# 不動産投資を始めたい。でも借金はしたくなかった 皆さんおはようございます。 空き家とお金の話、ワニ社長です。 前回第1回では、僕の自己紹介とこのチャンネルでどんな話をしていくかについてお話をしました。 今回は、なぜ僕が空き家を買い始めたのかという話をしていきたいと思います。 今では15棟の不動産を運用していますが、最初から空き家投資をやろうと思っていたわけではありません。 むしろ最初は不動産投資をやりたい、でも何を買えばいいか全然わからない、というところからのスタートでした。 僕は仕事としては不動産業界に長くいます。 ただ、不動産を売ることと不動産に投資をすることというのは実は全然違ったりするんです。 これは僕自身初めて見て分かりました。 そこで当時は本を読んだり、いろんな不動産投資のセミナーに参加をしたりして、かなり勉強をしました。 不動産投資といっても本当にいろいろあるんです。 ワンルームマンションを買う方法、アパートを1棟買う方法、マンションを1棟買う方法、新築もあれば中古もあります。 そして都心に買う人もいれば、地方に買う人もいます。 セミナーに行けばこの方法がいいですよ、そして別のセミナーに行けば、いやこっちの方がいいですよ、と言われます。 勉強すればするほど、結局何が正解なんだろう、という状態になっていきました。 そんな中で僕の中で一つだけ強くあったものがあります。 それが、大きな借金はしたくないな、という思いでした。 もちろん、借金そのものが悪いという意味ではありません。 今の僕は、融資はうまく使えば非常に大きな武器になると思っています。 でも当時の僕は、まだ不動産投資を一度もやったことがない状態でした。 大屋さんになったこともないし、入居者さんを募集したこともない、リフォームを発注したこともない、 そんな状態でいきなり数千万円の物件を買って数千万円のローンを組む、これは僕にはできないなと思っていました。 例えば、5千万円を借りて投資を始めたとします。 うまくいけば、もちろん大きなリターンを得られる可能性はあります。 これが融資を使う最大のメリットです。 自分のお金だけでは買えないものを銀行のお金を使って買う、これをレバリッジと言ったりします。 でも逆を言えば、物件選びを間違えても、入居者が入らなくても、想定外の修繕が発生をしても返済は続きます。 まだ一度も公屋をやったことがない僕にとっては、最初からそこまで大きなリスクを取る必要があるのかな、そんな疑問がありました。 # 不動産投資は、全部同じではなかった そんな中で知ったのが、古いこだてを安く買って貸すという方法でした。 今でいう、僕がやっている空き家投資です。 これを知った時に、あ、不動産投資ってこういったやり方もあるんだ、と思いました。 僕の中で不動産投資に対するイメージが大きく変わった瞬間だったんです。 それまでは、不動産投資イコール数千万円の物件を銀行から融資を受けて、毎月ローンの返済をするというイメージだったんです。 でも実際には数百万円で買える家もあったり、僕が1件目で買った物件は100万円台でした。 場合によっては数十万円で買った家もあります。 つまり不動産投資というのは一つじゃない。 今日は一つ覚えて帰ってほしいポイントです。 不動産投資は危ないという人もいます。 逆に不動産投資は絶対やった方がいいという人もいます。 でも僕はどちらも少し違うと思っています。 なぜなら、何をいくらでどういう資金で買うかによってリスクが全然違うからです。 5000万円の新築のアパートと200万円の古い子建てを同じ不動産投資という言葉だけで比較すること自体、ちょっと無理があるんです。 大きな物件には大きな物件のメリットがあります。 融資を使えたり、一気に家賃収入を増やせたりします。 個数を早く増やせる、つまりスピードとレバレッジがあります。 一方で小さな空き家には少ない資金で始められる、借金をしなくても買える可能性がある。 一度失敗をしても損失を小さく抑えやすいという特徴があります。 ただし空き家にもデミリットがあります。 一件ずつ買っていくので、大きな物件と比べれば規模拡大は遅くなります。 そして古いのでリフォームの知識も必要になります。 地方であれば本当に入居者がいるのかも調べないといけません。 