# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 見る件数より、判断した件数 さて今日のテーマは、1件目買うまで何件くらい内見をすればいいのかという話で、これ 空き家投資を始める方から結構聞かれる形なんですけれども、 まだ3件しか見てないんですけれども買っていいですかとか 10件くらい見た方がいいですかとか、100件見てから買えって聞いたんですけど本当ですか というようなご質問もあるんですよね 初めての不動産ですから1件見てこれいいかもと思っていても本当にいいのかもわからないと思いますし、逆に20件見てももっといい物件があるんじゃないかと思って決められないかもしれませんよね 僕は何件見たら買っていいという正解はないと思っているので、大事なこととしては件数ではなくて比較的量になったかどうかという点で 今日はですね1件目を買っていい人、10件見てもまだ早い人、内見をするたびに3つだけ残す そして見れば見るほど買えなくなる人がハマる罠という3つでお話ししていきたいとおもいます まず一つ目ですね 例えば初めて見に行った物件で200万円、駐車場2台、周辺の家賃相場が6万円前後、リフォーム見積もりを取った 所費用も入れて数字の計算もした 周辺の不動産屋さんにもこの条件だったら需要がありますよと確認をした 建物にも大きな問題はなさそうで出口も考えた これなら1件しか見ていないから買ってはいけないとは思いません 逆に10件見ているけれども毎回なんとなく良さそう 安かったから綺麗だったらで終わっていて 家賃も調べない、リフォーム費用もわからない、買える金額も決めていない これだったら10件という数字にはあまり意味がないんですね 見た件数より判断した件数が大事になってきます ただ現地に行っただけなら10件見てもあまり経験値が増えていないことがあるんです 僕だったら1件見るたびに自分ならいくらで買うかまで考えます 売り値が300万円でもリフォーム費用が100万円 所費用が40万円、家賃6万円だったらこの値段では買わないけれども 150万円だったら検討しようということが計算できると思います ここまでやって初めてその内見が自分の経験になるんですね つまり内見の目的というのは物件を見ることではなく 買う買わないの判断をする練習になります 買わなかった物件も経験値になるんですね 3件見て3件全部見送った これ失敗ではありません 1件目で駐車場の重要性がわかった 2件目で水回りの修繕費を知った 3件目で周辺の家賃相場の調べ方がわかった これだったらかなり前進をしていくと思います だからまだ変えていませんではなく3回投資の判断をしたと考えてみる この感覚が大事だと思っています # 毎回、3つの観点を考える そして2つ目です。いろんな物件を見ていると意外と忘れることがあります。 あの物件、駐車場何台だったか。そして雨漏れ知っていたのはどっちだったっけ。 200万円だったのはどの物件だったとなってしまいます。 僕は内見後に最低限3つだけ残しておきます。 まず一つ目がこの物件の一番良いところです。 例えば駐車場が3台、賃貸の需要が強い、そして自給税が少ない、 駅ではなく勤務先へのアクセスが良い、何でも良いんですね。 この物件を買う理由を一つ 残しておくことです。そして2つ目が一番怖いところですね。 雨漏り、傾き、排水、そしてリンチや駐車場、 入居需要、これも一つです。 この物件を買わない理由を一つここに書いておきます。 そして3つ目、いくらなら買うか。これが一番大事になってくるんですけど、 売り値ではなくて自分ならいくらで買うのかです。 300万円で売っている。でも自分なら220万円。 200万円で売っているけれどこの状態だったら150万円。 逆に250万円でも買いたい。こうやって毎回自分の値段をつけていくこと。 これを5件10件続けていくと面白いことが起きます。 だんだん物件サイトを見ただけでもこれはちょっと高そうだなとか、 これは1回見に行きたいなとか、こういった感覚が出てくるんですね。 つまり相場感というのは知識よりも比較の蓄積なんですね。 だから僕は何件を何件したかよりも、何件で自分でちゃんと値付けまでしたのか、これが大事になってくると思います。 # 100点の物件を求めない そして3つ目です。これ結構あるお話なんですけど、最初5件ぐらい見たら買おうと思っていた。 で、5件見てみる。するともう少し見ればもっと良いものが出そうとなる。 10件、20件、30件とだんだん詳しくなっていきます。でもなぜか買えない。これ知識不足とは逆なんですね。 物件自体に100点を求め始めると、10件見てもそれぞれの良いところが出てきます。 Aという物件は安かった。Bという物件は駐車場が広かった。Cという物件は室内が綺麗だった。Dという物件は立地が良かった。 すると頭の中でAの価格、Bの駐車場、Cの室内、Dの立地、全部持った存在しない最強物件を作ってしまうんです。 でもそんな物件が出たら当然他の人も欲しいと思いますし、価格も高くなると思います。 だから完璧な物件を探し始めると、いつまでも買えなくなってしまうことがあります。 欠点がない物件ではなくて、欠点を理解できる物件。