# オープニング はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 今回はですね、地震ですとか水害、災害リスクの高い土地を見抜くハザードマップの活用術ということでお伝えさせていただこうかなと思います。 うーんとですね、これ結構ですね、重要かなと思ってまして、 ハザードマップですね、不動産会社がこの土地を売る際にですね、ハザードマップを説明するというかですね、添付することが今義務付けられています。 なので、この辺りについてのご説明の方をさせていただこうかなと思うんですが、 この放送を聞いていただければですね、その重要事項、説明などの際にハザードマップのその見方だったりですとか、 あとは事前にでもこれ、ハザードマップを確認できますので、この辺りの活用方法というのが見につくというか、 わかる、見れるようになるんじゃないかなというふうに思いますので、最後までご視聴の方お願いいたします。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 本日のテーマですね、地震災害リスクの高い土地を見抜くハザードマップ活用術ということでお伝えさせていただきますが ハザードマップ、皆さん見たことはありますよね。多分ご自身の地域どういうふうになっているのかということで見たことあるんじゃないかなと思うんですが 今どこの自治体も、しっかりとハザードマップをもちろん作っていることが多いんじゃないかな。ほぼほぼ作っているはずですね。 私どもが不動産取引を行っているメインの地域では必ずあるんです。 インターネット上で公開されてたりもありますし、冊子としてですね、お役所などで配っているものというのもあったりします。 ハザードマップですね。自治体によっていろんなものを作っていたりするんですけども、どちらかというと地震とか地盤の強度に関してについてのものはないかなと思います。 それよりはやっぱり水災についてのことですね。水ですよね。津波だったりとか土石流とかですね。 あとは浸水とかですね。この辺りのハザードマップがほとんどかなというふうに思います。 地盤はですね、ちょっと難しい部分がありまして、一応ですね、私ども不動産業でもなかなか手に入れられないんですけど、建築業界の方は 杭打ちデータというのがありまして、建物を建てる際にですね、杭の深さがどのくらい必要なのかとか、建物の下に杭を打ってですね。 支持層という硬い層まで届かせて、建物が傾かないようにとかですね、こういうふうな杭を入れたりするんですけど、このデータ収集の段階でですね、 なんとなくここは地盤が硬いよとか硬くないよとかっていうのが見えてきたりします。 ハザードマップなどでこれを表現するのが実は難しいというのが、地表ですね。 表面上、平らにもちろん見えるのが、私どもから普通に見える範囲になりますけども、この地面の底ですね、 の中でも実は硬い層と柔らかい層というのが波打っているような形になるんですけども、それが数メートル先で層が硬かったり柔らかかったりというようなこともあったりしますので、 なので表現できないというのが現状かと思います。 お家を建てる際も何点かですね、その建てる位置に地盤調査というのを入れてですね、それで大体今だったら5点が多いのかな。 端端とあと真ん中とみたいな形で、小建て建てる際にはですね、確認をしていって、杭が何メートル必要でしょうとかっていうふうにやるんですけども、 これ数メートルずれただけで、杭の深さが変わったりするんですよ。なので表現できないというのが現状かと思います。 水彩ですね、に関しては基本的にはですね、水がつきやすいかつきにくいかというのは地盤面の高さだったりとか、 ハザードマップよく見ていただくとですね、平らに見えるんですけど一部ですね、色の濃いあたりとか、現地を見に行くとちょっと窪んでたりみたいなところがあったりとかするんですよ。 なので単純にこの地盤面、GLと言われるようなですね、グランドラインというものなんですけど、 このGLと言われるものから低いのかどうなのかというね、ある一定のレベルで測ってるものなんじゃないかなというふうに見ております。 津波に関してはですね、基本的にはやっぱりその海からの距離だったりとか、今お話ししたようなそのGL、レベルの高さによって色合いがこう変わってきたりというようなことでマップを作ってるんじゃないかなというふうに思いますし、 あとは土石流などね、こういったものに関してはやっぱり山合いとかの中でも沢になっているような地域ですね。