# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 入居者さんにうるのは、実は相性がいい さて今日のテーマは、入居者さんからこの家を買いたいですと言われたらどうするのかという話をしていこうと思うんですけれども、 こだて賃貸をやっているとこれ実際にあったりするんですね。 入居者さんからこの家気に入ったので売ってもらえませんかと言われたりします。 大屋さんとしてはちょっと嬉しかったりすることでもあります。 自分が再生した家を気に入ってここに住みたいと思ってくれるからなんですよね。 ただ一方で家賃が5万円6万円と毎月入ってくることを思ったら、売ったらその家賃というのはなくなるんですね。 じゃあ売るのが得なのか持ち続けるのが得なのか、今日は単純な損得だけではなくて、入居者さんに売るメリット、そして将来買いたいはどう考えるのか、 僕なら売る前に確認するポイント、この3つでお話をしていこうと思います。 まず一つ目は、僕は入居者さんへの売却というのは条件外はかなり効率的だと思っています。 入居者さんというのはその家のことを一番知っています。 普通に中古住宅を売る場合というのは、買う人は30分とか1時間とか 内見をして判断をするわけなんですね。 でも入居者さんというのは その家に半年とか1年3年とか実際に住んでいるわけなので、夏の暑さも知っていたり冬の寒さも知っていたり 収納の状況や近隣の状況も知っているわけです。 つまり物件を理解した上で買ってくれるので 今後のクレームなどが発生しにくいというところで、これは売る側にも買う側にも大きなメリットだったりするんですね。 そして通常自分で住みたい人向けに子建てを売るのであれば、入居者さんに退居してもらってから売るケースしかないんですね。 この間というのは家賃というのはもちろん入りません。 清掃や補修や募集、内見対応、こういった手間も出ていくんですね。 でも今住んでいる方がそのまま買うのであれば、賃貸から所有へ、そのままバトンタッチができるわけなんですね。 これはかなりスムーズになると思います。 そして、 空き家だった家を買う、直す、入居者さんに住んでもらう。 その人がここを自分の家にしたいと思ってくれる。 これというのは空き家再生としてすごくきれいな流れだと思います。 投資家さんに転売するのも一つの手だと思うんですけれども、 実際に住んでいる人に所有してもらう、こういう出口戦略もあるわけです。 # 将来買いたいですは、その場で約束しない そして2つ目ですね。ここはかなり大事なんですけれども、 入居者さんから将来この物件を買いたいんですと言われることもあったりします。 これっていうのは、親さんとして嬉しい話なんですけれども、 だったら長く住んでくれそうだと思うんですね。 でも僕ならその場で売却価格まで約束をしません。 3年後とか5年後の価格というのはわからないからなんですね。 例えば今300万円の価値だと思っている家でも、 5年後も300万円とは限りません。 もしかしたら周辺相場が上がるかもしれませんし、 土地の需要が変わるかもしれないんですね。 逆に建物が痛んで価値が下がるかもしれない。 なのに5年後に300万円で売りますと決めてしまうと、将来お互い困る可能性もあったりします。 なので、将来売却を相談することと、将来の売却条件を今確定することとは別になります。 ここはしっかりと分けた方がいいと思います。 そして買いたいと買えるというのも違うという点です。 これも現実的に大切なんですけれども、 本人は本当に買いたいと思っていたとしても、 住宅ローンの審査が通るかは別になるんですね。 年収や金属年収、 そして信用情報、物件自体の担保価値、 蓄年数や再建築ができるか、いろいろな条件があったりします。 特に蓄フル小建てだと、買い主さんには問題がなくても、 物件側の理由で融資が難しいということもあったりします。 だから将来買いたい、イコール将来必ず売買ができる、ではないという点です。 そしてもう一つ、今は賃貸、将来は売買、 これは契約として別の話になってきます。 例えば、毎月の家賃の一部を将来の購入代金に加わらせます、 みたいな仕組みが作れるなら、普通の賃貸とは話が変わってきます。 条件の決め方によっては、税務や契約上の整理も必要になったりします。 なので、なんとなく口約束で、5年済んだら安く売りますよ、 みたいな話はしない方がいいです。 不動産会社や専門家に確認して、最初から条件を明文化するというのが大事になってきます。 # 売却まで考えて判断する では実際に入居者さんから買いたいですと言われた場合、 僕なら何を見るか3つお話ししていこうと思うんですけれども、 1つ売った後、そのお金で何をするかという点です。 例えば今月6万円の家賃で年間72万円。その家を500万円で売れたとします。 じゃあ500万円を受け取った後どうするのか? 現金で置いておくのか? 次の空き家を買うのか? 別の事業に使うのか? ここを考えます。 僕は売れるから売る、ではなくて売った後までセットで判断をします。 そして2つ目は、 これが結構重要なポイントですが、こちらとしては売りたい。でも買う側が無理をしていたら長い目では良くないんですね。 住宅ローンとか、固定住所税とか、火災保険とか、今後の修繕。 賃貸なら公家側が負担していたものが、購入後は買い主さん側に移ります。 