# オープニング 本日は不動産屋が進めるリフォームと 本当に必要なリフォームの見分け方というテーマでお送りさせていただきます。 不動産購入の際、中古住宅、マンションでも小建てでもそうですが、現状私の場合ですとほとんどの場合がリフォームをしなければいけないような状態のものが多いのですが、 不動産会社が進めてくるリフォームの内容が過剰なのではないかという部分や、正規の金額に比べて高めのリフォーム代なのではないかというところの見極め方という部分でのお話をさせていただこうと思っております。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から不動産で損をしないための情報を発信しております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報の発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 それではですね、不動産業が進めるリフォームと、本当に必要なリフォームの見分け方ということでお伝えさせていただくんですが、 そうですね、私ども会社ですね、エリアネットという会社になるんですけども、 実はですね、グループ会社の中にリフォームを行っている会社がグループ会社の中にありまして、 弊社の場合はこちらのリフォーム会社の方でリフォームを行ったりとかしているんですけれども、 多くの不動産会社がですね、自社で建築会社を抱えている会社も中にはあるんでしょうけれども、 普通にただの不動産で扱っているという会社も多々あります。 私がですね、この業界に入った時に勤めてた会社とかもそうなんですけれども、 基本的にはそういう社内にグループ会社として建築を行うようなね、リフォームをしてくれるような会社というのが 内製化されている会社もあったりなかったりなんですけれども、もしなかった場合なんですけれども、 やっぱりですね、リフォーム会社を紹介して、紹介に対してのその紹介料というのをいただいたりとかしているケースがあります。 これはですね、その業者によって結構差があったりとかするんですけれども、 そのリフォームした金額に対してのパーセンテージの紹介料をいただいたりですとか、 一律いくらですよみたいな形でね、もらっている会社さんもあるかと思います。 実際ですね、どこまでそのリフォームが必要なのかどうなのかというその見極めの部分については、 不動産会社はほぼほぼあんまりタッチしてこないのかなというところではあります。 まあ私はですね、建築とかが好きなので、この辺りからこの辺りまでリフォームしませんかということで、 ご提案の方をお客さんの方にしていったりとかするんですけれども、 普通の不動産営業であれば、やっぱりリフォーム会社の方にリフォームのですね、 内容については直接やり取りしてくださいというようなことで、 お話が進んでいくことが多いのかなというふうに思っています。 そのリフォーム会社さんの見極め方といったらあれなんですけれども、 結構工事業者さん自体は協力的な業者さんが、私が付き合ってきた業者さんでは今まで多いかなというふうに思います。 私の場合は建築とかが好きなので、結構正直口出したりするんですよ。 やる範囲とここまででいいんじゃないでしょうかというようなこととかもお話ししちゃいますし、 お客さん目線でといったあれなんですけれども、 ここのクロスについてはきれいな状態だと思うんですけれども、 これもやったほうがいいでしょうかねというようなこととか、 お客さんと一緒の立場でですね、立ち位置で結構その業者の方に、 どこからどこまでやるべきなのかとか、 自分の経験値の中でこの程度だったら、 例えばなんですけど、クリーニングできれいになりませんかねみたいな話をしたりするということが結構あります。 あとは今までの経験値の中で、こういう部材ありますよねとか、 こういう直し方ありますよねとかっていったことも、 結構リフォーム会社の方とその打ち合わせ、お客さんの場面に立ち会って、 アドバイスさせていただく、意見させていただくというような場面もあったりとかするので、 結構リフォーム会社の方もそこに応えてくれようというような雰囲気はあったりするんじゃないかなというふうに思います。 やっぱりこの辺については、経験値が物を言う部分も確かにありますし、 特にマンションの場合はそこまでリフォームって難しくないんですよ、実際は。 やれる範囲が決まってくるというか、基本的には内側だけのお話になってくるので、 よく配管とか気にされるじゃないですか。 配管の取り替え工事が必要なんじゃないかとか言われるんですけど、 実際は、共用部分と占有部分があって、 共用部分、皆さんの所有物ですよと言われるその範囲が、 実は管理規約の中にどこからどこまでですよということで範囲歌われていることがあるんですけど、 その配管の共用部分なのか占有部分なのかの占有部分までの範囲をやるかやらないかになりますので、 ほとんどの場合が設備の入れ替えをした際に、その辺りまで一緒にやってしまうことというのがほとんどになります。 共用部分については、大規模修繕の時などに合わせて工事が行われるような格好になるので、 そちらの方も適正なタイミングで行われることが多いのかなというふうに思ってますので、 そんなにマンションというのは複雑じゃないと私は思ってます。 