なので空き家投資が一番優れているという話ではないんです。 大切なのは自分に合った投資方法を選ぶことです。 当時の自分にとってはまだ公家経験はゼロで大きな借金をしたくない。 でも家賃収入というものを一度経験してみたい。 そう考えた時に空き家投資が非常に自分に合っていたんです。 # 最初から大きく勝とうとしなくていい そして、実際に最初の物件を買いました。最初は現金です。もちろん、怖い感情がありました。何千万円とはないといえ、自分のお金を使う。 そして、本当に入居者が入るのか、リフォームはいくらかかるのか、古い家を買って大丈夫なのか、いろいろ考えました。 でも実際に一見やってみると、セミナーを何回も受けるよりも一気にわかることが増えました。 不動産会社との交渉、建物を見るポイント、リフォーム、入居募集、家賃設定、契約、そして実際に自分の銀行口座へ家賃が振り込まれる。 ここで初めて、資産がお金を生むというのはこういうことなんだ、ということを実感しました。 そこから2件、3件と増やしていき、最初の1年半で5件まで増えていきました。 僕は当時、アメブロを書いていたんですが、昔の記事を読み返すと面白いんです。 本当に最初は、不動産投資経験ゼロからの勉強日記、みたいなことを書いていたんです。 今みたいに教えているわけでもなければ、物件を何件も持っているわけでもない、ただ今日はこれを勉強しました、この物件を見に行きました、こういうことがわかりました、ということを書いていました。 だからこそ、今不動産投資を始めたいけれども、怖いという方の気持ちはすごくよくわかります。 そして当時の自分を振り返って、今なら一つ言えることがあります。それは最初から大きく勝とうとしなくていいということです。 投資の世界では、少ない自己資金で1億円の物件を買いました。 1年で家賃収入1000万円手に入りました、みたいな話が目立ちます。 もちろん、それを実現できる人はすごいと思います。でも全員がそこを目指す必要はありません。 むしろ、僕は最初は小さく始めて、1回大野さんを経験してみる、家賃をもらってみる、失敗をしてみる、修繕をしてみる、入居者さんとやり取りをしてみる、 そうやって経験と資産を先に作ることもすごく大事だと思っています。 そしてここでもう一つお金の話として大事なことがあります。 それは、安い物件イコール安全な物件ではないということです。 100万円だから安い、50万円だからお買い得、これは実は違うんです。 僕はよく言うんですが、1億円でも安い物件はありますし、1円でも高い物件はあります。 例えば、ただでもらった家でも誰も住まない、 解体に数百万円かかる、毎年固定資産税だけがかかる、売ることもできない、 これなら1円でも高いということになります。 逆にある程度金額が高くても、土地の価値がある、 安定して家賃が入る、売却もしやすい、これなら投資として安い可能性があります。 だからこそ、見るべきなのは値段ではなく価値です。 いくらで買って、いくら必要経費がかかって、いくらで貸して、最終的にいくら手元に残るのか、 僕はいろんなセミナーを受けて実際に物件を買い、失敗もしながら結局ここにたどり着きました。 不動産投資で大切なのは、どの投資方法が一番いいのかではなく、 自分が理解できる範囲でリスクとリターンを理解して、価値より安く買うことなんです。 僕の場合、最初の入り口が空き家でした。 そして面白いのが、最初は借金をしたくないという理由で空き家を選んだ僕も、今では融資についても考え方がかなり変わってきています。 借金は本当に危険なのか、それとも使い方によっては資産形成を加速させる武器になるのか、このあたりは空き家とお金の話としてもかなり面白いテーマだと思います。 また別の回でじっくり話をしてみたいと思います。 ということで今回は、なぜ僕が空き家を買い始めたのかというテーマでお話をしました。 今日お伝えしたかったのは、不動産投資と一言で言ってもその中身は全く違うこと、そして最初から大きなリスクを取らなくても小さく始めて経験を積む方法もあるということです。 僕にとってそれが空き家でした。 それでは今日も最後まで聞いていただいてありがとうございました。 空き家とお金の話、マニ社長でした。