# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 感情的にならずに事実確認をする さて、今回のテーマは、家賃が入っていない。 大家は最初に何をすればいいのか、というお話です。 大家さんを始めると、一度は不安になると思うんですね。 毎月月末に入っていた家賃が今月は入っていない。 あれ、銀行口座をもう一回見てみる。やっぱりない。 この瞬間結構焦ると思います。 大脳がされた。連絡が取れなかったらどうしよう。 すぐに退居してもらった方がいいのか。 でも、僕はこういう時ほど、最初から感情で動かないことが大事だと思っています。 そして、対策の方もしっかりとお伝えをしていきます。 今日は、まず本当に大脳なのかどうかを確認するという点。 そして、僕ならこの順番で連絡をするという点。 そして、3つ目が金額よりも見るべきもの、というお話をしていこうと思います。 まずは、本当に大脳かを確認するという点で、 家賃が入っていない。だからといって、いきなり家賃、大脳ですよと連絡するのは待って欲しいんですね。 まず、契約上の支払いの日を確認する。 最初に見るのは、いつまでに払う契約なのかです。 月末なのか、27日なのか、翌月分を前月末までなのか。 この辺りを確認をします。 小屋さん側が、いつも25日に入っていたから25日が期限だと思い込んでいただけ、ということもあったりします。 まずは、しっかりと契約書を見てみましょう。 当たり前なんですが、これが一番最初です。 そして、銀行や引き落としのタイミングも確認をするという点です。 振込なのか、銀行振替なのか、保証会社経由なのか、ここも確認をします。 土日宿が入っていたり、口座振替が処理のタイミングだったり、単純な振込ミスだったり、いろいろあったりします。 なので、1日遅れたイコール悪質な大能者と決めつけないでほしいんです。 そして、過去の入金履歴を見るという点も大事です。 毎月きちんと期日に入っている人が、今回だけ遅れたなのか、 毎月3日遅れる、5日遅れる、連絡しないと入らないなのか、これは全然違ってきます。 つまり、今回だけを見るのではなく履歴を見る、ここから判断をします。 # 確認したら、早めに連絡する そして2つ目が、この順番で連絡をするという点です。 入金がないと分かってから、ここからどうするかなんですが、 まず3段階あります。 最初は事実確認からしましょう。 普通に連絡をして、 今月分のお家賃について、こちらで入金が確認できたため、ご連絡をしました。 すでにお振り込み済みでしたら、行き違いでしたら申し訳ありません。 というような確認をします。 最初から大脳です、契約違反です、みたいな強い言い方は避けましょう。 もしかしたら本当に振り込みを忘れただけかもしれません。 最初は相手が正常に対応できる余地を残す、これがいいと思います。 そして2つ目、保証会社があるなら勝手に抱え込まない、というのが大事です。 契約内容に沿って、早めに保証会社や管理会社に確認をします。 保証会社というのは、大脳が起きたときに対応してもらうために入っています。 親さんが一人で毎日電話をして、毎日採測する必要はありません。 ただし、保証会社によって債庫の期限だったり手続きだったり、条件が違う場合があったりするので注意ください。 そのうち払うだろうと報酬しないことが大事です。 必要な連絡は早めにするという点が大事になってきます。 そして、やりとりは必ず残すという点が重要です。 電話だけで終わらせない。 僕はできるだけ記録を残すようにした方がいいと思っています。 いつ連絡をしたか、相手は何と言ったか、いつ払うと言ったのか、実際にいつ入金されたのか、こういったことも重要になってきます。 例えば、金曜日に払いますと言われたら、金曜日に確認をする。 入っていなかったとしたら、また記録をする。 ここで大事なのは、約束したイコール解決ではないという点です。 そして、もう一つ重要なのが、この保証会社に入っているときに、この保証期間内を過ぎてしまうと、保証が適用されなくなってしまうので、これは保証会社の契約内容をしっかりと確認しておくことが大事です。 # 滞納額ではなく、対応を見る そして3つ目が、 体能よりもしっかりと見るべきポイントということで、 例えば、家賃6万円が1ヶ月遅れている。 これは当然6万円は大事なんですけれども、 僕は金額と同じくらい、 その人の対応というのが重要だと思っています。 連絡が取れるか、まず1つ目がこれ重要になってきます。 そして、完全に忘れてました。 今日振り込みますと連絡が取れる。 そして実際に入る。ならまだ対応ができます。 