こういったところはやっぱり色がつきやすい。 あとは崖崩れですね。この辺りもハザードマップ出てきますね。崖崩れとかもハザードマップ出てくるんですけども、これもある一定のその傾斜角ですね。 基本的には多分45度以上とかになると色がつきやすかったりとかするのかなと思います。 角度ですね。この傾斜の角度。 ノリ面とか作る場合ですね、基本的には45度を一つ目安にして、ノリ面って斜めに土が流れてこないように設定するものなんですが、 これを基本的には45度ぐらいで設定して、それ以上になったりとかするとちょっと崩れてくる可能性があるので、45度以下に設定することが多いんですけど、 こういったものが基準となっているのかなというのと、あとは過去のですね、歴史の中で崖崩れがあったとかそういったこととかをこういったハザードマップの方に入れているんじゃないかなというふうに私は感じています。 予測されるものについてはもちろんお客様の方にですね、カラーのついているところについてはもちろん説明していったりとかというふうにはするんですけれども、 私どももですね、このハザードマップの見方とかについては、説明するようにはね、説明というか添付するようには言われているんですけれども、 説明するにしてもですね、何か授業を受けて説明するようなレクチャーを受けたことというのは実はないんですよ。 なので、憶測で話するのがほとんどになります。 今までのですね、経験から、私も一応この業界25年いますので、その中でなんとなくですね、経験したこととか予想されること、あとはニュースなどで得た情報とか、 この辺をある程度噛み砕いて説明するような形をとってたりするのが現状ですね、になります。 なので、この辺りのやっぱり意識が高いかどうかで、営業レベルがまた変わってくるんじゃないかなというふうには思いますが、 あとは、ちょっと話に戻っちゃいますけど、地震についての部分ですね、地盤が強いか弱いかという部分のお話ちょっとついてなのでさせていただきますと、 基本的にはですね、地名、よく言われるのが地名ですよね。 例えば、水とか沼とか、あと何々沢とかって付いたりとかすると、あまり地盤が強くないと、水に関連するようなものだったりとかですね、 するっていうような名前が付くところはあまり地盤が強くないですよとかね、言われたりとかします。 逆に、硬そうな例えばですけど、石とか岩とかですね、こういうような地名が付くところとかは、地盤が硬いとかって言われたりするんですけど、 見分け方としてなんですが、よく私見るのは道路だったりですかね、多いです。 大体地形ができていくセオリーというかですね、これをちょっと理解すると分かりやすいかと思うんですが、 もともと平らだったところに、例えばなんですけど、地表に雨が降りますよと。 雨が降った際に土砂って流れていくじゃないですか。雨に当たって川ができて、そこを土砂が削っていって、 川ができて、海まで流れていきますよと。なので、海の近くって結構平らな地域多くないですかと。 硬い地表のところは崖地になってて、そもそも、よく昔のドラマとかで見るね、 当人棒みたいな、岩むき出しみたいなところだったりとかすると思うんですけど、 住宅とかが結構建っているようなところって、結構海までのところね、平らになってて河川が真ん中に走ってて、みたいなところ多いかと思うんですけど、 この平らなところって、上から流れてきた土砂が堆積して平らな土地ができているようなイメージなんですよ。 なので、後からですね、流れてきた土砂が堆積してになるので、 なので、その平らな部分っていうのは基本的には、後から流れてきた土砂が積み重なっているので、地盤がちょっと柔らかいイメージなんですよね。 その流れる前の段階ですね、山の上の方については流れる前なので、もともと硬いそうなんですよ。 これが雨風で流れていって、地面が海に近いところが平らになっていくみたいなイメージなので、削れていく側はもともと硬いそうなので、 ここは頑丈な地盤ですよっていうような見立てができるんですよね。 なので、結構山に近い地域っていうのは意外と地盤面が硬かったりっていうような私はイメージなんですよね。 