# オープニング はい、こんにちは。本宮堂さんの佐藤です。 今日も本気で話します。 本日なんですが、YouTubeではカットしました。 不動産屋が絶対に教えない売却査定の残酷な裏側ということでお送りさせていただきます。 まあ、査定ですね。 いろんな不動産会社さんに声をかけて査定をさせる方もいらっしゃいますし、 知っている方とか、ある程度限定された業者さんの中で査定を依頼する場面があるかと思います。 ただ、不動産の査定自体、あまり経験される方は多くないと思いますので、 人生に1度とか2度あるかないかみたいなくらいの経験になるかと思いますので、 真実の部分というのが見えていない部分かと思います。 YouTubeの中では、いろんな事柄について触れてお話の方はさせていただいたんですけれども、 YouTubeではお話ししていない真実の部分というか、 おそらくこうなんじゃないかという部分も含めてになってしまうんですが、 その辺りについてのお話の方もさせていただこうかなと思いますので、 最後までご視聴の方、お願いいたします。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報発信をしております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますので、 今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 ではですね、YouTubeでちょっとカットしてしまった不動産屋が絶対に教えない売却査定の残酷な裏側ということでお送りさせていただきます。 いろんな情報がインターネット上に出てますので、不動産会社に査定を依頼する場合には複数業者に声をかけた方がいいですよとかね、 一括査定サイトなどを利用されて、いろんな会社さんから情報が入ってきたり、査定依頼の内容確認というような連絡が入ったりする場面が多々あるかと思います。 その中で、やっぱり業者も査定のやり方というのを、個々の会社でやり方が実際違ったりとか、教育をされた上司だったりとかのやり方、もしくは会社自体のやり方といった部分で、それぞれの会社、査定の仕方が違います。 今回お話しさせていただく裏側の部分についてなんですが、正直なところ、建物について細かく見ているのかどうなのか、あとは不動産としてしっかり見ているのかどうなのかといった部分についてなんですが、はっきり言います。正直あんまり見ていないと思います。 なぜかというと、理由がはっきりしてまして、基本的には不動産の査定というのはパフォーマンスの部分になるんですよ。 どこの部分を見ているのかというと、表層の部分を確認したりとか、経験とかを積んでいれば、多少建物を見る技術があったりとか、床の傾きなども体感的に分かったりするということがあったりするんですけれども、マンションとかになってしまうと、ほぼほぼ見る部分って正直ないんですよ。 どちらかというと、部屋の室内の状態をバーッと見てしまって、あとは設備の製造年月日を見て、これはリフォームで結構費用がかかりそうかなとか、設備、そろそろ交換時期かなという程度に見るような格好になるんですよ。 マンションの場合は正直あんまり見る部分がありません。なので訪問査定などで行った際も、見ているふりというか、さらさらっと見て終わりというのが実情だったりします。 こだてなどになると、実は見る部分というのは非常にたくさんあるんですけれども、それを実際見る力がないというのが本音なんですよね。 私は建築とかが好きだったりとか、もともと建築会社に勤めてたりとかという経験があるので、図面を見たりとかして、基本的な住宅と性能の高い住宅の違いだったりとか、 あとは注意する部分というのも、この場では割愛させていただきますが、見る部分が違います。注意を払う部分でしたり、これは経験値によってくる部分というのがあるかと思うんですが、 これを知っているか知らないかというと、不動産会社は知る術がないというか、学ぶ場面がないというのが実情なんですよ。 上司がある程度そういうような知識のある方だったらいいんですけど、そうそういないというのが実情ですかね。 教育がしっかりなされているような環境で育った営業であればいいんでしょうけれども、その環境を作るのは中小企業にはなかなか難しいというのが本音なんですよ。 日々の仕事に追われてしまうのもありますし、あと大手企業とかになると、一応教育は受けるんでしょうけれども、私が接しているような大手企業の営業さんたち、そこまでスキル高い方とバッティングしたことというのは正直経験がないです。 ありきたりなお話をするしかない。あとは企業名を言って、この企業名を背負っているので大丈夫ですよということで、大手さんでもそういった教育を知っているのか知っていないのか分かりませんが、私は多分見る目はないと思っています。 というか知らないんですよ、おそらく。学ぶ場面がないと。なので、実際の売却査定自体は本当に表面をさらっと見に来て、お客さんが気に入ってくれるかどうかといったところのパフォーマンスをしているという部分に終始留まってしまうんじゃないかなと。 不動産の価格については、私たちは情報共有しています、不動産会社は。なので、だいたい相場感というのは分かっているんですよ。 