# #205 売るべきマンション立地 はい、こんにちは。本気不動産の佐藤です。 今日も本気で話します。 佐藤社長の不動産で損をしないための情報ラジオでは、 不動産歴25年、不動産売買件数1200件以上、 不動産査定件数4000件以上の経験から、 不動産で損をしないための情報を発信しています。 本気不動産では配信していないようなリアルな情報発信も行っていきますし、 YouTubeの中でお話ししている内容をまとめてですね、 お話しさせていただいたりというようなことで発信を行っていきますので、 フォロー登録だけでもお願いいたします。 今すぐ売った方がいいマンションのリッチということで、 お送りさせていただきます。 全部で7項目になります。 ここの見極めは結構難しいんですよ。 なぜなら不確定要素もあるし、 将来変わってしまうというようなことも考えられるので、 見極めは結構難しいというのは難しいんですけど、 たかちゃんが想像する、 ここはちょっと心配だなみたいなリッチありますか? 駅、地下、駅、地下って言ってるんで、駅が廃線になったらとか。 マンションがあるところはなかなか廃線っていう言葉は聞かないよね。 ただしなんだけど、1項目目。 交通機関の廃止が予定されているところ、バス路線だよね。 今いろんなところであるじゃん。都市部でもあるし、 そうじゃないところでもあったりします。 逆に田舎など、小さいバスが走ってたりするんだよ。 ミニバスみたいなやつね。 ああいうので復活してくれるとありがたいんですけど、 完全に廃止ですみたいになっちゃっているところも中にはあったりします。 電車などが使えるけど、ぐるっと回らないといけなくなるとかね。 別の方向性から来ないといけなくなるとか、 課題感が出てきたりとかしてしまうので、 通勤などを重視されて使われているような場合とかだと、 思い切った判断をしてもいいのかもしれないなというふうに思います。 それが良くて選んだのにっていう人絶対いるじゃん。 いや、います。 だけど、そこがぶった切られるような形になってしまうので、 それを理由として買ったのであれば移ることも検討した方がいいし、 とはいえね、住み慣れた環境っていうのもあるから悩ましいところだと思うけど、 10年、20年ともしかしたら通勤使うかもしれないってなると、 思い切った判断があってもいいのかなというところです。 では続いて2項目目。 アップダウンのあるリッチ。 これね、今度測っていきたいね。何度か。 自分の足でちょっとチェックしてみますわ。 何度以上やめましょう。ライン作る。 許容範囲の経済値あるんだよね。 今ね、いろんな地域行ったりとかするので、 意外とここ坂だなとか思ったりする時あるんですよ。 なので今度ね、何度か測ってみます。 では続いて3項目目。 災害リスクの高い地域。 これはね、いろいろありますよ。 地震だったり津波、土砂崩れ、水災、 ギリラ豪雨みたいなものとかね、あったりとかもしますし、 エレベーターとかやっぱり水没しちゃうと壊れちゃうらしいからね。 ちょっとだけ地盤面より少し下がって エントランスあるようなところもあったりとかするので、 そういったところはやっぱ入ってきやすいじゃん。 壊れちゃうと修繕品に直結してくるだろうから、 上の方の階の方にとってはライフラインにつながってくるぐらいのレベルの話でしょうから、 こういう災害リスクの高いところはちょっと注意が必要かなっていうのと、 地盤があまり強くない地域とかだとね、 地震の影響とかもあったりとか、 1回目大きな災害があると、 しばらくその地域の不動産が動きにくくなったりすることがあるので、 注意が必要かなというところで入れさせてもらいました。 では続いて4項目目。 当初のマンションを建てた時のマンションコンセプトと 需要が合わなくなってしまったケース。 例えば元々高級住宅街、 完成の住宅街のイメージだったんだけど、 子育て中心の地域に切り替わりました。 何が良くないかというと、 お金持ちがたくさんいらっしゃった地域なのに、 そこにファミリー層が入ってくることによって、 結構賑やかになったりとかして、 マンションを売ろうと思ったんだけど、 買いたいニーズの方たちは同じようなお金持ちの方たちになる可能性があったりとかするから、 あまりにも騒がしかったりとかすると、 ちょっとこの地域嫌だなって思われてしまったりとか、 子育て世代の方たちは、 純宅に資金を持ってらっしゃるのかというと、 そうではない可能性もあります。 