# オープニング 本日は、警告!2026年、あなたのマイホームが売れない不採に変わる瞬間の共通点ということでお送りさせていただきます。 マイホーム、ご自身の住宅ですけれども、売れなくなってしまう不採になる瞬間というのがあるのかどうかですね。 使い切ってしまうと本当にダメなんですけれども、これが不採になってしまう瞬間といったものがいくつかありまして、不動産の二極化自体がすでに始まっていますから、 その中で売れない不動産、不採のマイナスになる不動産についてのご説明を本日させていただこうかなと思っていますが、 やっぱり共通点というか、いくつの項目にわたってというところになってきますので、そんなに多くの内容はお話しできないかもしれないのですが、 最後まで聞いていただくと、こういうところはなかなか売れにくくなってくるのではないかというような想像ができるのではないかと思いますので、最後までお聞きいただければなと思います。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、不動産査定件数4000件以上の経験から、不動産で損をしないための情報を発信しております。 本期不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますので、今のうちにフォロー登録だけでもお願いいたします。 # 本編 警告! 2026年、あなたのマイホームが売れない不採に変わる瞬間の共通点ということでお伝えさせていただきます。 不動産ですね、マイホーム、子建てなのかマンションなのかというのがございますが、 それぞれですね、売れない理由、不動産の2極化のダメな方というかですね、売れない方の理由というのがありまして、 そのあたりについて傾向の範囲になります。私も断言はできないんですが、傾向についてちょっと触れていきたいなと思って考えております。 どちらからいきましょう。まずはマンションからいきましょうか。 マンションの場合はですね、なかなか売れないというのは、実情マンション少ないんですよ。 というのが、結局は値段の付け方、これは子建ても共通点になりますが、値段の付け方によって売れ行きというのが変わってきます。 マンションの場合は、そもそも立地が良かったりですとか、周辺に買い物弁ですとか、利便性がとにかく良いというのがマンションのメリットになってきますので、 このあたりで考えていた場合には、マンションは該当しにくい部分の一つではあるんですけれども、いくつかポイントがありまして、 まず一つはですね、管理自体が意識が低いマンション、これはおそらくこれから、どちらにしても今年区分所違法が改正されますので、 これでですね、だいぶ考え方が変わってくるんじゃないかなというふうに思いますし、 これから先も向き合わなければいけない場面というのがたくさん、いろんな課題について向き合わなければいけない課題が出てくるので、 そういったところで考えていくと、マンションの価格、組合に対する意思の向き方というのは多分変わってくるんじゃないかなというふうに思います。 私のように情報発信している人間がですね、もっともっと浸透してくると、マンションに対する考え方というのは実際変わってくる可能性というのは十分考えられるんですけれども、 まさに力不足というところになりますけれども、マンションの考え方、私は非常に、やっぱり住人同士の結束というのが重要になってくるんじゃないかなというふうに思ってまして、 そこに対してたまたまですが、今法改正が入るというのは非常にストレートにタイミングが合っているような形にはなります。 このマンションの管理に向き合うといったことのメリットというのが、結局はお金に絡んでくる部分にはなるんですけれど、 積み立て金ですとか、こういったところをどのように貯めていくのかとか、お金の使い方などですね、そういったところについても考え方が切り替わってくると。 本当に果たしてこれだけの、例えば1億円の修繕を行いますよといったような見積もりが上がってきたとしても、本当にこの内容は必要なのか、適正な価格なのかといったことも皆さんで考えるようになるかもしれませんし、 普段から支払われている管理費ですとか、このあたりも適正に使われているものなのかどうなのか、もしかしたら他のマンションと比較することってあまりないじゃないですか。 これが金額が想像以上に高かったりとか、周辺のマンションに比べて高かったりとか、管理の内容も規模も違ったりとかっていうのもあるかと思いますけれども、 似たような状態なのに費用が違うとかっていうふうになったことに気づいたりとかっていう場面が出てくるかもしれません。 どちらにしてもこの管理意識が低いマンション、昔から言われてはいたんですよ。マンションを買うというのは管理を変えなさいと。 これがやっと世に少しずつ響いてきたかなというところになりますけれども、お金がある時代であれば良かったんでしょうけども、今はそういうフェーズにはないものですから、 やっぱりここにしっかり向き合うためには、特に私も聞くんですよ。