ただ、人によってはこの辺に意見が分かれてくる部分もあるかと思いますけれども、 小建てに関しては実際に結構見極めするのが必要になってきます。 というのが、これはもう外が絡んでくるという部分になるんですけれども、 例えば塗装とかで済むものなのか、もしくは取り替えまで必要なものなのかとか、 ここの見極めも必要になってくるので、結構外が絡んでくると費用が大きく変わってくるんですよね。 これは塗装であっても、何か貼り替えするとか取り替えするといった場合のことも結構な金額が動いてくるので、 根拠となるのはやっぱり足場を使うか使わないかとか、この辺で変わってきます。 あとは外行部分も結構リフォーム入ってくることもありますので、建物だけではなくて、 例えば、駐車スペースを1台分多く作ってあげるとか、庭スペースとかを増削していくとかですね。 こういったことで、いろんなことでまた、こだてはこだてでお金がかかってくる部分が結構左右されるので、 この辺りも含めて、リフォームの見極め方というか、必要に応じてどの辺りの予算までで納めていくのかといったことは結構重要なんじゃないかなというふうに思っています。 なので、どちらかというと不動産会社が進めるというような提案をしてくれる営業は実はあまり多くなくて、 小事業者とつないでくれて、そこでどこからどこまでやるといったことが大いにしてあるのかなというところです。 裏話的なお話にはなってしまいますが、リフォーム会社を見つけるのって正直大変だと思うんですよ。 不動産会社とつながっているリフォーム会社さん、確かに紹介料とかを支払ったりしてはいるんですけれども、 結局、なかなか見つけられない腕のいいリフォーム会社さんを手配するのが大変なものですから、 ここで裏で多少の紹介料があったとしても、不動産会社さんが紹介してくれるリフォーム会社さん、 変な工事は絶対しませんので、またお客さん紹介してもらいたいという思惑があるので、 しっかり工事してくれるというところで考えていくと、不動産会社が進めてくれるリフォーム会社さん、 私は使っていった方がいいのかなというふうに思いますので、 そこで変に値引き交渉とか入れるぐらいであれば、しっかりと工事をしてもらうというような立ち位置で発注をかける方がいいんじゃないかなというふうに思いますので、 業者さんの見極めは、その不動産会社さんが紹介してくれるところであれば、ある程度信頼していいんじゃないかなというふうに思っております。 # エンディング 最後までお付き合いいただきありがとうございました。 実はですね、なんかちょっと鼻の調子が悪いんです。 なので話し方がおかしかったかもしれないんですけれども、 実際ですね、ちょっと本題に戻りますけれども、 そのリフォームについてですね、 私は本当にできる限りですね、 やっぱり購入に合わせてしっかりとリフォームするところはするといったことで、 できる限りのことはやった方がいいと思います。 予算が間に合う範囲というところになりますけれども、 中途半端に値引きを交渉していくくらいであれば、 どこかしらにですね、歪みが出てくるので、 それであればやる範囲を限定して、 後期をずらして、また次のタイミングでリフォームをするとか、 といったことも検討してもいいんじゃないかなと。 これはこだてであれマンションであれ、 住宅というのはですね、修繕をしながら住むというのが基本にはなってきますので、 修繕といってもですね、設備交換とか全部含めてになりますから、 なので無理に始めのうちに全部終わらせるというようなところまでやらなくても、 タイミングを見計らって予算に合わせてやっていくと、 しっかり工事してもらうというのが非常に重要になってきますので、 リフォームはですね、本当に手抜き工事はないと思いますけれども、 費用に応じてやっぱりグレードが変わってきたり、内容が変わってきたりしてしまう部分になるので、 私はあんまりここは削る部分というふうに考えないで、 やることはやる、やらないことはやらないということで、 はっきりとですね、決める中で、購入と合わせてリフォームをしていくというのがお勧めになってくるかと思います。 あとはその業者選びですね、一元産のお客さんではなく、 何度もやり取りしているその不動産会社の方から通じてリフォームを紹介してもらうというようなやり方になってくるかと思いますので、 このリフォーム会社さんのことは信じていただいていいんじゃないかなというふうに思います。 このですね、放送の方、聞いていただいた方、 皆様がですね、不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そしてですね、皆様へのお願いということで、コメントの方ありましたらぜひお願いいたします。 そのコメントの中からまたテーマを考えていこうかなと思っております。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただき、不動産に関する知識をアップデートしていってください。 次回も皆さんの人生を豊かにする本気の情報をお届けします。 これからも応援をお願いいたします。本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。