なので、よく高級住宅街とかあるじゃないですか、ああいうところって結構軽社地だったりすると思うんですけど、 それはですね、やっぱり地盤が硬かったりとか安定しているという部分で、見下ろせるとかそういったこともあるんでしょうけども、 一応そういう、結構高級住宅街って山の軽社地の途中にあったりとかするんですけど、 そういった部分でも土地が安定しているとか、そういったことでそういうところの場所が選ばれているんじゃないかなというふうにも思います。 あとですね、見分け方もう一つあるのが道路なんですけど、 よくほら最近ニュース、大きな地震などあった際に液状化ってあるじゃないですか。 液状化になっているような地域だと、よくニュースで見るとマンホールボンと真ん中が競り上がってて、周りが下がってしまっているみたいなのを見たことあるかと思うんですけども、 これだけじゃなくて、地盤の柔らかいところは数年経ってくると結構道路が波打ってたりするんですよ。 なので畑とかの平らな地域とか行くと、結構アスファルトですね、結構波打ってたりするのが見えたりするかと思いますし、 あとはお近くの地域で地盤あの辺弱いよって言われているところっていうのは、結構その道路自体波打ってたりもありますし、電信柱がちょっと傾いてたりするとか、こういったことがあったりします。 特に問題はないかと思いますけれども、一応地盤が柔らかい地域の見分け方としては、私は結構その道路を見たり電信柱を見たりとかっていうふうにして、 この不動産の土地が柔らかいのか硬いのかっていったものを結構見分ける術にしているかなというところですね。 あとですね、またこれ細かく話すとキリがないので一応この辺りにしておきますが、見分け方実はポイントがあったりするんです。 なので今回はわかりやすいところでお話しさせていただきましたが、こういうような土地が硬いとか柔らかい、災害に強いとか弱いとかですね、 こういったところの違いというのが、こういったところで見抜くポイントがあるんですよということのご説明になりました。 # エンディング 最後までご付き合いいただきありがとうございました。すみません、話がだいぶそれていっちゃいましたが、 不動産、私好きなんですよ。なので、話が止めどなくなっちゃうんですけども、私が接客しているお客さんにはこういうことを色々お伝えしていったりしてます。 実際に物を見ながらお話しするとすごくわかりやすかったりするんですけれども、 災害、日本に住んでいるとどこも災害があるのは当たりに近いのかなと私は実は思ってまして、 そこにどう対策をしていくとか、どう準備をしておくかというのが非常に重要になってくるんじゃないかなと思ってます。 ハザードマップなどこういった便利なものは以前はなかったんですよね。 いろんな災害を経験していく中でできてきているツールになりますので、こういったものを見ると、 あら、こんな地域がここの水災の可能性があるのかなといったところで、意外なところでちょっと気づきがあったりとかしますので、 そうなったときもハザードマップにはだいたい浸水の高さこのぐらいまで来ますよとかっていうのがある程度明確に出てたりとかしますので、 そういったことを踏まえながら不動産選びというのに活用していった方がいいんじゃないかなというのと、 あとは不動産会社の営業マン、私どもみたいな役割の人間が持っている知識をうまく使っていただいて、 ご自身の安心できる不動産探し、物件探しというのをしていっていただくのが私はお勧めかなと思っております。 皆様が不動産の情報通に慣れるようこのチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 いつもの通りなんですが皆様へお願いがあります。 コメントの方をぜひお願いいたします。 そのコメントの中からテーマを考えたりとかっていったこともいたしますので、ぜひ皆様お気軽にコメントの方よろしくお願いいたします。 あとですね、毎日配信しております本気不動産YouTubeチャンネルになります。 こちらは18時に更新しておりますので、お時間がありましたらぜひ見ていただければなと思います。 結構面白いと思いますので参考になるんじゃないかなというふうに思っております。 あとはオンラインサロンですね。 こちらの方も頑張って運営の方を行っていっています。 ぜひ皆様ご参加の方よろしくお願いします。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。本気不動産の佐藤でした。 またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。