# #203 老後に後悔しない築年数の選び方 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 老後は地区何年がお勧めといったことでお伝えさせていただきます。 全部で7項目になります。 地区までもないけど、タカちゃんは地区何年ぐらいのところで住みたい? 本当の希望は新地区ぐらいです。 はい、出た。 でも難しいってのは分かっているので、地区20年ぐらいまで。 甘いな。 甘が高いよ、20年は。 一世一代のマンションですからね。 気合い入れすぎなんだよね。 それこそ長く住めればその分だけ分割払えてないですけど、 気に入った新しいマンションが親家で住めると思ったらいいじゃないですか。 多分ね、今の年齢から何年ローンを組めるかとかもあるわけじゃん。 だからいろんな課題があるんだよ。 ということで私はマンションの地区ネースについて話をしていきますが、 まず1項目目、新地区ですね。 いいよね、新地区は。 最新のテクノロジーが詰まってるんですよ。 だけどね、マンション自体がほぼほぼ成熟しているものに近いかなというふうに思ってるんですよ。 だから、性能云々というよりはリッチなのかなって気がする。 性能自体は10年、15年ぐらい前に出来上がっちゃってる気がする。 均一性とか。 耐久性もそうだし、このぐらいの厚みのコンクリートにしておけば周りから複乗が来ることがないんだなとか、 音が響かないんだなとか、こういうのはもう分かっちゃってるようなイメージだよね。 だからこれ以上柱を太くするとか、床の厚みを持たせるとかっていう風になっていった場合には、 コストパフォーマンスが多分落ちたりとか、あまりにもごつくなってしまって、 今度窓りを作るのが難しくなったりとかね。 そういういろんな弊害が多分出てくるので、この辺りも結局はバランスなんだよ。 マンション自体には劇的な変化はないだろうね。 あるとすれば省エネ性が求められたりとか、 マンション内の施設についても正直ほぼほぼデフクしてる感はあるよね。 なのでその中でそういう設備が入ったところを選んでいくのか、 この場所に今までなかったところがたまたま建て替えなどで、 ちょっといいリッチのところが手に入るとか、 こういったところで選ばれている方が多いような私は印象を受けます。 新築はね、もちろん住みたい方多いと思いますけど、 築年数がまずそこからスタートになりますけど、 予算がある方はいいと思う。 だけど何年住むんですかって言ったこともあるし、 そこまで必要なのかなっていうのは正直ちょっと思うかな。 今の新築ってコンパクト化してるじゃないですか。 なのでコンパクトマンション探してる私にとってはちょっと魅力的ではあるんですよね。 でも予算は追いつかないでしょ。 予算は追いつくのであればありかもしれないけど、 私はなんかそこまでこだわる必要はあるのかなって気はする。 ということで続いて2項目。 築まず20年。 築20年はほぼほぼ新築とも変わらないと思います。 構造に関しては。 ただし一応中古だから人が使ってた20年なわけ。 20年一括にさせてもらったのは、 だいたい家の中のその設備関係とかは、 10年くらいを境にね、 いろんなところで不具合が出てきたりするんですよ。 例えば機械製品やね、 給湯器だったりとか、 エアコンだったりとか、 取り替えのサイクルに入ってきたりとかします。 20年くらい経つと、 もちろん機械製品なので当たり外れあるので、 もっと長く使えるものもあれば、 そうじゃなくそこのタイミングよりね、 遥か前に壊れてしまうとかっていったこともあります。 本来は10年だからね。 あえて20年で設定させてもらってるのは、 20年あれば一回はなんか一回りしちゃうかなみたいな、 イメージで入れさせてもらったんですけど、 建物の構造自体は万全の状態ですよ。 20年一括にしたのは、 前に住んでた方が、 いろんなものを取り替えされてる可能性があると。 ってなると、 この20年くらいのところを購入すると、 長く住めるんじゃないかなと。 機械製品とかって結構お金かかるところが、 一回入れ替わってる可能性があるので、 競争の部分のリフォームで、 長く住める可能性があるかなっていったところで、 築20年っていうのを入れさせてもらいました。 では続いて、3項目目。 築40年。 40年は外側の今度大規模修繕があるでしょ。 10年か15年のサイクルぐらいで入れ替わっていくんですけど、 40年経ってると、 だいたいね、 エレベーターもリニューアルされたりとか、 っていったことも入ってたりとかっていって、 協業部分の工事が一通り終わってることが多い。 しかも、外壁などについては、 1回じゃなくて2回やってますよと。 