家賃6万円払えていたから、ローンも毎月6万円払えるという単純な話ではないんですね。 所有すると公家になる側の責任も一緒についてくるということです。 そこはきちんと理解してもらう必要があります。 そして3つ目です。今まで何年も住んでくれた入居者さん、人からも知っている。 だから直接お金を振り込んでもらえばいいよねとなりがちだったりしますが、 僕ならここはしっかりと不動産売買と同じように進めます。 売買契約や物件の状況、境界や設備、権利関係、必要な説明、登記。 知っている人だから後から聞いていなかったを作らないためです。 これはお互いのためにもなります。 家賃をもらい続けることだけが正解ではないと思っています。 公家さんになるとどうしても長く家賃をもらい続けたいと思います。 もちろん長期入居してもらえるのはすごくありがたいです。 でも僕は空き家投資の出口というのは一つではないと思っています。 実際に貸し続ける投資家さんに売る。自分で住む人に売る。 そして今住んでいる入居者さんに売る。これも一つです。 僕自身も一度だけ入居募集中の物件を買いたいですと言われて売ったことがあります。 そこは想定で6万円台の家賃で貸そうとしていた物件なんですけれども、 物件自体を250万円で買っていた段階で 700万円で買いたいというようなお客さんだったんですね。 なので僕はここでそれだけ手に入るのであれば、この売ったお金でもう1件分余分に物件が買えるなと思って 売却をしたケースもあります。 今日のまとめとしては入居者さんからこの家を買いたいと言われたら売るのかという話で まず入居者さんへの売却というのは相性が良い出口になり得るというような話です。 そして2つ目が将来買いたいというのはその場で価格や条件まで決めないということです。 そして3つ目が売却後までを考えて判断をするということです。 空き家だった家に人が住む。そして人が気に入って最後にはここを自分の家にしたいと思ってくれる。 これは一つの理想的な空き家の再生の形だと思います。 ただ人間関係が良いからこそお金や契約は曖昧にしない。 御縁を大事にすることと契約をきちんとすることは両立します。 ここはしっかりと覚えておいていただきたいところです。 それではまた次回はですね 家賃を滞納されたら大屋さんは最初に何をするとよく聞かれるような話 リスク管理について話していこうと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、華西社長でした。 # コメント返し それでは今回もコメント返しの方をさせていただきます。 シュウさん、昨今は特に火災、災害が多いですからね、保険と合わせて修繕詰め立ても大事ですねということで、コメントありがとうございます。 本当にそうですね、最近は災害が非常に多くて、いろんなところで大雨や台風や大変な状況になっているエリアもあったりします。 だからこそ事前にですね、しっかりと保険に入っておく。 単純に保険に入るだけではなくてですね、どの保険にはどういうような保証がついているのか、これを確認する必要もあります。 そしてDIYに夢中になり、後から最初の写真を撮っておけばよかったとなることがよくあります。 一件につき一冊のカレッドを作るという良い考えですね、ということでありがとうございます。 本当にそうですね、やはり内乱をした時にしっかりと写真を撮っておかないとですね、後々見返した時になかなか大変だったりします。 さらには入居者の方が住んでもらう前にしっかりと撮っておかないと、退居した時にどちらの負担になるのかということも不明確になったりするので、 しっかりと物件の写真、動画を撮っておくというのがお勧めです。 そしてゆうさん、会社員は就業規則がありますからね、読むのめんどくさいしね、すぐ聞きたくなりますね。 後で面倒になるのが嫌だったら最初に確認した方がいいですよね、ということでコメントありがとうございます。 本当そうですね、やはり副業ということに関しては基本的にはですね、不動産でダメだと言われるケースって非常に少ないと思います。 なのでしっかりとですね、この会社の就業規則などを確認して進めるというのがいいのではないかなと思います。 そしてじゅんさん、やっぱりご近所さんとのつながり大事ですよね。 つながりをつけるための挨拶、これは物件管理だけにとどまらない大事なお話だと感じましたということでありがとうございます。 本当にそうですね、物件のオーナーになるということはやはりその地域に溶け込むということが重要になってきますので、 なので周りの人との関係地っていうのを作っていくことは大事だなと思っております。 そしてご近所さんとのつながり大事ですね。挨拶の際、具体的な会話、とても参考になりましたということでいつもコメントありがとうございます。 そしてまひろさん、昨日はとても有益な話をありがとうございました。 感じはいいけど安受け合いはしない。メリハリは大切ですね。ということでコメントありがとうございます。 そして昨日はですね、セミナーを開催してご参加いただいてありがとうございました。 またですね、これからもアキアについて皆さんによりわかりやすく、そして多くの方に可能性を感じていただけるように定期的にセミナーや、 そしてこのボイシーでも配信をしていこうと思いますので引き続きよろしくお願いいたします。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。