# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 買えなかった物件も、貴重なデーター さて、今回のテーマは欲しかった物件が他の人に買われてしまった。そんな時はどうするのかという話です。 秋夜投資を始めると結構あることなんですが、これいいかもと思った物件、そして数字を計算して家族に相談したり、もう一度確認をしてから買い付けを入れようと思っていたら、 不動産屋さんからすみません、他の方で決まってしまいましたと言われたりすることですね。 これめちゃくちゃ悔しかったりすると思うんですが、あの時すぐに買い付けを入れればよかったとか、もうあんな物件出てこないんじゃないかとか思ったりするかもしれません。 でも僕はこういう時に焦って物件を買わないことが大事だと思うんですね。 今日は買えなかった物件を失敗で終わらせないためにやるべきこと、そして一番危険なのは次の物件で基準を緩めてしまうこと、 買えなかった経験から自分の買う基準を作ること、この3つでお話をしていこうと思います。 まず1つ目ですね。欲しかった物件を他の人に買われてしまうと失敗したと思いがちになるんですね。 でも僕は必ずしもそうは思いません。なぜかというと、その物件についてかなり真剣に考えたはずだからなんですね。 いくらで買うのか、リフォーム費はいくらか、家賃はいくら取れそうか、駐車場はどうか、周辺需要はどうか、出口はどうするか。 ここまで考えて、これ物件を買わなかったとしてもかなり大きな経験になると思うんですね。 本気で検討した一件というのは、ネットで100件物件を眺めているよりも大事なことだと思います。 自分が本当に買うかもしれないと思って調べた一件が圧倒的に勉強になるんですね。 なぜなら自分のお金を出す前提になっているからです。 例えば200万円の物件を見てリフォーム費80万円、所費用が40万円、合計320万円、家賃が5万5千円くらいかなと。 ここまで計算をして結局買えなかった。 でも次に似たエリアで250万円の物件が出てきた時には、前の物件よりも50万円高いけれども、こっちはリフォームが少ないなと比較ができたりするんですね。 つまり一度真剣に検討した物件が自分の物差しになるということなんです。 これすごく大事だと思います。 だから買えなかったら物件の情報を消して終わりではなくて、 なぜ欲しいのかと思ったのか、いくらで買おうと思っていたのか、何が不安だったのか、この辺りを残しておくこと、これだけで次の物件を見るスピードがかなり変わると思います。 # 逃した直後ほど、購入基準を緩めない そして2つ目ですね。投資ではかなり注意した方がいいと思っています。欲しかった物件を逃した時、その翌週別の物件が出てきたとしますね。 前の物件よりも50万円高い。注資上も少し弱い。リフォームもかかりそう。でも今度こそは逃したくないと思ってしまうんですね。 これが怖い状況になっているという形です。 また買われるが判断基準にすり替わってしまってるんですね。 本来なら数字や率地、修繕や授与、出口、こういった条件で判断するはずだったのに、いつの間にか他の人に取られる前に買わなきゃ、になってしまっていたりします。 これというのは不動産投資ではなくて、焦りとの勝負になってしまっているんですね。 例えば本当は200万円でなら買おうと思っていた物件。 でも前回逃したから250万円でもいいかとなると、さらにはリフォームもなんとかなるでしょうとなっていきます。 この小さい妥協が積み重なると最初に決めた数字から結構離れていくんですね。 だから僕は物件を逃した時ほど自分の基準を変えない。これを意識します。 買えなかった悔しさと買う判断は別なんですね。 これ以前にお話をした興味と判断、購入判断を分けているという話にも近いと思います。 悔しかった、欲しかった、これは感情です。 でも次の物件を買うかどうかは別の判断なんですね。 なので前の物件だったら買っていたのに、ではなく目の前の物件単体で考える。 この物件はこの価格で買う価値があるのか。ここに戻ってくるんですね。 不動産というのは今日買わなかったら一生買えないものではないんですね。 物件はまた出てきます。 ただし焦って買った一件というのは買った後に何年も付き合うことになります。 だから僕は 逃した一件より焦って買った一件の方が怖いと思っています。 # なぜ判断が遅れたのかを振り返る そして3つ目ですね。ここが一番重要なところだと思うんですが、物件を逃した時に、ただ次をもっと早く決めようだけでは足りないんですね。 なぜ判断が遅れたのかを考えます。例えば、家賃相場を調べるのに2日かかった。 リフォーム費用がわからなくて3日迷った。家族への説明に時間がかかった。資金をどこから出すかを決めていなかった。 不動産さんへの買い付けの出し方がわからなかった。こういうものです。すると次に準備することが見えてきます。 行動が遅いのではなく準備が足りないこともある。例えば普段からこのエリアなら家賃5万円台と分かっている。 リフォーム業者さんにもすぐに写真を送って相談ができる。投資に使う資金も決まっている。自分の購入条件も決まっている。 ここまで来ていたら良い物件と出会った時に判断がかなり早くなると思うんですね。 