そうすると、 何がいいかというと、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 この工事が終わった後に、 この工事が終わった後に、 この工事が終わった後に、 この工事が終わった後に、 この工事が終わった後に、 この工事が終わった後に、 この工事が終わった後に、 大規模修繕とか、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 大規模修繕とか、 お金が出てくる工事の時に、 どれくらいのサイクルで 回っているのかというのが あるけれども、 管理は安定しているかなという イメージもあるんだよね。 なので、 ある程度安心して住みたいなとか、 慣れている方たちが いるところに入りたいな、 みたいな方は 40年くらいはお勧めだよね。 40年くらいはお勧めだよね。 そうですよね。 速40年というと、 昭和平成くらいの ちょうど境目くらいになってしまう。 ちょうど境目くらいになってしまう。 40年は一応 新大使になるみたいだよね。 っていうことで、 いい振りくれたんで。 2項目目。 球体審。 球体審に関しては、 よく心配されるのは 建物の構造大丈夫でしょうか。 耐久性大丈夫でしょうか。 というのを聞かれます。 大丈夫でしょう。 という私は判断をしていますが、 球体審のところは、 大きい地震なんかも 経験してますよね。 それでもこの建物が 今維持されている というのであれば、 あまり心配しなくて いいんじゃないか。 そもそも球体審とか 新大審という その言葉の使い方が 私適正なのかどうなのか 疑問があるんですよ。 そこの言葉にまず 左右されないほうが いいかなというのと、 老後のマンションの 購入ってなった時って、 基本ローン使ったりとか あまりされないで、 現金で買われる方 多いと思うんだよね。 現金で買われる方は、 球体審の建物って 税制優遇とかが 恩恵が受けられないんですよ。 何が変わってくるかというと、 住宅ローンとかを使う場合は 住宅ローン控除というのを 使えたりとかするんですよ。 これをいくつかの 適用要件というのがあって、 それを満たすと 住宅ローン控除が 使えるんですけど、 球体審に関しては、 基本、体審基準を 満たしているとかって、 証明書が出せないと 使えなかったりとか しちゃいます。 なので、 使わないで、 現金で買いますよ という方たちにとっては、 税制優遇が使えない分、 いくらか割りやすい になっている可能性は ありますよね。 求めやすい価格帯になっている 可能性があると。 他には何か デメリットないのか といったところでいくと、 不動産取得税とか、 この辺りの軽減枠が 使えなかったりとか といったことは あるけれども、 これも価格に 転嫁されているかなと いったところになるので、 物件の価格が 球体審というだけで 少し下がっている 可能性があると。 これを現金で 買うのであれば、 住宅ローン控除という ローン控除も 関係なくなっちゃいますので、 デメリットとしたら 不動産取得税の 部分ぐらいかなと いうところになって きますので、 そこの部分ぐらいであれば 気にしなくていいのかなと。 そこらへんの部分で いくと、 四十年はもう 完全に底根だね。 四十年以上ぐらい 経ってくると 大体底根に 近づいてくるので、 二十年、三十年 進んで、 また手放すと いった時も、 そんなに買った時の 金額から大きく 値下がりして 売るということは 少ないのかなと 思いますけれど、 一応球体審と 言われるところで 言うと、 一通り一回は 工事が全部入ってますよ という四十年以降の 物件になるので、 この辺りの 工事不安というのも 解消されるでしょうし、 年数を経っている分、 地震も何回も 経験している中でも 健在ですよという ところであれば、 心配する必要は ないんじゃないかな というところでもあるし、 価格が落ち着いている というのは すごくいいので、 球体審という建物、 老後の住まいにとって 悪くないんじゃないかな というふうな 見方をしています。 では続いて、 五項目目。 購入する資金、 どのぐらいの 予算感で探しているのか といったところになります。 もちろん一番初めに お話した 新築が買えるだけ 潤沢な予算があって、 この先お金を使う 予定がないですよ というような方は、 全然新築でも ありだと思います。 住まいに全力投球では ないですけどね。 というような使い方を してもいいとは思うけれども、 自分たちの 余暇を楽しみながら 老後を過ごしたいんだ みたいな方であれば、 資金をどのぐらいの 手元に残しておけば 不安感がなくなるのかとか、 極力でも残せるのであれば、 たくさん残しておきたいじゃん。 