そのマンションを販売しようと思った時に、 なかなか売れにくいとか予想されたりします。 なのでバブル期よりちょっと後ぐらいに 売りに出されているような高級志向のマンションで、 世帯数が少なくて、 終電積みた時の管理費が、 結構な高額なマンションというのは、 若い方がなかなか買えないとかってなる可能性があるので、 売れに売れなくなる。 自分たちが住み続けるにあたっては、 ちょっと暮らしにくいみたいなね。 当時の街並みのコンセプトと、 今の街並みのコンセプトがずれてしまっているような、 地域のマンションは、 なかなか決まりにくい可能性があるかなということで、 入手させてもらいました。 では続いて、5項目目。 再開発予定が進んでいる地域。 ポイントは、 再開発が決まったタイミングでも、 完成したタイミングでもなく、 進んでいるタイミング。 まずね、開発が決まった時点では、 まだ想像ができていない可能性が高い。 発展するんじゃないかみたいな。 もう一つ、完成した時期は、 それなりの方たちはもう、 買い終わっている可能性があると。 ってなると、 この計画が決まって、 まだ途中段階ですの時は、 みんな手探りだから、 ちょっと高めで出してても、 手を上げる方っていうのは出てくるんじゃないかな。 私はおすすめは、 開発予定が進んでいる過程の時に、 売ることを検討してもいいのかなという風に思っています。 では続いて、6項目目。 ライバル物件が少ないタイミングですね。 圧倒的有利になれる。 っていうかもう、 得らかさも得ないっていう選択になる可能性もあるわけじゃないか。 この地域でマンション買おうと思ったら、 自分の家か、 あと2,3軒とかしかなかったら。 さらに言うと、 その2,3軒出てるところの、 1軒でも決まったもんだったら、 もう焦り始めますよ、買う方は。 その方たちを狙っていくというのが、 私のおすすめになります。 ライバルが少ないイコール、 高値で取引できる可能性っていうのは高まると。 言ったことを覚えていただいた方がいいかなというふうに思います。 では最後、7項目目。 子育て支援地域などのマンションについてですね。 これはね、この地域のところに移り住んできてくれた方がいたときには、 移ってきた方に対して補助金を払いますよ、みたいなものがあったりとか、 をうまく利用してね、 お家を買おうとかっていうふうに計画立てられてる方がいらっしゃったりするんですよ。 そういったところであれば、 売り主さん側は相場で売ってたとしても、 買い主さん側でこの支援制度があるから、 もともとの物件に対して価格の交渉を入れなくても、 割安感感じるよねとか、 そういうような買い方ができたりとかしちゃうんで、 補助金制度とか支援金制度みたいなものがあったら、 それをうまく活用して購入すると。 仮にだけど100万円もらえたとすると、 そこそこのリフォームはできるはずなので、 余計な費用を出さないでね、 自分たちの理想に近づけられる可能性があるっていうところで考えていくと、 支援地域でマンションを売るとかっていったことは、 ありかなというふうに思います。 例えばですけど補助金をないにしても、 地域保育園の待機児童の話とかあったと思うんですが、 待機児童満載のところよりも、 ゼロって言われた方がそっちに引っ越しやすかったりするじゃないですか。 ってことはやっぱり買いたいとか借りたいっていう方が増えてくるから、 子育てとかそういうのに活性化する地域にはいいかもしれないですね。 それで結構ね、人が動いてたりとかするんですよ。 地域全体としてね、そういったことに取り組んでるところっていうのは、 確かに若い方が増えていったりとかしてます。 