# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 支払いをしたものはしっかり残す さて、今回のテーマは、空き家を買った日からやるべきこと、というテーマでお話ししようと思うんですけれども、 空き家を買うとですね、最初は物件を直したり、募集をしたり、入居室案を決めたり、ここで頭が一杯になっていくと思います。 ただ、年末が近づいてきた時に、あれ、この領収書どこ行ったっけと、この工事はいくら払った、 そして交通費は残してないけど大丈夫なのか、となる方が結構いたりします。 僕も不動産を始めた頃は、確定人口のために何を残すのか、という物件を買う時にはあまり意識していないかったんですね。 ただ、後から集めるのって本当に大変になってくるので、今日は税金の難しい話ではなくて、 お金を払った証拠、何に使ったかわかる資料、物件ごとの記録、という3つのテーマでお話しを進めていきたいと思います。 まず一つ目ですね、これは基本なんですけれども、領収書とか請求書とか、購入履歴というものは残すということですね。 空き家を買うと、いろんなところでお金を使っていきます。 リフォーム費や残地物の処理、草刈りや鍵交換、清掃や火災保険、仲介手数料、審法処置費用、そしてホームセンターなどで買った材料、こういったものです。 1回500円、1000円、2000円と小さい金額だとまあいいかとなりやすいんですが、1年積み上げると結構な金額になります。 そしてカードや振込なら後から履歴を終えることがあるんですが、現金で払って領収書もなくした、これが一番困ることだと思います。 地方の業者さんだと現金払いになることもあったりします。 なので僕は払った瞬間に記録をするというのが一番お勧めだと思います。 後でやろう、は本当に忘れます。 そして紙の領収書というのは財布に入れておくとどんどん増えていくので、もらったら写真を撮る、物件名が分かるようにする、データとして保存する、こういう仕組みを作っておくとかなり楽になっていきます。 ポイントは年末に整理するのではなくて、使った日に残す、これが重要です。 # 何に使ったお金なのかわかる様にする 次に2つ目が、領収書が残っていても、それだけでは困ることがあるんですね。 例えばホームセンターで23,840円、領収書がある。 でも半年後に見たら、これ何買ったんだっけ?となったりします。 例えば、壁紙なのか床材なのか、工具なのか、 掃除用具なのか、照明や自宅用の日用品、全部同じ店で買えたりするんですね。 だから店名と金額だけでは何に使ったかわからなくなってしまいます。 レシートの名冊を残す、あるいは丸々の物件の床材とメモをする。 これだけで全然違ってくると思います。 そして、リフォームは工事内容まで残すという点です。 例えば、公務店さんに100万円を払った。 領収書には工事代一式しか書かれていない。 これだと何を直した100万円なのかがわからないんですね。 屋根なのか、キッチンなのか、壁紙なのか。 なので、できれば見積書や工事用の名冊をセットで残すことが大事になってきます。 税務上でも、修理として扱うものなのか、建物の価値を高める工事として使うものなのか、 工事の内容によって扱い方が変わったりします。 ここは迷ったら税理士さんに確認をするのがおすすめです。 その時にも名冊がなければ判断ができないとなってしまいます。 そして、ここは初心者の方が一番勘違いしやすいかもしれないんですが、 例えば300万円で家を購入したとします。 今年300万円使ったから全部が経費でしょう。 というのは間違いなんです。 土地と建物があった場合、建物については一定の考え方で年数をかけて 費用化をしていくことがあります。 これが現貨消却と言われるものです。 さらに、購入時の費用もその年の経費になるものと、取得に関する金額として扱うものがあります。 だから全部自分で判断しようとしない。 大事なのは判断できる資料を残しておくことです。 # 物件ごとに記録を分ける そして3つ目です。これを初心者の方ほどやった方がいいと思うんですが、物件ごとに記録を分けておくというのがオススメです。 物件が増えてくると、本当にわからなくなってきます。 1件目ならだいたい覚えているんですが、あの旧時は15万円だったなと、床は30万円だったなということで、 ただこれが2件目、3件、5件、10件となってくると、本当にわからなくなります。 あれ、これは 埼玉の物件だっけ、それとも千葉の物件だっけ、みたいになったりします。 