一方、電話にも出ないし、LINEも既読にならないし、メールにも返信がない。 緊急連絡先にも繋がらない。 こっちの方が心配になります。 つまり、体能していることと以上に、 話ができる状態かを見る必要があります。 そして、約束を守るかというのが2つ目です。 来週払いますと言ったけれども、本当に払ったのか。 一度のミスより約束を何度も破る方の方が、今後のリスクを感じます。 例えば、10日に払います。10日になっても入らない。 連絡したら15日待ってください。15日にも入らない。 これが続くと、単純な振り込み忘れとは話が変わってきます。 言葉よりも行動を見るということが、 親業で大事になってきます。 そして、単発なのか繰り返しているのか。 これが僕が重要だと思う点です。 毎月遅れている。最後は払っている。 一見、ちゃんと払っているからいいじゃんと思うかもしれませんが、 遅延が常習化しているある時、数日遅れが1ヶ月になって、 それが2ヶ月になる可能性もあります。 だから、入った入らないだけではなくて、 支払いの癸まで、支払いの癖まで記録するということが、 親業では大事になってきます。 一番避けたいのは放置です。 家賃、体能があった時に、僕が避けたいと思うのは、 感情的に怒ることと、もう一つは何もしないことです。 まあ、来週ぐらいに入るだろう。 先月も遅れたけど払ったし、と放置する。 これが気づいたら、2ヶ月、3ヶ月となる。 そうすると、お互い問題が大きくなってしまいます。 僕は小さい問題のうちに、普通に確認をする。 これが一番大事だと思っています。 入金ができていませんよ、と早めに言うこと。 すると相手も、まずい、忘れてた、で済むことがあります。 問題を大きくしないことも、親さんの仕事だと思います。 家賃というのは、人を責める話にしない。 そしてもう一つ、僕が大事だと思っているのが、 家賃が遅れたからといって、その人自体を否定しないことです。 病気だったり、転職だったり、会社の給料遅延だったり、銀行のミスだったり、 家庭の事情だったり、いろんなことがあったりすると思います。 もちろん、契約した家賃を払ってもらう必要があります。 そこは曖昧にしません。 ただし、こういったことを一つ一つ手間だと思うのであれば、 保証会社に入っておき、さらに家賃の収納代行というのを活用するのがおすすめです。 収納代行を活用しているイコール、 保証会社が家賃の滞納があったときには、対応してくれます。 そして、滞納があったとしても、 オーナーの方には保証会社から家賃が振り込まれます。 なので、こういった保証会社を使い、 さらには家賃の収金代行を依頼するということが、一番の手間を省けることになります。 今日のまとめとしては、まず家賃が入っていない状況になったらどうするのかということです。 最初に事実確認をする。そして、確認したら早めに連絡をする。 滞納額ではなく、対応を見るという点です。 このようなことで、万が一起こったときのトラブルを防止するために、 保証会社には必ず入っておきましょう。 僕も15件ほど物件を持っておりますが、 保証会社には全て入っており、そして収金代行を使っているので、 自分が何かしら取り立てをしたり、連絡をしたりしたことは一度もありません。 皆さんも安心して親子よりやりたい方は、ぜひ活用してみてください。 それでは本日も聞いていただきありがとうございました。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは今回もコメント開始の方をしていきたいとおもいます。 周さん、入居者さんに売却はとても魅力的ですね。売却駅の使い道までセットで考えるという点、勉強になりましたということで、いつもコメントありがとうございます。 本当にそうですね。 入居者さんというのは愛着を持って住まれていると思いますので、そこをそのまま使ってもらうというのが 親さんにとっても非常に良いことなのかなと思いますし、それを実際に引き継ぐということは 空き家再生も価値があることじゃないかなと非常に思っております。 そしておまけとして先日はですね、多くの方に 空き家の不動産セミナーのほうを参加していただきました。 ものすごくですね、好評いただいて、無料でこんなことまで聞いていいんですかというようなお話もいただきました。 またですね、このような機会も設けることもあるかもしれないので、ぜひ皆さんもですね 空き家活用に興味ある方はこのボイシーを毎日配信しておりますので聞いていただけたらと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。