# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 仲介手数料には特例がある さて、今日のテーマは100万円の空き家なのに、中階手数料が33万円。これは高すぎないのか?というお話です。 これは初めて空き家を買おうとすると結構びっくりするかもしれません。 100万円の物件を見つけた。安い。これなら始められそうと思っていたところ、 資金を計算してみたら、中階手数料、陶器費用、そして火災保険、場合によっては固定資産税などの生産、いろいろ出てくると思います。 そして中階手数料だけでも33万円かかるんですか?となったりします。 100万円の家に33万円ですから、物件価格の3分の1ぐらいですよね。 なので、高すぎないと思うのも自然だと思います。 今日はなぜ100万円の家でも中階手数料が33万円になることがあるのか? そして100万円の物件を100万円では買えないということ。 手数料が高いか安いかより僕が見ている視点。この3つでお話をしていきたいと思います。 まず一つ目ですね。現在不動産売買の中階手数料には上限というものがあります。 その中で800万円以下の空き家などについては特例があり、 仲介業者が依頼者の一方から受け取れる報酬の上限は税込33万円となっています。 これは2024年の7月から見直されたルールなんですね。 しかも現在の制度では800万円以下であれば実際に空き家かどうかという 使用状態は問わない扱いになっています。 もちろん33万円が自動的に請求するわけではなく、あくまでも上限です。 じゃあなんでこんな制度になっているかということで、100万円でも調査の手間は10分の1にならないからなんですね。 100万円の家と3000万円の家、価格は30倍違うと思います。 でも不動産がやることというのは仕事量として30分の1にはならないんですね。 つまり物件を調べて現地を確認して役所で調査をして契約書を作る、 需要事項を説明する、売り主さん買い主さん等調整をする、 決済をする。むしろ地方の古い空き家ほど境界がわからなかったり増築されていたり、 昔の資料しかなかったり、融資状況がわからなかったりします。 現地まで遠かったり、みたいなこともあったりします。 つまり物件価格が安く変えても仲介の仕事まで安くなるわけではないということです。 空き家流通を進めるためにこの低価格帯の特例が設けられたんです。 そして不動産の仲介手数料というと3%プラス6万円という言葉を聞いたことある方もいるかもしれません。 でもこれは一定価格以上の売買で使われる計算方式です。 例えば先ほどの低価格の空き家では 100万円だから仲介手数料も数万円だろうと思っていると 購入直前に予算が合わなくなることもあります。 まず安い空き家には価格と比例しない費用がある。これを知っておくことが大事になってきます。 # 物件価格だけで資金計画を作るない そして2つ目です。ここは初心者の方に本当に知っておいてもらいたいんですけれども、 ポータルサイトで価格100万円と書いてあったとします。 すると頭の中では100万円あれば買えるとなりがちです。 でも投資というのは僕はそう見ません。 例えば物件100万円、そこに仲介手数料、登記費用、保険 その他の生産などがある。さらにリフォーム費用が60万かかる。 とすると100万円の家でも実際に貸せるところまで持っていく金額は全然100万円ではありません。 僕は物件価格プラス書費用プラスリフォームで見るようにしています。 この放送でも何度か話していますが、僕がシミュレーションするときは低価格代の空き家なら 初期費用をまず40万円から50万円ぐらいに置いて考えることが多いです。 もちろん実際の金額は 物件や取引内容によって変わってきます。 ただ物件価格だけで計算しないために最初からある程度入れておく。 例えば100万円で買う、書費用が40万円、リフォーム60万円だったとすると、総投資額というのは200万円になりますよね。 家賃5万円だったら年間で60万円の家賃収入になります。 この200万円に対してどうなのかを見ることなんですが、ここで初めて投資としての数字が見えてきます。 ここ面白いところなんですが、3000万円の物件に40万円の費用が増えるのと、100万円の物件に40万円 増えるのとではインパクトが全然違うと思うんですね。 100万円に40万円なら40%増えているということになります。 だから物件価格が安くなればなるほど、固定的にかかる費用を甘く見ないことです。 これが空き家投資で大切なことになります。 50万円の物件を見つけた後喜ぶ前に最終的にいくらで貸せる状態になるのかを考える。 僕ならこっち側を見ます。 # 仲介手数料は金額だけでなく仕事の中身を見る そして3つ目です。100万円の物件で中活する33枚と言われたとします。 高いから払いたくないとなるのは、僕は金額だけでは決めません。 例えば、道路や教会や設備や法令上の制限、過去の経緯や売り主さんとの調整、こういったところをきちんと確認してくれる。 そして、わからないことはわかりませんではなく、調べて回答してくれる。 僕だったらこういう会社さんには価値を感じます。 特に初心者の一件目というのは、自分では気づけないこともあったりします。 だから仲介手数料は物件を紹介してもらうだけのお金ではないということなんです。 そして逆に仲介手数料が安い。でも聞いても多分大丈夫。売り主さんはそう言ってます。詳しくはわかりません。 僕は少し怖いと思います。数万円安くするために何百万円の物件で大きな問題を見落としていたら意味がないと思います。 もちろん、仲介手数料が高いイコール良い会社、安いイコール悪い会社という単純な話でもありません。 見るべきものは金額に対してどのような仕事をしてくれるかです。 空き家というのは建物だけ買っているようで、実は人とのやりとりがものすごく多いんです。 売り主さんや仲介業者さん、そして司法書士、リフォーム会社、賃貸管理の会社、地元の方。 僕は100万円の家だから全部の費用をとにかく削ればいいとは思っていません。 むしろ安い物件ほどちゃんと調べてくれる人とのご縁にお金を払う価値があるということもあります。 物件価格ではなくスタートラインまでの金額を見る。 今日一番伝えたかったのはこれです。 ネットで50万円、100万円、200万円と出ている。 これは投資のスタートの金額ではありません。 あくまでも物件そのものの価値です。 そこから処刑費やリフォーム費用や必要な残地物や場合によっては設備交換、 そういったものを入れて初めてこの物件を貸し出すまでいくらかかるのかということがわかります。 100万円の家と200万円の家。100万円の方が安いとは限りません。 100万円の家に150万円かかる。200万円の家はほとんどそのままで貸せる。 だったら結果が逆になることだってあったりします。 価格の安さと投資の安さは違うという点ですね。 これは空き家投資を見るときにはぜひ覚えておいてください。 ということで今日は100万円の空き家なのに中階手数料33万円これって高すぎないのかっていうお話をしました。 今日も3つのテーマです。低価格代の不動産には中階手数料の特例があるということ。 そして2つ目が物件価格だけでは資金計画を作らないということ。 3つ目が中階手数料金額だけではなく仕事の中身を見ることが大事になってくれるかなと思います。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント開始の方をさせていただきます。 マヒロさん、舐められそうで怖かったんですが、どうせバレますよね。 自分の条件をしっかりお伝えして信頼関係を重ねていきます。 ということでコメントありがとうございます。 やはりですね、信頼関係が一番だと思いますので、 特に自分の条件をしっかりと把握してくれて、 さらには親身になって相談できるような不動産さんが見つかると、 今後の空き家投資としても経験値、今後の役に立つものになってくると思います。 続いてシュウさん、素人だと思われていたら騙されるんじゃないかという不安、私もありましたということで、 コメントありがとうございます。 実はですね、僕自身もそういった道を通ってきました。 そしてそのようなことから良かったものを残して、 良くなかったものを排除するというような形で考えております。 なのでやはりですね、わからないことを聞かずに進めるのがリスクだと思いますので、 しっかりわからないものは確認をするという習慣づけをしていただければなと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。