# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 個人はシンプルではじめやすい さて、今日のテーマは1軒目の空き家というのは、 個人で買う方がいいのか、それとも法人で買う方がいいのかという話です。 これも空き家投資を始めたから結構聞かれることが多いんですけれども、 法人を作った方がいいんですか。そして会社員でも法人を作って節税ができるんですか。 最初から会社名義で買った方が後々いいんですかというようなことを聞かれるんですね。 なんとなく法人イコール本格的で、法人イコール税金が安い みたいなイメージを持たれている方も多いと思います。 でも僕は1軒目から法人を作れば正解とは思っていなくてですね。 逆にずっと個人が正解だとも思っていません。 今日は個人で買うメリット、そして法人で買うメリットと隠れたコスト、 僕なら何を基準にして決めるのかという3つのテーマでお話ししていこうと思います。 まず1軒目を個人で買うメリットなんですが、 特にこれから初めて空き家を買う方なら、個人で始める方がシンプルなケースは多いんですね。 一番わかりやすいのは会社を作る必要がないということです。 法人を作るとなると会社設立、そして登記をして銀行口座を作ったり、 あと会計や税務申告などいろいろ必要になってきます。 でも個人なら自分の名義で物件を買って、貸す。 まずは大屋さんになることが経験できます。 最初の1軒というのは法人を作ることより、物件を探して買って、しっかりと直して早く貸す。 この1週を経験することの方が大切だと僕は思っています。 そして2つ目としては法人を持つと、物件を買わなくても法人そのものの維持をするためのコストが発生します。 税率さんにお願いするなら、その費用もかかってきます。 法人名義の口座も経理も必要になります。 まだ物件を1軒も持っていないのに、法人だけ先に作って、毎年コストだけ出ていく。 これだと何のために作ったかわからなくなると思うんですね。 なので最初はできるだけ小さく始めたいという方は、個人はわかりやすい選択肢なのかなと思います。 そして3つ目が僕が一番大事だと思っているところなんですが、 まず初心者の方というのは、法人イコール節税ができて、融資が汲めて、原価消却が取れて、いろいろな情報を調べ始めたりする方が多くいらっしゃいます。 でもまだ物件を1軒も持っていない。これ結構あったりするんですね。 もちろん勉強は大事なんですが、制度を完璧に理解してから始めようとすると、ずっと始まらないこともあったりします。 まずは小さく1軒やってみると、 自分は本当に空き家投資を続けたいのかもわかってくると思います。 やってから見えることというのは本当に多いと思います。 # 法人にはメリットもあるけど、隠れたコストもある では次に、法人で買うメリットと隠れたコストというテーマでお話ししようと思うんですけれども、 法人というのは必要ないのかというと、そんなことはありません。 物件が増えていくと法人を使う意味が出てくるケースが多いんですね。 法人の良さ派というのは、個人のお金と事業のお金を分けやすいことだったりします。 家賃は法人に入って、修繕費も法人から払って、 物件購入も法人でやる。こうするとこれは家のお金、会社のお金みたいな混乱が少なくなると思うんですね。 物件が増えてくると、この管理のしやすさというのが大きなポイントになってきます。 そして2つ目が、例えば空き家を1軒だけ持つのではなくて、5軒10軒 さらには管理とか民泊をやったり、事業を広げていくのであれば、法人で持つ意味も大きくなってきます。 僕自身も今は不動産会社として事業をしています。 なので、空き家をちょっと1軒やってみたいと、これから不動産事業として大きくしていきたい では、考え方が違ってくると思います。 そして3つ目としては、ここはかなり大事なんですが、法人を作れば自動的に税金が安くなる。 これはですね、実は勘違いだったりもします。 法人を作るとですね、設立費用というのもかかるんですね。 そして毎年の維持コストもかかったり、会計とか申告の手間も増えたりします。 さらに利益の出し方や自分の給料所得、物件の数、将来どうお金を使うかによっても有利不利と変わってきます。 なので、節税ができると聞いたから法人を作ります。ではなくて、 法人を維持するコストまで含めて考える。ここがポイントになってきます。 # 今の税金だけでなく、将来どうしたいか？ では個人か法人か、僕なら何を基準に考えるかという話なんですが、大きく分けると3つあります。 まず一つ目が何件まで自分が物件を増やしていくかですね。 そもそもどこまでやるかを考えていくといいんですが、 例えばまず1件を買って給料とは別に月5万円ぐらいの収入を作りたいという方と、一方で5年で10件以上持ちたい、 不動産を事業にしたいという方では、同じスタートでもゴールが違ってくるんですね。 だから法人か個人かを考える前に自分がどこまでやりたいのかを考えるといいのかなと思います。 