僕は蓄フルの空き家に100点を求めていないんですね。 もちろん古い空き家、誰かが何か困っている物件だからです。 駐車場が狭かったり、水回りが古かったり、駅から遠かったり、残地物があったり。大事なのは欠点がないことではなくて、その欠点が自分で理解できていて、 そしてその分価格が安いのか、直せるのか、買う時に致命的ではないのか、ここが判断できるかどうかです。 だからもっと良い物件があるかもと思った時に、僕なら一度、今の物件が自分の基準を満たしているのかに立ち戻ることが大事になってくると思います。 もっと良いが買わない理由になっていないか。これ、投資以外でもあると思います。 もっと良いタイミングとか、もっと良い商品とか、もっと良い条件とか、探せば永遠にあると思うんですね。 でもその間、経験は増えないし、家賃も入らない。もちろん、焦って買う必要はありませんが、ただ、買わない理由がもっと良いのがあるかも、だけになっていないか。 これは一度考えてみてもいいと思います。 じゃあ、何件見ればいいという答えになるんですが、結論何件見ればいいですかと聞かれるとですね、僕は自分で比較できるようになるまで、と思います。 例えば、物件を見た時に、地域、この地域だったら家賃はこれぐらい、ここは50万ぐらいの修繕費を見ておこう、この条件だったら200万円まで、ここが怖いから今回は見送ろう。 こういった言葉が少しずつ自分の判断基準の中から出てくる。ここまで来るとかなり変わってきます。 そして、条件を満たす物件が出てきたら、1件目でも5件目でも10件目でも判断すればいいと思います。 大切なのは、件数という安心材料を集めるのではなくて、判断ができる自分になることです。 さて、今日のまとめとしては、1件も買うまでに何件無い件をすればいいか、という話です。 まず1つ目が、見る、件数より判断した件数、無い件をしたら、自分なら買うか、いくらなら買うか、そこまで考えることです。 そして2つ目が、毎回3点考えるということです。一番良いところ、一番ダメだったところ、自分ならいくらで買うか、この3つです。 そして3つ目が、見すぎて100点を求めないということです。 チックフルの空き家には、何かしらの弱点があると思います。 大事なのは、その弱点を理解して、価格と釣り合っているかどうかを見ることです。 もし、今5件、10件と無い件して、まだ買えてない方がいるとしたら、自分には決断力がないと思わなくて大丈夫です。 ただ、次の無い件から見るだけではなくて、自分で値段を付けて買ってくる、これをやってみてください。 何件か続けると、物件の見る目がかなり変わってくると思います。 ぜひ、意識してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、和倫所長でした。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント会社の方していきたいと思います。 りゅういちさん、地元の人に聞く。やっぱり足で情報を取るのが一番ですよね。ということでコメントありがとうございます。 まさにそうですね。不動産というのは一番近くに住んでいる人たちが一番情報、この物件のことを知っていたりしますので、やはりリアルで現場に足を運ぶというのが重要になってくるかなと思います。 そしてしゅうさん、ポータルサイトで賃貸物件が出てこなかったら需要がないと判断していましたが、常に満室である可能性は盲点でした。 現地調査で見えてくることが多いのでですね、勉強になりましたということで、いつもコメントありがとうございます。 まさにこれはですね、僕の一件目がそうだったんですね。ポータルサイトで賃貸の物件が出てこなかった。 これ実はですね、実際には周辺も賃貸需要が少ない場所ではあったんですけれども、すぐ近くにですね、自分が検討しているよりもスペックが低い子立の10件ぐらい集まった賃貸の募集がですね、満室になっていたので、 これは確実に賃貸需要があるなということが分かって買ったわけなんですけれども、やはりですね、現地を見ることっていうのは非常に重要だなと思います。 アドリさん、ネット地元の不動産屋さんから情報収集して仮設を立てることで、需要の有無や家賃価格を見通せることが分かりました。ということでコメントありがとうございます。 そうですね、やっぱり地元の不動産屋さんって特に地方エリアで長くやっている不動産屋さんとかはですね、この地域のこと詳しく知っていたりします。 すごく分かりやすい見分ける方法としてはですね、不動産会社というのは、宅券の免許番号というのがあるんですね。 最近ですと5年に1回交渉していくので、カッコ1、カッコ2、カッコ3というような形で、数字が多い不動産屋さんというのは、昔から不動産業をやっているということなので、一つの指標にしてみてください。 それではですね、今日もコメントをいただきましてありがとうございました。 またですね、聞いていただいた方はぜひコメントしていただけると、また深掘りできるようなコメント返しの方もできると思いますので、お気軽にコメントください。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。