# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 値下げ率ではなく、今の価格で判断する さて今回のテーマは300万円だったアキアが200万円に値下げ、これは今が買い時なのかという話です。 物件のサイトなどを見ると、ずっと300万円で出ていた物件がある日見たら200万円になっていた。 100万円も下がっていたりすることもあるんですね。 安くなった。誰かに買われる前に買った方がいいんじゃないかと思ったりするかと思います。 でも僕は値下げをされた物件を見ても、値下げをされた理由だけでは買いません。 なぜなら300万円から200万円になったことと、200万円の価値があることとは別だからです。 今日は値下げ率ではなく今の価格で判断をするということ、なぜ値下げをされたのかを必ず聞くこと、 売れ残り物件がチャンスに変わる瞬間、この3つでお話をしていこうと思います。 まず1つ目ですね。100万円に下がった、ではなく200万円で買う価値があるかという点です。 例えば300万円だった物件が200万円になった、これは100万円の値下げなんですが、 なんとなくすごく得した気分になると思います。 でも一度300万円という数字を忘れてみてください。 今日初めてこの物件を見つけたとして200万円で欲しいかどうかと考えるんです。 これが結構大事になってきます。 そして、例えば最初から200万円で売りに出ていたらちょっと高いなと思っていたかもしれません。 でも300万円から200万円になると急に安く感じたりするんですね。 人間というのは面白い生き物になるんですけれども、 でも投資というのは前の価格ではなく今の200万円に対して数字が合うかどうかを見る必要があるという点です。 例えば購入費用が200万円、貯費用が40万円、リフォーム費用が100万円、全部で340万円だったとします。 家賃5万円なら年間で60万円です。 ここで初めてこの物件どうだろうと判断をするんです。 300万円から100万円下がったということは収支には関係はないんです。 そして値下げをしてもまだ高い物件もあるということです。 最初の売り出し価格は500万円、でも自分で計算をしたらこの物件なら250万円じゃないと数字が合わないと思っていた。 そこから450万円、400万円、350万円と下がっていく。 これ値下げをされているんですが、自分の基準はまだ高いとなるんです。 つまり何パーセント値下げされたかではなくて自分の買える価格まで来たか、ここを見ることが重要になってきます。 値下げ数値が来るとワクワクしたりすると思うんですが、1回冷静になってみるのが大事です。 そして安くなったと安いとは違うということです。 300万円から200万円になれば安くなっています。これも事実なんですね。 でもその物件の価格は150万円なら200万円でも高い。逆に250万円でも数字が合う物件なら200万円では面白いかもしれない。 値下げを見たら100万円得した、ではなくこの200万円という値札を初めて見たつもりで計算をする。これが重要になってきます。 # なぜ値下げされたかを、見る それでは2つ目です。ここかなり重要になってきます。 300万円だった物件が200万円になった。なぜでしょうか。これを聞きます。 売れないから下げた。だけではないんですね。 もちろん長期間売れなかったから価格を見直したということもあります。でも理由はそれだけではありません。 例えば、相続した家で売り主さんが早く整理をしたくなった。 遠方に住んでいてもう管理を続けたくない。 固定資産税や草刈りなど持っていること自体が負担になってきた。 別のところでお金が必要になってきた。こういう事情もあったりします。 この場合、建物の状態が急に悪くなったから価値が下がったわけではないんですね。 売り主さん側の事情が変わった。 こういう値下げなら投資家にとっては非常にチャンスになることがあります。 一方で注意したい値下げもあります。 売り出ししてから雨漏りが分かった。境界の問題が出てきた。再建築について確認したら想定していた条件と違った。設備に不具合があった。 もちろん全て値下げはこういう理由ではありません。でも、だから僕は聞きます。 今回の価格が下がった理由は何ですか。 これだけで大丈夫です。この質問から結構情報が出てくることがあります。 そして値下げ履歴というのは売り主さんの温度感を知るヒントにもなります。 例えば、半年で300万円。その後280万円。1ヶ月後に250万円。 さらに200万円。これを見ていくと売り主さんかなり売却を進めたいのかなという仮説が立ちます。逆に半年で一度も下がっていない。 また時間をかけてもいいと思っているのかもしれません。 もちろん価格履歴だけで売り主さんの事情を決めつけることはできません。 でも価格の動きも情報の一つなんです。 だから僕はポータルサイトを見るとき、今の価格ではなく、これ前はいくらだったっけというような視点でも見たりします。 # 売れ残りの理由が、自分で解決できるかをみる そして3つ目です。例えば半年、1年、ずっと売れていないアキア。初心者の方だと、こんなに売れていないんだから、何かヤバいんじゃないかと思ったりするかもしれません。 その感覚は大事なんですね。でも、僕は売れ残ってるイコール悪い物件とも思いません。 例えば、家賃5万円くらいのエリアで、建物もそれなり、駐車場もあり、大きな駐車場も少なそう。 