# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 売買価格と固定資産税評価額の違い さて、今日のテーマは、「100万円で買った家なのに、評価額が300万円。」というお話です。 空き家を買おうとして、資料を見ていると、初心者の方は、ちょっと不思議な数字が出てくるかもしれません。 売買価格が100万円、でも、固定資産税評価額を見ると300万円。 えっと、なりますよね。 100万円でしか売れない家なのに、なんで300万円の評価がされているのか。 逆に、1000万円で売買されている土地なのに、評価額がもっと低い。こういうこともあります。 実は、不動産には値段が一つしかないわけではないんですね。 今日は、売買価格と固定資産税評価額は別物という話。 そして、路線化などの目的によって違う数字が出てくるという話。 投資家が最後に見るべき本当の値段は何か、という3つのお話をしていきます。 まず一つ目です。これ最初に覚えておいて欲しいんですけれども、売買価格と固定資産税評価額は別物なんですね。 売買価格というのは、簡単に言えば、売り主さんと買い主さんが、この金額なら売ります、この金額なら買います、と合意した価格になります。 なので、売り主さんが急いでいる、残地物がたくさんある、長期間売れていない、早く手放したい、 こういった事情があれば、市場価格より安く売買されることもあります。 一方で、固定資産税評価額というのは、その1回の売買価格をそのまま使って決めるわけではありません。 一定の評価基準に基づいて決められています。 だから100万円で買ったから、翌年評価額も100万円になるというものではないんです。 100万円で買えたイコール100万円の価値でもない。これ、投資でも結構大事になってきます。 例えば、売り主さんが遠方に住んでいるし、早く処分をしたいということで100万円で売ってくれた。 でも、土地としてはもっと価値があるかもしれない。逆に500万円で売り出ししているから、500万円の価値があるとも限りません。 以前お話ししましたが、売り値と価値というのは別になります。 なので、僕はポータルサイトに書いてある値段だけで、その不動産の価値を判断しません。 # 不動産には目的によって、いろいろな数字がある そして二つ目です。ここが面白いところになるかもしれませんが、不動産について調べていくと、いろんな数字が出てきます。 売買価格、固定出産税評価格、路線価、工事価格、結局どれが本当なの?となるかもしれません。 でも、どれか一つが本当で、他が間違いという話でもありません。それぞれ使う目的が違うんです。 路線価は、相続などの評価に使われたりします。例えば、道路に200とか数字が書いてある地図を見たことがある方もいるかもしれません。 路線価というのは、道路に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの価格になるんですね。 相続税や造与税の土地評価などにも使われたりします。だから路線価がこの金額だから、この金額で売れるという意味ではありません。 そして、固定出産税評価額も、実際の売買価格とは別になります。 家屋についても、買った金額そのものではなくて、固定出産評価基準を使って評価をされます。 なので、不動産を見ていると、同じ土地や建物なのに数字がいくつもあったりします。これ普通なんですね。 だから僕は、初心者の方には数字だけを見るのではなくて、これは何のための数字なのか、と一度考えてほしいと思います。 500万円と書いてあっても、売出価格なのか評価格なのか、何の数字なのかで意味が全然変わってきます。 これを知るか知らないかで、資料の見え方もかなり変わってきます。 # 投資家として最後に見るのは、自分にとっての価値 そして3つ目です。じゃあ僕たち空き家投資家は何を見ればいいのか? 僕は最終的にはこの物件がいくらのお金を生み出せるのかから逆算をします。 例えば売り主さんの希望が300万円、固定資産税評価額が400万円、でも家賃は4万円しか取れない。 さらにリフォームが100万円、初期費用が40万円だとすると、僕にとって大事なのは評価額400万円ではありません。 300万円で買って全部が440万円かけた時に、投資として成立をするかここが重要になってきます。 逆に固定資産税評価額が300万円、でも売り主さんが早く売りたいということで100万円、そしてリフォームが50万円、 初期費用が40万円、合計190万円だったとすると、家賃5万円で貸したとすると、高い利回りで運用できる可能性がありますよね。 つまり税金の評価が高いから買う、低いから買わないではなくて、自分の投資としていくらなら成立をするのか、これを考える必要があります。 評価額より安く買えただけでは喜ばないようにしましょう。 例えば評価額300万円の物件を100万円で買えて、200万円得したと思うかもしれません。 でも、貸せなかったり、駐車場がなかったり、大きな修繕が必要になったり、売ろうとしても買い手が少ない。 それだったら100万円でも高いかもしれません。 逆に評価額より高く買っていたとしても、賃貸需要が強くて、しっかりと家賃を生んで、将来的にも売りやすい。 だとすると、投資として成立する可能性はあります。 だから僕たちが見るべきなのは、評価額との差ではなくて、自分が払う金額と得られる価値の差、ここだと思っています。 今日一番伝えたいのは、価値より安く買った、これです。 秋葉原投資では、50万円で買いました、100万円で買いました、という数字に目が行きがちです。 