つまり決断が早い人というのは性格が大胆だから早いわけではなく、物件が出る前に準備をしているから早いんですね。 ちなみに僕のケースでいくと1日に内金が10件ほどあった物件を購入できたことがあるんですね。 なぜかというとそこに見に来ている人たちの判断をする前に僕がその日に買い付けを入れたからです。 なので僕の場合というのは物件を見る前にまずは卓上でできるリサーチというのをすべて終えた状態で内金に行きます。 皆さんにおすすめなのは自分の買う条件というのを言葉にしてください。 例えばエリアや投資の総額、想定の家賃、駐車場や大きな手前、出口こういったものを見ます。 そしてこれなら買う、これを超えたら見送るというラインを持っておくことです。 そうすると物件が出てきた時にゼロから悩まなくて済むんですね。 だから買えなかった物件が出た時こそ自分の購入基準をアップデートするチャンスだと思います。 もっと早く決めればよかったで終わるのではなくて、次は何が分かっていればその場で判断ができるかと考えてみることです。 これを繰り返しているとだんだん物件を見る、目も判断するスピードも上がってきます。 そしてもう一つ、買えなかった物件というのは実はなぜか後からものすごく良い物件に見えてくるんですよね。 あれ買ってたら絶対良かったなとか、多分すぐ入居決まってたよなとか、めちゃくちゃ儲かってたんじゃないかなとか思ったりするんです。 でも実際に買っていないので分からないはずなんですね。もしかしたらリフォームで想定外があったかもしれないし、入居付けに時間がかかったかもしれないんです。 だから買わなかった未来を美化しすぎないということも大事になってきます。 不動産投資というのは全部のチャンスを取るゲームではありません。 100件のうち自分に合う1件を取ればいいんですね。僕はそんな感覚でいます。 それでは今日のまとめとして、欲しかった物件を他の人に買われてしまった。その時どうするのかという話をしました。 1つ目が買えなかった物件も貴重なデータになるということです。本気で検討した数字や条件を次の物件のものさしにすること。 そして2つ目が逃した直後ほど購入基準を緩めないということ。今度こそ買わなきゃというような感情と投資判断を分けることです。 そして3つ目がなぜ判断が遅れたのかを振り返ること。 家賃相場なのかリフォームなのか資金なのか、そこを準備して次の物件で早く判断できる状態を作っておくことです。 僕はアキア投資で大事なのは全部の物件を買うことではなく、自分が納得できる物件だけを買うことだと思っています。 良い物件を逃すことはあります。僕だってあります。でもその経験を一つずつ次に生かしていけば判断はどんどん早くなります。 だから買えなかった時も失敗した、ではなく次の一件のための経験が一つ増えたくらいに考えてみてください。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは今回もコメント開始の方をしていきたいと思います。 まずりゅういちさんですね。 興味があるけれども動けない。まさに私です。 ということでコメントありがとうございます。 実際に秋を通しやりたいというような方がたくさんいらっしゃるんですけれども、 実際に行動した方々はですね、意外に簡単だったというところだったり、 あとは通帳にいつの間にかお金が入っていたというようなことだったり言われます。 そして一度買った方というのは半年ぐらい慎重に考えていた方が、 なんとその1ヶ月後に2件目を買っていたりとかするんですね。 つまりやってみないとわからないというところはあるんですが、 実際にいろんな不動産投資というのはありますので、 秋を通してうまくいっている人たちに話を聞いたり、 そういったつながりを活かしたりすることが、 自分の1つのターニングポイントにもなるんじゃないかなと思ったりします。 そして秋産不安を3つに分けると行動にまで落とし込めますね。 とても参考になりましたということで、いつもコメントありがとうございます。 そうですね、まさに自分が動けない理由だったりとかを言語化して、 それをどのような不安要素なのかという3つの中のどれに当たるのかということをですね、 自分で把握してみるだけでも違うんじゃないかなと思います。 そしてふうみんさん、 近い将来秋をどうするかという課題に向き合う可能性があるので、 お話を楽しみにしていますということでありがとうございます。 まさに秋で困っている方というのは非常に多くいらっしゃいますし、 潜在的にそうなってしまう可能性というのを秘めているので、 毎朝配信をしていますので、また良ければお話を聞きに来ていただけたらなと思います。 そしてうやまさんですね、 初めまして興味深いお話ですということでコメントありがとうございます。 毎朝ですね、この秋夜についてお話をしていますので、 またぜひ遊びに来ていただけたらと思います。 それではですね、 今日皆さんコメントをたくさんいただきましてありがとうございます。 またこのお話を聞いたときにはですね、 ぜひコメントを入れていただけるとすべて目を通させてもらっています。 今後のテーマの参考にもなりますし励みにもなりますので、 よかったらコメントを入れておいてください。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。