それでも売り出しが500万円だったから誰も買わなかった。そこから300万円まで下がったので、もし自分の数字が300万円なら合う。 であれば、最初500万円だったことは関係ありません。価格が物件の価値まで下がってきた。これなら検討できる可能性があります。 そして、僕だったら売れ残っている物件を見たら1つ考えます。 なんでみんな買わなかったんだろうという視点です。高かったのか、駐車場がないからなのか、場所が悪いからなのか、 残地物が多かったからか、リフォームが必要だからか、再建築の問題、何かあるはずです。 そしてその理由が自分にとっても問題なのかを見る必要があります。 例えば、残地物が多すぎてみんなが言い上がっていた。であれば、処理代金を出せば解決する話です。 そして、価格が100万円安くなっている。であれば、自分のチャンスかもしれません。 つまり、他の人が言い上がっていた理由が、お金や工夫で解決できる問題なら面白いということです。 そして、良い投資家は値下げを待てるということです。 この物件良いけど300万円だと合わないな。であれば、無理して買わないことです。 250万円になったら考える。そう決めておくことです。 そして、お金に入れて定期的に見たり、そしてコンタクトを取ったりするのも良いかもしれません。 僕も実際に1年前に見た物件が、その時は売り主さんは値段を下げるつもりはないということだったんですけれども、 1年ぐらい経った時に、不動産屋さんからその後1年経ったんですけど売れなくて、実はもう一度検討してもらえませんかというような連絡を受けて、 そして当時の思い描くような金額で購入させてもらったということもあったりします。 なので、その時に買わないというのも立派な交渉だと思っています。 こちらが無理に値段を合わせるのではなくて、市場の方が自分の買える価格まで来るのを待つ。 物件は今決められて二度とないように感じます。でも、全部の物件を取る必要はありません。 自分の数字になった時だけ動く。これが長く続けるには大事になってきます。 値下げ通知が来た時に見る3つのポイントということで、 今日の内容をそのまま使える形にすると、値下げされた物件を見つけたら、 まず1つ目、今の価格で数字は合うか。前の値段は一度忘れることです。 2つ目は、なぜ値下げをしたのか。売り主さんの事情なのか。物件側の問題なのか。 3つ目は、なぜ今まで売れなかったのか。その理由を自分なら解決できるのか。 これだけでも100万円下がった顔から、かなり冷静な判断に変わると思います。 そして、今日のまとめとして300万円から200万円に値下げ、この空き家は今買い時なのかという話をしました。 1つ目が、値下げ率ではなく、今の価値で判断をすること。 2つ目が、なぜ値下げをされたのかを確認すること。 3つ目は、売れ残っている理由が自分なら解決できるかを見ることです。 他の人が嫌がる問題でも、数字で解決できるなら、そこにはチャンスがあることがあります。 空き家投資をしていると、安い物件を探したくなるんですが、 僕が探したいのは、値下げされた安い物件ではなく、価値より安く買える物件です。 似ていますが、実は全然違います。 値札の動きに反応するのではなくて、自分の基準で物件を見ること。 ここができるようになると、値下げ通知が来ても、かなり冷静に判断ができるようになります。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し さて本日もコメント返しの方していきたいとおもいます。 前回のですね100万円の空き家なのに仲介手数料33万円は高すぎないのかというテーマですけれども シュウさん、仲介手さんにもいろいろな手間や時間がかかっているんですね。 この視点はリフォーム業者さんにも当てはまるのでしょうか。 費用を抑えることにこだわりすぎると仕事を受けづらいなと思われてしまうこともありますかね。 リフォーム業者さんとの付き合い方についてもぜひ教えていただきたいです。 ということでコメントありがとうございます。 僕はですね 初めてやるエリアとかで業者さんを探すときというのは 何社か相見積もりというのをします。 業者さんもですねこの 見積もりをするという点でいくと しっかりとした仕事になるんですね。それが制約するかしないかというのは別になるわけなんですけれども ただこの見積もりをするということはリフォーム業者さんの仕事でもあるので そこまで気にする必要はないのかなと思います。 さらに言うとリフォーム業者さんによってスタンスがかなり変わってきます。 例えば細かな小回りの効くようなリフォームをしてくれる業者さん そして中堅や大手の企業さんだともう決まりきったパッケージだったりとか内容ではないと受けてくれないというところもあったりしますので そのあたりはご自身のスタンスと合うような業者さんを見つけるというところがポイントになってくるので なので相見積もりなどをしてですね 業者さんとのコミュニケーションをやっていくというのは大事かなと思っております。 はいということでですね 皆様良かったらコメントや今回のように質問などもいただければご回答もさせていただきますので 興味のある方は是非コメントの方を残していただけたらなと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。