# チャプター 1：金利上昇の流れを受けて物件を売却しました 皆さんこんにちは。編集者不動産投資家の加藤寛子です。 今日は少し久しぶりに不動産投資のお話をしてみたいと思います。 最近ニュースなどで金利が上がったという話題をよく耳にすると思います。 不動産投資には借金、ハルバート級先風に言うとレバレッジが付けものですので、 この金利上昇は非常に大きなインパクトを持っています。 では実際に金利が上がるとお金にどのような変化が起きるのでしょうか。 数字を入れてシミュレーションをしてみたいと思います。 例えば、借り入れ5000万円で期間15年で借金をして物件を買ったとします。 この時金利が1%から2.5%に上がるとどう変わるのでしょうか。 まず毎月の返済額ですが、金利1%の時は毎月29万9千円だったものが、 金利2.5%になると毎月約33万3千円となります。 金利が1.5%上がるだけで毎月の支払いが約3万4千円増加するんですね。 たくさん持っている方だったらそんなに影響ない薄まると思うんですが、 物件が少ない方は無視できない数字なんじゃないかなと思います。 さらに恐ろしいのが15年間の総額返済、トータルで払うお金の差です。 5000万円借りた時、25年で返す時、金利1%の時の総返済額は5386万円。 これに対して金利2.5%の時の総返済額は約610000円になります。 これだけ返済額が増えるということは、借金を何年か払って売ろうとした時、 全然借金が減っていない、あんなに返したものの多くが金利だったみたいなことになりやすいんですよね。 こうした金利上昇がもたらす主な影響を整理すると、次の3つになると思います。 1つ目が返済総額の増加とキャッシュフローの悪化。 今お伝えした通りに、金利上昇分だけ毎月の返済額が増えて、家賃収入から返済を引いた手残りが減っていきます。 特に変動金利型で借りていて、借り入れ比率が高い人ほど、その影響をダイレクトに受けることになります。 頭金をほとんど入れないで買っている人なんかは、返済比率が高くなっていると思うので要注意ですね。 2つ目は不動産需要の減退と価格下落です。 ローン金利が上がると買い手の購買意欲が低下しますよね。 同時に投資家が求める期待利回りも上がるので、市場は利回りの上昇イコール価格下落へと調整されていきます。 まあこれもね、セオリーなんですけどね。改めて言葉で見るとドキッとしますね。 そして3つ目が融資審査の減価下です。 金融機関が収支シミュレーションをより保守的に再評価するようになり、融資の基準が引き締められます。 その結果、新規の参入者が減少して、相場全体が引き込みやすくなっていくと言われます。 実はですね、私はこうした金利上昇の動き、そしてその影響をマーケットが受けることを鑑みてですね、 土地の低い、資産価値の低い、そして中途半端なり周りのアパートとこたてを今年売却しました。 その理由を説明する前に、まず収益不動産は大きく4種類に分けられるという話をさせていただきます。 4種類、何に分かれるかというと、ざっくりなんですが、 1つ目は、資産性が高くてキャッシュフローが出る物件、つまり有料物件ですね、宝物件。 2つ目が、資産性は高いけれどキャッシュフローは出ない物件。 都内の物件なんか2回り3パートか4パートがなってますが、その代わりキャピタルゲインが狙いやすいとか値下がりしにくいというような感じですよね。 ですので、この2番目は都会の物件が多いと思います。 そして3番目は、資産性は低いけれどキャッシュフローは出やすい物件ですね。 資産性が低くてもですね、賃金産って融資出してくれること、結構あるんですよね。 昨日の親さんはこういう物件を買っていると思いますし、私もそうです。 そして4つ目は、資産性が低くてキャッシュフローも出ない物件。 これは買っちゃダメですね。 通常ならこういう物件融資つかないんですが、属性のいい方、例えばサラリーマンの1等目なんかはですね、サラリーマンだからということで、こんな物件でも融資が当てることあるんですよね。 ですので、そんな物件買う人いるの?って思うかもしれませんが、マーケットにはたくさんありますし、買っている人もいないわけではありません。 そして過去10年くらいのマーケットをここに重ねてみると、まず1つ目の有料物件。 これはね、買えれば一番いいんですが、お金持ちのところに行く物件ですので、普通の個人投資家、手持ちがそんなにない方っていうのはなかなか買えないんじゃないかなと思います。 買えていたらすごくラッキーですよね。 そして4の物件は、先ほども言ったように市場にはありますが、進んで買う人はいません。 ですので、多くの個人投資家は、2の資産性は高いけどキャッシュオーローが出ない物件と、3の資産性は低いけれどキャッシュオーローが出やすい物件。 