# オープニング はい、こんにちは。本機不動産の佐藤です。 今日も話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本機不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 本日のテーマは、再建築負荷の土地のメリット、デメリットとリスクという部分でのお話をさせていただきます。 この再建築負荷については、結構ネガティブワードじゃないですか。 再建築負荷、建物建てれませんよ、みたいなお話だったりするので、 このネガティブワードについては、よくテレビですとか、こういうメディア関係とかで話題に出たりするんですけど、 実情どうなんでしょうという部分のお話、ちょっと今日触れていこうかなと思います。 再建築負荷については、実はですね、そんなに多くないのが実情なんですよ。 というのが、もう決まっているんですよね。そもそも建てちゃいけないよというルールが明確になっているものですから、 それをですね、面白おかしく取り上げているというのが実情なのかなと思ってまして、 そうですね、例えばよくあるとすれば、節度要件というのを満たしていないというものですかね。 道路に住宅地を接している面がですね、基本は2メーター以上接していないといけませんよという風になっているんですけれど、 これが2メーター以下になってしまっていると。 造成されたタイミングですとか、その当時の区画割の状況によってですね、 道路に接している面がギリギリ2メーターという風な設定をされている場合というのが結構あります。 これはどこの地域にもあり得ると思うんですけど、実はですね、この2メーターとか、あとはですね、奥行きが実は関係してくるんですよ。 20メーター以内とかですね、30メーター以内、40メーター以内ということで、このですね、実は奥行きによってこの節度要件も実は変わってくるんです。 奥行きがあればあるほど道路面、節度面というのが広く設定しないといけなくなってしまったりするルールが実はあるんですけど、 ここよりもどちらかというとテレビで言われているのは、その要は2メーター以上なのかどうなのかといったものをクローズアップされているものがあるんですけど、 それぞれその奥行きによって基準が分かれているというのはあまり言われてはいないですよね。 増生のタイミングとかにもよるんですけど、地域によってですね、地域というかその場所によって、この2メーター、図面上では2メーターが確保されているんですけど、 実際ですね、測りに行ったら、例えばなんですけど、1メーター98センチしかなかったとか、2センチ足りなかったとか、3センチ足りなかった、数センチ足りなかったといった場合でも、 実はですね、この確認申請というその建物を建てる際の申請が通らないといったことがあったりします。 このですね、図面上OKでも現地で測ったら、その寸法が足りませんよみたいな問題というのはですね、実はこの測量の技術が実は関係してきまして、 測量というのもですね、例えばなんですけど、どういうふうに測るかというと、基本的にはその基準点となるのが基本山だったりとかするんですけど、そこを起点として測ったりします。 なので、例えばなんですけど、基準となっているのがAという山なのか、Bという山なのか、このAから測っているものなのか、Bから測っているものなのかによっても変わってきたりというのが実はあるのが実情なんですよ。 揺るがないのは道路なんですけども、この道路が起点となって外区の測量自体に差があるかないか、これは昔の測量の仕方と今の測量の仕方って精度が実はやっぱり違いまして、 昔測ったものと今測ったものだと若干の誤差が出てくるとかっていったことで、もともとは図面上は2m取れてたんですけども、この実際測っていくと2mを切ってしまうとかっていったこともあったりするんですよね。 なので、実はですね、この再建築が可能か不可能なのかってなった時に、よく焦点となるのはこの測量の精度といったものが実は関係してきます。 あとはですね、この再建築負荷と同じ面積の建物を建てようと思った時に思い通りの建物にならないとっていうのはありますけれども、 これはですね、これもですね、どちらかというと面白おかしく話しているような感じなのかなって私は思いまして、 今回今テーマで挙げているのが再建築負荷なので、再建築負荷より実は多いのが既存不適格と言われるものになります。 既存不適格と言われるものは、要は建物を建てた時には適法だったものが、今の法律に該当させた時には、 法律以上の建物の大きさになってたりとか、例えば位置だったりとか、この辺に違法性がありますよとかっていう風な見られ方をするかどうかという部分になるんですよ。 実はですね、これ既存不適格の話までしちゃうと大変なことになるので、今日はこの辺りでお話ある程度とどめておこうかなと思うんですけれども、 要は以前の法律に基づいて建てたものについては問題ないんですけど、今の法律に該当させると違法ですよと。 そこで問題になってくるのは、耐震性だったり建物の状況というよりは建物の規模だったりとか、この辺りが法律適法なものより超えてますよというところなんですよね。 これに対して何が問題かというと、不動産を売買する時に金融機関がOK出してくれない時があるんですよ。 法律上って言ったらあれなんですけど、実情を建物があって当時は大丈夫でしたよとかって言った場合のものについては、特に問題はなく金融機関を融資してくれたりとかするんですけれども、 法律に適法じゃないのはわかりましたと。なんですけど、一応面積を登記されてないものを登記し直してくださいとか、こういった時に登記をし直すと、その法律を超えてしまいますよと。 今は収まってるんですけど、適法にやってた場合に面積が超えてしまいますよと。 ごめんなさい、ちょっと説明が難しいんですけど、そういうふうな判断をされてしまうとですね、ローンが受けられなくなってしまったりする可能性というのはあります。 