そして、今本当に法人が必要なのかというのが2つ目のポイントです。 今日、法人を作ることで具体的なメリットが何があるかということを考えます。 物件購入とか融資とか共同事業とか 事業展開とか、何か明確な理由があるなら検討することをお勧めします。 ただ何も理由がないのにみんなが法人を作っているからだけなら一度考え 直した方がいいのではないかなと思います。 そして3つ目が、これが結構大きいポイントですが、 例えば最初は個人で買った、後からやっぱり法人に移したいとなった時に、 名義を変えるだけで簡単に移せるという話ではないんですね。 実際に売買契約を行って、登記をする、そして税金を払うなど色々な論点が出てきます。 逆に最初から法人で買ったけど、個人で持っておいた方が良かったということもあったりします。 なので、ある程度続けるつもりなら税理士さんなどに、今だけではなく3年後とか5年後も含めて相談をする、 これはやっとおいた方がいいかなと思います。 じゃあ、もし僕が今会社員で初めて空き家投資を始めるとしたら、 僕が一番優先するのは法人を作ることではありません。 まずは良い物件を探して、 買って、直して入居者さんを決める。 家賃をしっかりと受け取る。トラブルが起きたら対応する。この経験をします。 その上で、これが面白いな、もっと増やしていきたいとなったら、 法人化も含めて考えていきます。 最初は立派な仕組みを作ることよりも、まず1回大屋さんを経験すること。 僕ならこちらを優先します。 それでは今日のまとめとして、1件目の空き家を個人で買う方がいいのか、法人で買う方がいいのか。 今日も3つのテーマでまとめていきます。 まず1つ目が、個人はシンプルで始めやすいという点です。 1件目を経験したい人には、選択肢になりやすいと思います。 そして2つ目は、法人にはメリットもあるけれども、隠れたコストも存在するという点です。 設立費用や維持管理、会計や申告、 全部含めて考える必要があります。 そして最後の3つ目が、今の税金だけではなく将来どうしたいかで決めていくことです。 1件なのか10件なのか事業にするのか、 将来どのような自分が空き家投資をやっていきたいのかで変わってきたりします。 僕は空き家投資を始める前に、最初から完璧な形を作らなくてもいいと思っています。 最初の一歩を小さくする、経験をする、そして必要になったら仕組みを変えていく。 一発で正解を当てるより、変えられる状態で始める。 これも大事だと思っています。 次回は制度や数字から少し離れて、空き家投資をやりたい、 でも家族に反対されたらどうしよう、というような話をしてみたいと思います。 これ、多くの方からリアルな相談があるんですけど、奥さんに話してみたら、そんなボロい家は本当に大丈夫なのとか、 300万も使って失敗したらどうするの、そういうような家族からの心配をされることもあったりします。 次回は家族を説得するのではなくて、一緒に安心できる投資に変えるためにやることをお話ししていこうと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。 # コメント返し さて今回もコメント返しの方をしていきたいと思います。 今回は第18回目のアキエを買った後に注意することというお話でコメントをくださった皆さんです。 じゅんさん、72時間以内にやるミッション、まるで24のドラマみたいですねということで、 あれほど激しくはないんですけれども、ただですね 物件を買ったその後にリフォームをし、そして入居募集をして、 初めて入居士さんがついて親賃が入ってくるので、そこをどれだけ短縮できるかが自分の 親デビューを早くできるかに関係してくると思いますので、 準備の方をしっかりするというところで大事になってくるかなと思います。 じゅんさん、コメントの方ありがとうございます。 そしてしゅうさん、募集開始を決めて逆算して段取りを組む。 すごく勉強になりました。期日や予算を明確に決めてないと、 惰性であれもこれもやりたくなってしまうんですよねということでコメントありがとうございます。 本当にそうですね。やっぱり逆算していかないと、今目の前にあることで、それに集中していくとですね、これもやりたい、あれもやりたい。 特にDIYとかをやっている方とかはですね、どんどん目につきやすかったりするので、 意外にエンドレスで終わらないような方もいらっしゃったりします。 なので、しっかりと自分の目標を決めた逆算で取り組む。 これが非常に重要になってくるかなと思います。 しゅうさん、コメントの方いつもいただきありがとうございます。 ということで今回は第18回目のコメント返しになりました。 またですね、皆さん聞いていただいている方、ぜひコメントいただけると励みにもなりますし、 また今後のテーマの参考になりますので、ぜひお気軽にコメントいただけたらなと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。