この中でバランスをとって買い進んできたと思います。 結果的に、過去10年はインフレの恩恵もあって、トータルで利益が出たという人が多いと思います。 私も地方に物件を買っているということで、売却で大きなキャピタルゲインを取れるとかそういうことってないんですが、キャッシュオーローについてはある程度順調に得ることができていました。 では、これからの指標はどうでしょうか。 1の有料物件は、すでに市場で見つけるのが困難ですので、今後はさらに難しくなると思います。 2の資産性は高いけれどキャッシュオーローは出ない物件。 これについては、キャッシュオーローの薄さから融資がつきにくく、ついても多額の頭金が必要になりますから、 例えば東京の小建てのオーナーチェンジ物件とかはこれに当たるんですが、多くの個人の不動産投資家には手が届かないんじゃないかなと思います。 そして3の資産性は低いけれどキャッシュオーローは出やすい物件。 これはインフレや今後の人口減少リスクに対して家賃の上昇幅が小さいので、今後はなかなか人気が出なくなるというか厳しくなるんじゃないかなと思います。 そして1番怖いのが4番なわけですが、実は自分では2番の資産性は高いけれどキャッシュオーローは出ない物件と思って買っている人の中に、 4番の本当は資産性もキャッシュオーローもない物件を掴んでしまう人が今後増えてくるのかななんていうことを危惧しています。 不動産投資は失敗したときの損害が大きいです。ですのでダメ物件を買うくらいなら何もしないほうがマシですので、そこはぜひ慎重に選んでほしいと思います。 話を自分のことに戻します。 私が売却した中途半端な利回りの土地値が低い物件というのは、3の中でもあまり成績が良くない物件にあたります。 なぜ今年売りに出したかというと、金利が上がる前、融資が本格的に締まる前に売っておかないと、この先売りにくくなると思ったからです。 また、金利が上がったら不動産価格は土地値が低い場所の物から下がっていきますので、値段が付くうちにという思いもありました。 そしてもう一つ、この先不動産価格が下がったときの買い場に備えて現金を増やしておきたいという気持ちもありました。 本当にこの先不動産価格が大きく下がってくるかどうかは誰にも分からないのですが、これだけ円安だとちょっと下がったらすぐ海外の人が買うのではないかという説もあります。 とはいえ、少なくとも地方ではもう天井を打ったとか、これ以上上がらないなみたいな空気が漂っているのを感じている方も多いのではないでしょうか。 そんな中、次の手はどんなふうに打てばいいのか、私が今感じていることや次にどんな物件を買うかについて、次のチャプターでお話しします。 # チャプター 2：この先の方針など 先ほど、今年はいくつか、資産性がそんなに高くなくて、利回りも中途半端な物件をいくつか売ったという話をしましたが、 売却して入ったお金で次に何を投資、何に投資するかということも考えないといけません。 現金を置いておいても目減りする一方ですので、また新たな投資先を探すことになります。 本当は1番の資産価値もあってキャッシュフローも出るという有料物件や、 2番のキャッシュフローはそんなに出ない、ほとんど出ないけれども、資産性の高い物件を買っていきたいのですが、 それには資金力が必要になりません。 特に1番の物件は出物が少ないですし、私のような地方の冷災の土産投資家にとってはホイホイ買えるようなものではありません。 ですので、この先はこの1や2の資産性の高い物件を買うチャンスを伺いつつ、 3のキャッシュフローが出る、そこそこ出る、資産性はそんなにない、みたいな物件の中で組み替えをしていくことになります。 具体的には資産価値が低くて利回りが中途半端な物件や、蓄フルな物件を手放して、 その代わりに、資産価値は低いけどキャッシュフローがそこそこで、かつ蓄圧や新蓄の物件を買いたいです。 または、資産価値は低いし蓄フルなんだけども、キャッシュフローが爆発的に出る物件にシフトしていきたいと考えています。 前者に関しては、例えば去年から準備をしていて、最近引き渡しになった新蓄アパートが当てはまります。 新勤の担当者さんに聞いたら、今年は1年前に比べて3割しかアパートに融資を出していないと言っていました。 建築費も上がりっぽいなので、なんとか融資もついて利回りもそんなに悪くないというタイミングに間に合ってよかったなと感じています。 もう一つのキャッシュフローが爆発的に出る物件というのは、いわゆるボロこたてや民泊ですね。 私自身は長く不動産投資を続けてきて、そのおかげで今、借金のないこたてが片手に余るくらいはありません。 私のこたての購入基準というのは、その目安は固定資産自費額と同じくらいの金額で買えて、家賃6万円以上を設定できて、かつ利回りが15%以上出るもの。 