なので物件ごとに購入費、所費用、リフォーム、 家賃、修繕、税金、全部分けて管理をしておくとわかりやすいと思います。 そして実は確定申告ためだけではないということなんですが、例えば3年後にこの家 結局いくら入れているんだろうと確認したくなった時に、売却を考えた時、追加リフォームをするか考えた時、 物件ごとに記録があるのと判断がすごく楽になります。 つまりこれは税務資料でもあり、経営資料でもあるということなんです。 そしてさらに購入時、工事前、工事中、工事後、設備交換、こういった 写真も物件ごとに残しておくのがお勧めです。 あの家はいつ直したのか、旧当期は何年前に交換したんだろう、というのが一目でわかるようになります。 売却する時も、この時のこういう工事をしていますと説明がしやすくなります。 僕は空き家1軒につき1冊の枯れてを作る感覚がいいと思っています。 僕が一番もったいないと思うことは、確定申告になると税金をどうやって安くするか、という話に目が行きがちになります。 でも僕が一番もったいないと思うのは、本当に使ったお金なのに記憶がなくてわからなくなることです。 例えば遠方の物件まで見に行った交通費、駐車場代、 ホームセンターで買った材料、業者さんへの支払い、これを全部 頭の中で覚えておくのは大変だったりします。 だから、節税のテクニックを覚える前に、まずちゃんと残す、こっちの方が大切になってきます。 そして、税理士さんに相談する時も資料が命となります。 税務の判断というのは、物件や工事内容によって変わることがあります。 例えばこのリフォームは修繕なのか、資産として扱うのか、 この費用はどう処理するのか、こういうところは僕も専門家に確認をします。 その時に100万円くらい工事をしたんですけど、何をしたかよく覚えてません。 では、税理士さんも困ってしまうと思います。 見積書や請求書、写真や支払い記録、これが揃っていれば判断がしやすいと思います。 なので、税金の知識以上に記録を残す習慣、これが大事だと思っています。 ということで今日は、空き家を買った日からするべきこと、というテーマでお話をさせてもらいました。 まず一つ目が、領収書、請求書、支払い履歴を残すという点です。 小さい金額も積み上がると大きくなります。 そして二つ目が、何に使ったお金なのかを分かるようにするということです。 レシート、工事明細、見積もり、ここまで残す。 これが重要になってきます。 そして三つ目が、物件ごとに記録を分けるということです。 お金や写真、修繕履歴や、一件やごとの借り手を作っておくことです。 空き家投資というのは、買って直して貸す。 この三つというのはイメージが湧きやすいと思うんですが、目に見えて家が変わっていくからかもしれません。 ただ、こういった今日のお話というのは、地味な記録など後回しになりがちになります。 ただし、物件が増えた時に聞いてくるのは、意外とこういう部分だったりします。 一件目から仕組みにしておく。これも長く続けるためには大切だと思っています。 次回は、空き家投資というのは副業でやってもいいのか、というテーマでお話をしようと思います。 よく会社員の方から聞かれるんですが、副業として規定はどうなのか。 親業は副業なのか。会社に知られる可能性はあるのか。 そして会社員のまま空き家投資を始めるときに、僕なら最初に何を確認するのか。 このあたりを3つに分けてお話をしていきたいとおもいます。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。 # コメント返し さて今回もコメント返しの方をしていきたいと思います。 今回は第16回目ですね。 利回り30%本当にすごいのかというテーマでお話ししたんですけれども、 衆参その利回りが長期的に維持ができるかという視点が大事なんですねということで ありがとうございます。そうですね、やっぱりこの不動産というのは長期で 見ていく必要があるので、短期の利益というよりもむしろ長期的な利益をしっかりと 取っていくことが大事になってきますので、このようなポイントを押さえておくのがいいんじゃないかなと思っております。 ということでですね、コメントいつもありがとうございます。 皆様ですね、ぜひ聞いていただいた方がコメントをしていただけるとですね、アウトプットをすることによって 自分のものにもなったりしますし、またですね、こうやって何度も アイコンの方を見させていただけると関係地も深まると思いますので、ぜひご活用いただけたらなと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。