# あいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 駅近＝需要があるは実は違う さて、今日のテーマは、駅近30分でも大丈夫なのか? 地方の空き家投資というのは、駅近でなくてもいいというテーマでお話ししようと思っています。 不動産を探す時というのは、まず駅から何分ですか?というのを見ると思います。 例えば東京だったら、駅徒歩5分、10分、15分、これでかなり印象が変わってくると思うんですね。 だから初めて地方の空き家を探す方も、駅徒歩30分だと厳しいだろうと考えるかもしれません。 でも地方の空き家というのは、駅からの距離よりも大切なものがあるんですね。 今日は駅近い頃、需要があるとは限らない。そして僕なら駅より、誰がなぜここに住むのかを見るという話。 そして、地方の賃貸需要を確かめる3つの方法というお話をしていきたいと思います。 まず1つ目ですね。例えば東京で働いていて、毎朝電車に乗って、そういう生活をしていると、 駅から遠い物件というのは、かなり不便に感じると思います。 でも、地方へ行くと生活そのものが違っているんですね。 例えば駅よりも車中心の地域もあったりします。 朝起きて車で会社に行く。買い物も車。子供の送り迎えも車。 休日も車。 こういう地域では駅徒歩5分か駅徒歩20分かより、駐車場が2台あるかの方が重要だったりするんですね。 駅徒歩5分でも駐車場がなくて、一方駅徒歩30分でも駐車場が2台。 スーパーまで車で5分。勤務先まで車で10分。この場合、校舎を選ぶ人が普通にいると思います。 つまり、駅から遠いから貸せないではなくて、その地域の人が何を使って生活をしているのか ここを見る必要があります。 そしてもう一つ、駅から徒歩5分。これだけを見るとすごく良さそうなんですが、その駅1時間に何本の電車が来るのかということです。 実際に地域の人はどれぐらい使っているのでしょうか。 逆に駅からは遠いけれども、大型の工場が近かったり、病院があったり、学校があったり 商業施設があったり、幹線道路にすぐ出られたり、こういう場所の方が賃貸需要があることもあります。 だから僕は駅徒歩何分の前に、この地域の人がそもそも駅を使っているのかどうかを考えます。 そして、東京の物差しを地方に持ち込まないということです。 これ、空き家投資では結構大事になってきます。 自分が都内に住んでいるから、都心部に住んでいるから、便利な基準を考えたりします。 でも実際に住むのは地方の方なんですね。 僕たちが便利だと思う家と、ニューキッズさんが便利だと思う家は違うかもしれない。 だから自分が住みたい家ではなくて、地域の人が住みたい家を見る。 ここがポイントになってきます。 # 誰が、なぜここに住むのか？を考える そして二つ目は、じゃあ駅を見ないなら何を見るのかということですね。 僕は仏教を見るときにこの家は誰が借りるんだろうとかなり考えます。 住む理由がある場所なのかどうか。例えば先ほどお話ししたみたいに、近くに大きな工場がある。 そこで働く家族が行って、病院があったり介護施設があったり、学校があったり、物流の苦点があったり、 近くの市街地まで車で15分で行きたり、こういうそこに住む理由を探します。 地方の子立てというのは駅を使うために住むというより、仕事や生活家に近いから住むというケースもあります。 そして子立てを借りる方というのは単身だけではないんですね。ご夫婦の方だったりとか、子供がいる家庭だったり、 そしてペットがいる家庭だったり、こういう方もいたりします。そうすると毎日の生活に必要なのは電車だけではなくて、 朝、子供を学校に送ったり、会社に行ったり、そして帰りにスーパーに寄ったり、休日にホームセンターに行く。 こういった生活が無理なくできる場所なのか、これというのは駅徒法だけではわからないんですね。 だから物件を見るときにこの家から普通に1週間暮らせるのかを想像してみます。これはかなりお勧めです。 そして地方というのは一括にされがちなんですが、本当に周囲に何もない場所と駅からは遠いけれども、 車で10分圏内に生活に必要なものが全部ある場所。これは全然違ったりするんですね。 だから地方だから安いとか、駅から遠いからダメではなくて、生活圏として成立しているかどうかを見る必要があります。 # 需要は自分の感覚で決めない そして3つ目が、ここまで聞くと、じゃあその地域に需要があるかどうかをどうやって判断するのとなりますよね。 僕なら最低限3つやります。 