# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 大家が最初の30分でやることとは？ さて今日のテーマは、ニューケストさんから雨漏りをしていますと連絡が来たら、 公屋は最初に何をすればいいのかです。 公屋さんやっていると、突然クレームだったりとか、天災事変だったりとか、 そんな連絡が来ることもあったりします。 天井から水が落ちてきますとか、窓の周りが濡れていますとか、床まで水が来ていますとか、 実際最近、いろんな各地で災害が起こったりとか、 今までにないような大雨だったりとかが来たりしています。 こういう連絡が来た時に、しかも大体大雨の日や台風の日とか、というのは夜だったりします。 こういう場合、焦ったりすると思います。 すぐに屋根屋さんを呼ばなきゃとか、火災が濡れたと言われたので弁償しないといけないとか、 これ保険が何使えるのとか、いろいろ考えると思うんです。 でも僕は、こういう緊急時ほど順番を決めておくことが大事だと思っています。 今日は、まず何を確認するといいのか、次に被害を広げないために何をするのか、 修繕と保証をなぜ分けて考えるのか、この3つでお話をしていこうと思います。 まず最初にあるのは、原因探しではなく状況確認です。 入居者さんから雨漏りをしていますと連絡が来たとすると、どこから漏れているのかを自分で断定しないといけません。 まず状況を集めることからなんですが、 聞くのはどの部屋なのか、天井なのか窓なのか、壁なのか床なのか、いつからなのか、 ポタポタなのか、かなりの量なのか、ここです。 例えば僕が先日経験したことが、 窓から雨がポタポタと 垂れているということでした。実はその物件というのは、 最初に入居する前にリフォームをした時に壊れていたシャッターを直してもらった場所だったんですね。 その業者さんが壊れたシャッターを直した時に、おそらくそこから漏れているんじゃないかというようなことが想像つきました。 そこでその業者さんに連絡をして、おそらくそれが原因なのではということで、すぐにですね、その日は夜だったので次の日に見に行ってもらうというような状況でした。 なのでその日はですね、入居者さんには 雑巾だったりとかで雨の部分というのは拭いてもらうような対策をしました。 そこで 差しや窓の周辺から水が入ってきたというような原因を予測できたわけなんですけれども、 その時にですね、 入居者さんの方から写真と動画を送ってもらえたので、それが原因の特定にもつながりました。 これが重要なことだと思うのですが、しっかりとリフォーム屋さんにそれを共有することによって原因の特定ができるという点です。 そして万が一電気回りなどであれば安全を最優先するということが重要になってきます。 照明とかコンセントとか分電板とかですね 電気設備の近くまで来ているという場合は、取材より先に安全確認をする必要があります。 入居者さん自身に危険な場所に行ってもらったり屋根に登ってもらったりはしない。 状況によっては専門業者さんに確認をして安全を最優先する。そういったことが重要になってきます。 # 完璧な修理より先に、被害を広げない そして2つ目、状況が分かったらですね、次に考えるのは、これ以上悪くしないことです。 応急処置を先にするということで、例えば床に水が落ちているとか、バケツをしっかりと置いてもらって、 濡れて困るものを移動してもらったり、可能な範囲でタオルやシートを使ってもらったり、 外側の処理が必要なら、業者さんに余剰をお願いしたり、 大雨の真っ最中に原因を完全に特定して、その日のうちに完璧に直す、これはなかなか難しかったりします。 だからまずは被害を止めて、原因調査をして、本修理というのはその次になります。 そして、親さんが自分一人で悩み続けないことも大事です。 屋根なのか、外壁なのか、冊子なのか、配管なのか、自分でわからなければ見てもらうということが大事になってきますが、 特に台風や大雨の翌日というのは、業者さんも依頼が集中したりします。 雨が止んでから探そうと思っていると、何日待ちということにもなって、 さらに入居者さんに迷惑をかけてしまうことになります。 なので僕は、原因がまだ確定をしなかったとしても、現地確認の予定は早めに抑えるというような形にしています。 そして、これが意外と大事なんですが、入居者さんが不安になるのは、雨漏りそのものだけではありません。 親さんに連絡したけど、その後どうなるのかわからないということも不安になります。 例えば、写真をまずは被害が広がらないようにしてください。 そして、明日午前中に業者さんに確認をして、訪問の可能日が分かり次第ご連絡をします。 ここまで伝えることによって、直せなかったとしても、次に何が起こるか分かるだけで安心感は違ったりします。 連絡を受けて確認します。 そして、落とされたがない。これだけは避けた方がいいです。 # 修繕と補償は分けて考える そして3つ目が、ここは大谷さんを始めたばかりの方ほど知っておいた方がいいと思うんですけれども、 入居者さんから、雨漏りで家具が濡れました、家電が壊れましたと言われることがあったりします。 その時というのは、焦って全部こちらで弁償しますとは言わないことです。 建物の修繕というのは、まず進める必要があります。 これは、貸している建物に不具合があって必要な修繕がある場合というのは、 親側として対応を進める必要があるからです。 雨が入り続けているのに、責任がどちらか決まるまで放置をする、これは違うと思います。 建物として必要な対応をする、ここは進めながら、火災の保障は原因によって話が変わってきます。 