マンションにお住まいで高齢の方とかが積み立て機の値上げについていけないとか、借り入れをさせられたとか、 こういうような話も聞いたこともあるものですから、ちょっと皆さんちゃんと向き合って少しでも節約できるように考えていかないといけなくなるんじゃないかなというふうに思いますし、 逆に言うと本当に責任感が高齢の方が強いんですよ。なので、そういう方たちが嫌な思いをしないで生活ができるように、みんなで協力して向き合っていくということが必要なんじゃないかなと思いますので、 まず一つ目としては管理に向き合うという部分で、項目として挙げさせてもらっています。続いてが階段マンションとか地域にそぐわない内容のマンションといったことを挙げさせていただきたいなと思っております。 これは一応私の想像できるところが二つありまして、例えば車中心の生活がメインの立地にあるのに駐車場の台数が足りないとか、あとは階段のマンションなどで高齢化が進んできて結構大変な思いをされるというところですね。 若かじき頃は良かったんですけれども、やっぱりのぼりおりがだんだん負担になってくるとか、こういったところですよね。売りに出したんだけども、なかなか決まらないとか、最低限このぐらい手元に残しておきたいんだけど決まらないとか、こういったことが十分考えられます。 マンションに関しては正直そのぐらいかなと思います。ニーズと地域に合ってないというところと、あとは先ほどお話しした管理の部分というところになるかと思います。 それ以外については、管理に向き合っていけば、皆さんで協力すれば、私はマンションの健全化というのが図れるんじゃないかなというふうに思っておりますので、エアコンつけたくてもちょっとつけるのが困難だとか、設備の導入がなかなか難しいマンション、それぞれ課題があったりとかするかと思いますけれども、 住まいに関してはどこでもあるようなことなので、万全を期して生活ができるというふうにはならない可能性というのもあるじゃないですか。多少の部分については目をつぶらなければいけない。これはマンションに限らず、こだても同じです。 続いてこだてについてお話しさせていただきたいんですけれども、こだての場合は基本的には使い切ってしまう可能性というのがあるんですよ。コンクリートの建物と違って木材とかというのは水気を含むとコンクリートも同じなんですけど、ただ劣化のスピード感が違うというところになります。 建物を痛めつけるのは水の侵入というところになるんですけれども、それを気づかなかった、もしくは気づいてはいたんだけれども、大したことないだろうということで放置してしまったというような場合ですね。 こういうような場合は建物の痛みがどんどん進行していってしまったりとか、さらに修繕しようと思ったら大きな金額が発生するので工事をさらに先延ばししたとかですね。 こういうふうになってしまって、なかなか建物を修理したかったんだけどできなかったよみたいなお話になってしまうと建物が傷んでいきます。建物が傷むと傷んでいるだけだったらいいんですよ。 使えなくなるような症状、状態にしてしまうと大問題でして、リフォームなどで大体直せるんですよ。ほとんどの部分は直せます。ただ、とはいえ費用がすごくかかりすぎてしまったりとかすると、やっぱり買う方も荷の足を踏むとか、もしくは売れなくなってしまうとかといったことも十分考えられます。 さらに言うとね、先ほどもお金の話を触れましたけども、手元にこれだけ残したかったんだけども、全然予定額まで届かないとか、こういったことが課題になることも非常に多いかと思います。 なので、まずは家を使い切らないようにしましょう。適正に直していきましょう。私、お勧めなのは外回りだけはしっかり直すということをお勧めしています。 例えばなんですけれども、よくあるのがコーキングですね。建物って結構継ぎ目が多いので、こういったところのシーリング材とかコーキングとか、こういったものをちゃんと充填材を埋めてですね、まずはそういう隙間をなくしていくというようなことだったりとか、 まあ、紫外線の当たる部分ですね、太陽の当たる部分ですとか、後回しを、風、塩害などが受けている場合はそこをね、重点的に直していくとかっていったことで、まずは防御を固めましょうというところがお勧めです。 あとは室内に関しては、設備関係とか配管とかっていうのもありますけれども、劣化が激しくなければですね、こちらは後回しにしてもいいんじゃないかなというふうに思っております。 お家の維持管理、使い切らないといったことももちろん大切なんですけども、もう一つが、これはもう言った仕方ないんですけど、立地の関係ですね。立地、建物を使い切ってしまうと本当にダメなんですけど、土地になってしまうような状態になるとさらに取引が厳しくなりますし、 こだてが、建物があったとしても、例えばなんですけども、がけ地の上にあるような高低差が激しいような、立地にあるような、こだてというのはなかなか決まりにくくなってきている傾向があるのかなというふうに私は思っております。 