まず実際に賃貸物件を検索することです。 そのエリアで賃貸物件を検索をしてみる。 そうすることによって、賃貸で住んでいる人がいるっていう需要がわかるんですね。 さらに、じゃあいくらで募集をされているのか。 そして駐車場は何台なのか。 蓄年数や広さやペット可能なのか。 そしてどんな物件が競合になるのか、ここを見る必要があります。 ただし前も話しましたが、募集されている家賃イコール実際に決まった家賃とは限りません。 なのでこれだけでは判断をしないんですが、地元の不動産屋さんなどに聞くというのも一つの手です。 例えばこの辺りで3LDKの子建てならどんな方が借りますかとか、 駐車場は何台必要ですか。 家賃6万円なら需要はありますか。このように質問するんです。 ここでこの辺りは工場勤務の方が多いですよとか、 家族なら車にライトないと厳しいですねとか、 ポータルサイトだけではわからないような情報が出てくることがあります。 僕は数字を見ることと現地の人に聞くことをセットにしています。 そしてできればやってほしいのが現地を見ることですね。 特に平日の朝、夕方、車はどこに流れているのか、 スーパーは人がいるのか、学校周辺はどうか、 周辺の家には車が何台まで停まっているのか、こういったものを見たりします。 例えば周辺の子建てを見るとほとんどの家に車が2台停まっている。 それであれば自分の物件だけ1台というのはもしかしたら弱いかもしれないですね。 つまり街そのものが答えを教えてくれることがあります。 これ現地を見る面白さでもあるんですね。 駅から遠いは欠点ではなくてただの条件になります。 今日一番お伝えしたいことはここです。 駅徒歩30分、これを見たときにダメな物件と考えないでほしいんですね。 ただの条件です。 その代わり駐車場が2台、職場まで車で10分、スーパー5分、 家賃が周辺よりも手頃、庭付きやペット可能、こういった強みがあるかもしれません。 不動産というのは1つの弱点だけで良し悪しを決められないんですね。 駅から遠かったり、地区古だったり、残地物があったり、駐車場が狭かったり、 何か弱点はあったりします。 大事なのはその弱点を補えるような強みがあるかです。 そしてその価格なら成立するか。 僕はこのバランスを見ています。 では今日のまとめということで、駅徒歩30分でも貸せるのかという話をしました。 駅地下イコール需要がある、ではないということですね。 その地域が電車中心なのか車中心なのか、まずは生活のスタイルを見ることです。 そして2つ目が誰がなぜここに住むのかを考えるということです。 仕事や買い物や学校や病院や道路、実際の生活動線を見ることが自由になってきます。 そして最後の3つ目が需要は自分の感覚では決めないということです。 賃貸のサイトを見たり、地元の歩道屋さんさんに聞いたり、現地を見たり、この3つで確認をすることが重要になってきます。 空き家を探すときに駅徒歩何分だけで切ってしまうのはもったいないなと思います。 地方には地方の便利があります。 だから自分の常識ではなく、そこに住む人たちの常識で物件を見る。 これができるようになると、今まで候補から外していたエリアも面白い物件が見れてくるかもしれません。 ご視聴ありがとうございました。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは今日もコメント返しの方していきたいと思います。 前回のですね内容で人との比較は自分の軸がぶれるきっかけになったりしますよね。 昨日の自分と比較するという考えがとても参考になりましたということで、 主催いつもありがとうございます。 まさにですね、このアキア投資だけではないんですけれども、 やっぱり不動産投資とか、成果が出ている人とか、 見ると焦ったりすることもあるかもしれません。 でも実際にはですね、実はそこで謳われている利回りが表面利回りであったり、 リフォームが計算されていない利回りであったり、 あとは家賃収入100万円になりましたという方が、 実はローンの返済が100万円あるみたいなこともあったりしますので、 しっかりとですね自分の軸を持ちながら、 そして他人はあくまでも参考程度、 そして比較をしないということが大事になってくるんじゃないかなと思っております。 はい、ということでですね、 皆さんのコメントもしっかりと拝見をさせていただいておりますので、 ぜひですね聞かれた方はコメントの方を入れていただければと思います。 はい、それでは今日も聞いていただいてありがとうございました。