入居者さんの家具や家電などの損害というものは、何が原因だったかによって話が変わってきます。 例えば、突然の恐怖などによる被害なのか、以前から不具合があって必要な対策がなされていなかったのか、 契約の内容はどうなっているのか、入居者さん側の火災保険はどうなのか、 こうした事情を確認する必要があります。 僕のケースに行くと、入居者さんの火災保険というのは、大雨などで台風などの被害があったとしても、 その火災というのは保障対象外になっていたということです。 もしもこれを対象にするのであれば、公屋さん側が入る火災保険の方にオプションで付けるという必要があります。 そして、もしもそういう保障に入っていなかったとすると、今度は契約書に寄金する形になります。 通常、賃貸借契約書の場合というのは、天災事変など、 貸主の責任することができないというような形は損害賠償を請求できませんというような内容になっていると思います。 その場合というのは、公屋さんもどうしようもなかったというようなことになるので、損害を賠償することは必要なくなります。 ただし、公屋さんがもともとこの雨漏りのことを知っていて放置をした場合、そういった場合はまた別になるので注意をしてください。 そして3つ目は、証拠と時系列を残すということです。 ここでまた記録が重要になってきます。 いつ連絡が来て、どんな天候だった、どこが漏れていた、何が濡れたと言われたのか、 いつ業者さんを手配したのか、原因は何だったのか、どんな修理をしたのか、 写真や動画、そして見積もり、やり取り、全部残しておくのがお勧めです。 これは誰かと争うためではなく、後から最初にどういう状況だっけとなった時に事実を確認できるようにするためです。 記憶ではなく記録、トラブル対応ではこれがすごく大切になってきます。 雨漏りで一番避けたいのは原因を決めつけることです。 例えば台風の日に雨が入ってきた、だから屋根が壊れているとは限りません。 外壁や差し屋、コーキング、換気口、いろんな可能性があったりします。 逆に室内に水が落ちているからといって雨漏りではなく、上階の配管から漏水ということもあります。 だから僕は入居者さんから最初の連絡が来た段階では事実と推測を分けるようにしています。 事実はこの場所が漏れている、この時間から水が入った、今日は強い雨だった、ここまでです。 屋根が悪い、施工不良だ、誰々の責任だ、ここから先は確認をしてからでないと本当のことが分かりません。 公屋さんはすぐ答える人ではなくすぐ動く人が重要だと思います。 僕は公屋さんをやっていると、何でもその場で答えなきゃいけないと思っている人がいると思います。 これ弁償ですか?これ治りますか?原因は何ですか?でも分からないことは分からないでいいと思います。 ただ分からないから何もしないではダメです。 現時点では原因が分からないので、まず業者に確認をします。 保証については状況と契約内容を確認して連絡します。 このようにまずはお伝えします。 公屋さんに必要なのは何でも即答できることより、問題が起きたときに次の一手をすぐ打てることです。 今日のまとめとしては、雨漏りします。公屋さんが最初の30分でやることというテーマでお話をしていきました。 まず状況を確認をして、場所や時間、水の量、写真や動画、安全性を確認をします。 そして2つ目が完璧な修理より先に被害を広げないこと。応急処置や業者の手配、そして入居者の次の予定を伝えておくこと。 3つ目が修繕と保証は分けて考えるということ。 建物は必要な対応を進める。火災などの損害については原因や契約、保険、事実などを確認してから判断をするということです。 公屋さんをやっているとこういう連絡は避けられなかったりします。 でも雨漏りが起きたこと自体より起きた後にどう対応したかの方が入居者さんとの関係も大きく影響します。 早く返証したり事実を確認したり、必要な人を動かしたり、そして今の現状の経過を伝える。 すごく地味ですがこれも公屋業で大切な仕事になります。 緊急時の状態こそ冷静に判断をし、入居者さんに安心してもらうような公屋さんになっていきましょう。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 秋矢とお金の話、和値所長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント返しの方をしていきたいと思います。 家賃の滞納があったらどうするのかというテーマでお話をしていたんですけれども、 シューさん、保証会社の就勤代行安心ですね。 入居者さんの言葉ではなく行動を見るという視点が勉強になりました。 ということでコメント、いつもありがとうございます。 本当にそうですね、保険会社、保証会社の就勤代行を入れておくことによって ほぼ公家さんが自分で何か取り立てをしたりとか把握する必要性がなくなるので、 まずは保証会社に入ること、そして保証会社の審査が通らない人というのは 無理に入居してもらわない方がいいのかなということも思っています。 そのリスク管理自体が公家さんがしっかりとやっていくことで 長期的なストレスなどを抱えなくて済むので まず入り口をしっかりと基準を持った判断をしていくのが大事かなと思っています。 それでは皆さんもですね、聞いていただいた方はぜひコメントしていただけると 励みにもなりますし、そして今後のテーマの参考にもなったりしますので ぜひコメントの方をいただければと思います。 それでは本日も聞いていただきありがとうございました。