そして、売った時に買った値段を下回らない可能性が高い、そういうものを選んでいるんですね。 融資は広告とか賃金さんで付けることが多いのですが、初期に買った物件はもう完債していて、かつ利回りを20%超えるようなものも結構あります。 家賃が平均すると7万円強くらいなので、返済がないと、それだけで数がまとまるとある程度の金額になります。 また、民泊用のこたてについては、本当は融資で買いたかったのですが、融資がつかなかったので現金で買いました。 こちらは月によって差がありますが、貸し屋として普通に貸す場合よりは4、5倍以上の利益が今のところ出ています。 資金利が動いて高くなっている中で、マーケットの様子を見ながら、民泊で外貨を稼ぐというのも今の時代にマッチしたやり方だと思っていて、 1個目の近くにもう1つ買う予定でいます。 ただ最近は都内を中心に急速にルールの見直し、はっきりといえば締め付けが強まっていますので、これを柱に据えるのはリスクが高いという考えです。 正直、こたてはアパートよりも出る売り物が多くて、浮遊層が入ってこないので、比較的良いもの、基準に合うものが見つかりやすいと感じています。 入退所もファミリーでその方が多いので、少なくて持っている間も楽なんですよね。 ただし、その代わりに小金持ちには慣れても大金持ちになるのは難しい、そんなイメージでいました。 あくまでもメインはアパートで、サブとしてのこたて投資という感じだったんですね。 ただ最近はこたてを持っておいてよかったなと思うことが多いです。規模の割に存在感が大きくなっています。 長期的な資産拡大という点では、レバレッジをかけた大きな一等ものを買って、他人資本で返済を進めていって、最後に売却するという方が大きな利益を得られるのはほぼ間違いありません。 しかし、それはあくまでも見込みですよね。 売りたい時に、利用者の状況がどうなっているか、マーケットの状況がどうなっているかによって価格は大きく変わりますので、実際に売れるまで結論は出ません。 そんな中で、月々の確実なキャッシュフローと安心感を与えてくれるのは間違いなくこと、無借金のこたてたちと言えます。 最初のチャプターで、5000万円の借金を近日パーセント、期間15年で借りると、月々の返済が約30万円になると言いましたが、 この先、さらに金利が上がって、空出も人口減とかの影響で増えたりして、それから収税費も多くなってということが重なった時、家賃収入と出費の比率がカツカツになることも可能性としてはあります。 その時に、現金で買ったこたてから得られる固い家賃収入が人支えしてくれたら、政治安定罪になると思います。 これから金利が上がって、リバレッジの旨味が薄れて、キャッシュフローが削られる、そんな時代にこうした無借金で持てる諸学物件の価値は改めて見直されるのではないでしょうか。 理想的なのは、キャッシュフローは薄いけど資産性の高い物件をうまく買いながら、日々のキャッシュフローをこたてとかミンパクとかでしっかり詰め上げていくというやり方かなと思います。 これからもマーケットの動きを観察しながら、つどつどその時にあったものを買っていきたいと思います。 最後に、今日話した内容はあくまでも私の個人的な考えであって、正解というのは人それぞれです。 例えば私は今年、資産価値がそんなに高くない、低くて、利回りはぼちぼちという感じの中古アパート、これ地区35年くらいかな、を売却したんですが、 ここは土地が正規位置でかなり広いんですね。150坪以上ありました。 なので次に買う人は、この古い建物をキャッシュフローを受け取りながらしばらくの間持って、将来は退却してもらって、解体して新しいアパートを建てる、建て替え用地にしたいという話でした。 同じ不動産でもその活用法は異なって、価値も人それぞれということだと思います。 マーケットも変われば、自分の置かれた状況も変わります。 そんな中で属性、融資、そして不動産を使ってパズルのように目的地を目指すのは、なかなか面白いです。 私は大金持ちになりたい、そんな気持ちで始めたんじゃなくて、自営業なんで、老後の年金代わりとか、子どもの教育費とか、自分の家族の生活を守るために不動産投資を始めたんです。 その目的を忘れず、この先も大成功を目指すんじゃなくて、失敗をしない、長く続けること、そしてストレスのないやり方を意識して、不動産投資を使った資産形成を続けていきたいです。 ということで、ちょっと予想より長くなりましたが、今日は不動産投資のお話をさせていただきました。 スマホで録音がうまくいかなくて、これ何回も撮り直したんで、ちょっと疲れたんですけれども、今回の録音がうまくいくといいなと思いながらお話しています。参考になれば幸いです。 ということで、加藤社長のレールの外の幸福論、今日はこの辺で最後まで聞いていただきありがとうございました。ではまた。