築50年の空き家は買って大丈夫なのかということで、 築るほど最悪のケースも想定して出口支援に応えていることが大事なんですねということで、 しゅうさんコメントありがとうございます。 まさにそうですね、空き家で長く築年生が経っている物件というのは、 実際に表面で見えているものだけではなくて、その裏側で起こるべきことまで想定しておくと、 実際に向上する時だったりとか、トータル的な予算だったりを考える時に便利かなと思います。 ギリギリで計算をしてしまって、後から追加で出てきた時に対応しきれない、 なんていうことがあると大変になってきますので、 しっかりと想定をして、そして出口戦略を立てていくということが大事になってきます。 ということで、皆さんいつも聞いていただいてありがとうございます。 また、聞いてもらった感想などを入れていただけると、 今後の励みにもなりますし、またテーマの参考にもなりますので、 ぜひ一言でもコメントいただけたらなと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。