なので、 そういったことを 考えていった時には、 無理ない資金計画 というのが 重要には なってくるんですけど、 まずは資金が どのぐらい 購入資金として 準備できるのかとか、 ちゃんと見定めましょうと。 そうなってくると、 蓄年数で これ以内がいいなと、 例えば40年以内が いいなと思っていても、 40年以内だと 予算が合わないから、 給貸しになっちゃうなと 言って、 購入を諦めるようなことが ないようにした方が 私はまずは いいかなと いうふうに 思っていますので、 無理がない資金計画を まずしましょうと 言ったところで、 どのぐらいなのか ちゃんと整理しておきましょう というところだよね。 では続いて、 6項目目。 実際ここから 何年住むのか って言ったことを 計画立てれるかどうかだよね。 予想もつかないし、 想像するとしたら 平均寿命ぐらいまで なのかなと。 次? 老人ホーム行って どこ行ってって 考えるよりは、 基本的にはたぶん そのまま 自分が尽きるまで その家に住みたいっていう。 使い切りたいっていうかね。 やっぱり最後 自分の家で 亡くなりたいとか。 ただそれが 想像できないじゃないですか。 そうなってなると、 少なくとも平均寿命まで 生きるとしてとかって 考えると、 でも平均寿命で 判断するのは もっと長く生きる可能性も 十分あるじゃん。 医療も 発達するでしょうし。 考えると 平均寿命で かかるというよりは もうちょっと長めに スパンはね ちょっと考えた方が いいと思うし、 私のおすすめの部分で いくと 収入とその 出てくるお金の バランスがね うまく取れてれば ずっと進めると思うんだよ。 ご自身に 何かね 問題が発生しない限りは 長く進めると。 なので、 少しゆとりあるような 計画にするのが 私はおすすめかなと思ってて、 そしたらほら 何年住むって 考えなくてよくなるので 長く住めると 言ったことの まずね ベースが出来上がるかな という風に思ってます。 では、最後 7項目 老後のマンションのね 購入のよくある質問 という部分に なるんですけど 蓄年数古くて 長く住めますかとか 配管の状況とか 修繕ちゃんと されてますかとか っていうことの ご質問を 受けることが 多い。 蓄年数が ある程度 立ってるところであれば やっぱ修繕履歴などでね いつどういった工事が 入ってくるのか とか どういった工事が 入ったのか とか っていったことを ちゃんと確認できたり とかもしますし マンションの耐久性自体はね 構造とかによって そこまで私は 心配しなくていいかな っていう気はします。 作りとか 今までもね 大きな地震とかも 経験されてきてるような 建物が多いでしょうから というところで 考えてた時に そこまで心配いるかな っていうのと 現地をね お客さんと一緒に 私見に行ったり とかした時に ここのマンションは 結構丁寧に 使われてますよとかね 修繕しっかり お話はできるか と思いますので 実際見に行った時にね ここやめましょう って言って 引き上げたりする マンションも結構あります ただそこは 商売抜きにね ちゃんとお客様の 買うべきなのか どうなのか っていったことを しっかりとね お伝えしていくような 格好を取ってますので 耐久性はそんなに 心配しなくていいかな というところと 配管関係 今までの工事メンテナンス状況とか この辺りについても 確認できる資料を 確認しながら アドバイスの方を させていただく 結構配管とか 気にされる方 多いと思うんですけど 前に見に行ったマンション 旧定寝ではないですけど ちょっと古めのマンションで 配管 許容部分は 入れ替えたけど この部屋やってないから 次住むときやってね って言われたことが あったんですけど ここはやってるけど ここはやってないとか 案内してくれると ありがたいし それは売り主さんが 言ってくれたのは ありがたいけど なんでやらなかったんだろうね そういう情報が あればいいけど 情報がないものと思って もらった方がいい 基本は それを聞いた時に されてないとこあるのかな っていう心配は タカちゃんのケースが 稀だわ それはね 分からないことが多い なのでやるべきなのか どうなのかはね ちゃんと現地で確認を できる範囲でやると 言ったことと 壁に隠れて 見えないところに関して したかしてないかについては りんりんさんに確認が 取れるのであれば いいんだけど そういう状況になければ 確認の仕様がないので 工事を見込んで 置いた方がいいかな っていう風に思います なるほど ただね そこまで心配しない方が いいと思うよ 