# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 火災保険はいつ入るの？！ さて今回のテーマは、空き家を買った直後に大雨で火災保険はいつに入るのかという話です。 空き家投資を始めると、どうしてもいくらで買うか、いくらで貸すか、リフォーム費はいくらか、こっちに目が行きがちになります。 でも実際に物件を持つようになると、何かが起きた時にどう守るかがものすごく大切になってくるんですね。 実際に僕の周りで最近起こった事例なんですけれども、物件を購入して間もないタイミングで大雨が降ってですね、 雨漏りが発生してしまったということがあったみたいなんですね。 購入して数日になるんですけど、こんなタイミングでと思われたみたいなんですね。 ただ不動産というのは、こちらが準備が整うまで災害が待ってくれるわけではもちろんないんですね。 なので今日はですね、火災保険はいつ入るのか、そして火災保険なら何でも治るわけではない、 事故が起きたら最初にやること、この3つの順番でお話をしていきたいと思います。 まず一つ目ですね、初心者の方から まだ入居者もいないし、リフォーム中だから保険は後でもいいですかね?と聞かれることがあります。 僕はここは注意した方がいいと思っていまして、 例えば今日決済をして今日から自分の家になった。 翌日台風が来て、強風で屋根が壊れた。 こういったことは普通にあり得たりします。 そして入居者さんがいるかどうかと、建物に何が起きるかどうかは別の話なんですね。 だから僕は所有権が移るタイミングに合わせて保険というのをいつも準備をしています。 そして誰も住んでいない家というのは異変に気づくのが遅れることがあるんですね。 例えば強風で窓が割れてしまって、雨が中に入ってしまって、でも誰もいないから3日間気づかなかった。 すると最初は小さな被害だったものが床とか壁まで傷んでしまうわけです。 だから誰も住んでいないから安全ではなく、むしろ誰もいないから発見が遅れるというリスクも考えられます。 そして火災保険といっても全部同じではないんですね。 建物だけなのか、火災もつけるのか、風災や水災、破損、どこまで対象なのか。 これは契約内容によって違ってくるんですね。 だから火災保険に入ったから大丈夫ではなく、自分の物件に何の保証がついているのかここまで確認しておくことが大切になってきます。 # 火災保険は万能ではない 火災保険なら雨漏りも全部治る。ここを勘違いされがちなんですが、答えは相当も限らないんですね。 原因によって変わったりします。例えば、台風の強風で屋根が飛んでしまって、そこから雨が入った。 こういう場合というのは、契約内容によっては風災として対象になる可能性があります。 しかし屋根が30年40年経っていて、経年劣化で徐々に雨が入っていった。こういったものは一般的には保険で全部治してもらえるというものではありません。 ポイントは雨漏りした、ではなくて何が原因で雨漏りしたのかということが重要になってきます。 保険は修繕積立の代わりではないんですね。古くなった屋根とか、古い給湯器とか、傷んだ外壁、これを何かあったら保険で直せばいいという考え方は僕はお勧めしません。 保険というのは想定外の事故に備えるものになります。 経年劣化まで全部カバーしてくれる貯金箱ではないんですね。 なので保険と修繕用の現金というのは別で考えておく必要があります。 ここは大江さんとして大切なことだと思っています。 そして何かが壊れた時、これは古いから保険無理だなと自分で決めてしまうのももったいないことだと思います。 台風の後とか大雪の時とか強風の時、何か被害が出たのであれば写真を撮ってですね、保険会社や代理店にこういう状況なんですが対象になりますかと確認してみるのがいいと思います。 最終的な判断は保険会社側になりますが、わからない時は確認する。これでいいと思います。 # 事故が起きたらやるべきこと では実際に雨漏りしています。屋根が壊れていますと連絡が来たなら、僕だったらどうするかということで 3つお話ししていきたいとおもいます。まず一つ目ですね、写真と動画を残すということです。 