なのでそういう制度にうまく使って購入したいっていう方も多くなると、 その分値段をそれを置いたままでも決まっていく可能性は十分考えられるので、 売りやすくなるかなっていったところがまず一つと、 ここの地域すごく人が集まってますよっていうふうになってくると、 子育て支援が行われてる期間が終わってしまったとしても、 人が集まってるブームが生まれてると、 若い方が移り住んでるブームがあるってなったら、 その噂話で買いに行ったりとか、 同世代の子が多いとかっていうふうになったときに、 そっちに移りたいとかっていう方が少なくないので、 上手く情報収集していただいて、 マンション選びをするっていったことも重要になるし、 支援があるっていうことは高く売れるようになるので、 もともと持ってらっしゃる方たちにとっては、 売るタイミングにもなり得るので、 子育て支援の地域から移ってしまうことにはなるかもしれないけど、 手放すっていったことも視野に入れてもいいのかなというふうに思います。 佐藤社長、本日は今すぐ売った方がいいマンションの立地ということで、 売らないとやばいよということから、 今なら高く売れるよみたいな、 どちらの話もしていただいたんですけれども、 佐藤社長的に、この中で今すぐ売らないといけないとか、 今売らないと将来的に同型が厳しくなるよっていったものはあったりしますか? 単純な話だけど、やっぱり一番初めの交通機関の廃止が予定されてるところかな。 これはね、影響が大きいですよ。 都市部だけじゃなくて住宅地とかもそうなんだけど、 バス1本なくなるだけでも大問題だからね。 生活スタイル変わっちゃいますからね。 それがさ、もう路線ごとなくなるみたいな話になると、 すごい騒ぎですよ、本当に。 私も今住んでるところから空港までのね、 直通バスみたいなものが出てたりとかするんですけど、 本数がめちゃくちゃ減ったんですよ。不便ですよね。 特に今みたいにあちこちで歩いたりとかすると、 ついこの間までそんなに時間かけずに使えてたものが いきなり使えなくなる。うるっと大回りしないといけなくなる みたいな格好になるので、それはね結構大変だなっていう風に思うかな。 難しいのは再開発が進んでるタイミングで売り切るっていう作業だよね。 タイミングを測るのが難しいし、 周りの人たちが何を考えてるかもちろん分からない中でやるわけじゃない。 そうなってくると結構大変なのと、 お隣さんはさ、この金額で売れたのに、うち全然売れないみたいなことも 予想されたりとかするんだよね。 なので売り逃しがなるべくだったらやっぱり少ない方がいいかなっていう風には思うかな。 とはいえね、そういう再開発って言ってもほら、 何年までに終了みたいな風になったりするじゃん。 あ、そうですよね。 だからその少し前までに完了できる方がいいかなと思って。 売り切るんだったら半年から1年くらい前くらいで売り切ってしまうと、 完成した姿は見えないかもしれないけども、 一番高値で取引できそうな気はする。 高く売れる可能性は高まるよっていう話だよね。 今すぐ売った方がいいマンションということでね、 お話をさせていただきましたが、 今回はちょっと立地についてのお話させてもらったんですけど、 以前はマンション本体についての解説をした動画があるので、 ぜひそちらとね、合わせて見ていただけると、 立地もマンションもっていうところでね、 確認ができるかと思いますので、 ぜひこちらの方も一緒に見ていただければなという風に思うんですけど、 もしね、今お話ししたような内容で、 マンションを仮に手放したといった方などが、 どういったところに移るのがいいのかっていうところになるんだけど、 高く売れるってことは、相場が高いから、 買うのも高いじゃないですか。 同じ地域で買うのはどうかと思う。 お家の大きさをダウンサイジングをして、 自分たちの身の丈のあったものを選んでいくってなった場合は、 全然売れても高く買っても、 面積で調整できるかなっていうところになりますし、 いろんな考え方があるけども、 ある程度年齢を重ねられてて、 別にこの立地じゃなくてもいいやっていう風な判断になった場合は、 少しずれたところの小建てを買うとかっていったこともあり得るよね。 そうなると、集合住宅ではないから、 周りどんな方がお住まいなのかにもよるけども、 直接的な壁からの音が聞こえる、 上からの音が聞こえるみたいな環境にはなく、 過ごせるんじゃないかなという風に思いますので、 思い切って判断するのもありだし、 同じ地域内で買うにしてもちょっと一回り小さいところを買うことによって、 手元資金をしっかりと確保できるようになったりするようなお話になりますので、 うまく活用しながら、 その先の将来をどうするのかっていったことを、 ちゃんと考えてマンション選びをした方がいいかなと。 