# オープニング はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 本日なんですが、旧耐震の物件は本当にダメ。 新耐震との決定的な違いとリフォーム費用ということでお伝えさせていただきたいと思います。 よく不動産を探しされている方、マンションであっても小建てであっても、 蓄電数をこだわって皆さん探されると思うんですよ。 旧耐震だからダメとか、新耐震だからいいとか、そういったようなものの見方は私はしないんですけれども、 一応この辺り、なぜそこを線引きしないのかといった部分とかをちょっと含めて、 ご説明の方をしていこうかなと思います。 あとはリフォーム費用ですね。 この辺りかけるべきなのかどうなのかといったことも含めて、 お話の方をさせていただきたいと思って考えています。 この放送を聞いていただきますと、旧耐震と新耐震の違いについての決定的な違いといったものに 気づいていただけるんじゃないかなといったことでお伝えできるんじゃないかなと思っておりますので、 最後までご視聴の方をお願いいたします。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 はい、ではですね、旧体申の物件は本当にダメ。 新体申と決定的な違いとリフォーム費用についてのご説明をさせていただこうかなと思っております。 まずそもそもですね、旧体申とか新体申、皆さんちょっとご存知ですかね。 確認申請というのを、建物を建てる際に地方公共団体などに提出をしてですね、それぞれの建築確認というのを行っていくんですけども、 建築指導課の方にそういった書類を確認申請書といったものを提出して、法的に問題がなさそうだといった場合に確認済みといった書類が提出されまして、 それに基づいて建物を建築していきます。 この確認済み書といわれるものに関しては、法的に問題がないでしょうというところの、まずは図面の上での確認ですね。 これを行った上で、検査済みといって、あらかた建物が完成に近づいてきます。 胸上げぐらいまでいったところでしょうかね。 そこでですね、実際に図面とのずれがないかどうかといった部分を確認しまして、検査済み書といったものを地方公共団体の建築指導課などが提出してくれて、 建物上問題ないでしょうといったことで建築が完成するといったような流れになってくるんですけれども、 このですね、新耐震なのか旧耐震なのかといった部分の線引きについてなんですが、 昭和56年の6月1日以降の建物なのか、それよりも以前の建物なのか、ここで一つ境目があります。 そのですね、境目についてなんですけれども、 そのですね、旧耐震の建物に関しては耐震という言葉が使われているので、 震度に対してですね、どれだけの強度なのかといったことが基本的には目安としてあるようなイメージでしょうか。 旧耐震については震度5強という地震に耐えるような建て方をしているというところになりまして、 新耐震のものについては震度6強から7の地震に耐えるような建て方をしてくださいといったところの線引きがまずされています。 旧耐震でもですね、地震経験した後の建物ってたくさんあるので、 そこまでですね、私心配しなくても大丈夫じゃないかなというふうに思ってはいるんですけれども、 一つ大きな違いというのが、廃金と言われるものですね。 コンクリートの建物を建てる際には、中に廃金と言われる金属の棒みたいなものが入っていてですね、 コンクリートって圧縮にですね、強いんですけども引っ張りに弱いんですよ。 その引っ張りの部分を鉄部で補うということで、その廃金というのがされてまして、 要はそういったものが入ってなければ、地震など来た時に建物が揺らされた時に基礎が割れてしまうとか、 こういったことが起きないように廃金というのが入ってたりします。 ただですね、この廃金というのがされてない、ただのコンクリートで何か作ろうと思ってもですね、 なかなか高さが出せないのが実情なんですよ。 なので、例えばなんですけども、住宅の基礎ぐらいの高さのものであれば、 その廃金という金属が入ってなくてもですね、建物、その高さを出して建てることはできるんですけれども、 ただし、普通にですね、私もごめんなさい、専門家ではないので、はっきりとお答えできない部分はあるんですけれども、 だいたいですね、多分1メーターとか超えてくると、結構コンクリートだけで作るのは難しくなってくるんじゃないかなと思います。 単純にですね、人の背ぐらいまでとか、例えば車が入るような車庫ぐらいの高さとかってなってくると、 やっぱりその廃金が入ってないと、強度が出せないと、高さが出せないというようなことになってくるので、 まずまずですね、旧大震の頃のマンションであっても、必ず廃金は入ってます、基本的に。 じゃないと建物がまず持たないというような建て方になってくるんですよ。 住宅の場合はですね、無金といって、それこそその廃金が入ってなくてですね、 古い建物の場合とかですと、基礎に亀裂が入ってて、割れてるところというのもあったりします。 これはさすがに建物に入った時にすぐ気づくレベルの傾きを感じたりですとか、 あとは木造建築ですね、建て方いろんな方法あるんですけども、 塚などを建てて建ててる、住宅として建ててるようなところであれば、そもそもその塚からですね、 土台となるものが外れてしまってて、そこだけ床が沈んでますよといったような建て方になってしまっているようなところもあります。 これは年数を得てですね、そこから外れてしまったというようなものになるんですけれども、 そういうような、球体芯だからダメなのかとか芯体芯だから大丈夫なのかといったところの線引きはなく、 こだてだとやっぱりここはちょっとですね、建物の特性によって見極めが必要かなというふうには思います。 あとはですね、ここで大きな違いというのが、税制優遇ですとか、金融機関によっては球体芯の建物についてはローンを使えませんよというようなことで、 線引きをされているようなところもあるようです。 