車のコンパクト化だったりとかですね、車離れみたいなものも始まったりとかしてますし、皆さん大きな車ばかりじゃなかったりとかもしますので、ある程度、平坦地に建っているお家よりは高低差のある地域の方が不動産の取引がしにくくなってきている傾向があります。 あとはですね、わずかな高低差であれば十分取引ができたとしても、本当にがけ地にあるようなところとかですね、道路からエントランスまで上がるのに1階分ぐらい上がるような高低差があるようなところとかだと、結構お客さんが限定されてしまう可能性があったりとか、 あとはまあこういう高低差のあるところで駐車スペースも結構限られたりとか、その土地の面積はそれなりにあっても、建物がある位置によっては売れにくくなるとかっていう傾向もあったりとかしますので、それぞれね、いろんな課題はあるかと思いますけれども、売れにくくなるといったところはだいたいちょっと今見えているところで言うとそういうところになってくるかなというふうに思っております。 あとはまあね、それぞれこだてもマンション他にも理由はあったりとかするんですけれども、共通点の方についてはこの後また少しお話しさせていただこうかなと思っております。 # エンディング 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 本日ですね、売れない不動産、負けの方の不動産についてお話の方させていただきましたけれども、 共通して言えることとしましては、不動産って基本的にはですね、 ある程度、条件が厳しくても売れるというのが不動産の良い部分でもあるんですけれども、 厳しかったとき、厳しくても厳しくなくてもいいんですけれども、 値付けですね、価格の付け方で売れ行きはもちろん変わっていきます。 売れ残っている物件って基本的にやっぱり相場よりそもそも高いというのが基本なんですよ。 あとは、販売している担当者の裁量だったりといったことも十分考えられるんですけれども、 私はですね、どちらかというと、一旦冷静に他の周りの不動産と見比べてみませんかといったところは、 ちょっとお伝えしたい部分になってきます。 人口がですね、増加傾向だったりですとか、 この日本という国自体がですね、どんどん豊かになっていっている方向性であれば、 そのうち寝かせておいても高く取引できるとかといったことに期待ができるかもしれないんですが、 私はそうではないんじゃないかなと。 これはまあやっぱり冷静的客観的に見ても、そうはなかなか思わないです。 思えないですね、どちらかというと。 なので、以前ここ買ったときは壺何十万したんだと。 いや今そんなに半分になっているのかという話になっちゃったとしてもですね、 その元の金額には戻らないといったことは、 ちゃんと知っておいていただいた方がいいんじゃないかなというふうに思います。 今もマンションですとか、不動産の価格ね、 人気のある地域だったりとかすると上昇傾向にあったりとかしますけれども、 これもですね、やっぱり見極めが必要で、 どこからどこまで、その地域に持っていらっしゃる不動産が該当しているのかどうなのか、 該当するのかどうなのかといったこととか、見えなくなるじゃないですか。 持っているその財産、不動産って大きいものですから、 これを手放すってなった時に、思っていたより金額が減るってなると、 マイナスイメージが非常に大きいんですよ。 本当は3000万すると思っていたのに、実情2000万でしたってなった時の、 この1000万の下落って何か損した気分にもちろんなっちゃうんですよね。 ただじゃあ3000万で取引できる時が来るのかって言ったら多分来ないです。 これはもう私もこの業界25年いますから、 ずっと見てきた中で出てきた結論に近いような形になります。 何かよっぽどのことがない限りは、そこまで戻らないと思いますよ。 冷静に考えた方がいい。 あとはこれを持ち続けることによって、不利益が生じないかどうかですよね。 よく売り主さんとかで言われるのが、10年間ただ黙って税金払ってきたと。 これを今手放すってなった時に、さらに損した気分になるなっていうこととかは言われますんで。 なので損に損を重ねるようなことにならないように、 どこかで判断していくのが私はお勧めではあります。 皆様が不動産の情報通になれるよう、 このチャンネルを通して全力でサポートの方をさせていただきます。 皆様からのコメントの方、ぜひお待ちしております。 コメントいただけましたら、その中でまたテーマの方を考えさせていただきたいなと思っております。 ぜひこのチャンネルをフォローしていただき、不動産に関する知識をアップデートしていってください。 本気不動産と売却の本気不動産、YouTubeチャンネルになりますが、 こちらの方も毎日更新しております。 そうですね、18時と19時、それぞれの時間帯で更新しておりますので、 お時間がありましたら、ぜひご視聴の方お願いいたします。 それでは次回もよろしくお願いいたします。 本気不動産の佐藤でした。またお耳にかかりましょう。ありがとうございました。