ただ、売り主さん側がそこを理解していただいて価格設定いただけるものなのか、もしくはもっと高く売りたいという気持ちでいらっしゃるのか、ここで査定の価格がはっきり言うと変わってくるというだけなんですよ。 本来であれば、その建物を見る力があるのであれば、その間をついてこの金額でいけますよといったような提案ができるんですけど、その建物を見る力というのを学ぶ場面がないものですから、どこのお家も変わらない査定しかしない。 単純な面積、見た目、築年数、大手ハウスメーカーさんが作っているのであれば、そのネームバリューという部分で、あとは市場性ですか、周りにライバルが出ているか出ていないかとか、この辺りを見比べて価格設定をしていく程度に終わってしまうかと思います。 売り抜きさんとしては、オプションとしてこういったものを取り入れたんですよとか、ここ評価に値しないですかとか、最近この設備交換したので、この辺りとか価格に反映できないんでしょうかというお話とかも出たりします。 ただその部分についても、どこまで反映するかって明確な基準ってないんですよ。なので感覚的な部分とかにはなるんですけど、ある程度その建物を見たりすることができるような不動産営業自体は私少ないと思っているので、これはあんまり他の会社さんと比較すべきところではないかもしれないんですが、私は他の会社さんと違いますよというのははっきり言えます。 なぜなら図面を見ながら説明ができるからなんですよ。ここのお家はここの部分が優れてますよと。他のお家と違うのはここですよと。それは図面にも反映されてますけどもちろん建物にも反映されてるので、指を指してここですよとかっていったことで説明ができる強みがあったりします。 あとは正直営業自体はお客さん結構見てるようで見てないというのが実情かと思います。どちらかというと売り主さんは会社名で営業を選んでる傾向があったりもしますし、大手志向というか大きい会社さんがいいという方もいれば、フランチャイズで全国展開してるからこの会社がいいとかっていう選び方をされる方もいらっしゃるんですけど、 フランチャイズは本当にノーファーがないからそういったところに加盟しないと業としてスタートできなかったんですよ。こういった裏側分かってますかっていうところなんですよね。本来であればフランチャイズってそういうような商材を売るっていうことを理解されてると思うんですけども、名前が売れてるからでお客さんが集まるような仕組みになっちゃってるというのは私どうなんでしょうと。 その営業だったりとかその会社のやっぱりやり方、もちろんそこまでノウハウは浸透してないですよ、不動産会社のフランチャイズというのは。なので大手さんであればある程度均一なルールの中でやってる、知識量の中でやってるという印象はあるんですけれども、それでもやっぱり新人さんなのかベテランさんなのか。 ベテランの方でもどちらかというと私は知識量は少ないんじゃないかなというふうに思います。やっぱり数、仕事こなさないといけないので、平均的に安全策をとって仕事されてるという印象が強いっていうのが本音ですね。 フランチャイズ系は今お話ししたようにノウハウがないところからスタートしてたりとかしますし、そのノウハウが全て浸透してるのかというと見ますかっていう話なんですよ。言われた通りにできますかっていうところもあります。 なのでフランチャイズもムラができたりとかっていうのもありますし、中小に関してはやっぱり独自のノウハウで頑張ってる会社さんというのも少なくないんですけれども、一生懸命広告展開してうまくいってるところっていうのはその地域の中で見ても本当あんまり多くないので、特にバイバイであればあんまり多くないんじゃないかなというふうに私は思いますし、 そこの会社自体がそういった建物だったりとか、やっぱり上司、社長の知識レベルが限界なんですよ。それ以上に知識を得て仕事を学んでいこうという姿勢の方っていうのはなかなか少なかったりとかしますので、 結構この不動産の査定については知識あるようでないというのが実情なんです。あとは価格だけを見るのはやめましょうというのは私はお勧めしたいです。なぜならどのように売ってくれるのかとか、どういうふうなスケジュール感で不動産を売却する気なのか、この辺りのすり合わせ、皆さんされてますかというところなんですよ。 ただ高く価格をつけてくれたからこの業者にするとか、うち売りの評価が高かったからとかっていうふうに勘違いされる方がいらっしゃるんですけど、それパフォーマンスですからね、すべて。 なのでそこにも築きましょうよっていうのは私提唱したいです。もっと売るためにはいろんなテクニックが必要なんですよといったことは知っていただきたいなと。なぜなら土俵が一緒だからなんですよ。 インターネット上に広告を出すと世界中からお客さん集まってきます。そこまで大きくはマーケット広がってはいないですけども、ただ探されてる方はインターネットを通じてくるという形になりますから。 なのでそこでどのようにアピールできるのかといったことも重要になってきますし、来たお客さんに買ってもらうためのトークがしっかりできるか、この不動産についてどこまで知ってるかといったことは非常に重要な事柄になってきますので、 ただ築年数、広さ、リフォームでお金がかかるかかからないかとか、この辺りだけの知識しかなく販売しているものと建物のこと一つ一つまで細かく把握して販売されている人では差が出てきます。 