実際ですね、私たち仕事している証券においても、そういうような金融機関確かにあることはあるんですけれども、 どこかしらで受け付けてくれるような金融機関はあったりとかするので、 そういったところを使って住宅ローンを成り立たせるというような形をとったりすることが多いです。 マンションに関しての芯体芯、球体芯に関しては、今お話しした通り、 基本的には高さのある建物については配金がないと建てられないというのが実情なんですよ。 なので基本的にはですね、球体芯の建物といっても配金がある程度しっかり入っているというのが実情かと思います。 これがなくて崩れているというようなことで、私は話を聞いたことがないんですよね。 地震などで確かに1階部分がくしゃっと崩れているような建物があったりとか事例があったりとかというのはありますし、 例えばなんですけれども、途中の階がですね、崩れているようなところというのも見たことがあります。 これはですね、おそらくなんですが壁量といって壁の量が足りない可能性はあります。 例えばなんですけれども、柱だけでですね、下が全部駐車場になっているような建て方だったりとかすると、 ほぼほぼ壁面がないので、揺れやすいんですよ。やっぱり柱だけになってしまうと。 なのでそこの部分だけ崩れてしまったりとかっていったようなこともありますし、 実際のその地震のメカニズムのお話をさせていただくと、よく聞いたことありますよね。 長周期とか直下型とかって聞いたことあると思うんですけども、これによって建物の揺らされ方というかですね、振り回され方が変わってきてしまうんですよ。 長周期のものですと、それこそですね、地震が発生して結構遠いところでも起こったものが1時間後ぐらいにこの辺りまで来て、 建物の上部だけ揺らされてしまうとか、逆に直下型でですね、ガタガタと下から突き上げるような揺れになってしまってというようなこともあったりするかと思うんですけども、 こういうようなですね、地面の揺れのこのバランスと建物のこの縦の揺れですね、縦というか横に結局揺らされるんですけど、 いくつかの波動によってですね、バランス、力の加わるところが限定されてしまって、そこに集中したところがボンと折れてしまうというようなことになってしまったりするようなので、 一概にですね、今お話ししたように球体芯だから芯体芯だからって言ったことで、線引きするのはどうなんでしょうというところが私の意見としてはあります。 あとはですね、球体芯の建物を補強した方がいいんだろうかどうなんだろうかというお話あるかと思います。 これはですね、難しいところではあるんですけど、私はですね、体芯工事やるまでもないんじゃないかなと実は思っている部分がありまして、結局これ費用がものすごく高いんですよ。 なので、それであればそこまでですね、その球体芯の建物こだわって体芯性を高めて満足いく建物に実際になるんだろうかどうなんだろうかと言ったところの私疑問は実はあります。 それであれば、もうあえてそういうような古い物件は諦めてですね、芯体芯の建物を買うのか、もしくはさらに心配が重なるようであれば、もう新しい新築を建てるとかですね、新築物件を買うとか、最新のものを購入するという手段しかなくなるんじゃないかなというふうに思いますので、 無理にですね、その以前の建物に負荷をかけるというか、費用をかけてですね、購入するというのはいかがのものなんだろうというふうなのが私の意見ですね、になります。 # エンディング 最後までお付き合いいただきありがとうございました。 いかがだったでしょうか。 球体芯と芯体芯、よくお話が出るんですよ。 正解は正直ないのが現状です。 ただ私は、ちょっといくらか建築のことも分かっているつもりなんですよね。 不動産業もずっと長く続けてきている中で、 今まで取引したお家、球体芯のお家だったからといって、 建物が地震で倒壊したということもございませんし、 後から耳にしたことも本当にないんです。 買われる方も球体芯だから、 この物件は絶対買わないぞというようなことにはならないんですよね。 どちらかというと、もちろん売りに出されている価格にもすでに反映されて、 やはり価格がある程度抑えた金額で販売をしているものですから、 それを引き合いに出して価格交渉しようとか、 そういったことにもつながってこないでしょうし、 球体芯だからダメなんだ、芯体芯だから大丈夫なんだというようなことは誰も言えないので、 なので私の方でご案内する時とかは、 昭和56年以前の建物ですよと言った場合でも、 一応球体芯と言われる年代のものですということで、 予想されることについてはお話もしますし、 地域によっては何度か大きな地震を経験してきているような古屋というのもあります。 なのでその経験を得て今この建物の状態なので、 ご判断はご自身でしてくださいということで、 皆さん納得されてご購入というような決断をされることがほとんどなので、 そんなに芯体芯、球体芯で心配はしなくてもいいかと思いますし、 よほど心配であればやっぱり新しい建物を買う、 もしくは予算が限定されているのであれば割り切って球体芯の建物を買うというようなところで、 ご自身でご判断していくべきなのかなというふうに思います。 いろんな情報についてはこれから先もお伝えさせていただきます。 皆さんが不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 もしコメント等ございましたら、プラスの意見でもマイナスの意見でも批判でも大丈夫です。 私の方はその参考意見を参考とさせていただいて、次の放送に活用させていただきます。 なのでなるべくコメントの方、皆様よろしくお願いいたします。 あと本気不動産のYouTube動画、毎日18時に更新しております。 こちらの方も是非ご視聴いただいて、いろいろと知識つけていただければなというふうに思っております。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けいたします。 これからも応援お願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。