でも僕が大事だと思っているのは、いくらで買ったかではなくて、その価値に対していくらで買ったかです。 50万円でも誰も借りない、修繕が200万円、最後、土地としても売れない、これだったら高いと思います。 逆に300万円でも、家賃が7万円、修繕が少ない、賃貸の需要もあって、出口もある、だったら安いかもしれません。 だから僕がよく言う、1億円でも安い物件があるし、1円でも高い物件はある、という話に繋がります。 値段だけでは判断をしない、評価額だけでも判断をしない。 この物件が、自分にとってどれくらいの価値を見るのか、そこを見る必要があります。 さて、今日のまとめですが、100万円で買った家なのに、評価額が300万円、という話をしました。 1つ目が、売買価格と固定資産税評価額は別物だ、という話です。 2つ目が、不動産には目的によっていろんな数字がある、というお話です。 3つ目が、投資家が最後に見るのは、自分にとっての価値になります。 全部で、いくらかかるのか、家賃がいくら取れるのか、どれくらい修繕が必要なのか、最後にどう売っていくのか、ここまで考えて、自分なりの値付けになります。 不動産というのは、同じ家なのに、いろんな値段が付いている。最初は不思議になるかもしれません。ここが分かってくると、逆に面白くなります。 300万円で売っています。と言われても、すぐに300万円が正しいとは思わない。 僕にとって、この物件はいくらなんだろう、と考えるこの癖がついてくると、アキアを見る目もかなり変わってくると思います。 それでは本日も、素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、華栗所長でした。 # 11月限定プレゼントのお知らせ🎁 それでは最後にお知らせです。今、空き家投資に興味のある方に向けて、 空き家投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 空き家投資というのは、物件サイトを見ていると、100万円なら安いのかなとか、 家賃5万円取れたら、この物件って買っていいのかな、 リフォーム代や所費用まで入れると、実際どれぐらい残るんだろうと、 最初はなかなか判断しづらいと思います。 そこで、物件価格や想定の家賃、リフォーム費などを入れて、 実際の数字を確認できるのが空き家投資シミュレーターです。 そして、なんとなく安そうで判断するのではなくて、 この金額で買ったら、投資として本当に成り立つのか、 まず自分の数字で出してみるだけでも、物件の見え方がかなり変わると思います。 さらに電子書籍では、これからの空き家投資の始めたい方に向けて、 基本的な考え方や物件を見るポイントなどをまとめています。 まだ物件を買うところまで考えていないけれども、 ちょっと興味があるという方でも大丈夫です。 まずは知ってみることから、そして気になる物件が出てきたら数字を入れてみる、 そこから始めてみてください。 興味のある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして、 シミュレーターと電子書籍を無料で受け取ってください。 # コメント返し さて、それでは今回もコメント返しの方をさせていただきたいと思います。 まず、じゅんさん。今日のお話、秋田投資に限らずビジネス全般で大事なお話だと思いました。 面倒にこそチャンスはあると考えています。わからないをそのまま放置しないで解析度を上げるために自分から一歩踏み込んで考えようと思います。 わからない、誰に何を聞けばいいかを変換するというお話は自分に足りない視点で教えていただいたと感謝します。 ということでコメントありがとうございます。 まさにですね、今回秋田投資だけの話ではなくて ビジネス全般、そして物の考え方全般でも言える内容なのかなと思いましたので、お受け取りいただいてこちらこそ 嬉しく思います。 そして安藤さん 私の座右の銘は面倒なことはお金になるです。 西社長の話に共感できましたということでコメントありがとうございます。 まさにその通りですよね。誰かが問題だと思ったり面倒だと思っていることはその方にとっては問題解決をしたいことになりますので やはりビジネスの基本、そして世の中の基本だと思うんですけれども 問題を解決する人にお金が集まるというところにもなりますよね。 コメントありがとうございます。そしてしゅうさん、つい自分でできるかなと考えがちでしたが誰かにお願いできるかなと思うと少し気が楽になりますねということでコメントありがとうございます。 まさにですね今年読んだ本で印象に残っているのがダンスアリバンさんの Who Not How という本があるんですけれども これはどうやるかではなくて誰とやるのか という内容で印象に残っているんですね。 それぞれ自分でやるというのが日本の中では美徳と考えられがちなんですけれども やはりビジネスを大きくしている人や経営者の方々っていうのは 何か物事を起こすときに誰にお願いしようか誰に依頼をすればうまくいくのか こういった視点を持たれている方だったりするんですね。 これをうまくこの空き家投資にも活用できるのではないのかなと思いますので ぜひ参考にしていただけたらと思います。 しゅうさんいつもコメントありがとうございます。 ということでこういったコメントいただけるとですね とても励みにもなりますしまた今後のテーマの参考にもなりますのでぜひお気軽にコメントください。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。