これは必ず出てきます。なぜならそこまで一生懸命お客さんに説明するからなんですよ。価格にももちろん反映されてきます。来たお客さんを逃がさないようにするとか、買ってもらうためにはここをアピールしようという必死さが出てきますので、 そこが制約につながるかどうか、やる気がある業者なのかどうなのかの見極めになるかと思いますので、価格には絶対に惑わされないようにしてください。今お話ししたこと、かなり凝縮してお話しさせていただきましたが、これが結構真実です。 なので査定依頼をかけた方がいらっしゃったらよく見てみてください。本当に見ているだけだったりとか、図面とかもただ写真を撮って書いて終わりとか、査定書にそれが反映されてきたときに、なんでこの価格になったの?ということを質問してみると、おそらく答えられないと思います。 パーセンテージとかこの辺りは決まり事がないので曖昧に答えてくるかもしれないんですが、明確にここがあなたのお家と他のお家の違いですというふうに答えてくれる方は少ないかもしれません。なのでそういったところで見極めをしていくようにしてください。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 YouTubeでカットしてしまった不動産屋が絶対に教えない売却査定の残酷な裏側という部分でのお話です。 業者はあまり建物を見る力がないというのが実情だと思っていただいて大丈夫かと思います。 あとはもっともっと深い部分があるんですよ。 実際の販売が始まった後のお話もありますし、 営業テクニックの部分のお話もありますけれども、 この辺りまでしてしまうとものすごく時間がかかってしまうので、 本日は前段階の売却査定についての部分のお話をさせていただきましたが、 査定を依頼される時、複数業者さんに頼まれる方が多いと思うんですけれども、 必ず業者さんが何を説明してくれるのか、 どこを強調して話されているのかというのはしっかり聞き取るようにしましょう。 ただ、皆さんこれ勘違いしちゃうんですけど、 本当に価格だけ高く付けてくれたからここの業者にしようはやめた方がいいですからね。 私たちもある程度見ていないものに関して、初めて訪問した際に 記錠査定書を持っていく場面というのもあるんですよ。 記錠査定書で持っていったものと、実情を見せていただいたものについては差があります。 基本的には記錠査定ですね、見る前に出す査定書に関してはめちゃくちゃ適当です。 極力他の業者さんに負けない金額で付けようとか、 相談いただいた売り主さんに振り向いてもらおうという気持ちの方がどちらかというと強いので、 なのでまずは興味を引くための査定書という風に見ていただいた方がいいかと思います。 そこから厳選して絞られた業者が3者あったとしたら、そこからが勝負なんですよ。 なのでその勝負になった場面、ちゃんと見極めるためには説明をどこからどこまでしてくれるのか、 ここも非常に重要です。 名前が通っているから任せてもらえば大丈夫ですよみたいなね、一言で終わるような人だったらやめた方がいいです。 できれば丁寧に説明をしてくれる。 どんなにベテランであっても、それって重要じゃないですか。 お客さんが何も知らない中で物事を進める、この人に任せておけば大丈夫、その気持ちはわかります。 だけども知っていると知らないじゃ運命の差ですよ。 なので知った中でその人に頼むというのが一番理想なんですよ。 その説明を怠るとかサボるとか、こういったようなことって多分変われる方、 お問い合わせいただいた方にもそういうような営業をしている可能性というのは十分考えられます。 なのでどこからどこまでちゃんと説明してくれるのかというのをしっかり見極めて、 そこには話し方とか話すペースだったりとか、この辺りも全て考えて、 この人だったら任せて大丈夫だなといったような決定的な魅力というのを感じる方に任せるようにしましょう。 その方、魅力があるのでおそらくこう条件で不動産の取引を成立させてくれると思います。 皆様が不動産の情報通になれるよう、このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 コメント等ございましたらぜひコメント欄の方に投稿の方お願いいたします。 いろんなご経験皆さんされているかと思います。 すでに売却依頼かけて失敗されている方もいらっしゃるかと思いますし、 早期制約して本当にこの価格で合ってたんだろうかと逆に疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、 変に相場より安くなければ正解だと思いますよ私は。 なのでいろんなご意見あるかと思いますので、ぜひコメントの方お願いいたします。 あとこちらのチャンネルの方フォローしてください。 不動産に関する情報を日々発信していこうという風に頑張っております。 次回も皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。 あとYouTubeの本気不動産の方、売却の本気不動産、日本だてでYouTubeチャンネル運営してますので、 こちらの方もぜひお時間がありましたら見ていただければなという風に思います。 またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。