私は 浄水管についてはね 変わってることが多い 湯水管については 見えないことが多いけど 心配事としてはやっぱりね 配管の水漏れだったりとか するので ちょっと過剰な気はする 心配が 見えないところだから どうしようもないのかも だから見える範囲で 確認をして どう対処していくのか っていったこととかを 考えなければいけないし 専用部分と共有部分があるからね 共有部分に何らかがあっても どうしようもないから 個人では なので過剰な心配になって 見えないところが あっても どうしようもないのか っていうことを 考えなければいけないし どうしようもないから 個人では なので過剰な心配になってませんか っていうところは 私は思います それよりは 物件を見に行った時に 確認するようにしましょう っていうだけで いいと思う じゃないと みんな買えない多分 だからそうではなくて 現地を見に行った時に できる範囲で確認しましょう ちゃんとした視点で 見極めましょう というところになります あとは 管理の内容について ですよね 現地行くと分かると思います ただし お客さんは結構気づかない これは 本来やっちゃダメなことですよ だから これは 本来やっちゃダメなことですよ とか ここのマンションは こういう風に 管理されてるようなんで 安心ですね とかって言ったことで 良い悪いとかね ルールが守られてるとか 守られてないかとか この辺りをしっかり お客さんの方に お伝えするようにしてたりとか どこにね 心配事があるか 分かんないけれども 管理がね 適正にされてる ルールであろうかどうか ちゃんと見極めるように してますんで 分かる範囲については お答えすると 分からないものについては 管理組合さんとか 管理会社さんから 書類は頂けるのであれば それを基に 会員さん側に しっかりね ご説明するように させて頂いてます あとよくある 質問の中で行くと 売れるか売れないか みたいなことを 心配される方もいるし この部屋って 売れなかった時に 貸せるんだろうか とかっていう風に 心配される方 いるんですけど 売れるか売れないかはね 気にしなくていいと思う だって 何年住むかの話をした時に ご自身の 命が尽きるまで 住みたいんじゃなかったの っていう話なんだよね そしたら 売れるか売れないか っていう話は 相続を受ける側の方が 相続をそのまま 引き継ぐのか 引き継がないのかの 判断に委ねられる わけじゃない なので その方たちが 魅力を感じるのであれば 相続するだろうし そうじゃないのであれば 相続をしないっていう 判断もできるわけだから 売れるか売れないかを 心配するよりは ずっと長く 住めるかどうか 快適に住めるかどうかを 考えるべき なんじゃないかな という風に思うので 売れるかどうかっていう ところはね 別に気にしなくていいのかな と というのを私は 提案したいかなという風に 思ってます 今回ね 築何年がおすすめ ということをテーマとして お話してきたんで 答えを出していこうかなと 思います 予算のある方はね 新築周りだと思いますよ なんで新築は 老後住まいとして あるべきなのかっていうと 結構いるの セミナーとか 参加していただく方 相続する人とかも いないから なるべくいい お家を買っておきたいんだ っていう方もいるし マンション買いたい っていう方もいるし 良くないなって思うのが 1回2回ぐらいあるんだけど 周りの方の力を借りて 新築を買おうと してたんだよね それはね 止めた 周りの方の力って 何借りるんですか お子さんに ローンを組んでもらって 買う 親世帯のために ローンを組みました 自分たちが ローンを組みたいとか ってなった時に 収支バランスが崩れて 買えない可能性が 出てくるので やめた方がいいですよ って言ったんだけども その方も買った後だったから もうどうしようもなかったけど それはやめた方が いいかなと思うけど ご自身の範疇で 買えるのであれば 全然私は その先が 見えてない中でね 誰かの力を借りてね 買うのは あまりよろしくないんじゃないか と私は思ってて 新築はありだし ご自身たちの 夢の住まいを 実現するために っていう新築の 選び方は ありだと思います 予算に合わせてね 買える年代って 変わってくると思うんですよ その中で言った時に 予算がね あまり純度でないと 旧体制の建物しか 選べないと いうような方であっても 全然ありだと思ってます 自分の住まいを守るための 購入なわけだから 築年の建物を ちゃんと住まいを 確保できるって すごい良いことだと 私は思ってて 収支のバランスが 取れてる限りは ずーっと長く 住めるわけじゃない