登記に関してもですね、うるさくなってきたのが本当ここ15年20年ぐらいの話なんですよね。 なのでそれまではすごく曖昧だったものを今さらと言ったらなんですけど、今はやっぱり厳密にやりなさいよというところにお話がなってしまうことが多いものですから、そこでやっぱり売るというふうになった場合の話になりますけども、ちょっと弊害が出てくる可能性がありますよという程度なんですよ。 なので、ちょっとテーマとずれちゃいましたけども、再建築負荷の土地というお話で言うと、実はですねものすごく結構件数が少なくて、その節度要件を満たしてないとかそういったところになってしまう程度かなというところかな。 あとはあれですね、要はお家を建てるとかね、土地を買った時に重要なのは、建物単純にですけど、やっぱり皆さん考えられるのは土地代がいくら建物代がいくらというところにフォーカスしがちだと思うんですけど、実はですね建築目線で言った場合は生活する上で必要になってくる配管の状況ですね。 全面道路に配管が入ってて、どういうふうに勾配をつけて下水を流していくのかとか、どういう経路で浄水土を引き込むのかとかですね。 こっちの方が余計なお金がすごくかかってくる可能性があったりとか、あとは傾斜地などでお家を建てる際にはその土止めと言ってですね、コンクリートでその土を流れないようにしてあげたりとかですね。 あとは実はレベルというのもありますよね。その今お話した土止めを作る中でも、例えばなんですけど敷地境界線上に近いところで作るものなのか、敷地内で段差をつけて収めていくものなのかとかですね。 こういったところが実は建築費以外にかかってくる費用の部分というところになるんですよ。なのでどちらかというと購入のタイミングで再建築負荷だったりとかの物件を買ってしまうようなリスクというよりは、不動産会社の方としてはですね、再建築負荷というのは分かっている上で販売しているので、 その再建築負荷、気づきませんでしたよというのは業者の責任なんですよ。どう考えても。なのでそれを告知した上で、それを理解した上でその不動産、価格が安いから買うのか買わないのかという判断をするだけなんですよ。 もしくは建物を建てる際に再建築負荷のところであればそもそも建物を建てれないので、そこではなくてですね、注意すべきはそのインフラ関係を引き込むのにあたって費用がかかるのかかからないのか、建築するにあたって建物本体価格、土地価格以外にかかってくる費用面どのぐらいかかるのかというね。 そちらの方を注意した方が私は現実的なんじゃないかなというふうに思います。なので不動産好きな方はこういう再建築負荷ってどういうものなんだろうというところで見極めをしていくというよりは、この辺りの法律、ちゃんと不動産取引する上ではこういう土地ですよ、こういう建物であれば建築ある程度可能ですよとかっていうね。 建築目線なのか不動産目線なのかというのはもちろんあるんですけど、不動産会社はですね、そこまで建築の知識ないんですよ実際。なので気になる土地が見つかったときには、まずは不動産会社経由で相談をしていくのか、もしくはここの建築会社で建物を建てたいですよという方であれば、建物を建てるメーカーさん側から土地の調査をしてもらう。 土地の業者の方につないでいくというようなどちらの入り口から入っていくのかといったところの視点とですね、これは新築の場合ですね。それかもしくは再建築負荷の不動産を買ったときにどうそれを活用するのかといったものについては、それぞれの不動産会社の話というのも聞いてもありなのかなというふうに思います。 一応ですね、そのリフォームしながらとかリメイクしながら使う分には、あのこの再建築負荷とか関係ないんですよ。あの解体してしまったら建てるものを建てれないというだけになるので。 なので、そこではなくてですね、あと壊すときか。壊すときに道路形状によっては解体費が結構高くつきますよといった場合というのもあったりするので、そのあたりだけ注意すれば全然問題なく再建築負荷の物件でも購入はしても、その先でどう使うかというのがちゃんと見通しが立っていれば、特に問題ないんじゃないかなと私は思ってますので。 なので、このあたりだけですね、ちょっと注意しながら不動産選びというのをしていきましょう。なので、再建築負荷だから全てがダメですよとかそういうわけではないのと、あとはその土地として取得する場合はですね、これどのような土地でもそうなんですけども、建築費以外にどういったものがかかってくるのかといったものをちゃんと確認した上で選んでいきましょうというところのお話になります。 分からないことが分からないと思いますので、私のですね、この情報ラジオの方を聞いていただきながら、物件の方を探していただければヒントがあるんじゃないかなというふうに思っております。 # エンディング 本日も最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 皆さんが不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そしてまた皆様へお願いがあります。 コメントの方をぜひお願いいたします。 そのコメントによってまたテーマを考えたりとかもしていきたいと思っていますので、ぜひご協力の方をお願いいたします。 あと本気不動産のYouTubeチャンネルですね。 こちらの方もぜひご視聴してみてください。 いろんな視点でYouTubeを作っておりまして、毎日更新しております。 18時配信です。 こちらの方、これから先ライブ配信とかも行っていったりしますので、 いろんな情報収集、不動産好きな方多いと思いますので、 ぜひ私のような発信者の情報を得て、皆様の知識アップグレードしていただければなと思っております。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。 またお会いしましょう。