これは現状の状態を記録として残すために、屋根や外壁、室内や濡れた場所、天井や床、 可能なら雨が入っている時の動画、これを残します。 なぜなら翌日晴れてしまったら、どこからどれぐらい入ったのかが分からなくなることがあるからです。 リフォーム業者さんに見せる時にも、保険会社に説明する時にも、記録というのは役に立ちます。 そして2つ目、保険の確認を待ってずっと雨が入り続ける状態にする。これは大変なことになります。 バケツを置く、養生する、可能なら応急処置をする。まず被害を広げないことです。 ただし危険な屋根に自分で登る必要はありません。 そこは業者さんにお任せしてください。 そして3つ目が 保険会社や代理店、リフォーム業者さん、 入居中なら入居者さんや管理会社、 関係する人に早めに連絡をします。 特に入居者さんがいる場合というのは、保険が出るか調べてから連絡をします。 そうではなくて、まず状況を確認して、 建物として必要な応急施設を進めることが大事になってきます。 保険の話と入居者さんへの対応というのは分けて考えるといいと思います。 保険というのは得するために入るものではないんですね。 火災保険の話をすると、保険を使ってリフォームできるみたいな話を見かけることがあります。 でも僕はそこを目的に考えない方がいいと思っています。 保険というのは想定外のことが起きた時に自分の資産を守るためのものです。 空き家投資というのは奨学で始められるところが魅力です。 でも200万円、300万円、400万円、 これだって普通に考えれば大きなお金になります。 その資産を数万円の保険料を惜しんで無防備に待つというのは、僕はその方がよほど怖いと思います。 今日のまとめとしては、空き家を買った直後に大雨、火災保険にはいつ入るのかというお話をしてきました。 今日も3つのポイント。1つ目が、保険は入居が始まってからではなくて、所有するタイミングから考えるべきである。 家を持った瞬間からリスクは始まるということです。 そして2つ目は、火災保険なら何でもなるわけではないという話で、 事故なのか、経営年月価なのか、保証内容なのか、 ここをしっかりと確認する必要があります。 そして最後の3つ目が、事故が起きたら記録、応急対応、連絡をするということです。 写真を残したり、被害を広げなかったり、そして自分で対象外と決めずに確認をすることです。 空き家投資というと、どうしても儲けるという話が中心になってきます。 でも資産を作ったら次は守るも必要になります。 買う力、直す力、貸す力、そして守る力、 これも大家さんとして少しずつ身につけていければいいなと思っております。 次回はですね、 空き家投資を始めたら確定申告で何を残しておけばいいというようなお話もしていきたいと思います。 領収支払い、仲介手数料、リフォーム代、交通費、何を残すのか、 そして買った年に全部経費ではなる、なるわけではないこともあります。 初心者の方が最初の1年で慌てないために物件を買ったら、 買った日から残しておきたい3つのものをお話をしていきたいと思います。 それでは本日も素敵な1日をお過ごしください。空き家投資の話、腕輪社長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。 # コメント返し それでは本日もコメント返しの方をしていきたいと思います。 今回は第15回目のテーマですね。 まずりゅういちさん、現金の範囲でできるのは良いですね。 ただ大きなリターンを得ようとすると借金も悪くないですよね。 ということでありがとうございます。 本当にその通りだと思います。 実際に一度やってうまくいったらレバレッジを利かせるのが リスクも最小限に収まるのではないかなと思っております。 そしてしゅうさん、いつもためになる配信ありがとうございます。 自分のリスク共有度を理解するということ、とても大切ですね。 気をゆがないと判断ミスにもつながったりするので気をつけます。 ということでしゅうさんありがとうございます。 焦っている時っていうのはやっぱりついつい普通とは違った反応とかしたりしますので 何かあった時にも冷静に対処することが重要なのかなということを改めて思っております。 ということで本日もコメントくださった皆さんありがとうございました。