それで維持できるんだと それで十分だと思う 万が一何かがあって 手放すってなった時も いくらかには 資金はなるでしょうから そういったところで 考えていくと 旧体制でも 全然いいんじゃないかな という風に思うし 私は予算に合わせて 選ぶべきかな という風に思ってるので 自分が買うのであれば 旧体制の建物を 買うのも いいんじゃないかな という風に思ってます 自分が買うのであれば 旧体制の建物を 買うかな もちろんね 蓄電数だけでは 判断はできないけど 佐藤社長は旧体制がある 私はそもそも 旧体制推進派ですか でもローンを 使う方たちは なかなかローンの ハードルは 意外と旧体制は 地域によって 高かったりとか しますので 使えない金融機関も あったりしますので 工夫が必要になるので ここだけかな というところですね 今回ね いろいろお話させて いただきましたが マンション探しされてる方も いらっしゃるでしょうし もう既に買われた方も いると思いますけども どのぐらいのね 蓄電数のところを 選ばれたりしたのかとか 買ってよかったよ という方もいればね 買おうと思ってるんだけど なかなか最後の 踏ん切りがつかない みたいなね 方もいらっしゃるかも しれないので いろんなご意見 伺いたいものですから この先どういう風な 計画で マンション選びを されてるのかと 言ったところで ちょっとコメントの方 いただけると ありがたいなと思いますので ぜひ投稿の方 お願いいたします 本日もご視聴いただきまして ありがとうございます 公式LINEの方では 物件選びのね チェックリストなど お配りしてますので 登録をいただいて アンケートに答えていただいて こちらのプレゼントの方を 取得してください その他にも 資金計画だったりとか 担当選びみたいなものもね お配りしてるので ぜひこちらの方 ご活用ください 公式LINEの方では オンライン相談ですとか オフラインセミナーについての 告知も行ってます 具体的なご相談などについても 公式LINEを通じて お問い合わせを いただいても 大丈夫ですし ホームページの方からもね ぜひ公式LINEと ホームページの方 見てください 今全国への 対応というのが できますので いろんなところからの お問い合わせ ぜひお願いいたします それではまた 次回の動画でお会いしましょう ありがとうございました 佐藤社長 はい 佐藤社長って 50周年記念じゃないですか まあね いろんなものを なんとか 周年記念とか やってたりするし 去年かな キティちゃんが 50周年記念 いろんなものと コラボしたりとか するんですけど 佐藤社長は 50周年記念 あったりするんですか ちょっと今ね キティちゃん 一個上なんだろうって キティさんですか キティさんだからね 周年祝いは だってもうさ 誕生日過ぎちゃったから キティさんぐらい 1年かけて 50周年やったはずなんで 佐藤社長も なんかあるかなと思って そしたらやっぱり 焼肉 祝いを 重ねていきたいよね 毎月焼肉 いいかもしれない 13日は 誕生記念日としてね 佐藤社長の 誕生記念日で 必ず焼肉を 食べに行くみたいな そう そうして 焼肉を食べに行くみたいな そう そうしたいくらいだね 食べるの好きだからね 最近でまたね 焼肉熱が熱いんですよ ちょいちょい 焼肉ネタ来ますもんね だからね 焼肉食べに行きます 毎月 行けるように頑張ります 13日 おちそうできるように 来ておきますので ありがとうございます 50周年記念だけですよ ちょっと延長で お願いします 楽しんでいきます 最後までお付き合いいただきまして ありがとうございました 皆様が不動産の情報通に なれるよう このチャンネルを通して 全力でサポートさせていただきます そして皆様へお願いがあります 皆様からのコメントを お待ちしております コメントの中から テーマも考えていきたいと 思っておりますので ご協力の方をお願いいたします ぜひですね このチャンネルを フォローしていただいて 不動産に関する知識を アップデートしていってください あとですね YouTubeチャンネル 本気不動産の方 こちら本編の方も ぜひ見ていただければな という風に思います あとですね 私ノートですとか アメーバブログ この辺りでも 情報発信の方を 行っていってますので ぜひこちらの方もですね 本気不動産で検索いただいて ぜひご視聴の方 見ていただければな という風に思いますので よろしくお願いいたします 次回もですね 皆様の人生を豊かにする 本気の情報を お届けさせていただきます これからも応援お願いいたします 本気不動産の佐藤でした またお耳にかかりましょう ありがとうございました