手放す場合ももちろん同じような考え方だよね。 売るにしても買うにしてもタイミングってあるので、 そこを間違えないようにしていただいた方がいいかと思います。 今回ね、難しいんだけどね、本当にね、 マンションを売った方もいれば買ったタイミングでね、 こういう風にしてよかったなっていうようなこととかがありましたら、 ぜひコメント欄の方に投稿の方をお願いいたします。 金額を教えてくれるとさらに嬉しいね。 っていうのを多分タカちゃんが求めてくるので、 もしそういう情報があったら教えてください。 いろんな投稿を待ちしてますので、ぜひよろしくお願いいたします。 本日もご視聴いただきましてありがとうございました。 具体的なご質問などについては、 公式LINEやホームページの方からお問い合わせの方をお願いいたします。 公式LINEの方ではマンションの選び方チェックリストみたいなものもお配りしておりまして、 お金の部分でいうと資金計画表だったりとかっていったことも、 プレゼントとして用意させていただいてますので、 買い替えなどされるときにうまく活用いただければなと思いますので、 ぜひ公式LINEの方を見てみてください。 オンライン相談ですとか、 LINEセミナーについての情報も載っておりますので、 ぜひホームページ公式LINEの方を見るようにしてください。 全国対応できるようになりましたので、 いろんな地域からのお問い合わせお待ちしております。 いろんなご提案できればなというふうに思ってたりとか、 地域の情報も仕入れたいなという思いもありますので、 ぜひよろしくお願いいたします。 それではまた次回の動画でお会いしましょう。 ありがとうございました。 佐藤社長、視聴者さんからいただいたご質問なんですが、 佐藤社長、最近いろんなとこ行ってるじゃないですか。 東京行ったり大阪行ったり名古屋行ったりしてるじゃないですか。 それぞれの地域で特徴あったりしますか? 一番ギャップがあったのは大阪かな。 大阪の方とかね、いい人多いよね。 いいエピソードあったんですか? いや、ない。 ないんですか? ないけど、なんか想像の話とは違うなと思ってて、 想像の域だとどうしてもやっぱり商人が多いイメージがあって、 なんでもかんでも値段引いてほしいみたいな感じの印象を受けてたんですよ。 だけど、普通なんだなと思って。 面白い人もいるんでしょうけど、 冗談を言い合ってるような私、格好のイメージだったんですよ。 リアルななんでやねんが耳に聞こえてきたりとか、 本当に言うんだと思って。 そういうのがね、ちょっとね、感じたのは大阪だったかな。 地域の温度に対して、関東とかに行って北海道に帰ってきたときにさ、 上着いるなみたいな。やっぱり距離あるんだなってすごい感じたりはしますよね。 なので、ちょっと体感してます。 またフヨンのところ行って、面白いエピソードあったらぜひ教えてください。 行って帰ってばっかりなんで、考えてみます。 はい。 最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。 皆様が不動産の情報通になれるよう、 このチャンネルを通して全力でサポートさせていただきます。 そして皆様へお願いがあります。 皆様からのコメントをお待ちしております。 コメントの中からテーマも考えていきたいと思っておりますので、 ご協力のほうをお願いいたします。 ぜひですね、このチャンネルをフォローしていただいて、 不動産に関する知識をアップデートしていってください。 あとですね、YouTubeチャンネル、本気不動産のほう、 こちらホームページのほうもぜひ見ていただければなというふうに思います。 あとですね、私ノートですとか、アメーバブログ、 このあたりでも情報発信のほうを行っていただければなというふうに思います。 次回もですね、皆様の人生を豊かにする本気の情報をお届けさせていただきます。 これからも応援お願いいたします。本気不動産の佐藤でした。 またお耳にかかりましょう。 ありがとうございました。 ありがとうございました。